ASUNTO: AP31-V-2008-000192 Se refiere el presente juicio a una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal que presentó la empresa INVERSIONES TRES C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, 3en fecha 15 de junio de 1971, bajo el No.18, Tomo 63-A, representada por los abogados en ejercicio Ingrid Borrego León y Teresa Moreno, IPSA # 55.638 y 36.229 respectivamente; contra la ciudadana MARIA LUISA FLORES, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.V-6.307.212. Planteamiento de la litis Libelo de demanda Refieren los apoderados actores que su defendida dió en arrendamiento a la parte demandada un inmueble ubicado en la Residencia Las Taparitas, Calle San Camilo, distinguido con el apartamento No.10-1, Urbanización Las Palmas, Municipio Libertador, Caracas; según contrato notariado el 04 de noviembre de 2003, de plazo fijo, que acompaña. Dicho contrato era por un año. a contar del 5 de noviembre de 2003, prorrogable por períodos iguales, siempre que la arrendadora accediera a prorrogarlo, lo que así hizo para los años siguientes que comenzarían el 5 de noviembre de 2004 y el 5 de noviembre de 2005; pero, como la relación no superaba los cinco años, procedió a notificar al arrendatario, el 26 de septiembre de 2006, la no prórroga del contrato para el 5 de noviembre de 2006; fecha a partir de la cual comenzaría a transcurrir la prórroga legal. Pero es el caso que transcurrido en su totalidad la prórroga legal, la arrendataria no cumple con su obligación de entregar el inmueble; siendo entonces el objeto de la demanda que cumpla con el contrato suscrito, que la obliga a entregar el inmueble alquilado; no sin antes explanar el fundamento legal y de derecho que fundamenta su acción. Estima la demanda en Bs. normales 4.752.000,oo Contestación de la demanda La parte demandada se hace representar por el abogado José Gregorio Guerra Garrido, quien primero se dio por citado tácitamente al consignar el poder que lo legitima para actuar (30 de baril de 2008), y en la misma fecha se opuso a que fuese decretada la medida de secuestro; y después, en fecha 05 de mayo de 2008, presentó un escrito contestando la demanda, siendo el segundo día de despacho para la contestación, por lo que contestación es temporánea y corresponde analizarla. Después de reconocer la existencia del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, con una duración de un año desde el 05 de noviembre de 2003 hasta el 05 de noviembre de 2004; argumenta que como quiera que el arrendador no le manifestó a su defendido su voluntad de prorrogar el contrato a su vencimiento, como había sido estipulado en el contrato como condición para considerarlo prorrogado, éste se venció, comenzando a partir de allí la prórroga legal de seis meses, que al vencerse también y seguir las partes considerándolo vigente, dicho contrato se indeterminó al haberse operado la tácita reconducción, de acuerdo con el art. 1614 del Código Civil. Examen de las pruebas 1.- Vista como ha quedado definida la presente controversia, corresponde analizar las pruebas aportadas a los autos, comenzando por el documento contentivo del contrato objeto del presente juicio; el cual riela al folio 19 y ss. En él en la CLÁUSULA CUARTA se lee: La duración del presente contrato será de un año fijo, prorrogable por un período igual y comenzará a contarse a partir del día 05 de noviembre de 2003 (05/11/2003) hasta el 05 de noviembre de 2004 (05/11/2004). El presente contrato podrá ser prorrogado por períodos de un (01) año, siempre que lA ARRENDADORA convenga en conceder la prórroga antes de su vencimiento. En el caso que la Arrendadora no convenga en prorrogar el presente contrato de arrendamiento y vencido el plazo fijado en la Ley como prórroga legal sin que la Arrendataria hubiere entregado el inmueble totalmente desocupado y con las llaves respectivas, sin perjuicio a lo estipulado en las cláusulas contenidas en este documento, puede la ARRENDADORA y así lo conviene La Arrendataria, solicitar la entrega material del inmueble dado en arrendamiento, sin que para ello medie otro procedimiento distinto al contenido de esta cláusula. Si a la expiración de este de contrato, por vencimiento del plazo fijo y de su prórroga legal LA ARRENDATARIA no hubiere entregado el inmueble el inmueble desocupado a la entera satisfacción de LA ARRENDADORA, se ha convenido, que la primera cancelará a la segunda, como cláusula penal la cantidad equivalente a una terceras (1/3) parte del monto que corresponda al canon mensual de arrendamiento vigente para ese momento, por cada día de retardo en dicha entrega; en todo caso en lo se refiere a la duración de este contrato de arrendamiento, queda de una vez entendido y convenido entre las partes otorgantes, que por ningún motivo operará la Tácita Reconducción”. De dicha cláusula podemos sacar las siguientes conclusiones y consideraciones: 1. Que es la parte actora la que corre con la carga de probar que efectivamente hubo o dio su consentimiento o convenimiento para considerar prorrogado el contrato en los dos períodos anuales que comenzaron el 5 de nov 04 y el 5 de nov de 05 respectivamente; ya que si él afirmó en el libelo que después del primer año el contrato se prorrogó dos veces y en el contrato se condicionó dichas prórrogas a que se diera su consentimiento, él debe demostrar dicho consentimiento o convenimiento como condición de la existencia de las prórrogas que afirmó en el libelo, de acuerdo con el art. 506 del Código de Procedimiento Civil; máxime cuando en contestación se le esta negando expresamente la existencia de las referidas prórrogas. De lo contrario, el contrato no se habría prorrogado y se habría vencido al finalizar su primer año de vigencia, comenzando de pleno derecho desde entonces el decurso de la prórroga legal, que por el tiempo de la reacción arrendaticia, sería se seis meses. 2. Al final de la cláusula en cuestión se dice que aun cuando se venza el contrato en ningún caso operará la tácita reconducción. Esto no es posible estipularlo en un contrato, por lo tanto se debe considerar como no puesta dicha estipulación. La razón es porque la tácita reconducción es un beneficio para los inquilinos, que éstos no pueden renunciar por vía de contrato, de acuerdo con el art. 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra dice: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo” ¡Acaso se dirá que los beneficios que son irrenunciables son solo los consagrados en el Decreto Ley especial; pero no, en el Código Civil, que es en donde esta consagrada la tácita reconducción? No lo creo, porque el Código Civil es supletorio del Decreto Ley especial de la materia inquilinaria, conforme al art. 14CC; cuyas disposiciones deben aplicarse con preferencia, pero no con exclusión de las normas del Código Civil Además, la tácita reconducción consagrada en el art. 1600 del Código Civil, no es otra cosa que una presunción legal que saca el legislador de la circunstancia fáctica de que después del vencimiento de un contrato, las partes sigan cumpliendo de hecho el contrato vencido; y es por todos sabido que las presunciones es la manera como el juzgador debe considerar probado los hechos alegados en juicio, por lo que las partes no pueden establecer por vía de contrato como debe el juzgador considerar probado los hechos; en otras palabras la materia probatoria es del exclusivo resorte del Juez, y no puede estar sometida a la voluntad convencional de las partes. O dicho en otras palabras, las presunciones legales no pueden ser derogadas por las partes por vía de contrato; que por otra parte su eliminación convencional conduciría al absurdo de considerar vencido un contrato, con todas las consecuencias que ello aparejaría, a pesar de que las partes lo sigan ejecutando de hecho por todo el tiempo que les plazca. Ello sería ir contra la realidad y naturaleza de la cosas. 4. Como quiera que la parte actora en su libelo nos dice que el contrato se prolongó hasta el año 2006, que es cuando nos dicen en el libelo que la parte arrendadora procedió a notificar judicialmente a la inquilina la no prorroga del contrato, esta claro que después del vencimiento de la prorroga legal (que habría comenzado a decursar a partir del 05 de noviembre de 2004—de no probarse el convenimiento o consentimiento del arrendador para la existencia de la prorroga convencional—la cual, por ser de seis meses, concluiría el 05 de mayo de 2005, las partes siguieron ejecutando el contrato, produciéndose o actualizándose la figura de la tácita reconducción, que haría que el contrato fuese considerado sin duración de tiempo, o sea por tiempo indeterminado, como lo establece el art. 1600 CC.; lo cual obsta a una acción o demanda de cumplimiento por vencimiento de prórroga legal, que requiere, por imperativo del art. 38 del Decreto ley de la materia Inquilinaria, que el contrato objeto de juicio sea por tiempo determinado. Así se declara. 2.- Al folio 25 y ss corre las resultas de la notificación judicial que realizó la parte actora a la parte demandada, participándole el vencimiento del contrato para el 05 de noviembre de 2006, y que no será renovado, y el comienzo a partir de allí de la prórroga legal. Fue presentada en fecha 03 de agosto de 2006; lo que significa que para esa fecha el contrato seguía vigente; ya que no se explica que para el 05 de noviembre de 2006, se diga que dicho contrato no será renovado.; lo cual hace que se haya producido la tácita reconducción del contrato; ya que si el contrato venció al finalizar su primer año de vigencia—de no existir ningún convenimiento del arrendador para considerarlo prorrogado convencionalmente en los años sucesivos—esta claro que al vencerse también la prórroga legal, que decursa de pleno derecho una vez vencido el contrato, y seguir considerándolo vigente hasta el año 2006, se actualiza el presupuesto de hecho del art. 1600 CC. Así se declara. 3.- Al folio 86 y 87 corren en fotostato dos documentos privado, representativos de pago de alquileres, que carece de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC. 4.- Al folio 88 y ss corren en fotostato recaudos representativos de consignaciones judiciales de cánones de arrendamientos que hiciera la parte demandada a favor de la parte actora. Dicha promoción se hace para demostrar la vigencia y ejecución del contrato después del vencimiento de la prórroga legal, como presupuesto fáctico de la tácita reconducción el contrato; pero ello pierde fuerza desde el momento que la consignación judicial de alquileres es una actuación unilateral del inquilino, que por ello mismo no podría servir para probar la vigencia del contrato después del vencimiento. Sería muy sencillo para reconducir tácitamente cualquier contrato, producir después de su vencimiento una consignación judicial; lo cual no sería aceptable. Por lo demás, ya vimos que es la misma parte arrendadora la que consideró que la vigencia del contrato se prolongó hasta el año 2006, lo cual es mucho más contundente que las consignaciones judiciales de cánones hecha por la arrendataria. 5.- Al folio 110 y ss corren en original documentos privados representativos de recibos de pago de alquileres, emitido por la parte actora. Se tienen por reconocido. Al tener fechas del año 2007 se demuestra que el contrato todavía seguía vigente, lo cual viene a corroborar la tácita reconducción del contrato, después del vencimiento de la prórroga legal que comenzó a decursar al vencerse el primer año de vigencia del contrato, si no se demuestra el consentimiento o convenimiento del actor de prorrogar contractualmente el contrato por los años sucesivos. 6.- Al folio 141 y ss corren recaudos representativos de las consignaciones judiciales de alquileres que hiciera la parte demandada a favor de la parte actora. Cabe repetir lo que dijimos en el No.04 de estos análisis. Conclusiones Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que no fue promovida la prueba que demostrase el convenimiento o consentimiento de la parte arrendadora para considerar prorrogado contractualmente el contrato después del vencimiento del su primer año de vigencia; por lo que es obligante considerarlo vencido en esa fecha, comenzando a partir de allí, de pleno derecho, el decurso de la prórroga legal , que concluiría seis meses después del 05 de noviembre de 2004; esto es, el 05 de de mayo de 2005; demostrándose que después de esta última fecha las partes siguieron ejecutando el contrato, por lo que entonces este debe considerarse reconducido tácitamente y sin determinación de tiempo, como lo dictamina el art. 1600 del Código Civil; lo cual impide el éxito de la acción incoada. Así se declara. Parte Dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, Declara sin lugar la demanda, con imposición de costas, que presentó la sociedad mercantil Inversiones Tres c.a. contra Maria Luisa Flores. Publíquese, Regístrese y Déjese copia Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de caracas, a los veinte y dos días del mes de mayo de dos mil ocho, en Los Cortijos de Lourdes. El JUEZ JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH La Secretaria IVONE CONTRERAS Nota: Siendo las diez y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente del juicio. La Secretaria.