TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, trece de mayo de dos mil ocho
198º y 149º

PARTE ACTORA: INVERSIONES TRES C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de junio de 1.971, bajo el Nº 18, Tomo 63- A, reformados sus estatutos e inscritos en fecha 12 de mayo de 1.986, bajo el Nº 36, Tomo 36-A Pro.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: INGRID BORREGO y MARIA TERESA LEON, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 55.638 y 36.229, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ARGENIS NICOLAS MUJICA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 8.866.525.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCISCO JAVIER HERNANDEZ y JOSE GREGORIO ARAUJO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 82.478 y 82.707, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente juicio, por demanda presentada por las abogadas INGRID BORREGO y MARIA TERESA MORENO, quienes actuando en su carácter ce apoderadas judiciales de la firma INVERSIONES TRES C.A, demandaron a ARGENIS NICOLAS MUJICA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Por auto de fecha 5 de noviembre de 2007, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada.
Por diligencia de fecha 27 de febrero de 2006, el alguacil accidental del Juzgado dejó expresa constancia de haber citado a la parte demandada, compareciendo en tiempo oportuno su representación legal a dar contestación a la demanda.
Abierto a pruebas el proceso ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:
II
En el caso sub. iudice observa el Tribunal, que la pretensión de la representación judicial de la parte actora, es obtener el cumplimiento de la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, en virtud de haberse vencido el plazo de duración del contrato suscrito en fecha 1 de octubre de 2003 y de su prorroga legal que de acuerdo con lo aducido en el libelo venció en fecha 1 de octubre de 2007.
En tal sentido adujo la representación judicial de la parte actora, que su mandante celebró contrato de arrendamiento sobre un apartamento de su propiedad distinguido con el número 8-4, ubicado en Residencias Las Taparitas, Calle San Camilo, Urbanización Las Palmas, Municipio Libertador del Distrito Federal con el ciudadano Argenis Nicolás Mujica.
Que de la cláusula cuarta del contrato se puede leer que el mismo era por un año fijo, contado desde el 1 de octubre de 2003, prorrogable por períodos iguales, siempre que su representada accediera a prorrogarlo.
Que así las cosas su poderdante convino en prorrogar el contrato por períodos fijos de un año para los años siguientes del 1 de octubre de 2004 y 1 de octubre de 2005.
Que en fecha 20 de julio de 2006, notificó al arrendatario de su voluntad de no prorrogar el contrato cuyo vencimiento ocurriría el 1 de octubre de 2006, fecha a partir de la cual comenzaría a transcurrir el lapso de prorroga legal.
Que habiendo transcurrido en su totalidad el lapso de un año previsto en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario no cumplió con su obligación de entregar el inmueble a su vencimiento.
Por las razones expresadas, demandó el cumplimiento del contrato con la consecuente entrega del inmueble arrendado completamente desocupado, fundando su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 y 1.595, respectivamente del Código Civil y 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ante las alegaciones de la representación judicial de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada admitió como un hecho cierto la celebración del contrato aducido por la parte actora, pero asignándole una calificación distinta, de tal manera que no es un hecho controvertido la celebración del contrato cuyo cumplimiento se demanda.
El mérito de lo controvertido, quedó centrado en la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento demanda la actora, toda vez que la representación de la parte demandada lo calificó de un contrato a tiempo indeterminado exponiendo como fundamento de su defensa lo siguiente:
Que el contrato a tiempo determinado que existió entre las partes, comenzó a regir a partir del 1 de octubre de 2003 y que en su cláusula cuarta estableció textualmente lo siguiente: “La duración del presente contrato será de una (1) año fijo, prorrogable por un periodo igual y comenzará a contarse a partir del día 1 de octubre de 2003 (01/10/2003) hasta el 1 de octubre de 2004 (01/10/2004). El presente contrato podrá ser prorrogado por períodos de una año, siempre que LA ARRENDADORAD convenga en conceder la prórroga antes de su vencimiento. En el caso de que LA ARRENDADORA no convenga en prorrogar el presente contrato de arrendamiento, y vencido el plazo fijado por la Ley como prorroga legal, sin que EL ARRENDATARIO hubiere entregado el inmueble totalmente desocupado y con las llaves respectivas, sin perjuicio a lo estipulado en las cláusulas contenidas en este documento, puede LA ARRENDADORA, y así lo conviene EL ARRENDATARIO, solicitar la entrega material del inmueble dado en arrendamiento, sin que para ello medie otro procedimiento distinto al contenido de esta cláusula. Si a la expiración de este contrato, por vencimiento del plazo fijo y de su prorroga legal, EL ARRENDATARIO no hubiere entregado el inmueble desocupado a la…….”
Realizó una serie de consideraciones acerca del contenido de la cláusula cuarta del contrato a saber:
Que la cláusula establece el plazo fijo de un año, prorrogable por un plazo igual, lo que indica que el contrato se estableció por dos años.
Que la misma cláusula, contradictoria establece que el contrato podría ser prorrogado por periodos de un año siempre que LA ARRENDADORA conviniera en conceder la prorroga antes de su vencimiento y en el presente caso no consta que la arrendadora haya otorgado expresamente su consentimiento de prorrogar el contrato.
Que en principio el contrato se celebró por un año fijo, más una prorroga convencional de un año, lo que daría dos años a su representado, mas un año de prorroga legal, tal cual lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, daría tres años para que su representado estuviera obligado a hacer entrega del inmueble arrendado, o sea, que el tiempo de duración comenzó el 1 de octubre de 2003 y finalizó el 1 de octubre de 2004, más la primera prórroga contractual que finalizó el 1 de octubre de 2005, mas la prórroga legal de un (1) año, daría plazo para hacer entrega el 1 de octubre de 2006, pero que la arrendadora una vez vencido este período siguió recibiendo el canon mensual hasta septiembre de 2007, razón por la cual el contrato se indeterminó y obliga a la arrendadora a tramitar la acción por las normas que regulan a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo y por tanto solicitó al tribunal declare sin lugar la demanda incoada..
Ahora bien, para decidir al fondo se observa que en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe demostrar el hecho extintivo impeditivo o modificativo.
Durante el debate probatorio, la parte actora aportó a los autos las siguientes pruebas:
1.- original del contrato suscrito en fecha 1 de octubre de 2003, cuya celebración fue expresamente admitida por la parte demandada, no resultando un hecho controvertido que entre INVERSIONES TRES C.A y ARGENIS NICOLAS MUJICA, se celebró un contrato de arrendamiento sobre un apartamento distinguido con el número 8-4, ubicado en Residencias Las Taparitas, Calle San Camilo, Urbanización Las Palmas, Municipio Libertador del Distrito Federal. Así se decide.
2.- Notificación judicial practicada en fecha 29 de julio de 2006, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que hace plena prueba de las declaraciones allí contenidas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, desprendiéndose del citado instrumento que ciertamente como fue afirmado por la parte actora en el libelo, en esa fecha fue notificado el arrendatario de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato a su vencimiento. Así se decide.
La parte demandada, estando dentro de su debida oportunidad procesal promovió las siguientes probanzas:
1.- Promovió el mérito de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2007, hecho que no forma parte de lo controvertido.
2.- Promovió dos (2) planillas de depósito efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que nada abonan a su favor pues no se desprende de dichos instrumentos que la parte actora haya retirado los cánones consignados en esa fecha, sin perjuicio de que no es posible deducir de los citados instrumentos cuales son las mensualidades consignadas. Así se decide.
Del análisis de las probanzas aportadas a los autos, constata el Tribunal, que riela en autos el contrato de arrendamiento, traído a los autos por la parte actora que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil es ley entre las partes y es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas por ellas.
De una lectura a la cláusula cuarta del referido instrumento se desprende que la voluntad de ambas partes fue la de celebrar un contrato a tiempo determinado de un año fijo prorrogable por otro año, contado a partir del día 1 de octubre de 2003, con vencimiento el 1 de octubre de 2004.
De la misma manera se observa de la citada cláusula que, a voluntad de la arrendadora el contrato podría ser prorrogado por plazos fijos de un año siempre que esta consintiera en ello, antes de su vencimiento.
En concordancia con lo anterior, observa quien aquí decide que en fecha 29 de julio de 2006, por intermedio del Juzgado Décimo de Municipio, la arrendadora le notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento y visto que la relación arrendaticia existente entre las partes tuvo una duración de tres (3) años, por tanto la prórroga legal, de acuerdo con lo establecido en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era de un año contado a partir del vencimiento del contrato, es decir, un año a partir del 1 de octubre de 2006.
En el caso sub iudice, observa quien aquí decide que al estar en presencia de un contrato a tiempo determinado, una vez vencido el mismo en fecha 1 de octubre de 2006, fecha en la cual venció la última prorroga concedida por la arrendadora tal y como se desprende del texto del instrumento suscrito por las partes; surgió para el arrendatario su derecho al beneficio de prórroga legal, que de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era de un año; contado a partir de dicha fecha, es decir, un año contado a partir del día 1 de octubre de 2006, toda vez, que la relación arrendaticia que vinculó a las partes tuvo una duración de tres años, por tanto, al iniciarse el plazo en fecha 1 de octubre de 2006, la prórroga legal venció el 1 de octubre de 2007. Así se decide.
En tal sentido debe señalarse que, en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.
La prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley.
En relación a la defensa esgrimida por la parte demandada, respecto a que no consta que la arrendadora haya otorgado expresamente su consentimiento para prorrogar el contrato y como consecuencia de ello, este se indeterminó; debe expresamente señalarse que, de la propia cláusula cuarta del contrato, claramente se evidencia que el contrato fue celebrado por el plazo fijo de un año con una prórroga de un año más y que podía ser prorrogado por plazos de un año a voluntad de la arrendadora, sin necesidad de manifestación escrita, de tal manera que al vencer la primera prórroga contractual y continuar el arrendatario en el inmueble con el consentimiento de la arrendadora, sin que mediara una manifestación de voluntad de esta de no prorrogar el contrato, éste se prorrogó por el plazo fijo de un año mas, tal y como se desprende de la voluntad de las partes plasmada en el texto del contrato suscrito por ellas, por tanto, mal puede considerarse que en el caso de marras haya operado la aludida tacita reconducción, razón por la cual tal argumento debe ser desechado por improcedente. Así se decide.
En ese mismo orden de ideas se observa que el hecho de consignar ante tribunal no constituye prueba fehaciente de la existencia de los elementos constitutivos del contrato, que por tratarse de un contrato consensual y bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, tiene necesariamente que formarse con la manifestación de las voluntades, que de manera recíproca resulten obligadas por virtud del referido vínculo jurídico. La consignación demuestra la voluntad de una sola de las partes, no emana de ella el concurso de la voluntad del arrendador, la cual en el presente caso debía manifestarse a través del retiro de las consignaciones, con posterioridad al mes de octubre de 2007, fecha en la cual venció la prórroga legal, para poder considerar que una vez vencida dicha prórroga se produjo la tácita reconducción del contrato. Así se decide.
Ahora bien, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en consecuencia; fenecido el plazo de prórroga legal en fecha 1 de octubre de 2007, surgió para el arrendatario la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar, en tal sentido. Así se decide.
III
En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó INVERSIONES TRES C.A contra ARGENIS NICOLAS MUJICA, en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato suscrito en fecha 1 de octubre de 2003 y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupado el apartamento distinguido con el número 8-4, ubicado en Residencias Las Taparitas, Calle San Camilo, Urbanización Las Palmas, Municipio Libertador del Distrito Federal. Así se decide.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días de mayo de dos mil ocho. Años 198° de la independencia y 149 de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las 09:44 a.m, se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA
Exp AP31-V-2007-002212