TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Exp. CB-08-0923.-

PARTE DEMADANTE: ANTONIO FURCOLO, de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. E-800.994 y MARÍA SCOLLO DE FURCOLO, de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. E-841.561.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSEFINA DELGADO FERNICOLA y JUAN CABEZA TRIANA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 80.678 y 6.494 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: NINOSKA GUILLERMINA BOLIVAR ROBLE, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-6.011.692.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS EDUARDO LOPEZ VILLARROEL, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 65.144.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
(Materia Civil. Juicio Breve-Definitiva).

ANTECEDENTES DE ALZADA
Fueron remitidas las presentes actuaciones, a este Tribunal Superior por el Juzgado Distribuidor correspondiente (F.30), con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado Juan Cabeza en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Antonio Furcolo y María Scollo de Furcolo parte actora en el presente asunto (F. 27), en contra de la decisión de fecha 04 de agosto de 2.008, proferida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F. 19), en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la parte recurrente en contra de la ciudadana Ninoska Guillermina Bolívar.
En fecha 22 de octubre de 2.008, se le dio entrada al expediente, asignándole el No. CB-08-0923 de la nomenclatura interna de éste Despacho Judicial, y se fijó el vigésimo (20º) día siguiente a esa fecha, para que las partes consignaran sus respectivos escritos de informes (F.31).
En fecha 24 de octubre de 2.008, éste Tribunal dictó auto revocando el auto de fecha 22 de octubre de 2.008, de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, y procedió a dar entrada nuevamente al expediente fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a la referida fecha para dictar el fallo correspondiente de conformidad con lo preceptuado en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Estando dentro de la oportunidad legal para dictar la correspondiente decisión, se procede a hacerlo en los siguientes términos:
DE LA TRAMITACION EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 11 de marzo de 2008, por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial en funciones de distribución, correspondiéndole el conocimiento al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en donde se admitió la misma el día 09 de abril de 2.008 (F.10).
En fecha 21 de abril de 2.008, mediante diligencia el Alguacil del Tribunal A quo dejó constancia de haber recibido las expensas necesarias para la citación de la parte demandada (F.12).
En fecha 16 de junio de 2.008, la ciudadana RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA, en su carácter de Juez Temporal del Tribunal de causa, se abocó al conocimiento del presente asunto (F.14).
En fecha 25 de Junio de 2.008, el Alguacil Accidental del Tribunal de Origen dejó constancia de haber citado a la parte demandada (F.15).
En fecha 30 de Junio de 2.008, la parte demandada dio contestación a la demanda (F.17).

DE LA SENTENCIA RECURRIDA:
El Tribunal a-quo, al dictar sentencia definitiva, motivó y decidió lo siguiente:

“…Vista la pretensión de la parte actora en sea resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en fecha 11 de junio de 2003, el cual fue producido en original acompañando al libelo, en cuya cláusula tercera se establece:
TERCERA: “De manera expresa se establece y así lo acepta “LA ARRENDATARIA” que el termino de duración del presente contrato es de seis (6) meses fijos, contados a partir del día 1º de Mayo del 2.003, sin que bajo ningún concepto opere o exista la tácita reconducción del mismo. Una vez concluido el término del presente contrato “LA ARRENDATARIA” deberá desocupar el inmueble objeto del mismo, dejando ese mismo día dicho inmueble en las mismas buenas y perfectas condiciones en las cuales fue recibido, y si no lo hiciere deberá pagar el equivalente a cinco (5) días de alquiler por cada día que transcurra después del vencimiento del contrato, hasta la fecha de desocupación definitiva del inmueble, así como todos los gastos de cobranza a que hubiere lugar, incluyendo honorarios profesionales de abogados, como pago o indemnización por daños y perjuicios causados a “LOS ARRENDADORES”
Por lo que la vigencia del contrato expiró el 1º de noviembre de 2.003, y siendo que la parte demandada, continuó ocupando el inmueble y la actora recibiendo los cánones pues en el libelo señala que la demandada dejó de pagar en Abril de 2.004, y en consecuencia, por imperio de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo, por lo que la acción procedente en el presente caso, era la acción de desalojo que es la prevista por el legislador para los contratos a tiempo indeterminado, y siendo además que la parte actora fundamenta la acción en el artículo 1.167 del Código Civil, norma que establece:
“ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Según la citada disposición legal, en el contrato bilateral, el contratante que ha cumplido, frente al incumplimiento del otro contratante, tiene dos opciones, solicitar la resolución o el cumplimiento del contrato, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello; en el caso que nos ocupa, la parte actora ha alegado el incumplimiento por parte de la demandada de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, y ha deducido como pretensión la resolución del contrato, solicitando a su vez el pago de todas las mensualidades vencidas como indemnización por el incumplimiento por parte de la demandada que ocupa el inmueble, por lo que se trata, sin duda alguna de una inepta acumulación de pretensiones, ya que la parte actora ha solicitado la resolución y el cumplimiento simultáneamente, pues no ha indicado que esta reclamando el equivalente a los cánones no pagados como indemnización de daños y perjuicios, y como quiera que al Juez le esta vedado suplir argumentos de hecho no alegados, evidentemente se trata de una acumulación de dos pretensiones que se excluyen entre sí, y que por consiguiente, corresponde a una acción inadmisible por inepta acumulación de pretensiones, aunado a que se trata de una relación arrendaticia sin determinación de tiempo, para la cual el legislador ha previsto una acción que es la de desalojo, por lo que de conformidad con lo previsto en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 7 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se declara la INADMISIBILIDAD de la acción propuesta. ASÍ SE DECIDE (…)”

DEL LIBELO DE DEMANDA

La parte actora en su escrito de demanda, señaló:

“…Consta de documento privado de arrendamiento, suscrito en fecha once (11) de Junio del año 2003, que acompañamos en original a este escrito marcado “B” que nuestros mandatarios ANTONIO FURCOLO Y MARIA SCOLLO DE FURCOLO, dierton en arrendamiento a NINOSKA GUILLERMINA BOLIVAR ROBLE, Venezolana, mayor de edada, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-6.011.692 un inmueble ubicado en Prado de María, Calle el Colegio, Casa No. 62, Urbanización los Rosales, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador. Dicho contrato se estableció por un término de seis (6) meses fijos (Clausula Tercera) contados a partir del día 1º de mayo del 2003, sin que bajo ningún concepto opere o exista la tácita reconducción del mismo. Ambas partes convinieron en la Clausula Segunda: El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de Doscientos Bolívares Fuertes (BsF 200,00) los cuales deberá cancelar por anticipado los cinco (5) primeros días de cada mes. La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará derecho a los arrendadores a dar por rescindido el presente contrato de arrendamiento y solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado, quedando a salvo sus derechos por los daños y perjuicios que dicha medida ocasionare.
DEL DERECHO
Establece nuestro Código Civil que, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley (artículo. 1.159 del Código Civil) las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (art. 1.264 del Código Civil) si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el sólo vencimiento del plazo establecido en la convención (artículo. 1.269 del Código Civil) y, en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (art. 1.167 del Código Civil). De los anteriores artículos del Código Civil se desprende que la arrendataria se encuentra en estado de insolvencia con el pago de los alquileres de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2004; Los doce (12) meses del año 2005; los doce (12) meses del año 2006, los doce (12) meses del año 2007 y los meses de Enero, Febrero del año 2008, por haber incurrido en violación flagrante del contrato locativo al transgredir la Cláusula Segunda del mismo, lo que hace procedente la resolución del contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil ya invocado.
Por lo tanto, queda claro y quedará probado en el proceso que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es un contrato bilateral sinalagmático perfecto y a tiempo determinado (cuestión indubitable e incontrovertida), que la señora NINOSKA GUILLERMINA BOLIVAR ROBLE no cumplió con la prestación de cancelar puntualmente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses arriba señalados y agotados todos los caminos extrajudiciales y amistosos que pudieran lograr en la deudora el cumplimiento exacto de la obligación no queda otro remedio que demandar, ante la administración de justicia, la resolución del contrato de arrendamiento, en armonía con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual reza:
“EN EL CONTRATO BILATERAL, SI UNA DE LAS PARTES NO EJECUTA SU OBLIGACIÓN, LA OTRA PUEDE A SU ELECCIÓN RECLAMAR JUDICIALMENTE LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO, O LA RESOLUCIÓN DEL MISMO, CON LOS DAÑOS Y PERJUICIOS EN AMBOS CASOS SI HUBIERES LUGAR A ELLO.”
Es decir, que al no verificarse la prestación de la señora NINOSKA GUILLERMINA BOLIVAR ROBLE, no queda otro camino para nuestros representados que solicitar a este tribunal que ordene la entrega material del inmueble.
PETITORIO
En vista de los razonamientos expuestos, en armonía con lo establecido en los artículos 1167, 1264, y 1592 del Código Civil vigente y cumpliendo instrucciones de nuestros poderdantes ANTONIO FURCOLO Y MARIA SCOLLO DE FURCOLO ocurrimos a DEMANDAR como en efecto lo hacemos a NINOSCA(sic) GUILLERMINA BOLIVAR ROBLE, ya identificada a fin de que convenga o sea obligada a:
1) La Resolución del aludido contrato de arrendamiento.
2) Entregar el inmueble constituido por la casa ubicada en Prado de María, Calle el Colegio, casa No. 62, Urbanización los Rosales, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador, en las mismas buenas condiciones en la que se declara haberlo recibido en el contrato que demandamos.
3) En pagar la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 9.400,00) correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2004, los doce (12) meses del año 2005, los doce (12) meses del año 2006, los doce (12) meses del año 2007 y los meses de enero y febrero del año 2008, a razón de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00)cada uno, por las mensualidades vencidas, disfrutadas y no pagadas.
4) En pagar la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) mensuales, hasta la definitiva entrega del inmueble, en calidad de compensación de daños y perjuicios.
5) Las costas y costos del juicio.
MEDIDAS PREVENTIVAS
Pedimos que se decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado, de conformidad con el artículo 599, ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, es decir por falta de pago de pensiones de arrendamiento y que se nombre depositaría del mismo a mis representados, personalmente o en la persona de cualquiera de sus apoderados.
A los fines de la estimación de la presente demanda, en concordancia con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimamos la presente demanda en NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.9.400,00)
Solicitamos de manera mas respetuosa a este tribunal , se sirva seguir la presente demanda a través del PROCEDIMIENTO BREVE, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del decreto con rango y fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el título XII del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil Vigente.
A los fines de lo dispuesto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, establecemos como domicilio procesal… (…)”

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA
Al momento de dar contestación la parte accionada adujo lo siguiente:
“…Es cierto que debo la obligación demandada por no haber podido pagar los respectivos canos (sic) de arrendamientos oportunamente, propongo pagarlos a la parte actora el alquiler mensual convenido en el contrato, esto es Doscientos Bolívares (Bf. 200,00) fuertes mes, y pagarle la cantidad de Un Mil bolívares (Bf. 1.000,00) fuertes mensuales, hasta cancelar el total de la obligación, venciendo la primera cuota a los 30 días contados a partir de la fecha de hoy y así sucesivamente al final de cada mes vencido, hasta completar el monto total de la obligación demandada, igualmente los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio del 2008, vencidos después de introducida la presente demanda, siendo un total de Diez Mil Doscientos (Bf. 10.200,00) bolívares fuertes. Es todo, en Caracas a los 30 días del mes de Junio del 2008…”

DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO ENTRE LAS PARTES

“… Entre, ANTONIO FURCOLO y MARÍA SCOLLO, de nacionalidad italiana mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-800.994 y E-841.561, quienes en lo adelante y a los fines del presente Contrato se denominarán “LOS ARRENDADORES” por una parte, y por la otra la Ciudadana NINOSKA GUILLEMINA BOLÍVAR ROBLE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.011.692, quien en lo adelante y a los fines del presente contrato se denominará “LA ARRENDATARIA”, se ha convenido en celebrar como en efecto lo hacen el presente contrato de arrendamiento, el cual se regirá por las siguientes cláusulas:
PRIMERA: “LOS ARRENDADORES” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” un inmueble de su propiedad, el cual se encuentra ubicado en la siguiente dirección: Avenida El Colegio 2, casa No. 62, Urbanización Los Rosales, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador. “LA ARRENDATARIA” se compromete a utilizar dicho inmueble únicamente como vivienda familiar, en consecuencia no podrá darle otro destino del aquí estipulado, no subarrendar total o parcialmente el inmueble en cuestión, tampoco podrá ceder o traspasar el presente contrato, sin la autorización previa dada por escrito por “LOS ARRENDADORES”.
SEGUNDA: El CANON DE ARRENDAMIENTO mensual de este contrato ha sido fijado en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 200.000,00). Dicho pago a que se refiere la presente Cláusula se realizara por anticipado los cinco (5) primeros días de cada mes.
TERCERA: De manera expresa se establece y así lo acepta “LA ARRENDATARIA” que el término de duración del presente contrato es de SEIS (6) meses fijos, contados a partir del día 1º de mayo del 2.003, sin que bajo ningún concepto opere o exista la tácita reconducción del mismo. Una vez concluido el término del presente Contrato “LA ARRENDATARIA” deberá desocupar el inmueble objeto del mismo, dejando ese mismo día dicho inmueble en las mismas buenas y perfectas condiciones en las cuales fue recibido, y si no lo hiciere deberá pagar el equivalente a cinco (5) días de alquiler por cada día que transcurra después del vencimiento del contrato todos los gastos de cobranza a que hubiere lugar, incluyendo honorarios profesionales de abogados, como pago o indemnización de daños y perjuicios causados a “LOS ARRENDADORES…”

MOTIVA
Expuestos como han sido los antecedentes en el presente caso; se observa que el recurso de apelación que aquí se decide, ha sido interpuesto por la parte actora, contra la sentencia definitiva de fecha 04 de agosto de 2008, dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; que declaró la inadmisibilidad de la acción propuesta.
Ahora bien, a los fines de resolver el recurso de apelación que aquí se tramita se hace necesario; a criterio de quien se pronuncia, realizar un análisis de la pretensión de la parte actora explanada en de su libelo de demanda y a tal efecto se observa:
La parte actora pretende con la interposición de la demanda que de conformidad con los artículo 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil la parte demandada convenga o sea obligada a: resolver el contrato de arrendamiento suscrito; entregar el inmueble arrendado; pagar la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 9.400,00) por concepto de pago de mensualidades de arrendamientos vencidas, disfrutadas y no pagadas -según aduce- ; pagar la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs. 200,00) mensuales, hasta la definitiva entrega del inmueble por concepto de daños y perjuicios; y finalmente aspira que la demandada pague las costas y costos del proceso.
Asimismo se aprecia a los folios 06 al 08 ambos inclusive el contrato de arrendamiento cuya resolución se reclama en donde se estableció en la cláusula TERCERA que el término de duración del contrato sería de 6 meses fijos contados a partir del 01 de mayo de 2.003, siendo que la voluntad de las partes plasmada en el referido contrato de arrendamiento era la de no dar cabida a la tácita reconducción.
En tal sentido establece el artículo 1.600 del Código Civil respecto a la tácita reconducción cuanto sigue:

“…Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

De la norma antes transcrita se aprecia, la necesaria concurrencia de varios requisitos, el primero de ellos es la expiración del tiempo fijado para el arrendamiento; el siguiente requisito es que el arrendatario se quede en posesión de la cosa arrendada y el último de ellos referente a que el arrendador deje en posesión del arrendatario la cosa arrendada, lo que produciría la renovación del contrato indeterminándose el mismo en cuanto a su duración.
En ese mismo orden de ideas, tenemos que la norma contenida en el artículo 1.599 del citado código sustantivo, establece lo referente a la notificación del vencimiento de la relación inquilinaria en los contratos a tiempo determinado, de la siguiente forma:

Artículo 1.599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. (Resaltado del tribunal).

Así se aprecia que el lapso de duración de la convención arrendaticia fue establecida como ya se señaló en seis (06) meses, los cuales eran fijos e improrrogables, es decir, que el contrato de autos fue celebrado a tiempo determinado, por lo que el mismo venció el día prefijado en él, es decir, en fecha 01 de noviembre de 2003, sin que para ello fuera necesaria notificación previa o desahucio alguno.
Ahora bien, vencido el lapso contractual del arrendamiento opera a favor del arrendatario de pleno derecho, el beneficio de la prórroga legal contemplado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:

Artículo 39: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Resaltado del tribunal).

De la norma transcrita ut supra se observa, que el Legislador patrio estableció de forma expresa que el inicio de la prórroga legal opera por imperio de la ley al vencimiento del lapso original del contrato, sin requerirse de notificación de la partes contratantes para su inicio, por lo que en el caso de autos al vencerse el contrato de arrendamiento en fecha 01 de noviembre de 2003, en esa misma fecha inició el lapso de prórroga legal, que de conformidad con el literal a) del artículo 38 de la citada ley especial inquilinaria era de seis (06) meses, venciendo en consecuencia dicha prórroga legal en fecha 01 de mayo de 2004.
Ahora bien, la parte actora adujo en su escrito libelar que la demandada se encuentra en estado de insolvencia con el pago de los alquileres que van desde el mes de abril a diciembre del año 2.004; más doce (12) meses del año 2.005; doce (12) meses del año 2.006; doce (12) meses del año 2.007 y los meses de enero y febrero del año 2.008; situación ésta que hace concluir que la arrendataria aún en los actuales momentos continúa ocupando el inmueble arrendado.
Siendo así, establece el artículo 1.614 del Código Civil:

“… En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…”

De la norma transcrita supra se desprende que en los contratos a tiempo determinado si el inquilino continúa ocupando el inmueble después de vencido el término sin oposición del propietario, se considera que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se considera la indeterminación del mismo.
En el caso de autos, la interposición de la demanda fue realizada por la actora en fecha 11 de marzo de 2.008, es decir luego de tres (3) años y once (11) meses del presunto incumplimiento de pago aducido. De manera que a criterio de quien aquí se pronuncia, el transcurso del tiempo desde el vencimiento del contrato hasta la fecha de interposición de la demanda y la continuidad en la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria se constituye en un consentimiento tácito por parte de los arrendadores de continuar con la relación arrendaticia, lo que hace concluir que a partir del 01 de mayo de 2.004, fecha en que venció la prorroga legal a que hace referencia el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el referido contrato se indeterminó. Y así se declara.
Ahora bien, respecto la interpretación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión de fecha 28 de junio de 2.005, Expediente No. 04-1845, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero:

El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Omissis…
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…”

El análisis de la precitada doctrina jurisprudencial llevada al caso bajo juzgamiento, conduce forzosamente a concluir a ésta sentenciadora que en el caso concreto al haberse indeterminado el contrato de arrendamiento por el transcurso del tiempo, la acción procedente es la de desalojo y no la de Resolución de Contrato de Arrendamiento, toda vez que dicha acción sólo es aplicable a los contratos a tiempo determinado y en consecuencia, la demanda resulta inadmisible de conformidad con los artículos 1.600 y 1614 del Código Civil en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.
Por los motivos antes señalados, ésta juzgadora considera que debe ser confirmada la decisión apelada en los términos establecidos en la presente decisión, por lo que el recurso de apelación ejercido por la parte actora debe ser declarado sin lugar, así se decide.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Juan Cabeza en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Antonio Furcolo y María Scollo de Furcolo parte actora en el presente asunto.SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia de fecha 04 de agosto de 2.008 proferida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos establecidos en la presente decisión. TERCERO: INADMISIBLE, la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoaran los ciudadanos ANTONIO FURCOLO y MARÍA GUILLERMINA SCOLLO DE FURCOLO en contra de la ciudadana NINOSKA GUILLERMINA BOLÍVAR ROBLE. CUARTO: Por efecto de la declaratoria de INADMISIBILIDAD de la demanda incoada, se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Respecto las costas del recurso, al haberse confirmado la sentencia apelada se condena en costas a la parte actora-apelante ciudadanos ANTONIO FURCOLO y MARÍA GUILLERMINA SCOLLO DE FURCOLO, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber prosperado el recurso de apelación interpuesto.
Por cuanto el presente fallo se dictó dentro del lapso de ley, no se ordena la notificación de las partes.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
PUBLIQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ___ días del mes de noviembre del año dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA
EL SECRETARIO,

ABOG. JUAN E. FREITAS ORNELAS

En esta misma fecha 26-11-08, siendo las 1:50p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, en el expediente Nº CB-08-0913, como está ordenado.
EL SECRETARIO,

ABOG. JUAN E. FREITAS ORNELAS
Exp. N° CB-08-0923
RDGS/JEFO/aml.