REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, doce de mayo de dos mil ocho 198º y 149º PARTE ACTORA: INVERSIONES ARUPI, Compañía Anónima, inscrita ante el Registro Mercantil APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LUIS BARONE MILIANI, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 14.253. PARTE DEMANDADA: ANTONIETA HERNANDEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.175.630. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALEJANDRA MARIA MARCANO MARTINEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 84.383. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO. I Se inició el presente juicio, por demanda incoada por el abogado LUIS BARONE MILIANI, quien en su carácter de apoderado de la firma INVERSIONES ARUPI COMPAÑÍA ANONIMA demandó a la ciudadana ANTONIETA JOSEFINA HERNANDEZ, a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble constituido por una oficina, distinguida con el número 401-A, ubicada en el cuarto piso del Centro Comercial Los Samanes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Por auto de fecha 27 de marzo de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 16 de abril de 2008, estando legalmente citada, compareció la parte demandada debidamente asistida de abogado y consignó escrito dando contestación a la demanda. Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, sólo la parte demandada hizo uso de tal derecho. DE LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA. Como quiera que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley especial que regula la materia, en su artículo 35 dispone que las cuestiones previas deben ser decididas con la sentencia definitiva, dado lo especial del presente asunto, este Tribunal procede a decidir las promovidas por la parte demandada, en capitulo previo a la sentencia definitiva de la siguiente manera: DE LA PROHIBICION DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRSE POR DETERMINADAS CAUSALES. En cuanto a la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales previstas en la ley, expuso la representación judicial de la parte demandada, como fundamento de su promoción los siguientes argumentos: Que la parte actora acumuló dos acciones incompatibles, es decir, la resolución del contrato con el cumplimiento o ejecución del contrato ya que demanda la resolución del contrato y posteriormente en el particular tercero demanda el cumplimiento del contrato bajo el concepto de indemnización de daños y perjuicios. Que la actora no puede ejercer o acumular acciones que se excluyen entre sí, por que el pago de los cánones de arrendamiento es una obligación contractual y no un concepto accesorio como la indemnización. Que por otra parte, si en el particular tercero del petitorio demanda la indemnización de daños y perjuicios ésta se contrapone a los intereses de mora demandados en el particular cuarto del petitorio ya que este último concepto constituye en sí mismo una indemnización. Que se infringe con esto el artículo 1.167 del Código Civil y el 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que el petitorio inicia con la demanda de resolución de contrato y posteriormente lo pedido se subordina a situaciones de cumplimiento contractual, lo que impide la admisión de la acción propuesta con fundamento en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto este tribunal observa, que en el caso que nos ocupa, nos encontramos en presencia de una acción de resolución de contrato de arrendamiento, contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil y ante esta situación no encuentra esta juzgadora prohibición alguna de la ley para admitirla, ni que dicha acción deba ser intentada por determinadas causales taxativamente establecidas en la ley. En ese aspecto es preciso resaltar que una acción es prohibida por la ley, cuando existe una disposición legal que impida su ejercicio, por tanto, la cuestión previa alegada debe ser desechada por improcedente, advirtiéndole a la representación judicial de la parte demandada que la fundamentación factica de la norma invocada, en ningún caso, constituye el supuesto de hecho al cual se refiere la prohibición de admitir la acción propuesta. Así se decide. En cuanto a la inepta acumulación prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, no obstante haber sido invocada como fundamento de la cuestión previa contemplada en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, observa quien aquí juzga que la inepta acumulación basada en el alegato de haber acumulado resolución con cumplimiento al demandarse la resolución y la indemnización de daños y perjuicios, se observa: No existe la inepta acumulación de acciones que alega la parte demandada, toda vez que los conceptos solicitados por el actor están bien definidos en el libelo, es decir, la resolución del contrato, como consecuencia de esa resolución la entrega del inmueble y el pago de cantidades de dinero por vía indemnizatoria, que no son acciones separadas, sino una exigencia de la actora de acuerdo con lo que se ha pautado contractualmente, que son producto o consecuencia del supuesto incumplimiento de la parte demandada, que es lo que dio origen a la acción. Lo que existe en el presente caso son sólo una serie de pedimentos provenientes no sólo de un mismo título, sino también de una misma causa que de prosperar la acción, consecuencialmente harían procedente la exigencia de la parte actora en relación a la cancelación de las cantidades reclamadas, en consecuencia la cuestión previa promovida en tal sentido no puede prosperar y así se decide. II DEL FONDO De una revisión a las actas procesales, se evidencia que la pretensión de la parte actora en el presente proceso ha sido obtener la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble constituido por una oficina, distinguida con el número 401-A, ubicada en el cuarto piso del Centro Comercial Los Samanes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. En tal sentido adujo su representación judicial que consta de contrato de arrendamiento de fecha 21 de noviembre de 2006, que su representado dio en arrendamiento a la ciudadana Antonieta Josefina Hernández, el inmueble antes citado. Que en el mencionado contrato se estableció que el canon mensual de arrendamiento era la suma de un millón cuatrocientos treinta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 1.437.500,00) que equivale en la actualidad a un mil cuatrocientos treinta y siete con cincuenta céntimos(Bs 1.437,50), que se pagarían por adelantado dentro de los primeros cinco días de cada mes. Que también se estableció que la falta de pago de uno cualquiera de los cánones de arrendamiento, daría derecho al arrendador a pedir la inmediata desocupación del inmueble. Afirmó que la mencionada arrendataria se encuentra en mora, en el pago de cuatro mensualidades correspondientes a los meses de noviembre, diciembre de 2007 y enero y febrero de 2008 y en razón de ello la demanda a que convenga o en defecto de convenimiento el Tribunal la condene a la resolución del contrato de arrendamiento que les vincula, a pagar la suma de cuatro mil setecientos cincuenta bolívares fuertes a título de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, a la cantidad que resulte de una experticia por concepto de mora. Frente a tales alegaciones la parte demandada negó y rechazó que adeude el canon correspondiente al mes de noviembre de 2007, por haberlo pagado a la arrendadora. Admitió expresamente que adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, fundando su defensa en los siguientes argumentos: Que de acuerdo con la cláusula tercera del contrato el canon fue fijado en la suma de un millón cuatrocientos treinta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 1.437. 500,00) que equivale en la actualidad a un mil cuatrocientos treinta y siete con cincuenta céntimos de bolívar fuerte (Bsf 1.437,50), ajustable a partir del primer año de prórroga tomando como base los índices inflacionarios emitidos por el Banco Central de Venezuela. Que en fecha 23 de noviembre de 2007, recibió comunicación de la empresa arrendadora en la cual se le informó que el nuevo canon sería de dos millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs 2.250.000,OO) o dos mil doscientos cincuenta bolívares fuertes (Bsf 2.250,oo) y que debía actualizar el depósito dado en garantía y al pie de la comunicación expresaron que en el mes de enero de 2008 habría un nuevo incremento, violentando lo establecido en la cláusula tercera que estipuló que el aumento se haría anualmente ajustándose a los índices inflacionarios emitidos por el Banco Central de Venezuela. Que si bien es cierto, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2007, enero, febrero, marzo y abril de 2008 no han ingresado al patrimonio de la arrendadora, el dinero de ello, lo tiene dispuesto y así se lo informó a la arrendadora en fecha 12 de febrero de 2008, mediante comunicación escrita en la cual les manifestó que las cantidades de dinero que adeuda por cánones de arrendamiento están depositadas en la cuenta de ahorros de la cual es titular la sociedad LECHEYMIEL LACTANCIA MATERNA C.A, en el banco Banesco Banco Universal y que una vez le dieran una respuesta razonable de los aumentos desmesurados procedería al pago de los mismos. Que ante la violación de la cláusula tercera al producirse dos aumentos del canon de arrendamiento en menos de un año y la contumacia de la arrendadora en informar el método aplicado para el ajuste de dicho canon, se ha producido violencia del consentimiento y ante esa violación se materializa la infracción denunciada, siendo esto lo que ha impedido el pago. Que pone a disposición de la actora, el monto correspondiente a los cánones adeudados. Ahora bien, en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo. En el caso bajo estudio, con el libelo de la demanda, aportó la actora, el contrato de arrendamiento cuya resolución pretende, al cual se le asigna pleno valor probatorio de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, desprendiéndose del citado instrumento la veracidad de la existencia de la relación arrendaticia aducida por la parte actora en su libelo, hecho que no resultó controvertido en la secuela del proceso. Así se establece. La parte demandada a los fines de demostrar lo aducido por ella en el libelo, invocó el mérito que se desprende de autos, que no constituye medio de prueba en el ordenamiento jurídico venezolano. Así se decide. Promovió constancia de pago distinguida con el Nº 1182, emanada de la firma INVERSIONES ARUPI, en fecha 26 de octubre de 2007, que al no ser desconocida en la oportunidad procesal correspondiente ha quedado reconocida, en los términos del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo texto se desprende la solvencia en el pago correspondiente al mes de noviembre de 2007. Así se decide. Promovió el mérito de comunicaciones enviadas por la firma INVERSIONES ARUPI, el 23-11-2007, 17-01-2008, 18-01-2008 que al no ser desconocidas en su firma en su debida oportunidad, quedaron reconocidas a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de las cuales se desprende que la parte actora realizó un aumento del canon de arrendamiento y le manifestó a la demandada que a partir del mes de enero de 2008, realizaría otro aumento del canon. Promovió el mérito favorable que se desprende de la consignación de dos cheques de gerencia ante este despacho, que es desechado del proceso, toda vez que no es este el Tribunal facultado para recibir el pago de consignaciones de cánones de arrendamiento. Así se decide. Promovió prueba de informes al Banco Central de Venezuela con el objeto de que se informe acerca del índice de precios al consumidor fijados durante los años 2006, 2007 y 2008, que nada abona a su favor por las motivaciones que serán expuestas. Para decidir se observa: En el caso sub iudice no resultó un hecho controvertido la existencia del contrato cuya resolución demanda la parte actora y fue expresamente admitido por la parte demandada, que adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2007, enero, febrero, marzo y abril de 2008, razón por la cual estos hechos quedaron fuera del debate probatorio. La defensa esgrimida por la parte demandada, en la cual afirmó que los cánones de arrendamiento no ingresaron en el patrimonio de la arrendadora, debido a que, ante la violación a la cláusula tercera del contrato por el aumento desmesurado del canon de arrendamiento, en contravención a lo dispuesto en la citada cláusula, los mismos se encuentran depositados en la cuenta de la firma LECHEYMIEL LACTANCIA MATERNA, C.A, esperando una respuesta razonable del fundamento de los desmesurados aumentos, no producen efectos liberatorios a su favor y de allí que no pueda considerársele en estado de solvencia por las razones siguientes: El artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. El contrato de arrendamiento, genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En ese aspecto, tomando en consideración lo expuesto por la parte demandada, como fundamento de su defensa, se hace necesario indicar, que el canon de arrendamiento es la contraprestación que recibe el arrendador por el uso que del inmueble hace el arrendatario, por tanto, mal puede negarse este a pagarlo en base al argumento de un aumento desmesurado del canon de arrendamiento por parte del arrendador, pues a tales efectos la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley especial que regula la materia arrendaticia, en su artículo 51 establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia a saber: .- La consignación hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento del respectivo mes. .- Debe existir mora del acreedor en recibir el pago. .- Debe tratarse de una pensión exigible y que no contradiga la regulación. En concordancia con lo anterior el artículo 14 de la misma ley establece que cuando no hubiese acuerdo entre las partes acerca del canon que deba regir para un nuevo plazo de duración del contrato, este se ajustará de acuerdo al índice de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela. De manera que siendo la obligación principal del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento, mal puede este negarse a efectuarla pues de haber existido una negativa por parte del arrendador a recibir el canon de arrendamiento, el arrendatario estaba en la obligación de consignarlo ante el Organismo competente, tomando en consideración a los efectos del monto a consignar, el índice de precios del Banco Central De Venezuela. De esta manera observa el Tribunal, que los hechos expuestos nada aportan a favor de la parte demandada, quien demostró estar solvente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2007, pero no logró desvirtuar en la secuela del proceso, las afirmaciones efectuadas por la actora en el libelo, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida, al no demostrar que estaba solvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses que van desde el mes de diciembre de 2.007, enero y febrero de 2008, por lo que se hace forzoso declarar parcialmente con lugar la presente demanda y así se decide. En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato intentó INVERSIONES ARUPI C.A contra ANTONIETA HERNANDEZ, en consecuencia se declara resuelto el contrato que les vinculaba con la parte actora y se condena a la parte demandada: PRIMERO: A entregar a la parte actora el inmueble constituido por una oficina, distinguida con el número 401-A, ubicada en el cuarto piso del Centro Comercial Los Samanes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Así se decide. SEGUNDO: Al pago de la suma de cuatro mil trescientos doce con cincuenta céntimos de bolívar fuerte (4.312,50) y el pago de los meses que se sigan causando a partir del mes de marzo de 2008 hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, a razón de un mil cuatrocientos treinta y siete con cincuenta céntimos de bolívar fuerte (Bs. 1.437,50) por mes Así se decide. En relación a lo solicitado en el particular cuarto del petitum, el Tribunal niega tal pedimento, toda vez que la sanción prevista en la cláusula décima primera del contrato, está referida a la mora en entrega del inmueble por vencimiento del término del contrato. Así se decide. Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condena en costas. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días de mayo de dos mil ocho. Años 198° de la independencia y 149° de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las 11:14 a.m, se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. EXP.AP-V-2008-727.