TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE DEMANDANTE: GIUSEPPE PARTIPILO y FRANCESCA PANEPINTO DE PARTIPILO, identificados con la cédulas de identidad números V-12.146.452 y V-12.146.453 respectivamente.
APODERADO JUDICIAL: ABOGADA THAIS PERNIA MORENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 29.722.
PARTE DEMANDADA: ADDOUMIE AMAL, identificada con la cédula de identidad número V-22.289.508.
SIN REPRESENTACIÓN JUDICIAL ACREDITADA EN AUTOS.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: 11683-07
SENTENCIA DEFINITIVA

I
El presente procedimiento se inicia mediante, libelo de demanda, presentado ante este despacho, por la Abogada: THAIS PERNIA MORENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 29.722, apoderada judicial de los ciudadanos GIUSEPPE PARTIPILIO Y FRANCESCA PANEPINTO DE PARTIPILIO, mayores de edad, venezolanos, identificados con las cédulas de identidad números V-12.146.453 y V-12.146.453, en el cual dichos ciudadanos, demandan la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscritos por ellos, con la ciudadana ADDOUMIE AMAL, venezolana, mayor de edad, casada, identificada con la cédula de identidad número V-22.289.508; alegando que sus representados son propietarios de una casa de habitación y del terreno sobre el cual está construida, ubicada en el barrio San Ignacio, Pasaje Echandía, distinguida con el Nº 67, Municipio Crespo, del Distrito Girardot del Estado Aragua, con una superficie de Doscientos Ochenta y Cuatro Metros Cuadrados con Treinta y Cuatro Centímetros Cuadrados (284,34 mts.2), alinderado de la siguiente forma: NORTE: con parcela de Luís Escalante en treinta y tres metros con sesenta y cinco centímetros (33,65 mts.); SUR: con la parcela de Brigada de Bello en treinta y tres metros con sesenta y cinco centímetros (33.65 mts.); ESTE: con parcela de Evangelista de León y Enma de Pinto en ocho metros con sesenta y cinco centímetros (8,65 mts.); y OESTE: con pasaje Echandía que es su frente en ocho metros con ochenta y cinco centímetros (8,85 mts.); lo cual consta en documento inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, en fecha 13 de Mayo de 1988, bajo el Nº 7, folios 20 al 21, protocolo primero, tomo 9. Ahora bien, la Sociedad Mercantil “Administradora Libra S.R.L.”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el Nº 17, tomo 43-A, en fecha 12 de febrero de 1981; dicha Sociedad Mercantil suscribió un Contrato de Arrendamiento de carácter privado signado con el No. 004/2005, en fecha 1º de Enero de 2005, con la ciudadana ADDOUMIE AMAL, identificada en autos, sobre el inmueble supra señalado, en el cual se encontraban, entre otras, las siguientes condiciones: 1.-El canon de arrendamiento fue fijado entre las partes en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00) mensuales, comprometiéndose la arrendataria a pagarlos puntualmente el primer día de cada mes, directamente a la Administradora Libra S.R.L., en sus oficinas, esto según lo establecido en la Cláusula Segunda. 2.-Que la duración del contrato es de Un (1) año fijo, a partir del 1º de enero de 2005, pudiendo prorrogarse por iguales períodos, a menos que una de las partes comunique a la otra por escrito y con sesenta días de anticipación su voluntad de darlo por terminado, según consta en la Cláusula Tercera. 3.-Todo lo relativo al servicio y pago del suministro de agua, alumbrado, energía eléctrica, teléfono, y aseo domiciliario, así como cualquier otro, son por cuenta de la arrendataria, lo cual se especifica en la Cláusula Décima Cuarta. En fecha 23 de Enero de 2005, la Administradora Libra S.R.L., en su condición de arrendadora del Inmueble, cedió los derechos del contrato de arrendamiento al ciudadano GIUSEPPE PARTIPILO propietario del inmueble. De este hecho fue notificada la en la misma fecha, la arrendataria, mediante carta suscrita por el representante legal del la Administradora Libra S.R.L. Alega igualmente, que en fecha 12 de mayo de 2005, el ciudadano GIUSEPPE PARTIPILO, hizo del conocimiento de la Arrendataria mediante carta, de forma personal, que a partir de esta fecha la Empresa Universal Bienes Raíces Díaz, Gutiérrez, Hidalgo & Cía., S.N.C., se encargaría de la administración del inmueble arrendado; señalándole además en la misiva, la dirección en la que funciona dicha empresa, para el cobro del canon de arrendamiento. Este hecho fue reconocido expresamente por la arrendataria, de acuerdo al expediente de consignaciones signado con el Nº 626, emitido por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry, del Estado Aragua. Prosigue en su relato la apoderada judicial, alegando que durante ese año la arrendataria continuó con el pago del canon; acto que fue interrumpido por la misma en el mes de diciembre de 2005, ya que a partir de dicho mes, la arrendataria se entrevistó con el representante judicial de la nueva empresa administradora, ciudadano Augusto Díaz, quien le ratificó la necesidad de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento en atención a que sería la nueva Inmobiliaria Universal Bienes Raíces, la encargada de la administración del inmueble, y de este modo regular la relación contractual. Ante este hecho, la arrendataria comenzó a dar largas al asunto, aludiendo entre otras razones banales para seguir ocupando el inmueble sin pagar, que no tenía dinero para el pago de la Notaria, así fue pasando el tiempo; hechos éstos que obligaron a la Administradora Universal Bienes Raíces, a pasar el caso a la anterior apoderada de la inmobiliaria, Dra. Paula Mirian Castro, acto que se evidencia en la carta suscrita por la Secretaria General de dicha empresa, en fecha 16 de marzo de 2006. Ahora bien, en la narración de los hechos continúa la representante judicial de los demandantes, aludiendo que lo cierto del caso es que a partir del mes de enero de 2006, la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento, bien sea a su representado, o a la nueva empresa administradora del inmueble; alegando igualmente que, la arrendataria se dirigió en fecha 12 de Junio de 2006 al Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua a consignar el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2006; en dicho escrito de consignación invoca la arrendataria algunos hechos, los cuales impugna la apoderada judicial de la parte actora, en cuanto a los siguientes puntos: 1.-Que no es cierto que la administradora le haya exigido un aumento de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) a la arrendataria. 2.-Que no es cierto que la arrendataria haya realizado las gestiones necesarias para que le aceptaran los pagos de las mensualidades correspondientes para no incurrir en mora, tampoco es cierto que la administradora se haya negado a recibir dichos cánones. 3.-Que no es cierto, y resulta contradictorio, que la arrendataria no podía efectuar el pago de los gastos del nuevo contrato, para posteriormente afirmar que había convenido con la administradora que firmaría el nuevo contrato entre el 5 y 6 de Junio del año en curso, y que en virtud de que no la llamaron, se dirigió a las oficinas para saber que había pasado. De igual manera impugna el hecho por no ser cierto, de que la Administradora Universal Bienes Raíces, haya recibido a la arrendadora profiriéndole insultos y vejaciones denigrantes sobre su persona, así como, no es cierto que la administradora la amenazara con echarla a la calle junto con sus hijos si no desocupaba el inmueble. Seguidamente en el escrito de demanda, la parte actora, alega que todos los hechos expresados por la arrendadora carecen de significación jurídica, ya que de acuerdo a las máximas de experiencias, se conoce que en el mercado inmobiliario el arrendatario debe costear los gastos de notaria del contrato, por lo cual a juicio de la Abogada representante de la parte actora, constituye una confesión a favor de su representado, pues éstos gastos son por cuenta de la arrendataria, máxime cuando la misma sabía que era necesario actualizar la relación contractual, ya que la misma estaba vencida, y además se había producido un cambio en la administración del inmueble; en consecuencia, alega que, la arrendataria admite a su vez, que le fue notificada con anticipación de éstos hechos, y que a pesar de ello se negó a regularizar la relación contractual, pretendiendo imputar su atraso a una dilatación por parte de la Empresa Universal Bienes Raíces; y que de ser cierto este punto, debió realizar las consignaciones arrendaticias mediante el procedimiento previsto en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no esperar 6 meses, como lo hizo para efectuar las consignaciones correspondientes a los meses de Enero a Junio de 2006. Prosiguiendo con el escrito de demanda, la Abogada THAIS PERNIA MORENO, pasa a establecer los argumentos de derecho, en los que fundamenta la demanda, realizando la referencia de lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil , el cual consagra que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; prosiguiendo con lo establecido en el artículo 1.160, el cual refiere que los contratos deben realizarse de buena fe, y que obligan a cumplir no sólo con lo cumplido, sino a todas las consecuencias que se deriven de él; mientras que el artículo 1.592 de la misma ley sustantiva, en donde esta consagrado que el arrendamiento posee dos obligaciones principales: servirse de la cosa como un buen padre de familia, y pagar el arrendamiento en los términos convenidos. Es en base a esto que la demandante expresa en su escrito, que ninguna de estas obligaciones ha sido cumplida por la arrendataria. Ahora bien, alega la accionante, que aunque la arrendataria consignó los cánones de arrendamiento vencidos por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, dicho acto es extemporáneo, toda vez que el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concede un plazo de 15 días continuos contados a partir del vencimiento de la mensualidad para su consignación, argumento que aunado a lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, afianza la extemporaneidad del pago, y aduce que, si el término pactado por las partes para el pago del canon de arrendamiento, era el día primero de cada mes, y el artículo 51 ejusdem, concede como plazo máximo 15 días siguientes al vencimiento de la mensualidad de acuerdo a lo convencionalmente pactado, el plazo máximo para efectuar los pagos del arrendamiento precluia los días 16 de cada mes por mensualidades vencidas, por lo que dicha extemporaneidad, se extiende a la forma anticipada en que consigna la mensualidad de Julio de 2006, ya que fue consignada en fecha 25 de Julio de 2006, siendo que el plazo máximo para pagar vencía en fecha 16 de Agosto de 2006, es decir, pago de manera anticipada lo que aún no era exigible, aduciendo que el arrendador se negó a recibir dicho pago; hecho que de la misma forma ocurre con las mensualidades de: Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre. Mientras que las mensualidades de los meses de Abril y Mayo de 2007, fueron consignadas en forma extemporánea, la primera por tardía y la segunda por anticipada; todo lo cual desemboca en la impugnación que hace la parte actora de las consignaciones arrendaticias que cursan a los autos, por no cumplir los requisitos establecidos en el artículo 51 de la Ley. Alega además, que el artículo 1.167 del Código Civil, al consagrar que en los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello; es por lo que ocurre al Tribunal para demandar a la ciudadana ADDOUMIE AMAL identifica en autos, para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito por ella y cedido a su representado por el arrendador; SEGUNDO: Que haga entrega del inmueble completamente libre de personas y bienes en el mismo buen estado en que lo recibió; y TERCERO: En pagar las costas del presente Juicio.

Admitida la presente demanda, mediante auto de fecha 01 de Octubre de 2007, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2do) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a cualquiera de las horas fijadas por el Tribunal, a dar contestación a la demanda.
Seguidamente, mediante auto de fecha 19 de Octubre de 2007, este Tribunal pasa a practicar computo de los días transcurridos desde la constancia en autos de la citación del demandado, estableciéndose que en fecha 18 de Octubre de 2007 venció el lapso para dar contestación a la demanda, sin que constara en autos dicha circunstancia, por lo cual la causa quedó abierta a pruebas a partir del día 19 de Octubre de 2007.
Mediante escrito presentado en fecha 30 de Octubre de 2007, la PARTE DEMANDADA, debidamente asistido por la Abogada REINA LÓPEZ DE CARRERA, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el número 19.009, consignó escrito de pruebas, promoviendo las siguientes probanzas: En el Punto Previo, Impugnó en todas y cada una de sus partes la presente acción de acuerdo a lo establecido en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma es contraria a derecho; acotando que de acuerdo a la jurisprudencia patria, la falta de contestación a la demanda no entraña por sí sola la Confesión Ficta, por lo que en relación al objeto de la demanda puede ser perfectamente desvirtuable en la fase probatoria.
En su Capitulo Primero, invocó a su favor el Principio de la Distribución de la Carga de la Prueba, contenido en el artículo 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, y recogido por la Ley Adjetiva en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo invocó el Principio de la Comunidad de la Prueba, en cuanto lo beneficie; así como el Principio de la Carga de la Prueba, que corresponde a la demandante en virtud de las afirmaciones hechas en su libelo de demanda.
En cuanto al Capítulo Segundo, promovió la prueba Documental: a) Recibo de Cancelación de garantía del exacto cumplimiento de las obligaciones que asumió con el contrato de arrendamiento signado con el No. 003/2003, suscrito con Administradora Libra S.R.L., en fecha 12-12-02; b) Promueve constante de 29 folios útiles, recibos de cancelación de los cánones de arrendamiento marcados del C-1 al C-29, con el objeto de probar que el pago de las pensiones se hacían el día primero de cada mes por mensualidades adelantadas; c) Igualmente, promueve documental constante de 13 folios útiles, Boletas de Notificación suscritos por este Tribunal, mediante los cuales se hace saber a la Sociedad de Comercio Universal Bienes Raíces, que la ciudadana AMAL ADDOUMIE DE MENDOZA, consigno las pensiones arrendaticias.
En el Capítulo Tercero, pidió al tenor de lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la Exhibición de os documentales descritos y consignados en el Capítulo Segundo, macados C-1 al C-29 y D-1 al D-13, referido a los recibos de pago de los cánones de arrendamiento, así como los acuse de recibo de las boletas de notificaciones enviadas por este Tribunal.
En fecha 01 de Noviembre de 2007, acudió por ante este Tribunal la Apoderada Judicial de la PARTE DEMANDANTE, a fin de Promover pruebas, en los siguientes términos: En el Capítulo I, promovió el valor probatorio de los documentos con los cuales acompañó su escrito de demanda, a saber: 1.-Instrumento Poder, otorgado mediante sustitución ante la Notaria Pública Segunda de la ciudad de Maracay, en fecha 11 de Marzo de 2007, inserto bajo el Nº 29, tomo 52 de los libros de autenticaciones, el cual acompañó marcado “A”; así como Instrumento Poder sustitutivo, el cual fue otorgado en fecha 23 de Enero de 2007, inserto bajo el Nº 35, tomo 02 de los libros de autenticaciones de la misma Notaria supra señalada, y acompañó marcado “B”. 2.- Documento inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, en fecha 13 de Mayo de 1988, inserto bajo el Nº7, folios 20 al 21, protocolo primero, tomo 9, marcado con la letra “C”. 3.- Contrato de Arrendamiento de carácter privado signado con el Nº004/2005, el cual acompañó marcado “D”, para su reconocimiento en su contenido y firma; de dicho contrato señala como punto primordial lo Contenido en la Cláusula Segunda del mismo. 4.- Carta Notificación suscrita por el Representante Legal de la Empresa Administradora Libra S.R.L., ciudadano FERNANDO JOSÉ GARCÍA, en fecha 23 de febrero de 2005, consignado por la Arrendataria en el expediente de consignaciones que bajo el NO. 626-06, folio 4, que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. 5.- Carta o misiva de fecha 12 de Mayo de 2005 suscrita por la Arrendataria, marcada con la letra “D”. 6.- Carta o misiva suscrita por la Secretaria General de la mencionada sociedad mercantil, de fecha 16 de marzo de 2006, marcado con la letra “F”. 7.-Legajo de Copias certificadas del expediente de consignaciones llevado por al Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, bajo el NO. 626/06, marcado con la letra “G”.
En el Capítulo II, reprodujo el Mérito Favorable de las actuaciones o pruebas promovidas por la parte demandada, esto de conformidad con el Principio de Comunidad de la Prueba, y de la manera siguiente: El valor Probatorio de los Recibos cursantes a los folios 113, 114, 115 y 116 del presente expediente, y que se encuentran marcados con las letras C26, C27, C28 y C29 respectivamente.
En el Capítulo III, impugnó los Recibos consignados por la parte demandada cursantes desde el folio 87 al 112, del presente.
Seguidamente, mediante auto de fecha 12 de noviembre de 2007, este Tribunal recibe diligencia suscrita por la ciudadana ADDOUMIE AMAL, de fecha 6 de noviembre de 2007, mediante la cual apela del auto dictado en fecha 31 de octubre de 2007, en consecuencia este Juzgado oye dicha apelación y ordena a secretaría expedir copia certificada de las actuaciones que señala el apelante, y remitirlo al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil deL Estado Aragua, a los fines de conocer de la misma, por lo que este tribunal considera que la conducta omisiva de la apelante, quien a pesar de dictarse el auto oyendo la apelación, no señaló las copias en la oportunidad legal respectiva incumpliendo de este modo con su carga procesal, lo cual da lugar a que esta sentenciadora proceda a dictar la sentencia respectiva, por lo que de seguidas se pasa al análisis de las pruebas promovidas por las partes.
II
En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada, esta sentenciadora observa:
En el Punto Previo Impugna, con fundamento a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, la acción por invocar que es contraria a derecho; al respecto este tribunal desestima tal argumentación, puesto que se trata de un alegato que debió ser opuesto en el acto de contestación de la demanda, acto procesal al cual no ocurrió la parte demandada, no siendo posible la alegación de hechos nuevos conforme lo prohíbe el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, pues ello, conllevaría a admitir a la parte demandada la oposición de excepciones que debieron ser opuestas en el acto de contestación de la demanda, con lo que se estaría consagrando el absurdo de hacer privilegiada la situación jurídica del demandado contumaz, a quien se pretende sancionar, aunado a que la pretensión del demandante no es contraria a derecho, pues versa sobre la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, pretensión que se encuentra amparada y tutelada por el artículo 1.167 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al Capítulo Primero, en donde invoca a su favor el principio de derecho de la Distribución de la Carga de la Prueba, luego de una análisis de los argumentos aducidos, este Tribunal debe desestimarlo, por las siguientes razones:
La distribución de la carga de la prueba, se encuentra establecida en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo con precisión que lo que le corresponde probar al actor, son los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, la distribución de la carga de la prueba antes mencionada, es aplicable, cuando la parte demandada comparece al acto de contestación de la misma. Circunstancia, que no ocurre en la presente causa, en donde la parte demandada no compareció a dar contestación a la demanda. Lo que se le permite a la parte demandada, que no dio contestación a la demanda, es la promoción de la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho. En cambio no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepción que han debido alegarse en la contestación de la demanda como pretende la parte accionada en esta causa. Por consiguiente; se desestima la invocación del principio de la distribución de la carga de la prueba. Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al invocado principio de la comunidad de la prueba, el cual consiste, en que las pruebas promovidas, una vez admitidas y evacuadas, ya no pertenecen al litigante promovente, y por tanto no pueden ser renunciadas por éste ni el Juez necesita de promoción o invocación de la parte para valorar a su favor la que haya promovido y evacuado su contrincante, o dicho en otras palabras, el Juez se encuentra obligado a valorar todas las pruebas que se encuentren en el expediente y extraer de ellas elementos de convicción sin que las consecuencias que se deriven de su interpretación tengan necesariamente que ser favorables para la parte que produjo la prueba analizada. En tal sentido, la invocación de este principio de la comunidad de la prueba, no requiere que ninguna de las partes en conflicto, le exija al juez, la aplicación del mencionado principio. En consecuencia, éste Tribunal, por las razones que anteceden, desestima la invocación del principio de la comunidad de la prueba. Y ASÍ SE DECIDE.
En el Capítulo II, promueve, las documentales siguientes: En 29 folios útiles recibos de cancelación de los cánones de arrendamientos. Ahora bien; este tribunal al revisar exhaustivamente, el contenido textual de los mencionados recibos observa que los mismos, comprenden todos los meses del año 2003, todos los meses del año 2004 y los meses de Febrero, marzo, abril y agosto del año 2005 por tardíos. Añadiéndole como datos principales, que dichos pagos de los cánones de arrendamiento fueron hechos de manera extemporánea, unos por anticipado como los meses de Enero y Febrero del año 2003 y el resto de los meses del año 2003, 2004 y los correspondientes al año 2005, por tardíos, y para sustentar la extemporaneidad de los pagos de las pensiones de arrendamiento y lo tardío de los mismos, alega que “en nuestra legislación una de las fuentes del derecho es el uso y la costumbre los cuales con el tiempo se hacen ley”. Ante este alegato por demás extemporáneo, conforme a lo establecido en el artículo 364 ejusdem, carece de sustentación jurídica, pues los usos tienen aplicación solamente, en los derechos locales, esto es, en las ciudades o pueblos de nuestro país, por ejemplo, en las ciudades o localidades donde se acostumbra pintar las casas por sus residentes durante el mes de diciembre de cada año, sin necesidad establecerlo mediante una ordenanza, sino que ese uso o costumbre se convierte en ley, para los habitantes en esas ciudades o localidades. En cuanto, a la costumbre la misma tiene aplicación en nuestro ordenamiento jurídico, en el derecho mercantil, donde es fuente de ese derecho, tal como se encuentra establecido en el artículo 9 del código de comercio, que reza: "las costumbres mercantiles suplen el silencio de la ley, cuando los hechos que las constituyen son uniformes, públicos, generalmente ejecutados en la República o en una determinada localidad y reiterados por un largo espacio de tiempo, que apreciarán prudencialmente los jueces de comercio". De modo pues, que la costumbre tiene aplicación solamente en el derecho comercial, mas no en el derecho civil, y en específico, en materia contractual, en donde los contratos deben ejecutarse de buena ley obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellas, si no a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, (artículo 1160 del código civil). En este orden de ideas, debe esta sentenciadora desestimar los recibos promovidos por la parte demandada con el objeto de demostrar “la costumbre” para pagar los cánones de arrendamiento en forma extemporánea, por la razón antes dicha, la costumbre no es fuente de derecho en materia civil, máxime en materia contractual de arrendamiento, en donde rige el principio de autonomía de voluntad de las partes, es por ello, que el legislador consagra que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, o por las causas autorizadas en la ley. Y ASÍ SE DECIDE.
Igualmente; promueve trece (13) folios de las llamadas boletas de notificación, marca desde la letra D-1 a la D-13, examinadas como han sido todas y cada una de las referidas boletas de notificación, observa este tribunal que las misas forman parte del expediente de consignación número 626-06 que cursa por ante este juzgado, que el notificado es la Sociedad de Comercio Universal de Bienes Raíces C.A. , y las mismas fueron recibidas en diferentes fechas y horas, que las notificaciones en mención versan sobre consignaciones pago de pensiones de arrendamiento, así tenemos, que la signada D-1, se refiere al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a lo meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2006, la D.2, al mes de julio de 2006, la D-3 al mes de agosto 2006, la D-5, al mes de octubre 2006, la D-6, al mes de noviembre 2006, la D-7, al mes de diciembre 2006, la D-8, al mes de enero 2007, la D-9, al mes de febrero 2007., la D-10, a los meses de marzo y abril de 2007, la D- 11, a la mesa de Mayo y junio de 2007, la D- 12 al mes de julio de 2007 y la D-13, al mes de septiembre de 2007. Al respecto, quien decide observa, que de las copias de las boletas de notificación, se observa que las mismas guardan relación con las consignaciones de arrendamiento que efectúa la parte demandada ante este mismo juzgado, según expediente 626-06, a las cuales esta sentenciadora le confiere valor probatorio en cuanto reflejan que se ha puesto en conocimiento de las mismas a la administradora del inmueble y autorizada para el cobro de los alquileres, a propósito de lo cual, no se admitió la prueba de exhibición de dichos documentos promovida por la parte demandada, pues dichos recibos no se pueden encontrar de la parte demandante, sino de la inmobiliaria o administradora del inmueble en cuestión. Y ASÍ SE DECIDE.
De igual manera; promueve recibos de pago de pensiones de arrendamiento marcados con la letra C-1 al C29, con el objeto de probar, por una parte, el hecho del pago de arrendamiento en forma extemporánea, y por la otra, que el pago de los cánones de arrendamiento se hacía por mensualidades anticipadas. Al respecto, esta sentenciadora observa, que si bien los recibos de pagos promovidos por la demandada, emanan de terceros que debieron ratificarlos en juicio a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, ambas partes son contestes en hacerlos valer, aunque cada una invoca que de los mismos derivan hechos distintos, esta sentenciadora les confiere valor probatorio y de los mismos se deriva lo siguiente. Luego de un análisis de estos instrumentos privados, con relación al primer objeto de la prueba de la parte arrendataria, esto es, que la arrendataria tenía la costumbre de pagar en forma extemporánea, además de las consideraciones antes hechas sobre la costumbre como fuente del derecho, cabe resaltar, que el cuestionamiento o impugnación hecho por la parte demandante, se refiere en primer lugar, a la actitud de la arrendataria de consignar los alquileres en forma unilateral, es decir, porque según lo expuesto en la demanda, la inmobiliaria nunca se negó a recibir los pagos, invocando a través del principio de la comunidad de la prueba, específicamente que de los recibos marcados C26, C27 y C28, se infiere que la inmobiliaria Universal Bienes raíces, nunca se negó a recibir los pagos. Ante este argumento, cabe resaltar, que la parte arrendataria tenía la carga de demostrar ante el tribunal que la administradora del inmueble Universal Bienes Raíces, encargada del cobro de los alquileres se negó a recibir los pagos, hecho éste que no fue demostrado por la arrendataria quien además de no dar contestación a la demanda, se limitó a probar su costumbre de pagar extemporáneamente, pero el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, impone como requisito “que el arrendador” se haya negado a recibir los cánones de arrendamiento, así como también impone, el plazo para efectuar el pago por consignación, estableciendo fatalmente, el plazo de 15 días siguientes al vencimiento de la mensualidad según lo convencionalmente establecido, ambos requisitos son de imperativo cumplimiento para el arrendatario a los fines de liberarse de la insolvencia; por lo que se hace indispensable para esta juzgadora determinar, la oportunidad convencionalmente pactada por las partes para el pago de los cánones de arrendamiento, siendo que la parte demandante alegó que era por mensualidades vencidas, y la parte demandada, pretendió desvirtuar este dicho, alegando que de los recibos de pago demuestran que el pago era por mensualidades anticipadas, por lo que esta sentenciadora juzga al respecto, que tanto los recibos de pago efectuados a la administradora libra, como los efectuados a la inmobiliaria Universal Bienes Raíces, demuestran que la parte accionada pagaba en forma extemporánea, pero por tardías, ya que si se observa, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero, marzo y Abril, fueron pagados a la inmobiliaria Universal Bienes raíces, en fecha 07 de Junio de 2005, y el mes de Agosto en fecha 08 de Noviembre de 2005. En cuanto a los recibos expedidos por la Administradora Libra S.R.L., cursantes a los folios 88 al 111, tenemos que fueron pagados en su mayoría los últimos días de cada mes o los primeros días del mes siguiente, es así como el mes de Febrero de 2003 tiene fecha del “24-02-2003”; el mes de Marzo expresa que lo pagó el “02 de Abril de 2003”, el mes de Abril expresa que lo pagó el “09 de Mayo de 2003”; el mes de Mayo lo pagó el “09 de Junio de 2003”, por lo que concluye esta juzgadora que la afirmación realizada por la arrendataria no es congruente con lo reflejado en dichos recibos, es decir, que los mismos no arrojan a esta juzgadora ningún elemento de convicción sobre la afirmación de la arrendataria acerca de que el pago se hacía en forma anticipada, por lo que a juicio de quien decide, la afirmación de la parte demandante en cuanto al pago de las mensualidades por mes vencido, es la que cobra certeza ante los elementos probatorios analizados, declarando esta juzgadora, que la oportunidad para el pago de los cánones de arrendamiento convencionalmente pactado era el primer día de cada mes por mensualidades vencidas. Y ASÍ SE DECIDE.
En el capítulo III, promueve la exhibición de los documentos, marcados con las letras C1 al C29, probanza ésta que no fue admitida en su oportunidad, en virtud de haber sido promovidos por la parte promovente en original no habiendo necesidad de su exhibición, razón por la cual la prueba se hace impertinente. Y ASÍ SE DECIDE.
Con relación a las pruebas promovidas por la parte actora a través de su representación judicial, este tribunal observa: En el Capítulo I, promovió instrumento poder que le fuera otorgado mediante sustitución, marcado con la letra A, e instrumento poder sustituido marcado con la letra B. Ahora bien; este tribunal pasa a estudiar y analizar detenidamente los instrumentos poderes mencionados, observando con respecto, al marcado “A”, que dicha sustitución del poder se hizo en cumplimiento de todas las reglas establecidas en el artículo 159 el código de procedimientos civil, para la sustitución de poderes ya que la misma fue otorgada por documento auténtico, como lo demanda el artículo 151 ejusdem, además constata el tribunal, en la sustitución no fue impugnada en forma tempestiva, es decir, en la primera oportunidad de actuación luego de la presentación del poder, por parte del demandado por tanto, existe una presunción tácita de que la abogada Thais Pernía Moreno ha sido admitida como la legítima representante judicial de la parte actora. En consecuencia, este tribunal tiene a la mencionada profesional del derecho, como la legítima representante judicial de la parte actora, con suficiente legitimidad para actuar en este juicio. Por lo tanto, este tribunal aprecia y valora, el documento en donde consta la mencionada sustitución, como instrumento público, con forme al artículo 1357 del código civil. Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto, al documento marcado B, verifica este tribunal, luego de haberlo examinado que se trata de un instrumento poder otorgado por la parte actora a la abogada Paula M Castro Carabaño, que dicho poder, es un mandato de carácter general, otorgado por documento auténtico conforme a la previsión en el artículo 151 ejusdem, mandato que tampoco fue impugnado de manera tempestiva. Razón por la cual, este tribunal lo aprecia y valora conforme a los artículos 1357 y 1359 ejusdem, como instrumento público. Y ASÍ SE DECIDE.
En relación; al documento protocolizado ante la oficina inmobiliaria del primer circuito de los municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, en fecha 13-05- 88, bajo el Nº 07, folios 20 al 21, protocolo 1, tomo 9, marcado con la letra “C”, después de haber revisado detenidamente el contenido textual de dicho documento, este tribunal concluye que el ciudadano Giuseppe Partipilo, parte actora en este juicio, es el propietario legítimo del inmueble constituido por una casa de habitación familiar, ubicada en el pasaje Echandía Nº 67, del Barrio San Ignacio de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, inmueble éste que constituye parte del objeto principal de este proceso; el referido documento no fue impugnado en forma tempestiva, por tanto, este tribunal lo aprecia y valora, conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 ejusdem. Y ASÍ SE DECIDE.
Con respecto, al contrato de arrendamiento de carácter privado signado con él Nº 004-2005, acompañado en original marcado con letra “D”, para su reconocimiento en su contenido y firma. Constata este tribunal, que el texto adjetivo civil, prevé la oportunidad procesal legal, para el reconocimiento o desconocimiento las los instrumentos privados, si éstos se produjeron con el libelo de demanda, como acontece en la presente causa, que el contrato de arrendamiento privado fue producido conjuntamente con el libelo de la demanda, el reconocimiento o desconocimiento del mismo, debe manifestarse formalmente en el acto de contestación de la demanda.
Ahora bien; consta en el expediente que la parte demandada no compareció al acto de contestación de la demanda, por lo que precluyó la oportunidad procesal legal, de reconocer o desconocer el mencionado contrato de arrendamiento privado, por lo tanto, este tribunal, tiene o considera reconocido el referido contrato de arrendamiento tanto en su contenido como en su firma, de acuerdo con el artículo 444 del código de procedimientos civil, aunado al reconocimiento expreso que hizo la arrendataria en el expediente de consignaciones arrendaticias signado con el No. 626, en donde hace valer dicho documento; quedando con dicho documento igualmente demostrado lo expuesto por la parte actora en su escrito de demanda, que la Administradora Libra S.R.L., en su condición de arrendadora del inmueble objeto de este juicio, le cedió los derechos del contrato de arrendamiento signado con él Nº 004-2005, al señor Giuseppe Partipilo, parte demandante en el presente juicio. Y ASÍ SE DECIDE.
En relación; a la notificación suscrita por el representante legal de la administradora libra, S.R.L., en fecha 23-02-2005. En efecto, consta en el expediente, escrito presentado por la parte demandada asistida de abogado, en el cual reconoce, que recibió la mencionada notificación, de la manera siguiente (...) "siendo el caso ciudadanos Juez, que el 23 de febrero del 2005 recibo una comunicación escrita de la administradora libra, S.R.L. (sociedad mercantil encargada de administrar el inmueble), suscrita por el ciudadano Fernando José García, administrador del inmueble, donde se me informa que la referida administradora dejo de “ administrar" el inmueble que yo ocupo en calidad de inquilina, y donde me exhortan a entenderme para efectos del pago de los cánones de arrendamiento con el ciudadano Giuseppe Partipilo, propietario del inmueble, misiva que anexo a la presente marcado “A”…" Ahora bien; estudiado y analizado seriamente el contenido del párrafo reproducido, y el significado propio de las palabras y lo componen, este tribunal, arriba a la convicción de que se está en presencia de una confesión judicial, tal como lo establece el artículo 1401 del código civil, que reza: "la confesión hecha por la parte, o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”. En efecto; la parte demandada reconoce en el escrito en mención, que fue notificada por la administradora Libra, S.R.L., a través de su administrador, que la misma ha dejado de administrar el inmueble que ocupa como inquilina, y que para los efectos del pago de los cánones de arrendamiento, se entenderá con el ciudadano Giuseppe Partipilo propietario de dicho inmueble. De esta manera, se concretiza la confesión judicial de la parte demandada, y así lo aprecia este tribunal, de acuerdo con el artículo 1401 del código civil. Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a las cartas misivas de fechas 12-05-2005 y 16-03-2006, después de estudiar y analizar íntegramente el contenido literal de los instrumentos mencionados, este tribunal, arriba a la convicción, que los mismos revisten la apariencia de cartas misivas en este proceso. No obstante, lo anterior, las mismas se pueden hacer valer en este proceso como prueba por escrito, pues ambas se refieren a hechos jurídicos relacionados con los puntos controvertidos en este juicio, además, de que son dirigidos por una de la parte de este proceso a la otra, y las mismas no fueron impugnadas o cuestionadas en cuanto a su validez y eficacia jurídica. Por lo tanto, este tribunal la aprecia y valora de acuerdo con el artículo 1371 ejusdem. Y ASÍ SE DECIDE.
De igual manera, promueve copias certificada del expediente de consignación llevado por este juzgado y distinguido bajo el Nº 626-06, pues bien, el referido expediente de consignaciones se inicia con escrito dirigido por la parte accionada a este tribunal, recibido el día 12-06-06, en donde consigna el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2006. Posteriormente consigna el pago del canon de arrendamiento del mes de julio de 2006, el día 25-07-06. El día 27-08-06, consigna el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2006. El día 25-09-06, consigna el pago del mes de septiembre de 2006. El día 30-10-06, consigna el pago del canon de arrendamiento del mes de octubre 2006. El día 30-11-06, consigna el pago del mes de noviembre del 2006. El día 11-01-07 consigna el pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre del 2006. El día 12-02-07, consigna el pago del canon de arrendamiento del mes de enero 2007. El día 14-03-07, consigna el pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2007. El día 23-04-07, consigna el pago del canon de arrendamiento de los meses de marzo y abril de 2007. Del estudio y análisis hecho a cada una de las consignaciones mencionadas, este tribunal para decidir observa, que el artículo 51 de la ley de mandamientos inmobiliarios, que reza: "cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá El arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad".
En efecto, la parte demandada no cumplió con la exigencia del mencionado dispositivo legal, de consignar el pago de las pensiones de arrendamiento dentro del lapso antes señalado, pues establecido como ha quedado que la parte arrendataria, debía pagar los cánones de arrendamiento por mensualidades vencidas, se observa que el pago correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL Y MAYO de 2006, se hicieron en forma extemporánea por tardía, ya que el plazo para efectuarlas según el mandato contenido en el citado artículo 51, era hasta el día 16 de cada mes siguiente, según como lo alegó la parte demandante en el libelo de demanda. En consecuencia, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2006, también fueron depositados en forma extemporánea pero por anticipados, ya que para el momento en que se realizó la consignación ni siquiera había vencido la oportunidad en que se hacía exigible la obligación, denotando con ello la morosidad en la que se encuentra la parte demandada en el pago de las pensiones de arrendamiento. En consecuencia, este tribunal, aprecia y valora las copias certificadas contentivas de las mencionadas consignaciones, conforme al artículo 1384 del código civil, por cuanto, que las mismas hacen fe, porque han sido expedidas por un funcionario competente para hacerlo con arreglo a las leyes. Y ASÍ SE DECIDE.
III
Después de haber estudiado y analizado detenidamente, todo en el acervo probatorio promovido por las partes, este tribunal concluye que tiene que declarar con lugar la demanda, por las razones que de seguidas pasa a enunciar. En primer lugar, la parte demandada no compareció en la oportunidad legal procesal a dar contestación a la demanda, el artículo 362 del código de procedimiento civil, establece en contra de la parte demandada, la presunción iuris tantum de la confesión. Esta presunción admite la prueba limitada del demandado rebelde, a aquello que enerve la acción de la parte actora, mas no puede hacer uso de pruebas que recaigan sobre las excepciones que no opuso en la oportunidad legal de la contestación de la demanda, o que desvirtúe su propia confesión de los hechos libelados. En segundo lugar, si bien es cierto, que la parte demandada no contestó la demanda, no es menos verdadero que promovió pruebas, probanzas estas que fueron suficientemente estudiadas y analizadas, las cuales una vez, ponderada por este tribunal, arriba a la conclusión de que dichos medios probatorios, no enervaron la acción de la parte actora, por el contrario los mencionados elementos probatorios fueron ofrecidos como excepción que no opuso en la oportunidad legal de la contestación de la demanda. Al respecto, se señala sentencia Nº 0337 de la sala de casación civil de fecha 02-11-2001, expediente Nº 00883, que estableció:
"en igual sentido la sala político administrativa, analizando el artículo 362 del código de procedimiento civil, referido a la confesión ficta expresó lo siguiente:
"... Del artículo anteriormente transcrito se evidencia que deben concurrir tres elementos para que proceda la confesión ficta, éstas son:
1.- Que el demandado no diere contestación a la demanda.
2.- Que la pretensión no sea contraria a derecho.
3.- Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso. La sala examina a continuación, si en el presente caso proceden estos requisitos:
(…omissis…).
En relación al tercer requisito, por el cual el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso, se observa. El alcance de la locución: "Nada probare que lo favorezca", tanto la doctrina como la jurisprudencia han acordado al respecto que es permitida la prueba que tienda a enervar o a paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho. En cambio no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda".
En tal sentido, este tribunal sustentado en el fallo transcrito, considera que la parte accionada no promovió pruebas, que enervara la posición de la parte actora, en cuanto, a que los hechos alegados en el libelo de demanda son contrarios a derecho, sino que se encuentran tutelados y amparados por el derecho, pues se trata de una pretensión de resolución de Contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado basado en una causal distinta a las taxativamente contempladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; es decir, se basa en la extemporaneidad de los pagos de los cánones de arrendamiento al no efectuarlos la parte arrendataria en cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 51 ejusdem, lo que impide a esta sentenciadora a considerar a la arrendataria en estado de solvencia, ya que las consignaciones no están legítimamente efectuadas conforme a lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tales razones, este tribunal considera que la demanda es procedente en derecho. Y ASÍ SE DECIDE.

IV
Este Juzgado Primero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua, actuando en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por los ciudadanos GIUSEPPE PARTIPILO y FRANCESCA PANEPINTO DE PARTIPILO, identificados con la cédulas de identidad números V-12.146.452 y V-12.146.453 respectivamente en contra de la ciudadana ADDOUMIE AMAL, identificada con la cédula de identidad número V-22.289.508. SEGUNDO: se ordena a la parte demandada hacer entrega material a la parte demandante del inmueble constituido por una casa de habitación y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en el barrio San Ignacio, Pasaje Echandía, distinguida con el Nº 67, Municipio Crespo, del Distrito Girardot del Estado Aragua, completamente libre de personas y bienes, y en el mismo buen estado que lo recibió. TERCERO: Como consecuencia del anterior fallo, se condena igualmente a la parte demandada, a pagar a la accionante las costas del proceso, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes.-
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia en el archivo del Tribunal
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los doce (12) días de Mayo de 2008. Años 198° de la Independencia y 149º de la Federación.-
LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. NORA CASTILLO C. LA SECRETARIA,

ABG. LUCRECIA YUBIDY LIZAUSABA,
En la misma fecha, siendo las 11:30 horas de la mañana, se publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,

ABG. LUCRECIA YUBIDY LIZAUSABA.
Exp.11683-07.-