TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años: 198° y 149°

EXP. No. AP31-V-2008-001550.

DEMANDANTE: Los ciudadanos CARLOS ANTONIO ZURITA GIL y ELIAS SALVADOR ZURITA GIL, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.908.767 y 8.520.122, representados judicialmente por las Abogadas BLANCA PAREDES DE SOTO y ZULAY ORELLANES GARCIAS, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 83.586 y 39.918, respectivamente.

DEMANDADO: La ciudadana MARIA EVA MANDOZA IBARRA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 3.237.850, debidamente representasda por el Abogado en ejercicio CARLOS ENRIQUE MARQUINA RIVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 104.832.

MOTIVO: DESALOJO.

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por las Abogadas BLANCA PAREDES DE SOTO y ZULAY ORELLANES GARCIAS, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 83.586 y 39.918, respectivamente, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la parte actora, ciudadanos CARLOS ANTONIO ZURITA GIL y ELIAS SALVADOR ZURITA GIL, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.908.767 y 8.520.122, respectivamente, ejerciendo la acción de DESALOJO, contra la ciudadana MARIA EVA MANDOZA IBARRA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 3.237.850, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirman las apoderadas de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:

Que en fecha 01 de Septiembre de 2002, sus representados suscribieron mediante documento un contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su única y exclusiva propiedad, con la ciudadana MARIA EVA MENDOZA IBARRA, que dicho inmueble esta constituido por el apartamento ubicado en el Edificio Las Danielas, piso 15, distinguido con el Nº 154, del Conjunto Residencial Las Danielas, carretera Caracas- Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta, sitios denominados Las Minas y El Boyero, jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, en el cual se estipulo una duración de un (1) año fijo contado desde el 01 de Septiembre de 2002 al 01 de Septiembre de 2003, que posteriormente se celebro otro contrato de arrendamiento por doce (12) meses fijos, contados a partir del 01 de Septiembre de 2003 hasta el 01 de Septiembre de 2004, que igualmente celebraron otro contrato de arrendamiento por seis (6) meses fijos, contados a partir del 01 de Septiembre de 2004 hasta el 01 de Marzo de 2005, que en fecha 01 de Marzo de 2005, las partes suscribieron un documento privado definido prorroga legal, en el cual ambas partes convinieron que el termino fijo estipulado en el ultimo de los contratos de arrendamiento firmados, expiraba el 01 de Marzo de 2005, de modo que al día siguiente a la expiración del termino de dicho contrato comenzaba a correr la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que posteriormente la arrendataria solicito una prorroga de seis (6) meses adicionales y que vista dicha solicitud sus representados le concedieron a la arrendataria una prorroga de ocho (8) meses contados a partir del 01 de Octubre de 2005, que es de observar, que debido a la mala aplicación de la norma, en cuanto al termino de la prorroga legal, la cual vencía el 02 de Marzo de 2006, se le concedió a la arrendataria más tiempo del que legalmente tenía derecho, lo cual condujo a que el contrato se convirtiera a tiempo indeterminado, y que a pesar de los intentos para que la arrendataria devolviera el inmueble a sus representados, debido a que uno de ellos, CARLOS ZURITA GIL, actualmente tiene urgente necesidad de ocupar el inmueble por carecer de vivienda, debido a que anteriormente no la requería por vivir fuera del país, por cuestiones laborales y ahora que ha regresado se ha visto en la necesidad de vivir en casa de su hermano, en espera de que la arrendataria le devuelva su inmueble para vivir en el, que pese a todas estas diligencias los resultados han sido infructuosos, es por lo que demandan en desalojo a la arrendataria, ciudadana MARIA EVA MENDOZA IBARRA, apoyadas en la norma legal establecida en el articulo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Mediante auto de fecha 19/06/2008, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa correspondiente para que se practicara la citación de la parte demandada.
Cumplidos los trámites legales de rigor para la citación de la demandada y practicada como fue su citación, compareció en fecha 06/10/2.008, la ciudadana MARIA EVA MANDOZA IBARRA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 3.237.850, debidamente asistida por el Abogado en ejercicio CARLOS ENRIQUE MARQUINA RIVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 104.832, y ejerciendo el Derecho a la Defensa de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, numeral 1º, y de conformidad con lo establecido en el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, consignó escrito donde procedió a dar contestación al fondo de la demanda en los términos explanados en el mismo.
Estando dentro del lapso legal para promover, solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 23/10/2008, se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora en fecha 21/10/2008.
II

En el libelo de la demanda, las Apoderadas de la parte demandada alegaron, que en fecha 01 de Septiembre de 2002, sus representados suscribieron mediante documento, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su única y exclusiva propiedad, con la ciudadana MARIA EVA MENDOZA IBARRA, que dicho inmueble esta constituido por el apartamento ubicado en el Edificio Las Danielas, piso 15, distinguido con el Nº 154, del Conjunto Residencial Las Danielas, carretera Caracas- Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta, sitios denominados Las Minas y El Boyero, jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, en el cual se estipulo una duración de un (1) año fijo contado desde el 01 de Septiembre de 2002 al 01 de Septiembre de 2003, que posteriormente se celebro otro contrato de arrendamiento por doce (12) meses fijos, contados a partir del 01 de Septiembre de 2003 hasta el 01 de Septiembre de 2004, que igualmente celebraron otro contrato de arrendamiento por seis (6) meses fijos, contados a partir del 01 de Septiembre de 2004 hasta el 01 de Marzo de 2005, que en fecha 01 de Marzo de 2005, las partes suscribieron un documento privado definido prorroga legal, en el cual ambas partes convinieron que el termino fijo estipulado en el ultimo de los contratos de arrendamiento firmados, expiraba el 01 de Marzo de 2005, de modo que al día siguiente a la expiración del termino de dicho contrato comenzaba a correr la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que posteriormente la arrendataria solicito una prorroga de seis (6) meses adicionales y que vista dicha solicitud sus representados le concedieron a la arrendataria una prorroga de ocho (8) meses contados a partir del 01 de Octubre de 2005, que es de observar, que debido a la mala aplicación de la norma, en cuanto al termino de la prorroga legal, la cual vencía el 02 de Marzo de 2006, se le concedió a la arrendataria más tiempo del que legalmente tenía derecho, lo cual condujo a que el contrato se convirtiera a tiempo indeterminado, y que a pesar de los intentos para que la arrendataria devolviera el inmueble a sus representados, debido a que uno de ellos, CARLOS ZURITA GIL, actualmente tiene urgente necesidad de ocupar el inmueble por carecer de vivienda, debido a que anteriormente no la requería por vivir fuera del país, por cuestiones laborales y ahora que ha regresado se ha visto en la necesidad de vivir en casa de su hermano, en espera de que la arrendataria le devuelva su inmueble para vivir en el, que pese a todas estas diligencias los resultados han sido infructuosos, es por lo que demandan en desalojo a la arrendataria, ciudadana MARIA EVA MENDOZA IBARRA, apoyadas en la norma legal establecida en el articulo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, la demandada en la contestación a la demanda, rechazo y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto la misma no se ajusta a la realidad tangible de lo contenido y narrado por la parte actora, que en efecto tal como se desprende del libelo de la demanda, se hace referencia como argumento de su pretensión a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por la cual ambas partes acuerdan que en ningún caso habrá prorroga en la vigencia de este contrato, pero también en la cláusula décima tercera del mencionado contrato, el arrendatario renuncia a cualquier derecho preferente que le pudiera asistir, como lo sería por ejemplo el renunciar a la prorroga legal, lo cual representa una violación a la Ley de Arrendamientos, lo que hace que el primer contrato y los sucesivos sean irritos con las consecuencias que ello implica, que en el libelo de la demanda se hace una cronología de los diferentes contratos y acuerdos entre las partes y aun cuanto insiste en la nulidad de todos estos contratos, no es menos cierto, que ha venido ocupando dicho inmueble de manera continua y sin ninguna interrupción por más de cinco (5) años, que nunca ha perdido el uso de la cosa y tal como lo señalan los actores el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que resultaría la prorroga legal incluso desde que se firmo el primer contrato, puesto que este nació nulo, al menos en las cláusulas que menoscaban sus derechos. Que no obstante, lo señalado por los actores en el sentido de que el contrato paso a tiempo indeterminado y cuyo único propósito es de burlar su obligatoriedad en cuanto a la prorroga legal, los actores al dictaminar ellos que el contrato es a tiempo indeterminado, quieren forzar un desalojo y solicitar como en efecto lo hicieron, el desalojo amparado en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que invoca a su favor la cláusula vigésima quinta del mencionado contrato, que establece: “Que en todo caso, no podrá darse por terminado hasta que el “ARRENDATARIO” haya entregado las llaves del inmueble, totalmente desocupado, en perfecto estado y previa revisión y aceptación escrita por parte del arrendador”, y que en el presente caso la realidad es que ha venido ocupando el inmueble de manera continua y sin interrupciones desde Septiembre de 2002, en consecuencia este tiene plena vigencia, que si los propietarios necesitan la vivienda, la prorroga legal deberá computarse desde el Septiembre de 2009, por lo que solicita la nulidad de los contratos, y en defecto de ello, declare como vigente el contrato según la cláusula vigésima quinta del mismo y se acuerde el derecho a la prorroga legal.
Trabada la littis con la contestación de la demanda, debe este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasar a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

“Artículo 1354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
“Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”

Pruebas de la parte actora:
Copia simple del poder que corre inserto a los folios 8 y 9, notariado ante la Notaria Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de Julio de 2007, dejándolo inserto bajo el Nº 85, tomo 53 de los libros de autenticaciones, el cual no fue impugnado por la parte demandada, por lo que se valora como documento autenticado.
Contratos de arrendamiento, que corren insertos a los folios que van del 10 al 17, suscritos entre las partes en el presente juicio, los cuales no fueron desconocidos por la parte demandada en la contestación de la demanda, por lo que se tienen por reconocidos de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Documento privado, que corre inserto al folio 18, mediante el cual ambas partes acordaron que el termino fijo estipulado en el ultimo de los contratos de arrendamiento firmados expiraba el 01 de Marzo de 2005, de modo que al día siguiente a la expiración del termino de dicho contrato, empezaba a correr la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual no fue desconocido por la parte demandada en la contestación de la demanda, por lo que se tiene por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Solicitud de prorroga y acuerdo de la misma por ocho (8) meses a partir del 01 de Octubre de 2005, según documentos privados que corren insertos a los folios 19 y 20, los cuales no fueron desconocidos por la parte demandada en la contestación de la demanda, por lo que se tienen por reconocidos de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Documento original de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, que corre inserto a los folios que van del 21 al 28, registrado ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de Marzo de 1983, registrado bajo el Nº 8, tomo 16, protocolo primero, el cual no fue tachado por la parte demandada, por lo que se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
Así mismo, la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos: CLAUDIO ALVAREZ, GUILLERMO CASTELLANOS, MIGUEL ANTONIO GONZALEZ, ANDRES ELOY MATA y CARMEN TERESA LUGO, de los cuales solo declararon los ciudadanos: GUILLERMO CASTELLANOS y MIGUEL ANTONIO GONZALEZ, las cuales se transcriben a continuación:

“En horas de Despacho del día de hoy, treinta (30) de Octubre del año dos mil ocho (2.008), siendo las 10:00 de la mañana oportunidad fijada con anterioridad para que tenga lugar el acto de declaración del testigo ciudadano GUILLERMO CASTELLANOS, quien se encuentra debidamente juramentado y dijo ser y llamarse como quedo antes descrito, titular de la cédula de Identidad N° 865.118, de (78) años de edad, de estado civil casado, nacido en Trujillo, Estado Trujillo, el día 23/08/1931, domiciliado en: Avenida Páez del Paraíso, Edificio Atlas, quinto piso 19-D. Profesión u Oficio Jubilado del Instituto Nacional de Deporte. Se procedió a leerle al testigo el artículo 243 del Código de Penal, que habla del falso testimonio. Impuesto el testigo de su comparecencia manifestó no tener impedimento alguno para declarar manifestando el mismo que no tiene interés en las resultas del presente juicio. Presente en este acto la Abogada en ejercicio ZULAY ORELLANES GARCÍA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 39.918 en su carácter de apoderada judicial de la parte actora promoverte y el Abogado CARLOS ENRIQUE MARQUINA RIVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 104.832, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. Seguidamente el Apoderado de la actora pasa a preguntar al testigo de la siguiente manera: 1° PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de trato vista y comunicación al señor CARLOS ZURITA? C/: si. 2° PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de trato, vista y comunicación al Sr. Elias Zurita? C/: Bueno con él menos comunicación, sé quién es pero no tengo comunicación. 3° PREGUNTA: Diga el testigo desde cuándo conoce al Sr. Carlos Zurita? C/: bueno tuve una amistad que proviene de haberlo conocido en Praga en la República Checa, a la cual viajaba porque mi Señora era Checa. 4 ° PREGUNTA: Diga el testigo si sabe dónde vive actualmente el Sr. Carlos Zurita C/: bueno, mi comunicación con el Sr. Zurita se realizan en las reuniones que se hacen en la Embajada Checa y en donde él me ha comunicado la problemática que tiene con respecto a la vivienda ya que tiene que recurrir a casa de su hermano porque no tiene donde vivir, una vivienda independiente. 5° PREGUNTA: Diga el testigo si sabe alguna razón del por qué vive el Sr. Carlos Zurita en la vivienda de su hermano Sr. Elias Zurita? C/: Según me ha contado él tiene un apartamento que lo tiene alquilado pero que no logra ponerse de acuerdo con la inquilina para que lo desocupe. Cesaron. En este estado, el apoderado judicial de la parte demandada pasa a repreguntar al testigo de la siguiente manera: 1ª REPREGUNTA: Diga el testigo la dirección de la vivienda propiedad del Sr. Carlos Zurita. C: Bueno, según tengo entendido, la dirección exacta del testigo no la sé sólo sé que es por Baruta por el esta. En este estado interviene la apoderada judicial de la parte actora y expone: el testigo no tiene porque saber la dirección exacta del apartamento en cuestión por cuanto es sólo conocido, por cuanto no hay una relación real. 2ª REPREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento que si el Sr. Carlos Zurita posee otras propiedades. C: No, ignoro si tiene otras propiedades. 3ª REPREGUNTA: Diga el testigo si conoce del problema legal de autos porque se lo transmitió el Sr. Carlos Zurita. C: Bueno en las pocas veces que nos encontramos en la Embajada me ha contado la problemática que tiene con la vivienda y que se encuentra viviendo con su hermano que tiene hijos y se le crea un problema de tipo familiar. En este estado interviene la apoderada judicial de la parte actora y expone: el testigo en cuanto a saber de problemas de tipo legal no debe intervenir, no es inherente a la declaración del testigo. 4ª REPREGUNTA: Diga el testigo si la Embajada a la que él se refiere se encuentra dentro o fuera del país. C: es la representación de la Embajada Checa en Caracas. En este estado la apoderada judicial de la parte actora interviene y expone: Venezuela tiene representación Diplomática en al república Checa que fue donde el Sr. Castellanos conoció al Sr. Carlos Zurita, donde prestaba sus servicios en la Embajada de Venezuela y hoy en día se ven cuando hay alguna actividad social en la Embajada de la República Checa en Venezuela. Cesaron. En este estado, siendo las 10:30 de la mañana, oportunidad fijada con anterioridad para que tenga lugar la declaración del testigo, ciudadano MIGUEL ANTONIO GONZÁLEZ, acto anunciado a las puertas de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo ubicada en el piso doce (12) de este Edificio José María Vargas por el Alguacil correspondiente, evidenciándose la no comparecencia del prenombrado ciudadano, es por lo que este Tribunal declara DESIERTO el presente acto. Es todo término, se leyó y conformes firman.”

“En horas de Despacho del día de hoy, cuatro (04) de Noviembre del año dos mil ocho (2.008), siendo las 10:00 de la mañana oportunidad fijada con anterioridad para que tenga lugar el acto de declaración de la testigo ciudadana MIGUEL ANTONIO GONZÁLEZ, quien se encuentra debidamente juramentado y dijo ser y llamarse como quedo antes descrito, titular de la cédula de Identidad N° 3.629.576, de (57) años de edad, de estado civil Soltero, nacido en Caracas, el día 07-07-1.951, domiciliado en: Bloque siete, piso 6, letra C, Colinas de Urdaneta. Profesión u Oficio Comerciante. Se procedió a leerle al testigo el artículo 243 del Código de Penal, que habla del falso testimonio. Impuesto el testigo de su comparecencia manifestó no tener impedimento alguno para declarar manifestando el mismo que no tiene interés en las resultas del presente juicio. Presente en este acto la Abogada en ejercicio ZULAY ORELLANES GARCÍA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 39.918 en su carácter de apoderada judicial de la parte actora promoverte y el Abogado CARLOS ENRIQUE MARQUINA RIVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 104.832, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. Seguidamente el Apoderado de la actora pasa a preguntar al testigo de la siguiente manera: 1° PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de trato vista y comunicación al señor CARLOS ZURITA? C/: lo conozco de vista. 2° PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de trato, vista y comunicación al Sr. Elías Zurita? C/: Si. 3° PREGUNTA: Diga el testigo si sabe dónde vive actualmente el Sr. Carlos Zurita? C/: bueno yo he ido a la Casa del Señor Elias Zurita en la Florida y yo lo he visto allí. 4 ° PREGUNTA: Diga el testigo si sabe alguna razón del por qué vive el Sr. Carlos Zurita en la vivienda de su hermano Sr. Elias Zurita C/: No, no sé por qué vive allí. Cesaron. En este estado, el apoderado judicial de la parte demandada pasa a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: 1ª REPREGUNTA: Diga el testigo brevemente la razón por la que está acá atestiguando. C: bueno porque querían saber si era amigo del Señor Carlos Zurita, dónde vivía y quiénes habitan con él. Cesaron. Es todo término, se leyó y conformes firman.”

Por lo que este Tribunal a los fines de la valoración de la prueba, tal y como lo establece el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, debe examinar si las deposiciones de estos concurren entre si y con las demás pruebas, por lo que se debe indicar, que las dos testimoniales no coinciden entre si y no fueron evacuadas otras pruebas que demostraran la necesidad del ciudadano CARLOS ZURITA GIL de ocupar el inmueble, por lo que el Tribunal desecha dicha prueba y en todo caso, la única declaración que coincidió con lo alegado por la actora en el libelo fue la del testigo GUILLERMO CASTELLANOS, lo cual haría, que en todo caso, se considerara como un indicio y así se decide.
Ahora bien, revisadas las pruebas de las partes, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Ahora bien, ante todo, el Tribunal considera necesario previamente analizar la naturaleza del contrato y determinar si la acción intentada es la correcta, para lo cual se debe establecer que la relación arrendaticia comenzó mediante contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes en fecha 01 de Septiembre de 2002, en el cual se estipulo una duración de un (1) año fijo contado desde el 01 de Septiembre de 2002 al 01 de Septiembre de 2003, posteriormente se celebro otro contrato de arrendamiento en fecha 01 de Septiembre de 2003, en el cual se estipulo una duración de doce (12) meses fijos, contados a partir del 01 de Septiembre de 2003 hasta el 01 de Septiembre de 2004, y finalmente de celebro un tercer y ultimo contrato en fecha 01 de Septiembre de 2004, el cual tuvo una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del 01 de Septiembre de 2004 hasta el 01 de Marzo de 2005, y en fecha 01 de Marzo de 2005, las partes suscribieron un documento privado definido prorroga legal, en el cual las mismas convinieron que el termino fijo estipulado en el ultimo de los contratos de arrendamiento firmado, expiraba el 01 de Marzo de 2005, de modo que al día siguiente a la expiración del termino de dicho contrato empezaba a correr la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido, al tener la relación arrendaticia una duración de dos (2) años y seis (6) meses, le correspondía al inquilino una prorroga legal de un (1) año de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
“Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año….” (Negrillas del Tribunal)
Por lo que, en virtud de que el último de los contratos celebrados en fecha 01 de Septiembre de 2004, en su cláusula tercera señala:

“TERCERA: El termino convenido para el presente contrato es por SEIS (6) MESES FIJOS contados a partir del PRIMERO DE SEPTIEMBRE DE 2004 hasta el PRIMERO DE MARZO DE 2005 “EL ARRENDADOR” ha calculado la duración anteriormente señalada como tiempo máximo para la devolución del inmueble en cuestión, sin posibles renovaciones y/o reconducciones, aun en el caso de emerger situaciones ajenas a la voluntad del “EL ARRENDATARIO” por lo cual ambas partes acuerdan que en ningún caso habrá prorroga en la vigencia de este contrato”

En tal sentido, y de acuerdo a la cláusula citada el contrato de arrendamiento venció el 01 de Marzo de 2005, comenzando a correr automáticamente y de pleno derecho y sin que hubiera necesidad de notificar o acordar las partes la prorroga legal, la misma comenzó a correr el 02 de Marzo de 2005 y venció el 02 de Marzo de 2006, por lo que al habérsele otorgado a la arrendataria en fecha 01 de Octubre de 2005 una prorroga de ocho (8) meses contados a partir de esa fecha, es decir, 01 de Octubre de 2005 al 01 de Junio de 2006, se le dejo a la inquilina en el goce pacifico del inmueble con el consentimiento de la arrendadora, por un periodo superior al vencimiento de la prorroga legal, lo cual trajo como consecuencia, que el contrato de arrendamiento pasara a tiempo indeterminado, siendo entonces ajustada a derecho la acción de desalojo fundamentada en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios intentada por la parte actora, por lo que se le señala a la parte demandada, que si hizo uso de su prorroga legal como lo señala la norma antes citada, e igualmente se le debe indicar, que para solicitar la nulidad de los contratos de arrendamiento, debe hacerlo mediante una acción principal de nulidad de contrato, por lo que el Tribunal niega dicha solicitud, habiendo quedado reconocidos todos los contratos suscritos entre las partes en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
Al hilo de lo antes expuesto, este Tribunal pasa a determinar si es procedente la acción de desalojo intentada por la parte actora, para lo cual previamente observa:
Que cuando se demanda el desalojo fundamentado en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“Articulo 34. Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
……………..b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo….”

Se deben cumplir tres (3) requisitos para que pueda prosperar la acción, los cuales especifica GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su libro TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, volumen I, páginas 194 y 195, de la siguiente manera:

“…..OMISSIS……7.2. LA NECESIDAD DE OCUPACION INMOBILIARIA POR EL PROPIETARIO, O ALGUNO DE SUS PARIENTES CONSANGUÍNEOS, O EL HIJO ADOPTIVO.
Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, de acuerdo con tres clases de necesitados: el propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
a. Requisitos de procedencia. Ha podido ocurrir que el in-mueble cuyo desalojo se pretende, lo haya dado en arrendamiento no sólo el propietario, sino también un mandatario o administrador, o bien haya ocurrido por un tercero no autorizado en cuyo caso la relación arrendataria que ha tenido se ha constituido sobre la cosa ajena. No importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos).
En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras ). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas.
La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma,……”

Así de las cosas, para que pueda prosperar la demanda de desalojo fundamentada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben darse los tres (3) requisitos antes mencionados, los cuales son: El demandante debe demostrar la propiedad del inmueble cuyo desalojo demanda, la relación arrendaticia con el demandado y la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
En tal sentido, el Tribunal pasa a verificar si en autos quedaron demostrados tales extremos:
En cuanto a la propiedad del inmueble, las Apoderadas de la parte actora trajeron a los autos el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, registrado ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de Marzo de 1983, registrado bajo el Nº 8, tomo 16, protocolo primero, el cual no fue tachado por la parte demandada, por lo que se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, con el cual quedo demostrado que la parte demandante es la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
En cuanto a la relación arrendaticia, las Apoderadas de la parte actora trajeron a los autos, los originales de los contratos de arrendamiento privados, que corren insertos a los folios que van del 10 al 17, suscritos entre las partes en el presente juicio, los cuales no fueron desconocidos por la parte demandada en la contestación de la demanda, por lo que se tienen por reconocidos de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y con los cuales quedo demostrada la relación arrendaticia.
Ahora bien, en cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble, solo se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos GUILLERMO CASTELLANOS y MIGUEL ANTONIO GONZALEZ y al momento de valorar dicha prueba el Tribunal señalo, que tal y como lo establece el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se debe examinar si las deposiciones de los testigos concurren entre si y con las demás pruebas, por lo que se indico, que las dos testimoniales no coincidieron entre si y no fueron evacuadas otras pruebas que demostraran la necesidad del ciudadano CARLOS ZURITA GIL de ocupar el inmueble, por lo que el Tribunal desecho dicha prueba y en todo caso, la única declaración que coincidió con lo alegado por la actora en el libelo, fue la del testigo GUILLERMO CASTELLANOS, lo cual haría, que en todo caso, se considerara como un indicio y así se decide.
En tal sentido, al no haber sido demostrada la necesidad de ocupar el inmueble por el ciudadano CARLOS ZURITA, este Tribunal considera que la presente demanda debe ser declarada sin lugar y así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por CARLOS ANTONIO ZURITA GIL y ELIAS SALVADOR ZURITA GIL contra MARIA EVA MENDOZA IBARRA por DESALOJO.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora en costas por haber resultado vencida en este proceso.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los diecisiete (17) días del mes de Noviembre de 2.008.- Años 197° y 148°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 3:20 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
Exp. N° AP31-V-2008-001550