TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2007-001644
Se refiere el presente asunto a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que presentaron los ciudadanos GONZALO LIMIA ALVAREZ y GLORIA LIMIA ALVARES, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos V-5.407.338 y E-961.928 respectivamente, representados por los abogados Alfredo Eduardo Yepes Pinto y Emirka Mercedes Tua Mendoza, IPSA #22616 y 80430 respectivamente; contra la ciudadana MARIA LEONAR ROBAYO DE LOZADA, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.E-82.237.395.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados actores que su defendido dió (01-02-04) a la demandada en arrendamiento un inmueble de su propiedad, constituido por la parte trasera de la casa Número 12, ubicada en la avenida Los Jabillos, El Cementerio, en la ciudad de Caracas, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal.
Se convino que la inquilina cancelaría los primeros cinco días de cada mes el alquiler de Bs.500.000,oo mensual; pero es el caso que, de acuerdo con las consignaciones judiciales (EXP. No.2006-0093), su último pago fue el primero de diciembre de 2004.y el primer pago hecho en el expediente de consignaciones judiciales fue el 13 de enero de 2006 .
Dice que, de acuerdo con el art. 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliario, la consignación de los alquileres la hará el inquilino dentro de los quince días siguientes al vencimiento. Por lo que la demandada no canceló en su oportunidad.
Además le cambió el uso al inmueble alquilado, ya que se le arrendó para vivienda familiar, pero ella lo destinó para uso comercial.
Por todo lo anterior la demandan en resolución del contrato y entrega del inmueble, fundamentando dicha demanda en la normativa contemplada en el Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Código Civil, que transcribe.
Hace reserva expresa de la acción por daños y perjuicios que le pueda corresponder. Estima la demanda en Bs.4.700.000,oo.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado Osvaldo Durand, IPSA # 50.425, quien, rechazó la demanda en los hechos y en el derecho; y después de reconocer la existencia del contrato de arrendamiento de fecha 01 de febrero de 2004, celebrado con el actor, alega la presunción de pago del art. 1296 del Código Civil; ya que dice que si a su defendida le demandan por la falta de pago de las pensiones de los meses de enero a diciembre de 2005, y ella consignó judicialmente el 13 de enero de 2006, el alquiler de enero de 2006, se aplica la presunción.
Impugna el documento marcado “C”, (folio 61 al 65) por ser copia simple.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado definida la litis, pasemos a analizar las pruebas aportadas a los autos, oportunidad en la cual resolveremos las defensas opuestas.
1.-
Al folio15 y ss corren en fotostato una consignación judicial llevadas a cabo en fecha 19 de enero de 2006, por la parte demandada a favor del actor, en el Juzgado 25 de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, por Bs.500.000, oo, correspondiente al mes de enero de 2006.
La parte demanda invocó la presunción contenida en el art.1296 del Código Civil, razonando que todos los meses anteriores al que corresponde a enero de 2006, se presumen entonces pagados.
Esto es inadmisible, ya que pone en forma unilateral en manos de los inquilinos-deudores la posibilidad de subsanar o liberarse de cualquier insolvencia en que hayan incurrido, consignando judicialmente “per saltum”, ya que una vez consignado judicialmente el alquiler de un mes cualquiera, todos los alquileres de los meses anteriores devienen presuntivamente cancelados automáticamente. Esto no sería aceptable porque el pago por consignación se hace en contra o sin la voluntad del acreedor; y sería una manera muy sencilla de incumplir impunemente el contrato.
La presunción del art. 1296 CC se entiende por el contrario cuando el pago se recibe voluntarimanete por el acreedor mismo; porque entonces se presume lógicamente que si el acreedor, al recibir el pago y expedir el recibo, imputa el pago a un determinado mes, y no hace reserva de los períodos anteriores, es porque él los debe considerar cancelados. La presunción del art. 1296 CC se basa en la voluntariedad del acreedor al recibir el pago, la cual no existe en el pago por consignación judicial La doctrina de la Teoría General de las Obligaciones rechaza como válido el pago por consignación hecho “per saltum” (véase en Italia al autor Gorgi en su Teoría General de las Obligaciones), y la razón que apunta es la señalada anteriormente.
2.-
Al folio 19 corre en fotostato documento representativo del contrato de arrendamiento objeto del juicio, que fue acompañado con el libelo de demanda.
Al ser un documento privado, su copia fotostática carece de valor probatorio, aún cuando fuese provisional, de acuerdo con el art. 429 CPC
3.-
Al folio 21 y ss corre fotostatos de documentos privados representativos de recibos de pago de alquileres, acompañado por el actor con su demanda; los cuales carecen de valor probatorio, por lo dicho anteriormente.
4.-
Al folio 21 y ss corren en fotostato la consignación judicial del alquiler del mes de enero de 2006, que ya fue analizada anteriormente, al cual nos remitimos.
5.-
Al folio 25 y ss corren en fotostato una serie de recaudos representativos de consignaciones judiciales, que acompañó la parte actora con su demanda, que van desde el mes de febrero de 2006 en adelante hasta el mes de abril de 2007.
Ahora bien, en el libelo se dijo que el último pago por consignación fue el primero de diciembre de 2004, y su primer pago por consignación fue 13 de enero de 2006.
Entendemos que el actor quiso decir—aunque posiblemente mal redactado—que entre el 01 de diciembre de 2004 al 13 de enero de 2006, no hubo consignaciones judiciales de alquileres O lo que es lo mismo, en todos meses del año 2005 no se consignaron alquileres. Esta interpretación esta avalada por el mismo demandado; cuando, al contestar la demanda, entendió que la resolución que se le demandaba era por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2005. De allí que alegara la presunción de pago del art. 1296 CC, en relación con los meses del año 2005, en base a la consignación que hizo el 13 de enero de 2006. Presunción que, como dijimos, hemos rechazado; porque ella se aplica solo a los pagos recibidos voluntariamente por el acreedor mismo, cuando en el recibo respectivo imputa el mes a que corresponde dicho pago; pero no se aplica cuando se trata de pago por consignación judicial, el cual se lleva a cabo sin la intervención y voluntariedad del hacedor, donde no es posible consignar “per saltum”. Permitirlo sería abrir una ancha puerta al fraude contra los acreedores de alquileres.
6.-
Al folio 61 y ss corre en fotostato documento notariado representativo del un contrato de arrendamiento celebrado por Carmine Spinosi como arrendador y Zulia Loaiza Cedeño y Gonzalo Limia Álvarez, como arrendatarios, sobre un inmueble, que no tiene que ver con el que es objeto de este juicio.
7.-
Al folio 107 se promueve por la parte demandada documento original representativo de un recibo de pago del alquiler por Bs.500.000,oo, de fecha 01-01-05, el cual como quiera que no fue desconocido, se tiene por reconocido, de acuerdo con el art. 444 CPC.
Viniendo al argumento de prueba que se desprende de dicho medio, diremos que el mismo demuestra el pago del mes de enero de 2005; pero el actor le imputa a la parte demandada el no pagar todo el año 2005; así que estaría faltando la prueba de pago de los once meses restante, esto es, desde febrero a diciembre de 2005 inclusive; Y la consignación judicial del mes de enero de 2006, no puede hacer presumir la cancelación de esos meses del año 2005, anteriores a enero de 2006; porque no es válido, como dijimos, consignar por saltum.
8.-
Al folio 108 riela un recaudo privado representativo de un pago de Hidrocapital, el cual no prueba la solvencia de la parte demandada en cuanto a los alquileres.
9.-
Al folio 109 riela otro recaudo privado representativo de un recibo de pago de Hidrocapital, el cual no prueba la solvencia de la parte demandada en cuanto a los alquileres.
10.-
Al folio 111, 112, 113 y 114 corren recaudos privados representativos de pagos a Hidrocapital, los cuales no prueban la solvencia de la parte demandada en cuanto a los alquileres.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir:
1. que habiéndosele imputado en el libelo a la parte demandada no haber cancelado los cánones de arrendamientos durante todos los meses del año 2005, la única prueba que trajo al juicio fue el pago del mes de enero de 2005, con lo cual quedaba sin demostrar el pago de los once meses restantes del año 2005.
2. que el pago del 13 de enero de 2006, no puede servir para presumir que los meses anteriores están cancelados, usando la presunción del art.1397 del Código Civil; ya que dicha presunción—como dijimos—fue establecida para los pagos per saltum que el acreedor reciba voluntariamente y expida el correspondiente recibe, imputando el mes de arrendamiento correspondiente; pero no cabe invocar dicha presunción para consignar judicialmente per saltum..
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombrd e la república y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, que presentaron Gonzalo Lima Álvarez y Gloris Lima Alvares, contra la ciudadana María Leonor Robayo de Lozada, ambas partes antes identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara la resolución del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, por la falta de pago de los alquileres de los meses que van desde febrero de 2005 hasta diciembre de 2005, ambos inclusive.
2. Condena a la parte demandada a que, como consecuencia de la resolución del contrato, proceda a entregar a la parte actora el inmueble arrendado, arriba señalado, cuya identidad se da aquí por reproducida.
3. Se le condena a las costas procesales, en razón del vencimiento, de acuerdo con el art.274 del CPC.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte días del mes de mayo del año dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS

Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente
La Secretaria