TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diecinueve (19) de noviembre de dos mil ocho (2008)
198º y 149º

PARTE ACTORA: “GRACIELA STURCHIO”, venezolana,
mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-5.423.587; con domicilio procesal en: Centro Plaza, Torre “A”, piso 14, Oficina distinguida con la letra “J”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “ALEX FRANCISCO MUÑOZ GARCÍA”, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 13.385.

PARTE DEMANDADA: “FERNANDO REY”, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-3.309.857.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “CATHERINE SILVA”, defensora ad litem, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 64.216.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2008-001084

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El 29 de abril de 2008, el abogado Alex Muñoz García, mandatario judicial de la ciudadana Graciela Sturchio, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende del arrendatario ciudadano Fernando Rey, con fundamento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que cumpla con la obligación de entregar un inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° 104, ubicado en el piso 10 de las Residencias Orinoco, situado en la Urbanización Santa Fe Sur, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, alegando como causa petendi el vencimiento del plazo de la prórroga legal.
Por auto del 30 de abril de 2008, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
Agotado el trámite de la citación personal, la cual resultó infructuosa, se ordenó la publicación de carteles conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente, en fecha 29 de julio de 2008, por cuanto la parte demandada no compareció a darse por citada, se le designó defensora judicial a la abogada Catherine Silva, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 64.216, quien en fecha 13 de agosto de 2008, previa notificación del Alguacil, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.
Mediante diligencia de fecha 15 de octubre de 2008, el Alguacil Tonis Aguilar dejo constancia de haber citado a la precitada defensora ad litem.
El 17 de octubre de 2008, la defensora ad litem dio contestación a la demanda incoada por la ciudadana Graciela Sturchio contra su representado.
El 27 de octubre de 2008, el mandatario judicial de la parte actora promovió las pruebas que consideró idóneas y pertinentes a sus afirmaciones de hecho.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador procede a resolver el fondo de la controversia previa las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

El abogado Alex Muñoz García, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Graciela Sturchio, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basa su pretensión, alegó en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la parte demandante

1. Alegó, que su representada dio en arrendamiento a tiempo determinado al ciudadano Fernando Rey, el inmueble objeto de la demanda, por el término de un (1) año fijo e improrrogable, contado a partir del día 1 de septiembre de 2004, hasta el 31 de agosto de 2005, acordando además que no operaría la tácita reconducción del contrato.
2. Afirmó, que el 7 de junio de 2005, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, “se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado e impuso de su misión a ‘EL ARRENDADOR’ por órgano de la ciudadana MARISOL MERCEDES SARMIENTO DE REY (…) haciéndole formal entrega de BOLETA DE NOTIFICACIÓN con copia certificada del escrito que encabeza las actuaciones constitutivas del expediente Nº AP31-S-2005-182 supra indicado, y en virtud del cual, mi representada extendió a EL ARRENDATARIO la prorroga de ley en cumplimiento a lo previsto en el artículo 38 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
3. Que, el arrendatario se ha venido negando sistemáticamente a efectuar la entrega material del inmueble arrendado, pese a las distintas y amistosas gestiones en tal sentido efectuadas por su representada, y el vencimiento de la prórroga legal, motivo por el cual lo demanda para que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble cedido en arrendamiento.
Finalmente, señaló como fundamentos de derecho los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 26 Constitucional.

En contraposición a los hechos libelados, la defensora judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de los derechos e intereses de su representado. A tales efectos alegó los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la defensora judicial de la parte demandada

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra del ciudadano Fernando Rey.
Adujo, que habiendo agotado las gestiones destinadas a poner en conocimiento a la parte demandada de su designación, y habiendo cumplido la parte demandante con el impulso de su citación, así como el cumplimiento de todas las formalidades para dar por válida la citación del demandado, es por lo que procedió a contestar genéricamente la pretensión incoada.

De acuerdo con lo antes expuesto, patentiza este operador jurídico que en el caso de marras, el thema decidendum se circunscribe a establecer sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en derecho de la pretensión de cumplimiento que hace valer la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada, con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, alegando el vencimiento del término de la prórroga legal, ex artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto observa:

III
MOTIVACIONES DEL FALLO

Es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes.
Así, en el caso sub iudice a los fines de la distribución de la carga de la prueba, es conveniente precisar que la representación judicial ad litem de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
Entonces, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este juzgador pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos:

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora

1. Promovió, original de las actuaciones evacuadas en sede de jurisdicción voluntaria, por intermedio del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 7 de junio de 2005, la cual se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora como un documento público por emanar de un funcionario competente para dar fe pública, otorgándosele valor probatorio de demostrar la notificación tempestiva (desahucio) que hiciere al arrendatario respecto a la no prorroga del contrato al vencimiento del termino contractual; y de la consideración de que “para el caso de estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, el señor FERNANDO REY, antes identificado, tendrá derecho a una prórroga legal de dos (2) años, contados a partir del 1 de Septiembre de 2005, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; así se establece.
2. Promovió, original del contrato de arrendamiento accionado, suscrito entre la ciudadana Graciela Sturchio, en condición de arrendadora, y Fernando Rey, en condición de arrendatario, sobre el inmueble objeto de la demanda. Este instrumento se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme lo previsto en el articulo 1.364 del Código Civil, teniéndose como un instrumento legalmente reconocido que evidencia el vínculo jurídico arrendaticio existente entre las partes de la relación procesal, suscrito sobre el inmueble plenamente identificado, y por el término fijo de un (1) año, contado a partir del día 1 de septiembre de 2004; así se decide.-
3. Durante la etapa probatoria, promovió el mérito favorable de los autos, lo cual no constituye un medio de prueba, pues conforme lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, debe el Juzgador valorar todos los medios de pruebas que consten en autos a los fines de la resolución de la controversia; así se establece.-

Prueba promovidas por la defensora judicial de la parte demandada

No aportó prueba alguna.

Ahora bien, tal como ha sido señalado ut supra, la parte actora aspira obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja la pretensión que hace valer contra la arrendataria, exigiéndole que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, alegado el vencimiento del término de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cambio, se desprende de autos, que la defensora judicial de la parte demandada no alegó algún hecho modificativo o extintivo alguno, sino que simplemente se limitó a negar los hechos libelados constitutivos de la pretensión actora. Por consiguiente, correspondía a la accionante la carga de demostrar los supuestos de hecho de las normas jurídico-positivas en que fundamenta su pretensión.
A tales efectos, es indispensable establecer cual es realmente el término de la prorroga legal que correspondió al arrendatario Fernando Rey, tomando en cuenta la duración de la relación arrendaticia sub examine, instrumentada en el contrato de arrendamiento accionado, pues según se infiere del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público, en cuya virtud los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, conforme la cual la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley; en efecto, la inteligencia del artículo 38 eiusdem patentiza, que los arrendatarios que al vencimiento del término contractualmente convenido, se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, tienen derecho a permanecer en posesión del inmueble arrendado durante el tiempo que dicha norma establece para cada caso específico; lo que a su vez resulta de obligatoria observancia para los arrendadores.
Según se desprende del contenido de las cláusulas terceras y décima tercera del contrato de arrendamiento accionado, las partes establecieron lo siguiente:

“TERCERA: El término de duración del presente contrato es de UN AÑO (1) fijo e improrrogable y en caso de negar (sic) a un acuerdo en la renovación del presente contrato se elaborará un documento nuevo (…)

“DECIMA TERCERA: L a vigencia de este contrato es a partir del día 01 de Septiembre de 2004 hasta el 31 de Agosto del 2005. (Subrayado del tribunal).

Corolario de lo antes expuesto, y teniendo en cuenta el principio de la buena fe contractual previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, se infiere, al interpretar la voluntad real de las partes contratantes que patentiza la cláusula in comento –pacta sunt servanda-, es que sin duda el contrato tuvo una duración inicial de un (1) año fijo contado a partir del 1 de septiembre de 2004, y su vencimiento el 31 de agosto de 2005. Por consiguiente, de acuerdo con lo previsto en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir de dicha fecha, exclusive, comenzó a transcurrir obligatoriamente para el arrendador un lapso de prórroga legal de seis (6) meses, que el arrendatario efectivamente disfrutó considerándose por tiempo determinado la relación arrendaticia durante ese período; así se establece.-
Ahora bien, en el particular segundo del escrito contentivo de la notificación judicial practicada el 7 de junio de 2005, la accionante manifestó al arrendatario que “para el caso de estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, el señor FERNANDO REY, antes identificado, tendrá derecho a una prórroga legal de dos (2) años, contados a partir del 1 de Septiembre de 2005, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; sin embargo, en el caso de marras no existe elemento de prueba alguno que permita establecer que tal lapso de tiempo sea en realidad una prorroga legal, pues lo cierto del caso concreto es que al arrendatario le corresponde un término de seis (6) meses, conforme lo estatuye el referido literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ni consta en autos que entre las partes haya existido suscrito algún otro contrato anterior ni posterior, al que sirve de titulo a la demanda; así se establece.-
En este sentido, dispone el artículo 1.600 del Código Civil que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Esta norma debemos adminiculara con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem, en cuya virtud los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
En el presente caso, ciertamente la relación arrendaticia se pactó inicialmente por tiempo determinado, y por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también lo fue durante la prorroga legal que disfrutó el arrendatario por el termino de seis (6) meses; no obstante, a partir de esta fecha el arrendatario ha permanecido en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, durante dos (2) años aproximadamente, lo cual hace presumir que ha operado la tácita reconducción del contrato accionado.
Es importante señalar, que no ha sido del todo clara la voluntad de la arrendadora Graciela Sturchio, en cuanto a la no continuación de la relación arrendaticia suscrita con el ciudadano Fernando Rey, pues a partir del vencimiento del término de la prórroga legal, el arrendatario no sólo continuó en posesión del inmueble arrendado sino que se presume cumplió con su obligación principal y esencial del contrato de arrendamiento, referida al pago del canon de alquiler como contraprestación por el uso del inmueble, pues de lo contrario difícilmente la accionante hubiera esperado hasta la fecha de la introducción de la presente demanda, para hacer valer sus derechos como arrendadora. Este estado de cosas, estima quien aquí decide, se subsume en el supuesto de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, cuya inteligencia patentiza una presunción legal que dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor ex articulo 1.397 eiusdem, en este caso, el arrendatario Fernando Rey.
Por otra parte, si bien es cierto quedó demostrado en autos que la parte actora requirió al arrendatario la entrega del inmueble mediante la notificación judicial practicada el 7 de junio de 2005, yerra al concederle un lapso de prórroga legal -en su criterio- de dos (2) años, para lo cual resulta conveniente advertir que el derecho a la prorroga legal no es una concesión que hace el arrendador al arrendatario de acuerdo con su leal saber y entender, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones.
En consecuencia, a juicio de este juzgador tal modo de proceder por parte de la arrendadora, convalida la permanencia del ciudadano Fernando Rey en el inmueble en condición de arrendatario, sin verdadera oposición de la parte actora, lo cual ha transformado la naturaleza jurídica de la convención arrendaticia a tiempo indeterminado; así se establece.-
Finalmente, según establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos que dicha norma comporta.
En el caso de marras, advierte quien aquí decide que la pretensión que hace valer la parte actora en tutela de sus derechos, es la de cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, siendo la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia sub examine en cuanto a su duración a tiempo indeterminado, que si bien comenzó siendo a tiempo determinado, posteriormente a partir del vencimiento del término de la prórroga legal que se inició el 1 de septiembre de 2005, operó la tácita reconducción como quedó establecido ut supra.
Siendo así, la causa petendi que motiva el ejercicio de la acción por la parte actora no se subsume en alguno de los supuestos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, el cual estatuye las causales por las cuales pretenderse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
En apoyo de lo precedentemente expuesto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado al respecto en sentencia N° 834 de fecha 24 de abril de 2002, reiterada en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845 que estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del Tribunal).

De tal manera que, en acatamiento de un imperativo legal ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los criterios jurisprudenciales antes referido, la pretensión de cumplimiento de contrato que ejerce la parte actora resulta contraria a derecho, pues siendo la relación arrendaticia de marras a tiempo indeterminado, tal pretensión de cumplimiento se encuentra excluida por la Ley; debiendo por tanto ejercer una pretensión de Desalojo; así se decide.-
Entonces, corolario de todo lo antes expuesto, es que la parte actora no cumplió con su carga de demostrar el hecho constitutivo de su pretensión, cual es el incumplimiento del arrendatario con su obligación de entregar el inmueble objeto de la demanda, al vencimiento del término de la prórroga legal conforme el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, la parte actora no tomó en cuenta que se había producido la indeterminación de la relación arrendaticia, y en vista de ello procedió a ejercer la acción pretendido el cumplimiento de la prestación de entrega a cargo del arrendatario, invocando erróneamente los artículos 38 y 39 eiusdem, lo cual es contrario a derecho, pues lo cierto del caso, es que debió adecuar la tutela jurídica que peticiona en el marco de lo previsto por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ego, debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo; así se establece.-

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE en derecho la pretensión contenida en la demanda planteada por la ciudadana Graciela Sturchio contra el ciudadano Fernando Rey, por cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los diecinueve (19) días del mes de noviembre de 2008. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria Accidental,

Abg. Kelyn Andreina Contreras

En la misma fecha siendo la 3:07 tarde se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria Accidental,

Abg. Kelyn Andreina Contreras