TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
198° y 149°
I. PARTE NARRATIVA
PARTE ACTORA: RICHARD ALBERTO LAFEE HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No V- 9-416.796.-
PARTE DEMANDADA: BELINA BEATRIZ MEDINA FIGUEROA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-2.124.946.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSE SILVESTRE PADRON, JOAQUIN TOMAS ESTRADA, ANTONIO JOSE MARTINEZ. abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 39.557, 16.609, 32.932, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MENFIS DEL CARMEN ALVAREZ NUÑEZ, ROBERTO MORENO DE GREGORIO, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 54.157 y 64.326, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA DEFINITIVA

a) Planteamiento de la controversia: Se plantea la controversia cuando la parte actora ciudadano RICHARD ALBERTO LAFEE HERNANDEZ, en su carácter de arrendatario manifiesta que en fecha 23 de marzo de 2007, celebró contrato de arrendamiento por nueve (9) meses, a partir del 12 de marzo del 2007, con la ciudadana BELINA BEATRIZ MEDINA FIGUERA, sobre un apartamento de su propiedad, siendo el caso, que a pesar de no haber vencido la prorroga legal prevista en la Ley, la misma le pidió la desocupación del mismo. Por otro lado, la apoderada de la parte demandada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho invocado por la actora en su libelo de demanda.
b) Desarrollo del Procedimiento: En fecha 06 de diciembre de 2007, se introdujo por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda por Cumplimiento de contrato de arrendamiento, quedando asignada al Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en esa misma fecha.
En fecha 12 de diciembre de 2007, procedió la Juez Titular del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a Inhibirse de seguir conociendo la presente causa, y vencido el lapso de allanamiento en fecha 18-12-2007, fue remitida la misma para su Distribución.
Por recibida inhibición previa distribución de fecha 11-01-2008, se admitió la demanda por los trámites del Procedimiento breve, mediante auto de fecha 18 de enero de 2008, folios 15 y 16, donde se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que contestara la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia de haber sido citada.
Cumplidos los trámites de ley consta el cumplimiento de la citación personal (folio 22) de fecha 13-03-2008, según diligencia del ciudadano alguacil del Circuito de Municipio, en la que citó formalmente a la ciudadana Belina Beatriz Medina Figueroa.
Estando en la oportunidad legal para dar contestación a la presente litis compareció la abogada en ejercicio Menfis del Carmen Álvarez Núñez, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 54.157, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadana Belina Beatriz Medina Figueroa, y consignó escrito de contestación y reconvención.
En fecha 18 de marzo de 2008, al folio (55), se declaró Inadmisible la reconvención planteada por cuanto la misma carecía de claridad y precisión el objeto y sus fundamentos, tal y como lo establece el artículo 365 del C.P.C.
Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Alegatos de la parte demandante
Aduce la representación judicial de la parte actora que su representado celebró contrato de arrendamiento en fecha 23 de marzo de 2007, con la ciudadana BELINA BEATRIZ MEDINA FIGUEROA por un inmueble propiedad de la antes mencionada, ubicado en Sabana de los Frailes o Sabana de Catia con frente a la calle Real, distinguido con el Nº 21, Parroquia Sucre, Municipio Autónomo Libertador del Distrito federal hoy Distrito Capital.
Expone que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció que su duración sería por el término de nueve (09) meses fijo. Asimismo, argumenta que la arrendadora le concedió un plazo de palabras para la desocupación, y que debía entregarle el inmueble arrendado para la fecha del 30 de noviembre de 2007, por cuanto a decir de la arrendadora y que el vínculo contractual ya había vencido.
Igualmente, alega que la arrendadora tiene el “tupe y el habito” de no concederle la prorroga respectiva, conforme lo previsto en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos, se prorrogara por un lapso de seis (6) meses”.
Alegatos de la demandada
La parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por la actora en su libelo de demanda. Asimismo, la apoderada judicial de la parte demandada reconoció que su mandante dio en arrendamiento al ciudadano Richard Alberto Lafee Hernández el inmueble de su propiedad, plenamente identificado en autos, a partir del 12 de marzo de 2007, hasta el 12 de diciembre de 2007.
Igualmente, alega la apoderada de la demandada que en fecha 11-12-2007, su poderdante le notificó por escrito, así como dos meses antes verbalmente al arrendatario que no le renovaría el contrato pero que igualmente le concedería la prorroga legal conforme a la ley, a pesar de que el mismo canceló de forma extemporánea el canon de arrendamiento, además que el inquilino maltrata verbal y psicológicamente a la arrendadora.
Por otro lado, reconviene la demanda alegando no es cierto que su representada se haya negado a cumplir con el contrato y que es insólito que la demandante intente demanda en su contra a sabiendas que no ha cancelado los cánones de arrendamiento correctamente, adeudando de igual manera desde el mes de octubre del año 2007.

DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.
a.) Pruebas de la parte actora:
1.- Consta del folio 07 al 09, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana BELINA BEATRIZ MEDINA FIGUEROA y el ciudadano RICHARD ALBERTO LAFEE HERNANDEZ, debidamente notariado por ante la Notaria Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual no fue impugnado de falso, teniéndose auténtico de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil. Este medio es pertinente para demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes supra indicadas, además de ser un hecho aceptado por la parte contraria quien acepta dicho contrato.
Respecto al centro de juicio, es pertinente para acreditar el carácter determinado del contrato que tiene fecha de vencimiento el 12 de diciembre de 2007 (9 meses contados desde el 12 de marzo de 2007)
b.) Pruebas de la parte demandada:
Junto a su escrito de contestación produjo los siguientes documentos:
1.- Del folio 32 al 52, copia certificada expedida por el Sindico Procurador Municipal, que guardan relación con una denuncia interpuesta por la ciudadana Belina Medina Figueroa relacionada con las gestiones ante esa sindicatura sobre la situación arrendaticia presentada con el ciudadano RICHARD ALBERTO LAFEE HERNANDEZ. Dicho medio es legal por estar debidamente certificado conforme disposición del artículo 1384 del Código Civil, sin embargo es impertinente para acreditar algún hecho en litigio, ya que versa sobre una denuncia que efectuare la arrendadora pero al leer su contenido no guarda relación con la litis, pues no señala los motivos de la denuncia.
Como la demandada alega que el inquilino estaba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, ha debido demostrar que por ejemplo, tal denuncia la hizo por esas circunstancias.
2.- En folios 53 y 54 cursan vauchers de recibos de pagos por conceptos de alquiler, que al no contener firma de la parte contraria, no se le podrían oponer de conformidad con lo previsto en el art.444 CPC, ya que sería muy sencillo que puedan las partes producirse sus propias pruebas, lo cual está prohibido en el sistema procesal.
De las conclusiones probatorias
Este sentenciador verificó la demostración de los siguientes hechos:
- I -
1.- Que efectivamente quedó demostrado la relación arrendaticia entre la ciudadana BELINA BEATRIZ MEDINA FIGUEROA y el ciudadano RICHARD ALBERTO LAFEE HERNANDEZ, actuando la primera como arrendadora y la segunda como arrendatario.
2.- Que el contrato de arrendamiento tenía una duración determinada de nueve -9- meses que partía desde el 12 de marzo de 2007 al 12 de diciembre de 2007.
3.- Que al vencimiento del contrato, nació el derecho de prórroga legal de seis -6- meses que está disfrutando el inquilino según el artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4.- Que la prórroga legal vence el 12 de junio de 2008.
- II -
Si la arrendadora-demandada hubiere demostrado que el inquilino se encuentra en mora en el pago de los cánones, no hubiere prosperado esta acción, pero conforme al artículo 506 CPC (carga de la prueba) cada una de las partes debe demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, de tal manera, no le correspondía al inquilino-demandante demostrar estar solvente ya que no hay inversión de la carga de la prueba.
Tampoco alegó la arrendador-demandada la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, que implica como aforismo que “yo no cumplo con el contrato (de permitir el uso), porque usted no cumple con su obligación (de pago)” Todo según el artículo 1168 del Código Civil.
Y, con respecto a la reconvención mal puede contra demandar la arrendadora por desalojo (art.34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) cuando se sabe el contrato es a tiempo determinado y la acción que correspondía era la resolución contractual (art.1167 Código Civil)
En el presente asunto es un hecho probado que el contrato tenía una duración natural de nueve -9- meses que contados a partir del 12 de marzo de 2007 (según cláusula 2ª) vencen el 12 de diciembre de 2007. Dicho esto se analiza que el demandante quien se arroga la condición de inquilino del inmueble de autos, demanda a su arrendadora para que cumpla con el contrato, alegando que a su vencimiento nace el derecho de prórroga legal de seis -6- meses establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estos hechos coinciden con las afirmaciones que hizo la propia demandada cuando afirma que:
“…es el caso que en fecha 11/12/2007 mi poderdante le notificó por escrito, cosa que venia haciendo dos meses antes verbalmente por cuando requería loa (sic) casa para ella y su hijo…”

Esta confesión espontánea del demandado (art.1401 Código Civil) hace concluir a quien decide que estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, le correspondería al inquilino de pleno derecho el uso de la prórroga legal, que conforme la disposición del artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es de seis -6- meses.
De modo que, cuando el arrendatario-demandante incoa la acción (06.12.07) aún estaba vigente el contrato que vencía el 12 de diciembre de 2007 y por ende, es obvio que aunque sea por necesidad de ocupar el inmueble el arrendador, no puede soslayarle el derecho a su inquilino de hacer uso de la prórroga de ley la cual es de orden público y por tanto no relajable por ninguna de las partes.
Por lo anterior, debe decidirse a favor de la pretensión del actor para que el arrendador cumpla con el contrato de arriendo y permita el uso, goce y disfrute según el art.1585 del Código Civil y que permita el ejercicio de la prórroga de ley de seis meses (6) prevista en el artículo 38, lit. “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, por tratarse de una materia de eminente corte social al que se alinea quien decide, se hace constar que la prórroga legal vence el 12 de junio de 2008, la cual es improrrogable, y que el arrendatario deberá hacer entrega del inmueble al actor en forma voluntaria, sin tener derecho de acudir a consignar suma alguna ante los tribunales de consignaciones después de esa fecha, ya que, vencida la misma por la misma pretensión incoada por el inquilino, si se queda en el inmueble lo haría sin amparo de la Ley y estaría sometido a la medida de secuestro prevista en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en una eventual demanda.
Habida cuenta de la plena prueba de autos, debe prosperar la demanda que nos ocupa según lo establece el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

III. PARTE DISPOSITIVA.
En fuerza de las razones que anteceden, este Tribunal administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue RICHARD ALBERTO LAFEE HERNANDEZ (arrendatario) en contra BELINA BEATRIZ MEDINA FIGUERA (arrendadora), ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena al demandado a cumplir con el contrato de arrendamiento, en tal sentido deberá esperar que la parte demandante-arrendatario haga uso de la prórroga de ley que se vence el 12 de junio de 2008.
TERCERO: Se condena al demandado al pago de las costas procesales, por haber sido vencido totalmente en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Habiendo sido dictada la sentencia fuera del lapso legal, será necesaria la notificación de las partes, conforme a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE LA PRESENTE DECISIÓN.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de mayo de dos mil ocho (2008). 195° y 147°
EL JUEZ TITULAR

Abog. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA, ACC.

Abog. MARYEMMA FIGUEROA
En la misma fecha y siendo las nueve de la mañana (9:00 am) se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal, y se dejo constancia en la nota diario Nro. 24.
LA SECRETARIA, ACC.

Abog. MARYEMMA FIGUEROA

Exp. N°AP31-V-2007-0002587
LAPG/FDPG/