REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 28 de mayo de 2008
198° y 149°
PARTE ACTORA: ZAIDA FLEITAS DE SCHUPNIK, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.248.342. Abogado Asistente: César Eduardo Chacón, Inpreabogado N° 39.180.
PARTE DEMANDADA: MARTA ELENA MARDONES DE LABRA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.671.496.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE N°: 12.595
DECISIÓN: DEFINITIVA
ANTECEDENTES
En fecha 15 de octubre de 2007 fue presentado escrito de demandada por ante la distribución.
En fecha 16 de octubre de 2007 se recibió en este Tribunal el presente expediente.
En fecha 19 de octubre de 2007 el abogado César Eduardo Chacón, consignó una serie de recaudos relacionados con la presente causa y copia certificada del poder autenticado que le fue conferido por la ciudadana Zaida Fleitas de Schupnik por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, en fecha 15 de octubre de 2007.
En fecha 22 de octubre de 2007 se admitió la demandada en cuanto ha lugar en derecho se refiere. Se ordenó citar a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 06 de noviembre de 2004 se libró la compulsa ordenada.
En fecha 12 de noviembre de 2007 el representante judicial de la parte actora solicitó “se acuerde de forma perentoria el Desalojo solicitado ya que el daño creado por la parte demandada, va en creciente aumento”.
En fecha 27 de noviembre de 2007 el ciudadano Alguacil de este Tribunal, Abad Azavache consignó boleta de citación sin firmar y la compulsa respectiva, en virtud de que la ciudadana María Elena Mardones de Labra, se negó a firmar el recibo correspondiente.
En fecha 03 de diciembre de 2007 el abogado César Eduardo Chacón, solicitó “se practique la citación por carteles deacuerdo (Sic) al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil”.
En fecha 07 de diciembre de 2007 el Tribunal dispuso que el Secretario librase boleta de notificación en la cual comunicase al demandado la declaración del funcionario relativa a su citación.
En fecha 10 de enero de 2008 el abogado Antonio Hernández Alfonzo, en su condición de Secretario de este Tribunal hizo constar que el día 09 de enero de 2008 entregó en manos de una persona que se identificó como Marta Elena Mardones de Labra la boleta de notificación librada por el Tribunal.
En fecha 14 de febrero de 2008 el representante judicial de la parte actora presentó su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 25 de febrero de 2008 el representante judicial de la parte actora solicitó se sentenciara la causa de conformidad con lo previsto en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil.
II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
DE LA DEMANDA INTERPUESTA
1. La parte accionante fundamentó su demanda en los hechos siguientes:
Que en fecha 4 de marzo de 2004 suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Marta Elena Mardones de Labra, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Turmero, bajo el N° 14, tomo 17 de los libros de autenticaciones de esa Notaría.
Que el inmueble dado en arrendamiento es un apartamento ubicado en la Avenida Santos Michelena, Residencias La Nisperera, piso 1, apartamento N° 12-B, Maracay, Estado Aragua.
Que dicho inmueble le pertenece según documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 21 de noviembre de 2003, bajo el N° 50, tomo 11, folios 350 al 354, protocolo primero.
Que el contrato comenzó desde el 1° de marzo de 2004 según se desprende de la cláusula tercera del referido contrato.
Que el plazo de duración del contrato “sería de un año fijo” contado desde el 1° de marzo de 2004.
Que se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) mensuales.
Que dada la confianza “creada (Sic)” entre la arrendataria y la arrendadora una vez finalizado el contrato, “convinimos consensualmente a (Sic) hacerlo privadamente a través de un documento entre las partes, prorrogando el anterior contrato de arrendamiento por un lapso igual al convenido en el contrato inicial”.
Que dicho contrato privado inició el 1° de marzo de 2005 hasta el 1° de marzo de 2006, dejando incólumes todas las cláusulas restantes del contrato inicial.
Que dicha prórroga consensual fue aceptada y firmada por las partes.
Que en fecha 1° de enero de 2006 notificó “formal y personalmente por medio de carta con acuse de recibido y firma, que se le concedía UN AÑO como Prórroga Legal según lo pautado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
Que la demandada firmó dicha carta y “expresó su agradecimiento por el goce de ese derecho”.
Que la demandada aceptó el incremento del canon de arrendamiento a trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000).
Que antes de concluir el año de prórroga legal la ciudadana Marta Elena Mardones le “amenazó con la NO entrega de mi inmueble porque no había tenido tiempo de buscar otro inmueble a donde mudarse”.
Que por esa razón “comenzaron desavenencias graves entre las partes”.
Que la relación que al principio fue cordial y amistosa se convirtió en “una relación álgida y de muy poca comunicación”.
Que la arrendataria “consignó ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua el cánon (Sic) correspondiente al mes de Marzo de 2007, es decir, el último mes cuando finalizaba su prórroga legal”.
Que la demandada “adujo siempre que estaba buscando para donde mudarse y que su situación económica estaba muy precaria”.
Que en un acto humanitario y de buena fe “creí inicialmente en su argumento”.
Que al no “percibir la cancelación (Sic) de los cánones siguientes al mes de Marzo (…) comencé a investigar del (Sic) porqué de su comportamiento, hasta que revisando en los otros dos (02) Juzgados de Municipio (…) descubrí, que además de mentirme flagrantemente (…) que; (Sic) ni en el Juzgado consignatario ni en algún otro Juzgado de Municipio luego del mes de Marzo del año en curso consta [que haya sido] depositado algún otro cánon (Sic) de arrendamiento”.
Que el incumplimiento de la arrendataria le ha causado “un daño pecuniario grave al dejar de percibir por todo (Sic) estos meses una entrada de dinero importante”.
Que hasta la fecha de presentación del libelo la demandada adeuda el canon de arrendamiento de siete meses consecutivos: abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007.
Que la demandada ha acumulado desde el mes de abril de 2007 hasta la fecha de introducción de la demanda doscientos catorce días (214) días de mora en la entrega de las llaves lo cual significa que adeuda el monto fijado como cláusula penal; es decir, diez millones setecientos mil bolívares (Bs. 10.000.000).
2. Fundamento Jurídico invocado por la parte actora.
La ciudadana Zaida Fleitas de Shupnik fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.205, 1.264, 1.269 y 1.592 del Código Civil. Así mismo, fundamentó su acción en los artículos 33 y 34 literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3. Petitorio.
Como consecuencia de los hechos descritos, la parte actora demandó a la ciudadana Marta Elena Mardones de Labra con la finalidad de que conviniese o fuera condenada por este Tribunal a: 1) Dar por terminado el contrato. 2) Pagar la cantidad de dos millones quinientos veinte mil bolívares (Bs. 2.520.000) por concepto de daños y perjuicios causados por el incumplimiento en el pago de 7 pensiones de arrendamiento. 3) Pagar la cantidad de diez millones setecientos mil bolívares (Bs. 10.700.000) en razón de los 214 días de mora en la entrega de las llaves del inmueble objeto de la relación arrendaticia “más los días que sean necesarios hasta le entrega ordenada por este Tribunal”. 4) Pagar los intereses moratorios del monto adeudado por concepto de canones de arrendamiento vencidos, “más el monto por la mora por la entrega de las llaves prudencialmente calculados hasta la entrega definitiva del inmueble”. 5) Pagar las costas del proceso.
4. De las medida de desalojo solicitado.
La ciudadana Zaida Fleitas de Shupnik de conformidad con el artículo 34 literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios solicitó se acordara “el DESALOJO INMEDIATO del inmueble arrendado” y que se diera “por TERMINADO el contrato de arrendamiento suscrito y autenticado entre las partes en fecha cuatro (04) de marzo del año 2004”.
5. De las pruebas promovidas por la parte actora.
En escrito presentado en fecha 14 de febrero de 2008 el profesional del derecho César Eduardo Chacón, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadana Zaida Fleitas de Shupnik, promovió las siguientes pruebas:
Invocó el mérito favorable de los autos en cuanto favorezcan a su representada.
Hizo valer los siguientes instrumentos:
1. Contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas Zaida Fleitas de Shupnik y Marta Elena Mardones de Labra en fecha 4 de marzo de 2004 por ante la Notaría Pública de Turmero.
2. Documento privado contentivo de la “Prórroga Consensual” de un año acordada por las partes a partir del 1° de marzo de 2005.
3. Documento contentivo de la notificación formal del comienzo de la prórroga legal a partir del 1° de marzo de 2006.
4. Constancia de consignaciones arrendaticias emitidas por los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.
III
DE LA CONFESIÓN FICTA
Todo proceso litigioso presupone para las partes una serie de cargas procesales preclusivas, las cuales constituyen a todo efecto el impulso que las partes deben darle al litigio, a fin de defender sus respectivas pretensiones frente a las afirmaciones aducidas por su contraria y lograr el tan deseado pronunciamiento a su favor de parte del Órgano Jurisdiccional competente.
Ahora bien, en el caso de marras la demandada no dio cumplimiento a ninguna de las cargas que le impone la ley para ejercer la defensa de sus derechos, pues a pesar de haber sido citada personalmente por el ciudadano Alguacil de este Tribunal en fecha 27 de noviembre de 2007, en cuyo acto se negó a firmar el recibo de citación respectiva y notificada posteriormente (el 10 de enero de 2008) de la declaración del ciudadano Alguacil en la forma prevista en la parte in fine del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, no compareció a dar contestación a la demanda, ni promovió prueba alguna a lo largo del proceso que desvirtuara los hechos afirmados por la accionante en su libelo.
Las circunstancias antes descritas hacen presumible la falta de interés de la demandada en desvirtuar los alegatos aducidos por la ciudadana Zaida Fleitas de Schupnik, lo cual por argumento al contrario, concede fuerza y veracidad a los hechos narrados por ella en su libelo y conllevan a este Juzgador a conferir pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Turmero, Estado Aragua, en fecha 4 de marzo de 2004, bajo el N° 14, tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, al acuerdo celebrado entre las partes en fecha 1° de marzo de 2005, mediante el cual convienen prorrogar la relación arrendaticia un año más, a la comunicación enviada por la arrendadora a la arrendataria el 1° de enero de 2006 con el objeto de notificarle del inicio de la prórroga legal arrendaticia y a las constancias de consignaciones arrendaticias emitidas por los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.
En ese sentido, este Tribunal tiene por cierto que:
1.- Existe una relación arrendaticia entre la ciudadana ZAIDA FLEITAS DE SCHUPNIK y la ciudadana MARTA ELENA MARDONES DE LABRA desde el mes de marzo de 2004.
2.- El contrato de arrendamiento fue suscrito por un año fijo según consta de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que señala “(…) el plazo de duración del presente contrato será de un año fijo a partir de la presente fecha”.
3.-Vencido el año establecido inicialmente como término del contrato, las partes convinieron prorrogar la relación arrendaticia por un año más.
4.- La prórroga legal arrendaticia inició el 1° de marzo de 2006 y venció el 1° de marzo de 2007.
5.- La relación arrendaticia inició a tiempo determinado y luego se transformó en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, pues vencida la prórroga acordada por las partes y la prórroga legal arrendaticia, el arrendatario continuó ocupando el inmueble con aceptación de la arrendadora.
6.-La arrendataria incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento a partir del mes de abril de 2007.
7.- Hasta la fecha de presentación del libelo la demandada adeudaba el canon de arrendamiento de siete meses consecutivos: abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007.
En consecuencia, este Tribunal luego de analizadas las actuaciones que conforman el presente expediente observa que están llenos los supuestos de procedencia de la confesión ficta contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil; ya que la demandada no dio contestación a la demanda, ni aportó elemento probatorio alguno que fuere conducente a la consecución de la causa. En ese sentido y siendo que la petición de la accionante no es contraria a derecho según se desprende de los particulares 5, 6 y 7 hacen forzoso para este Tribunal declarar con lugar la pretensión acción de desalojo intentada por la ciudadana Zaida Fleitas de Schupnik. Así se declara.
El caso bajo examen plantea, además, la necesidad de establecer si resulta procedente o no condenar a la parte demandada a pagar una indemnización de dos millones quinientos veinte mil bolívares (Bs. 2.520.000) por el uso del inmueble arrendado a razón de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000) mensuales. Pues bien con relación al daño material, nuestro máximo Tribunal ha fijado su criterio en relación a los elementos constitutivos de la ficta confessio en los términos siguientes:
“…al no contestar la parte demandada en su oportunidad legal… se establece en su contra una presunción iuris tamtum. Pero si además no promueve ninguna prueba… que le favorezca la presunción iuris tamtum se transforma en una presunción iuris et de iure… (…) … Los efectos de la “confesión ficta” difieren fundamentalmente según la naturaleza del daño reclamado. Cuando alega un daño material y estima su monto al plantear la pretensión de reparación, la confesión ficta en que incurre el demandado se extiende, no sólo al daño alegado, sino también al monto reclamado…” (Sentencia SPA, 20 de noviembre de 1996, Ponente Magistrado Dr. Humberto J. La Roche, juicio Bazar Belune de Margarita C.A. vs. Compañía Anónima de Administración y Fomento Eléctrico (C.A.D.A.F.E.), Exp. N° 9.791, S. N° 0788).
En ese sentido este Juzgador teniendo en consideración que la parte demandada no aportó elemento probatorio alguno tendente a demostrar el hecho extintivo de su obligación (el pago), cuya carga le correspondía de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil; declara la insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007 y en consecuencia, ajustado a derecho el pago solicitado por la arrendadora como indemnización por el tiempo en que el arrendatario hoy demandado habitó el inmueble sin cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento. Así se decide.
Ahora bien, dada la naturaleza de orden público que tienen las normas procesales éstas son de impretermitible aplicación por el Juez, quien debe ajustar su actuación decisoria a los parámetros establecidos en el cuerpo legal adjetivo conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados por las partes (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). Debe, además, mantener a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas sin permitirse, ni permitirles, extralimitaciones de ningún género (artículo 15 del Código de Procedimiento Civil).
La acotación anterior es oportuna porque las consecuencias de la ficta confessio no pueden llevar al Juzgador a ordenar el pago de una indemnización contraria a derecho o a guardar silencio respecto a las pretensiones subsidiarias peticionadas por la parte actora, máxime cuando nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el Código de Procedimiento Civil exigen que la justicia sea completa y exhaustiva, pues no se lograría el fin de ésta si en el pronunciamiento de la sentencia el Juez omite algún elemento clarificador del proceso.
Ahora bien, en el caso de marras la parte actora pretende obtener el pago de: 1) Diez millones setecientos mil bolívares (Bs. 10.700.000) en razón de los 214 días de mora en la entrega de las llaves del inmueble objeto de la relación arrendaticia “más los días que sean necesarios hasta le entrega ordenada por este Tribunal”, por concepto de cláusula penal; y 2) Los intereses moratorios por concepto del monto adeudado por concepto de cánones de arrendamiento vencidos; en ese sentido este Sentenciador concluye lo siguiente:
Primero: La parte actora fundamenta su demanda en una acción de desalojo, la cual según lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado”. Pues bien, los hechos narrados por la actora y contrastados con los elementos probatorios que constan en autos, han producido en este Juzgador el convencimiento de la existencia de una relación arrendaticia iniciada en contrato de arrendamiento a tiempo determinado que luego se transformó a tiempo indeterminado.
Ahora bien, la cláusula invocada por la parte actora para solicitar el pago de diez millones setecientos mil bolívares (Bs. 10.700.000) plantea un supuesto de hecho que no guarda relación con la acción de desalojo peticionada por la parte actora en su libelo. En efecto la cláusula penal invocada por la accionante reza lo siguiente:
“Al vencimiento del contrato las llaves del inmueble deberán ser entregadas al propietario o a quien este designe, el primer día hábil después de la fecha de vencimiento, previa una inspección del inmueble, es entendido que la mora en la entrega del inmueble por parte de EL ARRENDATARIO, originara (Sic) el pago de dicha mora, los cuales deberá cancelar (Sic) a EL ARRENDADOR a razón de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000.00) diarios, sin que esto implique tácita reconducción”.
Ahora bien, de la simple lectura de la cláusula transcrita se observa que el pago convenido por las partes en caso de mora en la entrega del inmueble estaba sujeto a la naturaleza inicial del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; pues al haberse transformado la relación arrendaticia de tiempo determinado a tiempo indeterminado no existía fecha cierta en la que el arrendatario debía desocupar el inmueble y, en consecuencia, es imposible condenar a la arrendataria al pago de diez millones setecientos mil bolívares (Bs. 10.700.000,00) con fundamento en la cláusula penal invocada por la accionante. Así se declara.
En efecto de la declaración antes hecha, este Tribunal por razones de lógica jurídica desestima la pretensión de la parte actora dirigida a obtener el pago de “los intereses moratorios del monto acumulado (…) por la mora de la entrega de las llaves” dada su manifiesta improcedencia. Así se declara.
Segundo: Con relación a la pretensión de la demandante dirigida a obtener adicionalmente al pago de los cánones de arrendamiento insolutos el pago de los intereses moratorios ocasionados por dicho monto, este Juzgador considera que dicha pretensión debe ser desestimada por improcedente ya que en los términos del contrato suscrito entre las partes no se estipuló que en caso de que el arrendatario dejara de pagar el canon de arrendamiento, su incumplimiento daría lugar al pago de intereses moratorios.
En consecuencia, este Tribunal estima suficiente la indemnización acordada precedentemente por concepto del uso que la arrendataria hizo del inmueble sin cumplir su obligación de pagar las pensiones de arrendamiento desde el mes de abril de 2007 hasta el mes de octubre de 2007. Así se declara.
IV
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, como corolario de todo lo expuesto, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA ACCIÓN DE DESALOJO intentada por la demandante de autos, ZAIDA FLEITAS DE SCHUPNIK en contra de la ciudadana MARTA ELENA MARDONES DE LABRA, ambas suficientemente identificadas en autos. En consecuencia ordena a la demandada:
PRIMERO: Entregar el inmueble objeto de la relación arrendaticia constituido por un apartamento ubicado en la Avenida Santos Michelena, Residencias La Nisperera, piso 1, apartamento N° 12-B, Maracay, Estado Aragua.
SEGUNDO: Pagar a la demandante la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 2.500.000,00) hoy DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BsF. 2.500,00), por concepto de indemnización derivada del daño material ocasionado a la ciudadana Zaida Fleitas De Schupnik por el uso del inmueble objeto del arrendamiento durante los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007 sin pagar el canon de arrendamiento correspondiente.
No hay condenatoria en costas a la demandada por cuanto no hubo vencimiento total en el proceso.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes de la presente decisión conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del estado Aragua, a los veintiocho (28) días del mes de mayo del año dos mil ocho (2008). Años 198 de la Independencia y 149 de la Federación.
EL JUEZ TITULAR
EL SECRETARIO
ABOG. RAMÓN CAMACARO PARRA
ABOG. ANTONIOHERNÁNDEZ
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