REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
196º y 147º

ASUNTO: AP31-V-2008-000860

DEMANDANTE: NELSON ALFONZO DÍAZ e INGRID MERCEDES BELISARIO OCHOA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.566.523 y 5.217.773, respectivamente, representados en el presente juicio, por el abogado en ejercicio Víctor M. Contreras, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 1.147.

DEMANDADA: GUSTAVO R. COHEN CASTELLANOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.667.869, representado en el presente juicio por el abogado Alberto Peña, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 44.941.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO

Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 7 de abril de 2008; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 08 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve.

Sostiene la representación judicial de la actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que en fecha 11 de Noviembre de 2005, su representada dio en arrendamiento al demandado un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 52, quinta planta del edificio LUCY, ubicado entre las esquinas de Fe y Esperanza, Parroquia San José, municipio Libertador, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 42, Tomo 80.
2.- Que el día 13 de abril de 2007, se le notificó al demandado en su condición de inquilino, a través del Juzgado 13º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que el contrato no le sería prorrogado, después del día 30 de Noviembre de 2007.
3.- Que habiendo vencido el lapso que por prorroga legal le correspondía al arrendatario, y ante la contumacia del mismo, a efectuar la entrega del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a exigir judicialmente la entrega del inmueble; en razón de los daños y perjuicio que dicho incumplimiento le ha ocasionado a sus mandantes, quienes han tenido que alojarse en un inmueble ubicado en El Junquito.
4.- De conformidad con lo indicado en el citado artículo 39, solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado.
5.- Estimaron la demanda en la suma de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000).

Citado como fue personalmente el demandado, a través de escrito presentado en la oportunidad legalmente establecida, procedió a contestar la demanda incoada en los términos siguientes:

Admitió de forma expresa haber celebrado el contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por el apartamento No. 52, ubicado en el piso 5 del edificio denominado LUCY, situado entre las esquinas de Fe y Esperanza, con la ciudadana INGRID MERCEDES BELISARIO OCHOA, y no con el ciudadano NELSON ALFONSO DÍAZ, por lo que alegó la falta de cualidad del último citado para ser parte en el presente juicio.
Negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda intentada, aduciendo que los hechos descritos en el libelo, no guardan relación con la pretensión; señalando que en el contrato celebrado por su mandante con la ciudadana INGRID MERCEDES BELISARIO OCHOA, se convino como lapso de duración un año completo e improrrogable, contado a partir del 1º de noviembre de 2005 hasta el 1º de noviembre de 2006, y que a partir de dicha fecha, su representado continuó ocupando el inmueble en el período que va desde el 30 de noviembre de 2006 hasta el 30 de noviembre de 2007, teniendo así, la relación una duración de dos (2) años, por lo que de conformidad con lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y vencido dicho lapso al haber continuado en el inmueble y pagando las pensiones, -aduce- que el contrato se indeterminó en el tiempo, no siendo la acción incoada la correspondiente, pues la correcta sería la consagrada en el artículo 34 de la citada ley especial.

A través de escrito presentado por la representación actora en fecha 5 de mayo de 2008, con vista a la contestación realizada, dicha representación esgrimió –entre otros alegatos- lo siguiente:

1.- Que la propiedad del inmueble le corresponde a ambos actores, conforme a documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 13 de agosto de 1993, bajo el no. 40, Tomo 31, Protocolo 1º.
2.- Que el hecho que el arrendatario haya quedado en el inmueble, no significa que sus mandantes hayan consentido la renovación del contrato.
3.- Que la demanda intentada es por Cumplimiento de la Prórroga Legal y no por falta de pago ni por ninguna causal prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4.- Que el arrendatario haya consignado en tribunales, algunas pensiones de arrendamiento y el arrendador haya recibido también alguna de ellas, no significaba que el contrato se haya indeterminado, ya que el contrato establece como duración un año y en tiempo hábil, se cumplió con la participación de no renovación.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos, mediante los cuales hicieron valer las pruebas que estimaron pertinentes, debidamente admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la definitiva.
II

Estando dentro de la oportunidad legalmente establecida, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria del inmueble constituido por el apartamento No. 52, ubicado en el piso 5 del edifico LUCY, situado entre las esquinas de Fe y Esperanza, parroquia San José, Municipio Libertador, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 11 de noviembre de 2005, consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos; es decir, que la pretensión de la demandante es lograr el cumplimiento forzoso, aún contra la voluntad del inquilino, de su obligación de devolver el inmueble arrendado.

Adujo la representación judicial de la actora, que el demandado en su carácter de arrendatario, ha incumplido con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, al vencimiento del lapso que le correspondía por prórroga legal; a pesar de habérsele notificado por intermedio del Juzgado 13º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 13 de abril de 2007, que el contrato no le sería renovado a partir del 30 de Noviembre de 2.007.

Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber:
De la Falta de Cualidad

La representación judicial de la parte demandada hizo valer la falta de cualidad del codemandante, ciudadano NELSON ALFONSO DÍAZ, aduciendo que el contrato de arrendamiento sobre el inmueble previamente identificado, había sido celebrado por su representado con la ciudadana INGRID MERCEDES BELISARIO OCHOA, y no con el ciudadano antes mencionado.

En ese sentido, debe sostenerse que la cualidad, es la legitimación a la causa, la cual deviene de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla; y de acuerdo a lo consagrado en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se consideran legitimados para interponer acciones derivadas de la relación arrendaticia, vale decir, como parte activa, no solo el arrendador de la cosa sino el propietario, subarrendador, usufructuante, entre otros; por lo que debe afirmarse que la persona que funja como arrendador en un contrato arrendaticio o bien como propietario de la cosa dada en arrendamiento a través del mismo, está legitimado conforme a derecho para intentar cualquier acción con ocasión de la convención.

En el caso bajo estudio, se constata del libelo que, la acción incoada se contrae al cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado el día 11 de Noviembre de 2005; documento contentivo del mismo que fue acompañado al libelo de demanda, y que lejos de ser tachado, fue reconocido de forma expresa al dar contestación, afirmando el demandado su carácter de inquilino del ya identificado inmueble y la condición de arrendadora de la ciudadana co-demandante, INGRID MERCEDES BELISARIO OCHOA, previamente identificada.

Igualmente, riela a los autos copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 13 de agosto de 1993, bajo el No. 40, Tomo 31, protocolo 1º, la cual de conformidad con lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna al no haber sido impugnada por la parte demandada, de cuya lectura y examen se determina que la propiedad del inmueble cuya entrega se pretende en juicio, recae en los demandantes, ciudadanos NELSON ALFONZO DÍAZ e INGRID MERCEDES BELISARIO OCHOA, y así se establece.

En tal sentido, habiendo quedado probado en autos que el ciudadano NELSON ALFONZO DÍAZ, a quien se le atribuye la falta de cualidad activa en la presente controversia, tiene el carácter de copropietario del inmueble dado en arrendamiento a la parte demandada, a través del contrato, cuyo cumplimiento es exigido, debe declararse conforme a la normativa previamente reseñada que dicho ciudadano, tiene la cualidad jurídica necesaria para sostener el presente juicio, resultando en consecuencia, improcedente en derecho la falta de cualidad alegada y así se establece.
Del Fondo
El tema discutido en el presente juicio se contrae a determinar si efectivamente se cumplen los extremos legales exigidos para la procedencia en derecho de la acción de cumplimiento incoada, a saber:

Previamente se dejó establecido en la presente decisión que, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado.

En el caso de autos constata este Juzgado que, concretamente lo que constituye el tema en discusión se contrae –precisamente- a la naturaleza del contrato locativo en cuestión, pues si bien la parte demandante afirma que se trata de un contrato a tiempo determinado, como lo exige la legislación para interponer este tipo de acciones; por su parte, el demandado, sostiene que el contrato se indeterminó en el tiempo, pues vencido el lapso de 2 años que le correspondía por prórroga legal, continuó en el inmueble, hecho éste que –argumenta- fue consentido por la arrendadora al recibir los cánones arrendaticios correspondientes.

Ante dicha discusión, corresponde a este Juzgado, previamente al fondo, determinar la naturaleza del contrato locativo que vincula a las partes, para así precisar si la acción incoada en el caso de autos, es la procesalmente idónea –conforme a la legislación aplicable- para la satisfacción de la pretensión deducida en juicio:

La representación actora aportó conjuntamente con el libelo de demanda, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador, el 11 de Noviembre de 2005, bajo el No. 42, Tomo 80, contentivo del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento es accionado, documento que lejos de ser impugnado, de forma expresa, fue reconocido por la parte demandada, quien al dar contestación a la demanda, reconoció no solo su existencia sino su condición de inquilino del inmueble. Circunstancia que impone a este Despacho, la declaratoria en el presente juicio, de la existencia del vínculo arrendaticio entre los litigantes y el carácter de arrendatario del demandado del inmueble ya previamente mencionado.

Establece la cláusula segunda del contrato en referencia, textualmente, lo siguiente:
“SEGUNDA: El plazo de duración de este contrato es de un (1) año completo e improrrogable, contado a partir de la fecha primero (1º) de diciembre del año dos mil cinco fecha inclusive y hasta el treinta (30) de noviembre del año dos mil seis (2006), al término del cual y en la fecha indicada EL ARRENDATARIO deberá devolver el inmueble a LA ARRENDADORA, en las mismas condiciones en que lo recibe, al término del presente contrato de arrendamiento.”. (Resaltado del Tribunal).

De conformidad con lo previsto en la cláusula contractual antes aludida, se desprende que la voluntad de los contratantes fue la de vincularse en arrendamiento, con determinación del tiempo de duración; es decir, las partes celebraron un contrato con tiempo prefijado o determinado de un año fijo contado a partir del 1º de Diciembre de 2005 hasta el 30 de Noviembre de 2006, sin posibilidad de prórroga contractual; pues de su lectura se destaca que el tiempo de un año fijado para la duración del contrato, se indicó de forma expresa que era improrrogable.

De las actas igualmente se determina que, la representación actora, al libelo de demanda, acompañó como parte de sus instrumentos del cual se deriva su pretensión de cumplimiento, notificación judicial que a través del Juzgado 13º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, realizara al demandado, el día 13 de abril de 2007, relativa a su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento de fecha 11 de Noviembre de 2005.

Atendiendo a lo contractualmente establecido, debe sostenerse que, para la fecha en que se efectuó la notificación judicial de no renovación, por no haberse traído a juicio, ningún otro contrato arrendaticio, la misma era además de innecesaria, improcedente legalmente, pues el contrato per se, había precluido su plazo de duración preestablecido convencionalmente, el día 30 de Noviembre de 2006, y a partir de dicha fecha, exclusive, de pleno derecho, comenzó a correr el lapso de prórroga legal, que en dicho caso era de seis meses, por tratarse de una relación con una duración de un año, expirando el mismo en fecha 30 de mayo de 2007.

Ahora bien, si con posterioridad al vencimiento del lapso legal que por prórroga legal le asistía al demandado, éste en su condición de inquilino continuó ocupando el inmueble, recibiéndole la arrendadora, las cantidades correspondientes a las pensiones arrendaticias generadas, tal como lo argumenta el demandado como sustento de su posición relativa a que se está en presencia de un contrato indeterminado, debe efectivamente señalarse la verificación del supuesto fáctico consagrado en el artículo 1.600 del Código Civil.

Es así como la representación del demandado a los fines de cumplir con su carga probatoria de probar la referida afirmación de hecho, trajo a los autos, conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, copia certificada del expediente llevado por el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el cual su representado realiza las consignaciones de los cánones a favor de la arrendadora, de cuyo estudio y análisis se constata que, a partir del día 22 de Febrero de 2007, con motivo de la solicitud efectuada por el arrendatario, por ante el citado Tribunal, se dio inicio al procedimiento por consignación a favor de la ciudadana INGRID MERCEDES BELISARIO OCHOA, en su condición de arrendadora del inmueble objeto del presente juicio a través del contrato cuyo cumplimiento es exigido; que ante el pago por dicho medio legal por parte del inquilino, la arrendadora, actora en el caso bajo estudio, según auto de egreso dictado por el ya mencionado Juzgado de Consignaciones, en fecha 27 de Septiembre de 2007, procedió a retirar la cantidad correspondiente a los cánones de los meses de abril a julio de 2007 y que por auto de fecha 21 de Noviembre de 2007, retiró las pensiones correspondientes a los meses de agosto a Septiembre de 2007.

Tales cánones correspondían a meses transcurridos con posterioridad al vencimiento del lapso de prórroga legal antes analizado, circunstancia que trae como consecuencia que, el contrato que inicialmente fue determinado en cuanto a su duración, se transformara en un contrato sin determinación en el tiempo, en razón de haberse mantenido el arrendatario en el inmueble una vez vencido el lapso de prórroga legal y la arrendadora percibiendo los cánones, precluido dicho lapso. En ese orden de ideas, dispone el artículo 1600 del Código Civil:

“Artículo 1.600.- Si a la expiración el tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”.

En el caso de autos, debe afirmarse que, el contrato accionado se indeterminó en el tiempo, pues si bien –vencido el lapso de prórroga legal- el arrendatario continuó con el disfrute y goce del inmueble, tal situación se entiende aceptada tácitamente por la arrendadora, con la actitud asumida por ésta, al retirar los cánones de arrendamientos correspondientes a meses transcurridos con posterioridad al vencimiento del lapso legal que le asistía por el ya mencionado beneficio inquilinario, y así se establece.

En ese sentido, resaltando la importancia de precisar la naturaleza de la convención arrendaticia, a los fines del ejercicio de la acción que le resulta apropiada, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2.002, dejó sentado lo siguiente:

“En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato”. (Negrillas del Tribunal).

Atendiendo al análisis previamente realizado, este Juzgado al evidenciar, que en el caso de marras la acción interpuesta por la parte actora es la de cumplimiento, estando en presencia de un contrato indeterminado en el tiempo, debe declararse que la acción incoada no constituye la vía procesal idónea para satisfacer su pretensión, en razón a la naturaleza del contrato, por lo que resulta forzoso para este Despacho, declarar la improcedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio a las presente actuaciones. Así se decide.

III
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara IMPROCEDENTE EN DERECHO LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por los ciudadanos NELSON ALFONZO DÍAZ e INGRID MERCEDES BELISARIO OCHOA, contra el ciudadano GUSTAVO RODOLFO COHEN CASTELLANOS, ya identificados. De acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de mayo de 2008.
La Jueza


Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental

Daniela T. Castillo Ortíz


En esta misma fecha (26 de mayo de 2008) siendo las 2:46 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc,


Daniela T. Castillo Ortíz