TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, diez (10) de noviembre de dos mil ocho
198º y 149º

EXPEDIENTE N°: AP31-V-2008-000830
PARTE ACTORA: CARLOS ALFREDO AGUILAR FLORES
APODERADOS JUDICIALES: RAMÓN ALFREDO AGUILAR M., RAMÓN ALFREDO AGUILAR C. y ROSELYN DAHER DAHER
PARTE DEMANDADA: JOSÉ MANUEL IGLESIAS MOREDA
APODERADOS JUDICIALES: YUBIRI MARÍA SÁNCHEZ SÁNCHEZ y ROBERTO ANTONIO ARVELO HERNÁNDEZ
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA

Fue asignado a este Juzgado libelo de demanda por DESALOJO, presentado el abogado CARLOS ALFREDO AGUILAR FLORES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 12.952.942, actuando en su propio nombre, en su carácter de propietario y arrendador; contra el ciudadano JOSÉ MANUEL IGLESIAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-6.111.105.
El 8 de abril de 2008, se admitió la demanda, ordenándose la citación del demandado para que compareciera a contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. Posteriormente, el demandante presentó escrito de reforma de la demanda, admitida el día 29 de abril de 2008, ordenándose la citación del demandado en los mismos términos ya indicados en el auto de admisión.
El día 8 de octubre de 2008, el abogado Roberto Antonio Arvelo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 12.642, presentó diligencia mediante la cual se dio por citado en nombre del demandado y presentó poder notariado que le fue otorgado por éste a dicho abogado y a la ciudadana Yubiri María Sánchez Sánchez, para que conjunta o separadamente le representen judicialmente, con facultad para darse por citados, entre otras.
Los días 9 y 10 de octubre de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada presentó sendos escritos de contestación a la demanda, de los cuales sólo tomará en consideración este Tribunal el presentado el día 10, por cuanto es el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación del demandado, válidamente realizada por su apoderado judicial.
El 14 de octubre de 2008, el abogado RAMÓN ALFREDO AGUILAR MONTAÑO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 17.573, actuando como apoderado judicial del demandante, presentó escrito mediante el cual contradijo la cuestión previa opuesta por el demandado.
Sólo la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, debidamente providenciadas por el Tribunal.
Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, corresponde a este Tribunal emitir su pronunciamiento definitivo.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.-
En el libelo inicialmente presentado, el ciudadano CARLOS ALFREDO AGUILAR FLORES, expuso que el 1° de noviembre de 1967, el ciudadano ADRIÁN HARDY PESQUERA, titular de la Cédula de Identidad No. 33.601, suscribió como arrendador, un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ MANUEL IGLESIAS, sobre un inmueble constituido por un local comercial marcado con la letra “C”, ubicado en la planta baja o primer nivel del Edificio San Raffaelle, situado en la Urbanización Campo Claro, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de (47,28 M2), con derecho de uso y disfrute de los estacionamientos marcados con los números 1 y 2, situados al lado norte del edificio.
Que el primero de enero de 1999, el ciudadano ADRIÁN HARDY PESQUIERA, cedió el contrato de arrendamiento que se acompaña en copia marcada “A”, a la ciudadana ANNA EUSTACHIO DE FORTE, titular de la Cédula de Identidad No. V- 2.111.353, por la cantidad de (Bs. 41.976,00), quien para esa fecha era la propietaria del inmueble arrendado, según consta de documento protocolizado el 14 de febrero de 1969, ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 32, folio 158, Tomo 41 del Protocolo Primero, acompañado en copia marcada “B”.
Que ambas operaciones fueron debidamente notificadas al arrendatario por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 30 de septiembre de 2005, por Solicitud No. 2005-0259, que acompaña en original marcada “C”.
Que el 14 de febrero de 2008, según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el demandante adquirió la propiedad del inmueble arrendado, y con ello todos los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento, según consta en el documento de cesión de derechos que le realizó la ciudadana ANNA EUSTACHIO DE FORTE, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 14 de febrero de 2008, inserto bajo el No. 22, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones.
Que el 18 de marzo de 2008, el arrendatario fue notificado a través del Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que el nuevo propietario era el ciudadano CARLOS ALFREDO AGUILAR FLORES, y sobre la cesión a éste de todos los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento. Que a dicha notificación, signada bajo el No. AP31-S-2008-000496, y acompañada marcada “D”, se encontraba anexa una copia certificada del título de propiedad, así como la copia simple del referido documento de cesión.
Que tal y como se le notificó al arrendatario en la notificación antes referida, éste ha incumplido flagrante y reiteradamente las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Que por ello acudía al Tribunal a solicitar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a), en base a que el ciudadano JOSÉ MANUEL IGLESIAS incumplió su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, teniendo a la fecha más de dos (2) mensualidades consecutivas. Fundamentó además la demanda en los artículos 20 eiusdem, 1159 y 1264 del Código Civil y en la cláusula séptima del contrato.
Seguidamente señaló que conforme a los hechos expuestos y en la normativa invocada, acudía ante este Tribunal a demandar al ciudadano JOSÉ MANUEL IGLESIAS, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: El desalojo del inmueble arrendado el 1° de noviembre de 1967; SEGUNDO: Que por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por lucro cesante, derivado de la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados a pesar de estar ocupando el inmueble, pague el monto correspondiente a los cánones impagados, por los últimos ocho (8) meses, comprendidos desde el mes de agosto de 2007 hasta el mes de marzo de 2008, a razón de (Bs. 524,70) por canon mensual, lo que asciende a la cantidad de (Bs. 4.197,60). TERCERO: Que por el mismo concepto, pague una cantidad de dinero equivalente a los cánones de arrendamiento no cobrados, durante el tiempo del proceso, a razón del mismo monto señalado como canon por cada mes, correspondiente a la pérdida por lucro cesante sufrida por el arrendador, al no percibir dichos cánones ni poder utilizar el inmueble; CUARTO: Al pago de las cotas procesales.
En el escrito de reforma de la demanda, el demandante expuso al inicio los mismos hechos antes indicados, cambiando la calificación de la acción ejercida, a RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, agregando que el contrato es a tiempo determinado, por cuanto se encuentra vigente la prórroga legal, que vence el 1° de noviembre de 2008. Señaló que comparecía a demandar al ciudadano JOSÉ MANUEL IGLESIAS, por resolución de contrato de arrendamiento, por cuanto incumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.
Fundamentó la demanda en los artículos 20, 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1159, 1167 y 1264 del Código Civil y cláusula séptima del contrato de arrendamiento. Que en base a lo expuesto, demanda al ciudadano JOSÉ MANUEL IGLESIAS, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: La resolución del contrato de arrendamiento, por cuanto incumplió la obligación de pagar más de dos (2) cánones de arrendamiento mensuales, encontrándose en mora de su obligación; SEGUNDO: Que se ponga en posesión del inmueble arrendado a su legítimo propietario; TERCERO: Que por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por lucro cesante derivado de la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, a pesar de estar ocupando el inmueble, pague el monto correspondiente a los cánones impagados por los últimos ocho (8) meses, comprendidos desde agosto de 2007 hasta marzo de 2008, a razón de (Bs. 524,70) mensuales; lo que arroja la cantidad de (Bs. 4.197,60); CUARTO: Como indemnización de los daños y perjuicios, pague una cantidad de dinero equivalente a los cánones de arrendamiento no cobrados, durante el tiempo del presente procedimiento, a razón de la misma cantidad mensual ya indicada, correspondiente a la pérdida por lucro cesante sufrida por el demandante al no percibir dichos cánones ni poder utilizar el inmueble; QUINTO: Al pago de las costas procesales.
Al contestar la demanda, el apoderado judicial del demandado, lo hizo en los siguientes términos:
En primer lugar, señaló que por contrario imperio se revoque el auto de admisión de la reforma de la demanda, en base a los términos en que la misma fue admitida, pues le causa indefensión a su representado el no saber cuál demanda debe contestar, si el libelo de la demanda primitiva o el de la reforma. Al respecto se observa que el auto de admisión de la demanda ni el de la reforma son susceptibles de ser revocados por contrario imperio, pues una vez que el Tribunal constató que la reforma de demanda no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a disposición alguna de la ley, la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, con las subsecuentes actuaciones en el proceso. Es carga de la parte demandada leer los dos escritos y determinar qué aspectos del primero quedaron iguales, y cuáles fueron reformados en el segundo, pues la parte actora no especificó si se trataba de una reforma parcial o general. En principio el Tribunal constató que sólo cambiaban en la calificación de la acción, y por ello sólo debía verificar ad limine litis, si la demanda cumplía con las exigencias del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, para su admisión. No le es dable al Tribunal al dictar el auto de admisión de la reforma, ignorar el libelo inicialmente presentado, pues ello sí le causaría indefensión a la parte demandada, si se le emplaza a defenderse sólo de lo expuesto en la reforma, cuando el proceso se inició desde antes con la presentación del libelo primitivo que también fue admitido.
Posteriormente promovió la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, citando el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que se anexó a la demanda. Señaló que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado se inició el 1° de noviembre de 1967, por lo que al 1° de noviembre de 1982 se cumplieron quince (15) años de duración del mismo, pasando el contrato a ser a tiempo indeterminado, conforme a lo establecido en el artículo 1580 del Código Civil, operando la tácita reconducción, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1600 eiusdem.
Que en tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que la acción de resolución intentada no es la idónea para obtener lo pretendido, pues lo propio, por nuestra legislación, es la acción de desalojo contenida en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regula las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado.
Al contradecir dicha cuestión previa, la parte actora insistió en su posición de que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, y que para la fecha de la interposición de la demanda y su reforma estaba en curso la prórroga legal, que comenzó a computarse el 1° de noviembre de 2005, por lo cual debe entenderse que la relación arrendaticia es a tiempo determinado, y la demanda está fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, lo cual hace procedente la acción de resolución de contrato, de conformidad a lo establecido en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual considera que es improcedente la cuestión previa promovida.
Para decidir dicha cuestión previa, se observa lo siguiente:
Como uno de los instrumentos fundamentales de la demanda, la parte actora consignó copia simple del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada por el ciudadano Adrián Hardy Pesquera en carácter de arrendador y por el ciudadano JOSÉ MANUEL IGLESIAS, como arrendatario, sobre el local “C” del Edificio Raffaelle, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Campo Claro, Caracas. A pesar de ser copia simple de un documento privado, la parte demandada lo reconoció, al invocar a su favor lo establecido en la cláusula tercera referida a la duración; por lo cual este Juzgado da por reconocido por ambas partes dicho documento y debe apreciar los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba, pues ambas partes reconocieron su existencia y validez. Asimismo la parte actora consignó los demás documentos referidos en el libelo, que demuestran quién fue la siguiente propietaria del inmueble hasta llegar al actual, que es el demandante, los cuales este Juzgado aprecia con valor de plena prueba, por no haber sido impugnados o tachados por la parte contraria.
Ahora bien, el fundamento central de la parte demandada para interponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es que al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado no es posible la admisión de la demanda por RESOLUCIÓN, sino que ha debido interponerse como una acción de desalojo. El artículo y la cuestión previa invocados prevén lo siguiente: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla, promover las siguientes cuestiones previas: …11) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.
Independientemente de que este órgano jurisdiccional comparta la afirmación realizada por la parte demandada, considera procedente analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento existente entre las partes en cuanto a su duración, pues es éste un hecho controvertido, ya que el demandante afirma que es a tiempo determinado y que al interponer la demanda estaba en curso la prórroga legal, mientras que el demandado sostiene que es a tiempo indeterminado. A tales efectos, se observa:
La cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito el 11° de noviembre de 1967, establece lo siguiente: “El plazo de arrendamiento es de UN (1) AÑO FIJO prorrogable automáticamente por UN AÑO MAS y así sucesivamente, mientras que una de las partes no notifique a la otra su voluntad de darle término con un mes de anticipación por lo menos”. …
Del contenido de la cláusula citada, que fue transcrita también en el escrito de contestación, se desprende la voluntad de ambas partes contratantes de mantener el contrato de arrendamiento por tiempo determinado, por períodos de un año fijo, prorrogable por lapsos iguales al vencimiento de cada año, es decir que no fue que las partes que inicialmente suscribieron el contrato lo celebraron por un lapso mayor a quince (15) años, sino que el mismo superó esa cantidad de años por haberse ido renovando anualmente, por lo cual no es aplicable dicho supuesto de hecho a la norma invocada por la parte demandada, para establecer que el contrato se indeterminó con relación al tiempo.
Posteriormente, al no suscribir un nuevo contrato continuó rigiendo lo estipulado en el único contrato firmado por el arrendatario, en cuyos derechos y obligaciones se subrogaron en carácter de arrendador los subsiguientes propietarios, hasta el actual, que es el demandante. De las pruebas consignadas con el libelo se evidencia que la relación arrendaticia continuó manteniéndose por tiempo determinado, hasta que el día 30 de septiembre de 2005, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, notificó a una persona que estaba en el inmueble arrendado, identificada como DIRVIDET JOSEFINA TORRES DÍAZ, titular de la Cédula de Identidad No. 12.387.032, el contenido del escrito que dio inicio a la Solicitud No. 2005-0259 y le entregó una copia simple de la misma. Ahora bien, dicha notificación fue solicitada por los ciudadanos NINO FORTE MICELLO y ANNA EUSTACHIO DE FORTE, para que el Tribunal se trasladase al inmueble arrendado y notificase al arrendatario o a cualquier persona que se encontrase allí, que la ciudadana ANNA EUSTACHIO DE FORTE era la nueva propietaria de dicho inmueble y que no deseaba continuar con la relación arrendaticia, por lo que a partir del 1° de noviembre de 2005, el contrato de arrendamiento terminaría y no le sería renovado posteriormente, comenzando a transcurrir la prórroga legal de tres (3) años a la cual tenía derecho, que culminaría el 1° de noviembre de 2008.
Y con relación al último propietario, quien es el demandante, no hay evidencia en autos de que éste hubiese variado las condiciones en que debía permanecer el inquilino en el inmueble, en cuanto al tiempo de duración del contrato. Por lo cual debe considerar este Juzgado que tal como lo afirmó en el libelo de demanda, decidió darle continuidad a la relación arrendaticia de la misma forma en que ya estaba pactada, esto es que para la fecha en que él compró el inmueble (14 de febrero de 2008), según documento protocolizado que fue consignado con el libelo, estaba corriendo el lapso de la prórroga legal. Igualmente estaba en curso dicho lapso cuando se interpuso la demanda de resolución de contrato por falta de pago, tiempo durante el cual se considera que la relación arrendaticia sigue siendo a tiempo determinado.
En consecuencia, este Juzgado considera que el contrato de arrendamiento que pesa sobre el inmueble antes identificado continuó siendo a tiempo determinado; y no hay disposición legal que prohíba admitir la demanda propuesta ni tampoco una que permita admitirla por determinadas causales distintas a las alegadas en la demanda. Pues se trata de una demanda por resolución de contrato de arrendamiento fundamentado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, situación que lejos de estar prohibida en la ley está amparada por ella en el artículo 1.167 del Código Civil. Por lo cual es improcedente la cuestión previa promovida. Así se declara.
En todo caso, también considera este órgano jurisdiccional que si se tratase de un contrato a tiempo indeterminado, tampoco existe en nuestra legislación una norma que prohíba la admisión de una demanda por resolución del contrato, fundamentada en la falta de pago, pues en ambos casos se trata de un contrato de arrendamiento, caracterizado por la bilateralidad y si alguna de las partes incumple su obligación, la otra puede actuar conforme a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, que en criterio de este Tribunal no ha sido derogada por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyas causales para accionar el desalojo está igualmente prevista la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos. Las sanciones de inadmisibilidad que debe aplicar el Juez son sólo las que están prescritas en la ley, más no pueden ser aplicadas otras por interpretación o analogía; por lo que sólo puede inadmitir una demanda si es contraria al orden público, a las buenas costumbre o a alguna disposición expresa de ley o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Ejemplo de tal prohibición la tenemos en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que ordena no admitir una demanda por “Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término”, cuando está en curso el lapso de la prórroga legal.
Como defensa perentoria, la parte demandada alegó la falta de cualidad del actor para interponer la demanda, fundamentado en que los documentos traslativos de la propiedad del inmueble fueron consignados en copia simple, así como el contrato de arrendamiento, contraviniendo lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto observa el Tribunal que efectivamente fueron consignados en copia simple los documentos a través de los cuales se ha vendido el local comercial arrendado, referidos anteriormente al exponer los hechos alegados en el libelo, debidamente protocolizados ante el Registro correspondiente y del último de los cuales la parte actora fundamenta su cualidad para interponer la demanda en carácter de propietario y por ende de arrendador. Considera este órgano jurisdiccional que dichos documentos no se encuentran dentro de los que el legislador denomina “instrumentos fundamentales”, pues de éstos no deriva directamente la pretensión de la parte actora, sino del contrato de arrendamiento, que a pesar de haber sido consignado en copia simple fue reconocido por la parte demandada, tal como se indicó antes. Al no ser los instrumentos fundamentales de la pretensión, la consignación de dichos recaudos demostrativos de la propiedad del local arrendado, podía hacerla el demandante en copia simple y no aplicársele posteriormente la sanción prevista en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, en caso de que fuesen impugnados por la parte demandada.
Ahora bien, conforme a lo establecido en el artículo 429 eiusdem, correspondía a la parte demandada impugnar las copias simples consignadas, para que así la parte actora procediera de la forma en que lo establece la misma norma. Visto que la parte demandada no impugnó dichas copias simples al contestar la demanda, este Juzgado debe tenerlas por fidedignas. Adicionalmente a ello, en el lapso probatorio, la parte actora promovió en original parte de los documentos que había consignado en copia simple, entre los que está el que acredita como propietario del inmueble arrendado al demandante, las cuales fueron debidamente admitidas como prueba documental.
En consecuencia este Juzgado considera que quedó debidamente probado en autos que el ciudadano CARLOS ALFREDO AGUILAR FLORES es propietario del local comercial arrendado al demandado, por haberlo comprado a los ciudadanos NINO FORTE MICELLO y ANNA EUSTACHIO DE FORTE, el día 14 de febrero de 2008, mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, registrado bajo el No. 8, Tomo 4 del protocolo primero. En consecuencia, al ser propietario del inmueble arrendado, queda subrogado en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato de arrendamiento que rige sobre el inmueble, y por ende igualmente tiene el carácter de arrendador. Por tales razones sí tiene cualidad para interponer la presente demanda.
En relación a la observación que hace el demandado sobre la copia simple del contrato de arrendamiento que fue suscrito en forma privada, considera este órgano jurisdiccional que ello no está relacionado con la falta de cualidad alegada. No obstante ello, este Juzgado declara que aun cuando es cierto lo afirmado por la parte demandada en el sentido de que las copias simples de documentos privados no tienen valor probatorio, también lo es que si ambas partes reconocen su existencia, ese hecho no puede ser ignorado por el sentenciador, y como ya se dijo previamente, al resolver la cuestión previa promovida por la parte demandada, éste reconoció la existencia de dicho contrato haciéndolo valer al transcribir la cláusula tercera relativa a la duración, confirmando además que el mismo se inició el 1° de noviembre de 1967. Entonces no puede el Juez tomar en consideración lo establecido en una cláusula de un documento que fue acompañado en copia simple, cuya cláusula fue invocada por la parte a quien le fue opuesto, para que se resolviese un punto controvertido y posteriormente desecharlo porque precisamente fue consignado de esa forma por la parte contraria. Dicho actuación de la parte demandada es contradictoria, en consecuencia, este Juzgado reitera los argumentos expuestos anteriormente, al darle valor probatorio a la copia simple del contrato de arrendamiento consignada a los autos.
Por otro lado, también considera el demandado que el demandante no tiene cualidad para interponer la demanda, cuando la fundamenta en el no pago de los alquileres de los meses comprendidos desde noviembre de 2005 hasta marzo de 2008, toda vez que él compró y le fue cedido el contrato de arrendamiento el 14 de febrero de 2008 y dice que notificó al demandado el 18 de marzo de 2008; por lo que a su decir, quien tiene cualidad para demandar por los cánones vencidos y no pagados, anteriores a la adquisición del inmueble y la correspondiente cesión del contrato de arrendamiento a su persona, es la ciudadana Anna Eustachio de Forte, su cedente; por lo que el ciudadano CARLOS ALFREDO AGUILAR FLORES solamente tendría cualidad para demandar en la presente causa, por los cánones vencidos después de haberse efectuado la notificación en el mes de marzo.
Al respecto observa el Tribunal que la parte actora afirmó en el libelo que cuando el arrendatario fue notificado judicialmente que el demandante era el nuevo propietario, también se le notificó que le habían cedido todos los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento; notificándole igualmente al arrendatario que había incumplido con sus obligaciones contractuales y se le notificó que estaba insolvente en su obligación de pagar el canon de arrendamiento, adeudando la cantidad de (Bs. 5.519.844,00), o sea (Bs. 5.519,84), por cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido desde el mes de noviembre de 2005 hasta el mes de febrero 2008; requiriéndole que dichas cantidades de dinero debían ser pagadas al ciudadano CARLOS ALFREDO AGUILAR FLORES, en su carácter de nuevo propietario y arrendador del inmueble arrendado.
Se evidencia que dicha notificación judicial fue consignada en original, y efectivamente fue realizada en los mismos términos indicados en el libelo. Igualmente fue consignado primero en copia y luego en original, documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, Los Teques, el catorce (14) de febrero de 2008, inserto bajo el No. 12, Tomo 1, Protocolo 3°, mediante el cual la ciudadana Tibisay Paz de Forte, actuando como apoderada de los anteriores propietarios, ciudadanos NINO FORTE MICELLO Y ANNA EUSTACHIO DE FORTE, cede en todas y cada una de sus partes al ciudadano CARLOS ALFREDO AGUILAR FLORES, todos los derechos y acciones que poseían sobre el contrato de arrendamiento celebrado el 1° de noviembre de 1967, con el ciudadano JOSÉ MANUEL IGLESIAS, sobre el local comercial ya referido.
Si bien quedó demostrado en juicio que el demandante es propietario del inmueble arrendado desde el día 14 de febrero de 2008, también se demuestra que al mismo le fueron cedidos en la misma fecha todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento que asistían a sus vendedores o anteriores propietarios, entre los cuales estaba el derecho de demandar al arrendatario el cobro de los cánones de arrendamiento que estuviesen vencidos a la fecha de la venta y que éste no hubiese pagado, tal como le fue requerido hacer a través de la notificación judicial antes analizada, válidamente practicada el día 18-3-2008, por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, este Juzgado declara que el demandante sí tiene cualidad e interés para demandar al arrendatario por la falta de pago de cánones de arrendamiento anteriores a la fecha de adquisición del inmueble.
Al contestar el fondo de la demanda, el apoderado judicial del demandado lo hizo en los siguientes términos: Que rechazaba, negaba y contradecía la demanda tanto en los hechos como en el derecho.
Alegó que los documentos fundamentales de la acción, “contratos privados antes referidos” no fueron acompañados al libelo de demanda y el documento de cesión autenticado a que se refiere el accionante, del cual se desprendería su cualidad tampoco se acompañó ni en original ni en copia certificada debidamente expedida conforme a la Ley, por lo que “sobre los mismos no puedo en nombre de mi representado ni impugnar ni tachar, ya que, por imperio de la Ley las pruebas son legales y no libres, por lo que, dichas copias deben ser declaradas inexistentes”.
Respecto a dicha afirmación alegada como defensa de fondo, el Tribunal se permite indicar una vez más que si bien es cierto que la parte actora acompañó en copia simple el contrato de arrendamiento celebrado el día 1° de noviembre de 1967 entre el ciudadano ADRIÁN HARDY PESQUERA y JOSÉ MANUEL IGLESIAS, también es cierto que el apoderado judicial de la parte demandada reconoció la existencia de dicho instrumento al oponer la cuestión previa antes resuelta, en los siguientes términos:
“En efecto Ciudadano Juez, en el contrato de arrendamiento que en copia se anexa a la presente demanda, se lee textualmente en su cláusula tercera lo siguiente:
“TERCERO: El plazo de arrendamiento es de un (1) AÑO FIJO…..”
El contrato señala, en su parte final, la fecha de primero de noviembre de 1967. En consecuencia y concatenando dicha fecha con la cláusula contractual referida, el mismo se inició en la señalada fecha 01 de noviembre de 1967. Así mismo, se puede apreciar de dicho contrato que era a tiempo determinado …” Subrayados del Tribunal.
Más adelante, al interponer la falta de cualidad, también resuelta antes, el apoderado judicial del demandado afirmó lo siguiente:
“El contrato de arrendamiento privado de autos, cuya resolución se demanda, data conforme se evidencia del mismo documento de fecha 1 de noviembre de 1967, que acompañó el accionante a la demanda en copia simple marcado “A”, el cual aparece según el texto suscrito entre Adrián Ardí Pesquera y mi representado.” (Subrayados del Tribunal).
Ahora al contestar al fondo de la demanda, pretende que dicha copia sea declarada inexistente, cuando dicho apoderado judicial ha invocado a su favor disposiciones contenidas en el contrato, lo cual como también se dijo antes, es contradictorio. En consecuencia, este Juzgado le otorga valor probatorio al contrato consignado como instrumento fundamental, a pesar de haber sido consignado en copia simple y ser un documento privado, pues ambas partes reconocieron su existencia al hacerlo valer en el proceso, invocándolo a su favor.
En cuanto al documento de cesión de derechos, acompañado en copia simple con el libelo, sostiene el demandado que también debe ser declarado inexistente por cuanto no podía impugnarlo ni tacharlo; cuestión que no es cierta ya que de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al ser dicha cesión un documento autenticado ante una Notaría, sí podía impugnar dicha copia, sin embargo, como quedó sentado antes, no lo hizo; por lo cual este Juzgado debía tenerla como fidedigna. No obstante ello, la parte actora consignó posteriormente su original, el cual fue debidamente admitido, por no ser uno de los instrumentos señalados como fundamentales de la demanda.
En cuanto al canon de arrendamiento cuyo monto se demanda, el apoderado judicial del demandado realizó una serie de consideraciones sobre la notificación de la Resolución administrativa por la cual se aumentó el canon de arrendamiento e indicó que no es procedente la pretensión de la actora, si no ha demostrado desde cuándo debe aplicarse la regulación. Solicitó que se declarase improcedente lo solicitado en el petitorio, por concepto de daños y perjuicios; e indicó que la demanda no debe prosperar, ya que la parte accionante no ha fundamentado su demanda debidamente, a los fines de que proceda contra su representado.
Ahora bien, el Tribunal observa que la parte actora afirmó que el demandado incumplió su obligación de pagar el canon de arrendamiento fijado sobre el local arrendado, desde el mes de noviembre de 2005. Sin embargo, la demanda fue interpuesta sólo por la falta de pago de los últimos ocho (8) meses, comprendidos desde el mes de agosto 2007 hasta el mes de marzo de 2008, a razón de (Bs. 524,70), canon que fue fijado el día 23 de febrero de 2006 por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante Resolución No. 010002, notificada al inquilino.
Se evidencia que fue acompañada a los autos una copia certificada de dicha Resolución, debidamente ordenada y expedida por los funcionarios públicos competentes para hacerlo, por lo cual este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en la misma, con valor de plena prueba, por tratarse de documentos públicos administrativos. De la misma se evidencia que según acta extendida el día 23 de abril de 2007, se dejó constancia de haberse cumplido con la notificación ordenada en el local C del edificio San Raffaelle, de conformidad a lo previsto en la Ley. Por cuanto dicha declaración no fue tachada de falsa este Juzgado la tiene como cierta.
Ahora bien, según la Resolución que fue debidamente notificada al arrendatario, el canon de arrendamiento del local arrendado fue fijado en la cantidad de (Bs. 524.700,00), cuyo canon estaba obligado a pagar el arrendatario a partir de la fecha en que quedó firme dicha Resolución, transcurridos diez (10) días hábiles a partir de la fijación que del cartel debidamente publicado se hiciere en la oficina o morada del interesado. Constatado en autos que la notificación ordenada en la ley se hizo debidamente, debe declararse que sin lugar a dudas para el mes agosto de 2007, el arrendatario estaba obligado a pagar el canon regulado en el monto indicado.
Se evidencia que a pesar de lo extenso del escrito de contestación presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, no alegó ni probó en autos el pago del canon de arrendamiento que se le imputa como impagado a su defendido; razón por la cual este Juzgado debe tener por cierto que dicho ciudadano no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, adeudando a la fecha de interposición de la demanda los meses comprendidos desde agosto de 2007 hasta marzo de 2008. En consecuencia, es procedente la demanda interpuesta contra él por resolución de contrato de arrendamiento.
Igualmente se considera procedente lo solicitado en los puntos tercero y cuatro del petitorio, por lo que se condene al arrendatario a pagar dichos cánones de arrendamiento, así como los que continuaron venciéndose a lo largo del proceso, hasta la última mensualidad vencida a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, de conformidad a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano, como indemnización por los daños y perjuicios causados al arrendador, por haber estado el arrendatario ocupando el inmueble sin pagar el canon de arrendamiento. Así se establece.
Con fundamento en las consideraciones explanadas anteriormente, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso el ciudadano CARLOS ALFREDO AGUILAR FLORES contra el ciudadano JOSÉ MANUEL IGLESIAS, identificadas ut supra. En consecuencia, se declara:
PRIMERO: Resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el 1° de noviembre de 1967, entre los ciudadanos ADRIÁN HARDY PESQUERA y JOSÉ MANUEL IGLESIAS, que siguió vigente entre las partes de este proceso.
SEGUNDO: Se condena al demandado a entregar a la parte actora, el local comercial identificado con la letra “C”, ubicado en la planta baja o primer nivel del Edificio San Raffaelle, situado en la Urbanización Campo Claro, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de (47,28 M2) y consta de un baño, entrada principal por la parte Norte del Edificio, y consta de los siguientes linderos: Norte, fachada Norte del Edificio y estacionamientos 1 y 2; Sur, Pasillo principal de acceso; Este, Local comercial identificado con la letra “B”, cabina de ascensor y pasillo; y Oeste, Fachada Oeste del Edificio y patio interno lateral Oeste; Arriba, apartamentos 2 y 3.
TERCERO: Se condena al demandado a pagar a la parte actora la cantidad de CUATRO MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 4.197,60), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados al arrendador, por haber ocupado el inmueble y no pagar el canon de arrendamiento durante los meses comprendidos desde agosto de 2007 hasta marzo de 2008, a razón de (Bs. 524,70) por cada mes.
CUARTO: Se condena al demandado a pagar a la parte actora la cantidad de QUINIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 524,70), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados al arrendador, por cada mes transcurrido desde el mes de marzo 2008, exclusive hasta el último mes vencido a la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión.
Se condena en costas a la parte demandada, por cuanto fue totalmente vencida en el proceso, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El presente fallo se dicta dentro del lapso de diferimiento dictado por este Tribunal, por lo que no es necesaria su notificación a las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los diez (10) días del mes de noviembre de dos mil ocho, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL RUÍZ

En la misma fecha (10-11-2008), y siendo las (3:15) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,