TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
198° y 149°
PARTE ACTORA: MARIA JOSEFINA TRUJILLO MAYZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-11.737.077.-
PARTE DEMANDADA: EUREKA ASOCIACION CIVIL., inscrita ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 07 de agosto de 1995, bajo el N° 5, Tomo 7, Protocolo Primero.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: CARLOS JOSE ZAVARSE PABON, OSCAR OBELMEJIAS MARTINEZ y JAIME GARCIA RENGEL, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 31.777, 51.058 y 15.821, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN JOSE AVILA MENDOZA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 98.479.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA DEFINITIVA

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
En el presente juicio la ciudadana MARIA JOSEFINA TRUJILLO MAYZ aduce ser la propietaria-arrendadora del inmueble de autos por haberlo recibido de las ciudadanas LUISA AMELIA MAYZ HITCHER e ISABEL TERESA MAYZ HITCHER a favor de quienes se constituyó usufructo y que, a la muerte de ambas, quedó en plenitud de los derechos como propietaria-arrendadora por el contrato de arrendamiento que celebró la empresa ADMINISTRADORA BOMILCA, CA frente a la sociedad civil EUREKA ASOCIACIÓN CIVIL como inquilina.
En ese contexto demanda la resolución contractual manifestando incumplimientos de su inquilina en el pago de los cánones correspondientes a los meses de febrero a julio de 2007 a razón de Bs.800.000,oo por cada mes (hoy 800 Bs.F). La demandada por su lado aduce estar solvente y niega estar incursa en causal de resolución del contrato.
DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO
Cursa libelo ante el distribuidor de turno en fecha 10 de enero de 2008 correspondiéndole el conocimiento a este tribunal, quien una vez producido los recaudos fundamentales por el demandante y por auto de fecha 15 de enero de 2008 admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve.
Cumplidos los trámites de citación personal, consta el cumplimiento de la misma al folio 27 según diligencia del ciudadano alguacil del Circuito de Municipio ciudadano Alcides Robaina en la que citó formalmente al ciudadano SIMON PARISCA en su condición de representante legal de la sociedad civil demandada (EUREKA A.C.)
En la oportunidad de contestación, consta la presentación de escrito respectivo por parte del demandado haciéndose asistir por el abogado JUAN JOSÉ AVILA MENDOZA, en las que opuso cuestiones previas previstas en el ordinal 6º del artículo 346 CPC y en cuanto al fondo negó estar insolvente en el pago de los meses reclamados como aduce el demandante.
La parte demandante por su lado presentó escrito siguiente del 21 de febrero de 2008 en el que niega los argumentos del demandado en su cuestión previa e invoca su improcedencia.
En el lapso de pruebas ambas partes hicieron uso del tal derecho y respecto a la prueba de informes promovida por la demandada, el tribunal por auto del 31 de marzo consideró prudente no entrar a decidir el fondo con los elementos de juicio, hasta tanto no se produjera la respuesta de la referida prueba contentivo de oficio al Juzgado 25º de Municipio.
Al folio 78 llegado el referido oficio siendo el quid del asunto relacionado con información sobre las consignaciones de los meses reclamados como insolutos por el actor y señalados como pagados por el demandado, se pasa a decidir el fondo en los siguientes términos:
PARTE MOTIVA
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
A los fines de dictar una decisión sucinta hay que destacar los hechos que alegaron las partes para luego pasar a analizar con qué medios pretendieron probar respectivamente dichas afirmaciones de hecho.
a.) De la parte demandante: El apoderado de la parte accionante invoca que su mandante es propietaria del inmueble objeto de litigio según documento registrado ante la oficina subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda de fecha 29 de diciembre de 1992, bajo el Nro.18, tomo 23, en el protocolo primero.
Que según el mentado documento, se constituyó como usufructuarias a las señoritas LUISA AMELIA MAYZ HITCHER e ISABEL TERESA MAYZ HITCHER, siendo que las mismas fallecieron como constan de las actas de defunción que produjo a tales efectos. Que consta igualmente que sobre el inmueble identificado, se celebró en forma privada contrato de arrendamiento suscrito el 01 de diciembre de 1995 por intermedio de la ADMINISTRADORA BOMILCA, C.A. dado a la asociación civil EUREKA como inquilino, representada para ese acto por su directora CORINA PARISCA DE MACHADO según los estatutos que cita están registrados.
Que dicho contrato se celebró por tiempo determinado a un (1) año fijo desde el 1º de diciembre de 1995 prorrogable automáticamente por períodos iguales, si con por lo menos 30 días de anticipación a cada período, una de las partes no manifestare por escrito a la otra lo contrario. Asimismo, que el canon inicial se fijó en la suma de ciento veinte mil bolívares (Bs.120.000,oo) mensuales pagaderos por mensualidades vencidas y que fue incrementado en la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs.800.000,oo) como se evidencia –según alega- de la comunicación del 26 de mayo de 2004 dirigida por el administrador del inmueble ALEJANDRO TRUJILLO MAYZ a la Sra.CORINA PARISCA de MACHADO representante legal de EUREKA ASOCIACIÓN CIVIL.
Aduce el apoderado demandante que a la muerte de la última de las usufructuarias (ISABEL TERESA MAYZ HITCHER), su representada pasó a ejercer todos los derechos que le son inherentes como propietaria del inmueble, siendo tal circunstancia notificada a la arrendataria en comunicación del 26 de julio de 2007. En ese contexto respecto al fondo alega que la inquilina ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de febrero a julio de 2007, incurriendo en causal de resolución del contrato de arrendamiento citado.
b.) Alegatos del demandado: En su contestación de demanda dividió su defensa en tres capítulos, el primero negó la procedencia de la medida de secuestro prevista en el ordinal 7º del artículo 599 CPC bajo el argumento de estar solvente en el pago de los cánones señalados por el actor como insolutos.
El segundo capítulo contiene la oposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 CPC relativa al defecto de forma del libelo de demanda, arguyendo que esta defensa permite al demandado conocer con exactitud los elementos de la pretensión, los fundamentos de hecho y de derecho y los instrumentos de donde derive o sean de fundamento de la demanda.
Según el demandado, la arrendadora demanda pretensiones que se contraponen o destruyen entre sí, ya que por una parte demanda la resolución del contrato pero por otro lado pide el pago de los cánones de arrendamiento y la desocupación, lo que –a decir del demandado- es consecuencia inmediata de pedir el cumplimiento del contrato. Ello comporta según el demandado pretensiones distintas.
En el tercer capítulo, pasó al fondo de la demanda en forma genérica negando que durante la vigencia del contrato haya incumplido reiteradamente con la obligación de pago que le impone el artículo 1592 del Código Civil. Invoca la solvencia de las mensualidades consecutivas de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio de 2007 que a razón de ochocientos mil bolívares (Bs.800.000,oo) ascenderían a CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.4.800.000,oo).
Negó que su representada esté incursa en causal de resolución contractual por supuesta falta de pago.
DE LA CUESTION PREVIA
Dado que el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que las cuestiones previas opuestas de los ordinales 2º al 11º del artículo 346 CPC deben ser resueltas como punto previo al fondo, se pasa a decidir la única opuesta por el demandado.
De la lectura de la contestación, se desprende que para la defensa del demandado existen pretensiones demandadas por el actor, que se excluyen entre sí: como son la resolución de contrato y el cumplimiento del mismo. El demandado asume que en el libelo de demanda existe contradicción porque se pide resolución del contrato y al mismo tiempo demanda el pago de los cánones que reclaman como insolutos, lo que es consecuencia de una pretensión de cumplimiento de contrato.
Ante tal alegato, observa el tribunal que no existe acumulación de pretensiones como supone el demandado, ya que de la revisión del escrito de demanda pudo constatar este juzgador, que se está demandando la resolución del contrato por la falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos (febrero a julio 2007).
De modo que el demandar adicionalmente a la pretensión principal de resolución el accionante, el pago de los cánones de arrendamiento insolutos no implica –como piensa el demandado- que se trate de una pretensión de cumplimiento, ya que, el pago de los cánones es consecuencia directa de la resolución del contrato (por vía de indemnización) lo que es perfectamente acumulable como dispone el artículo 78 del CPC, pues ello redundaría en economía procesal. El pago es consecuencia de la resolución. Y así se decide.
Para finalizar este punto, observa este juzgador que el pago es reclamado en forma legal como indemnización compensatoria, traducido en lenguaje judicial como lucro cesante (lo que dejó de percibir el demandante durante ese período reclamado).
Así pues, no existiendo el defecto de forma invocado por el demandado, debe desecharse dicha cuestión previa. Y así de declara.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar las pruebas promovidas por ambas partes para dar cumplimiento al mandato del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:
a.) De las pruebas de la parte demandante:
Con la interposición de la demanda presentó los siguientes medios instrumentales:
1.) A los folios 9-10 cursa en original documento público contentivo de donación que hace la ciudadana ISABEL TERESA MAYZ HITCHER a favor de la ciudadana MARIA JOSEFINA TRUJILLO MAYZ. Dicho instrumento de carácter público aparece debidamente registrado ante la oficina del tercer circuito de registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 29 de diciembre de 1992, con el Nro.18, tomo 23, protocolo primero.
El tribunal valora este medio con pleno valor de pruebas por ser legal y pertinente. Es legal al no ser tachado de falso por su contrario, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Es pertinente para demostrar que en la fecha indicada adquirió la demandante (MARIA JOSEFINA TRUJILLO MAYZ) por donación el inmueble de autos, y que en ese mismo documento se constituyó usufructo sobre dicho inmueble en las ciudadanas MARIA JOSEFINA TRUJILLO MAYZ y LUISA AMELIA MAYZ HITCHER.
2. A los folios 11 al 13 cursa en fotocopias certificadas sendas actas de defunción de las ciudadanas MARIA JOSEFINA TRUJILLO MAYZ y LUISA AMELIA MAYZ HITCHER. Dichas actas están extendidas por la autoridad civil del Municipio Chacao donde se certifica el fallecimiento de ambas ciudadanas, siendo que por el artículo 457 del Código Civil se les tiene como auténticas y como legalmente promovidas por estar certificadas como establece el artículo 1384 del Código Civil. Las mismas son pertinentes para probar la muerte de las referidas ciudadanas.
3. Al folio 14 cursa en original contrato privado de arrendamiento, el cual al no ser desconocido en forma alguna por la parte contraria se tiene por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. De su contenido se establece la pertinencia para demostrar que en la fecha 30 de noviembre de 1995 la ADMINISTRADORA BOMILCA, C.A. como arrendadora dio en arrendamiento el inmueble de autos a EUREKA ASOCIACIÓN CIVIL, por el que se fijó un plazo de duración de un año prorrogables por períodos iguales, y que como canon se estableció el monto de ciento veinte mil bolívares (Bs.120.000,oo).
Siendo este el instrumento fundamental de la demanda conforme el artículo 434 CPC se el otorga pleno valor de pruebas dada la legalidad y la pertinencia indicada.
4. A los folios 15-17 cursa en fotocopia simple documento público contentivo de los estatutos de la asociación civil EUREKA debidamente registrada ante la oficina subalterna del 4º circuito del municipio Libertador, de fecha 07 de agosto de 1995. Dicho instrumento al no ser impugnado en forma alguna por la parte contraria se tiene como legal, a tenor de lo previsto en el artículo 429 CPC.
El mismo es pertinente para acreditar la constitución de dicha persona jurídica y verificar quienes ejercen su representación legal (CORINA PARISCA DE MACHADO, SIMÓN PARISCA y PERLA PÉREZ MENONI).
5. Al folio 18 cursa carta o misiva dirigida en fecha 26 de mayo de 2004 en la cual ALEJANDRO TRUJILLO MAYZ le comunica a CORINA PARISCA DE MACHADO y quien recibe conforme con sello húmedo por EUREKA, que el nuevo canon del contrato es la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs.800.000,oo) a partir del 1º de junio de 1994.
La parte contraria no negó el contenido del recibo de la misma, ni impugnó la condición de ALEJANDRO TRUJILLO MAYZ como administrador del propietario, y por tener relación con la litis se le tiene como legalmente promovido de conformidad con lo establecido en el artículo 1370 del Código Civil.
Dicho medio es pertinente para acreditar el acuerdo respecto al nuevo canon de arrendamiento. Este hecho del aumento es aceptado por la parte contraria en su contestación, inclusive cuando consigna ante el Tribunal de consignaciones la suma de Bs.800.000,oo por cada canon. Y así se establece.
6. Al folio 19 cursa en original carta o misiva del 26 de julio de 2007 firmada por ALEJANDRO TRUJILLO MAYZ actuando como administrador y dirigida a EUREKA (Ing. Simón Parisca), que por tener relación con la litis se toma como legalmente promovida al cumplir con lo previsto en el artículo 1370 del Código Civil.
Este medio es pertinente para probar que en la fecha en referencia el notificado aceptó su contenido relativo a que al fallecimiento de la última usufructuaria Isabel Teresa Mayz Hitcher, la propiedad del inmueble arrendado había comenzado a ejercerse en forma plena por la propietaria MARIA JOSEFINA TRUJILLO MAYZ.
b.) De las pruebas de la parte demandada:
En la oportunidad de la presentación del escrito de contestación, la demandada produjo:
1. Marcado “A” folios 32-39 cursa en fotocopias simples documento público contentivo de los estatutos sociales y acta de asamblea sobre prorroga del lapso natural de EUREKA ASOCIACION CIVIL. Dicho medio es tenido por legal no siendo impugnado por la demandante, según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Es pertinente para demostrar la existencia de la asociación civil demandada, su constitución y prórroga del tiempo inicial por el que se creó.
2. A los folios 40-44 cursa en fotocopias simples recaudos que guardan relación con el expediente de consignaciones efectuadas por ante el juzgado 25º de Municipio y siendo que, la misma demandada promovió luego prueba de informes para hacer valer el contenido de estas actas, se les tiene como indicios al adminicular su contenido con la referida prueba de informes con las que guarda relación.
En la oportunidad de pruebas promovió:
3. Prueba de informes para que el tribunal 25º Municipio certificara el contenido de las consignaciones que efectuara EUREKA A.C a favor de ALEJANDRO TRUJILLO MAYZ. Estos medios son legales por aplicación del artículo 433 CPC al verificarse en forma oportuna y guardar relación con los hechos en litigio, siendo que anexa copias certificadas de tales consignaciones.
Son pertinentes para demostrar que, con relación a los meses objeto de litigio (febrero a julio de 2007) la parte demandada procedió a consignarlos el 16 de julio de 2007 (folio 102), lo que implica que no fueron presentados en forma temporánea como indica el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone debe hacerse dentro de los quince días siguientes al vencimiento del mes respectivo.

DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS
Luego del análisis de cada uno de los medios de pruebas aportados por ambas partes, el tribunal considera demostrados los siguientes hechos:
I
-La existencia de un contrato de arrendamiento entre ADMINISTRADORA BOMILCA, C.A. actuando como arrendador y la asociación civil EUREKA actuando como arrendatario, fechado 30 de noviembre de 1995 (con vigencia desde 1º de diciembre de 1995) y que tiene por objeto el inmueble de autos.
-Que el canon inicial fue fijado en la suma de Bs.120.000,oo por cada mes.
-Que el ciudadano ALEJANDRO TRUJILLO MAYZ fungió como administrador del inmueble.
-Que el inmueble es propiedad de la parte demandante MARIA JOSEFINA TRUJILLO MAYZ por haberlo adquirido por vía de donación.
-Que por carta o misiva firmada por el administrador del inmueble se estableció el canon de Bs.800.000,oo y la otra parte lo aceptó.
-Que por carta o misiva se notificó la muerte de la última de las usufructuarias del inmueble.
-Que la demandada procedió a consignar en forma extemporánea los cánones correspondientes a los meses reclamados ante el juzgado 25º de Municipio.
II
De los hechos probados se determinó que al consignarse en forma extemporánea los meses reclamados de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, no puede declararse solvente al inquilino.
Estando en consecuencia de un contrato bilateral, procede conforme a la norma 1167 del Código Civil la resolución contractual y el pago por vía de indemnización de los cánones de los meses reclamados como insolutos.
Ahora bien, como el demandado demostró haberlos consignado ante el juzgado de consignaciones, queda autorizado a retirarlos a título de indemnización de daños y perjuicios (lucro cesante).
El actor cumplió con su carga de pruebas prevista en el artículo 506 CPC, no así el demandado (art.506 CPC – 1354 Código Civil).
Habida cuenta de la plena prueba de autos la demanda debe prosperar, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana MARIA JOSEFINA TRUJILLO MAYZ en contra de la asociación civil EUREKA ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento sucrito el 30 de noviembre de 1995 y con vigencia desde el 1º de diciembre de 1995.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta prevista en el ordinal 6º del artículo 346 CPC.
CUARTO: Se condena al demandado al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007 a razón de Bs.800.000,oo cada mes, los cuales al estar consignados en el tribunal de consignaciones quedan a beneficio del actor como indemnización, autorizándosele a su retiro.
QUINTO: Se condena a la parte demandada hacer entrega material, real y efectiva del inmueble de autos al demandante, constituido por la quinta San Javier, ubicada en la avenida Transversal octava (8ª), entre las avenidas 10 y 11 de la urbanización Altamira, jurisdicción del Municipio Chacao de Distrito Capital.
SEXTO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada por haber resultado vencida en la litis y en la incidencia de cuestiones previas
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes.
PUBLIQUESE Y NOTIFIQUESE A LAS PARTES.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los seis (06) días del mes de mayo de dos mil ocho (2008). Años 197° y 148°
EL JUEZ TITULAR

LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA ACC
FABIOLA DOMINGUEZ
En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m. ), se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal. Quedó anotado en el Nro.36.
EL SECRETARIA ACC

FABIOLA DOMINGUEZ

LAPG/fd.