TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
198º y 149º

ASUNTO : AP31-V-2008-002192

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 11 de Diciembre de 1951, bajo el Nro. 970, Tomo 4-A.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALEXANDRO BROCCO y RAMON GRATEROL, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.331 y 54.149, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: RAUL MARTINEZ ROMERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-774.650.-
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA VIRGINIA FLORES TORRES y LUIS EDUARDO COLMENARES MORENO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 105.367 y 98.378, respectivamente.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA
ASUNTO: AP31-V-2008-2192

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA, intentada por la Sociedad Mercantil URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A, en contra del ciudadano RAUL MARTINEZ ROMERO.-
La demanda se admitió mediante auto de fecha 18 de Septiembre de 2008, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación para dar contestación a la demanda incoada en su contra.-
En fecha 03 de octubre del corriente año, fue decretada medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pide, siendo practicada por el Tribunal Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción judicial. Habiendo hecho oposición a la medida, la parte demandada, se abrió incidencia conforme al artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, siendo decidida por sentencia de fecha 10-11-08, declarándose Sin Lugar la oposición y, confirmándose la medida.
En fecha 17 de Octubre de 2008, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, quedando a partir de esa fecha citada.-
En la oportunidad para dar contestación a la demanda la parte demandada ejerció su derecho, siendo esto en fecha 22 de Octubre de 2008.-
En el lapso probatorio, ambas partes cumplieron con su carga procesal.
Siendo esta la oportunidad para dictar decisión en el presente juicio, esta juzgadora pasa a hacerlo en los siguientes términos:

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

Alegatos de la Parte Actora:
Alegaron los Apoderados de la Parte Actora, que su mandante celebró contrato de arrendamiento en fecha 03 de Febrero de 1992, por ante la Notaria Pública Trigésima Tercera de Caracas, quedando anotado bajo el Nro. 44, Tomo 5 de los libros respectivos, con el ciudadano RAUL MARTINEZ ROMERO, sobre un inmueble constituido por una porción de terreno que forma parte de mayor extensión, de la parcela Nro. 906, de la urbanización La Trinidad, alinderado de la siguiente manera: Sur: que es su frente, con la Avenida La Trinidad en veintiún metros con treinta centímetros (21,30 mts); Norte: resto de la parcela Nro. 906, en treinta metros con treinta centímetros (30,30 mts); Este: con terreno que ocupa la tintorería La Primera, según línea quebrada de dos tramos, uno de veintidós metros con noventa centímetros (22,90 mts), y el otro de nueve metros (9 mts), y con el estacionamiento del Supermercado Victoria (hoy Bingo La Trinidad), en diez y nueve metros con diez centímetros (19,10 mts); y Oeste: con callejón interno en treinta y nueve metros con diez centímetros (39,10 mts). Dicha parcela de terreno es de forma rectangular y tiene una superficie aproximada de un mil sesenta metros cuadrados (1.060 mts2).-
Que entre otras cosas en la cláusula cuarta del referido contrato, establecieron: “(…) EL ARRENDATARIO, se obliga a destinar el terreno arrendado única y exclusivamente a la actividad de autolavado, no podrá (…) ni utilizarla para vivienda, excepción hecha de la del guardián (…)”.-
Que en la Quinta acordaron: “EL ARRENDATARIO, se compromete a no hacer ninguna alteración en la cosa arrendada, salvo autorización expresa y escrita de LA ARRENDADORA, y toda mejora, bienhechurías o nuevas construcciones que se realizare en el terreno arrendado quedará a beneficio del terreno (…)”.-
Acordaron en la cláusula Sexta: “En el momento en que la LAVANDERIA Y TINTORERIA LA PRIMERA, desocupe y entregue a LA ARRENDADORA, la porción de terreno que a continuación se identifica, el presente contrato de arrendamiento se extenderá a dicha porción de terreno, continua a la que forma el objeto de este documento (…)”.-
Que en la Cláusula Adicional acordaron: “El presente contrato sustituye al celebrado entre las mismas partes el día 15 de junio de 1976.”.-
Alegaron que el señalado contrato sufrió varias prórrogas y variaciones expresamente lo siguiente: La suscrita en fecha 20 de julio de 1993, en la cual incorporaron al objeto del contrato, la porción de terreno contigua, ocupada por la tintorería a que hace referencia el contrato y que forma parte de la parcela N° 906 de la Urbanización La Trinidad, modificándose en sus cláusulas primera y segunda.
Que en fecha 25 de enero de 1995, las partes celebraron nueva prórroga del contrato, en las cuales se modificaron las cláusulas segunda y tercera, señalándose nuevamente que el contrato es prorrogable de común acuerdo.
Que en fecha 31 de julio de 2002, las partes contratantes, con base a la prórroga acordada el 25 de enero de 1995, celebraron transacción judicial ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción judicial, la nueva prórroga del contrato, en la cual señalaron: “Las partes acuerdan prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito el 25 de enero de 1995, por un plazo de tres (03) años, contados a partir del día de hoy en los mismos términos del primitivo contrato…”
Que de lo señalado se infiere:
1. Que el contrato vigente es el celebrado en fecha 03 de Febrero de 1992, por ante la Notaria Pública Trigésima Tercera de Caracas, bajo el Nro. 44, Tomo 05, de los libros respectivos, con las solas modificaciones a que se refieren las prórrogas contractuales.-
2. Que cada prórroga contractual mencionada, y las modificaciones previstas en ellas, forman, en conjunto con el contrato de arrendamiento autenticado el 03 de Febrero de 1992, el contrato vigente.-
3. Que la prórroga contractual celebrada el 31 de Julio de 2002, plasmada mediante transacción judicial no modificó expresamente el contenido de la cláusula segunda del contrato vigente celebrado el 25 de enero de 1995, con excepción del tiempo fijo de duración de la última prórroga, vale decir, que para que se prorrogara nuevamente tendría que haber un acuerdo previo entre las partes.-
4. Que el contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo determinado, cuya última prórroga contractual venció el 31 de Julio de 2005 y como no se convino una nueva prórroga escrita, operó de pleno derecho la prórroga legal, la cual venció el 31 de Julio de 2008.-
5. Que por ser un contrato de arrendamiento celebrado sobre un terreno urbano edificado, la norma y procedimiento aplicable es le contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Que en fecha 15 de mayo de 2007, el Tribunal Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante sentencia definitiva y firme que entre otras cosas señaló: “En segundo término se demostró la existencia de varios contratos de arrendamiento…el cual fue modificado mediante los acuerdos…Únicamente en sus cláusulas segunda y tercera, prorrogándose dicho contrato POR MUTUO ACUERDO DE LAS PARTES… y así se declara… En tercer lugar, se constató en autos que en fecha 31 de Julio de 2002, las partes celebraron una transacción judicial ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Caracas, donde las partes convinieron prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito originalmente en fecha 25 de Enero de 1995 en los mismos términos allí previstos…”
Que del veredicto se desprende que la cosa juzgada versa en el hecho de haberse modificado las cláusulas segunda y tercera del contrato, por lo que: 1.) conforme a la transacción de fecha 31-07-02, la temporalidad del contrato viene dada por el período de prórroga previsto en ella, que es de 3 años y, 2.) conforme a la cláusula segunda del contrato de fecha 25-01-95, el contrato sólo se prorrogaría de acuerdo entre las partes y, que por tener la relación arrendaticia más de 10 años, le correspondían 3 años de prórroga legal, contada a partir del vencimiento de la prórroga locativa 31-07-05, contenida en la transacción de fecha 31-07-02, y que venció el 31-07-08.-
Que el demandado en la contestación de la demanda interpuesta ante el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por resolución de contrato, expuso y aceptó que la transacción celebrada lo que hace es prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25-01-95, por un período de 3 años a partir del 31-07-02, venciéndose la prorroga contractual en fecha 31-07-05, e iniciándose a partir de esa fecha la prórroga legal.-
Que el Tribunal 17 de Municipio en su fallo de fecha 23-04-08, ratifica la sentencia dictada por el Juzgado 5to de Municipio y la temporalidad contractual, toda vez que la misma no fue recurrida, señalándose que la última prórroga del contrato inicio el 31-07-02, y finalizó el 31-07-05.-
Que conforme a la sentencia con carácter de cosa juzgada dictada por el Tribunal 5to de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estamos en presencia de un contrato celebrado por una porción de terreno edificada, a los fines de que el arrendatario lo utilizara para desarrollar actividades comerciales.-
Que se concluye, que se arrendó un terreno con las bienhechurías que sirvieron de base de la estadía del vigilante y las que sirvieron de asiento del fondo de comercio donde funcionaba la tintorería la primera; que se autorizó a realizar construcciones para adecuar el inmueble al funcionamiento de su actividad comercial y, que todas las bienhechurias quedarían en beneficio del inmueble.-
Fundamentaron la demanda en los Artículos 1.159, 1.160, y 1.167 del Código Civil y 38 literal “d” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
En virtud de que han resultado infructuosas todas las gestiones extrajudiciales llevadas a cabo a los fines de que el arrendatario tomara las previsiones que fuesen necesarias a los fines de entregar el inmueble arrendado al término del vencimiento de la prórroga legal, 31 de Julio de 2008 y en fin para que este cumpliese cabalmente con sus obligaciones contractuales y naturales, es por lo que en nombre de su representada demandaron como en efecto lo hicieron al ciudadano RAUL MARTINEZ ROMERO, a los fines de que convenga o de lo contrario sea condenado por este Tribunal a:
PRIMERO: AL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 3 de Febrero de 1992, por ante la Notaria Pública Trigésimo Tercera de Caracas, quedando anotado bajo el Nro. 44, Tomo 05, de los libros respectivos y de todas sus reformas específicamente las de fechas 20-07-1993, 25-01-1995, y la contenida en la transacción judicial de fecha 31-07-2002, que en conjunto rigen la relación contractual entre las partes, sobre el inmueble de marras.-
SEGUNDO: En virtud del Cumplimiento del contrato, solicitaron sea condenada la parte demandada a la entrega material del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pide, en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente en sus servicios y libre de personas y bienes, a su representada.-
TERCERO: Al pago de las costas y costos del presente proceso.-
Estimaron la demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00).-

Alegatos de la Parte Demandada:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada alegó que en fecha 15 de Junio de 1976, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., sobre un inmueble de su propiedad, consistente en una porción de terreno identificada como Parcela Nro. 906, de la Urbanización La Trinidad, con una superficie aproximada de Un Mil Metros Cuadrados.-
Que con base a las cláusulas pautadas en el mencionado contrato, el mismo se fue prorrogando automáticamente en el tiempo, hasta el día 24 de Enero de 1992, oportunidad en la cual se suscribió un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble. Posteriormente a éste segundo contrato suscrito, con validez desde el 01 de Enero de 1992, de común acuerdo entre las partes, se suscribieron varias prórrogas del contrato celebrado en fecha 24 de Enero de 1992, prórrogas en las cuales únicamente se modificaba la duración y el monto del canon de arrendamiento, manteniéndose el mismo objeto del contrato de arrendamiento, expresado como: “… una porción de terreno que forma parte de mayor extensión, que es la parcela Nro. 906 de la Urbanización La Trinidad”.-
Mencionó que dentro de las varias prórrogas suscritas al contrato de arrendamiento, existió una de fecha 20 de Julio de 1993, en donde se modificaron las Cláusulas Primera, Segunda y Tercera del contrato suscrito en fecha 24-01-1992, modificándose el canon de arrendamiento, y la duración del contrato, se extendió el objeto contractual, versando el contrato a partir del 01 de Agosto de 1993, también sobre una porción de terreno contigua a la ya arrendada, que igualmente forma parte de la parcela 906 dada en arrendamiento, extendiéndose de este modo la superficie sobre la cual se suscribió el contrato de arrendamiento original, pero en modo alguno sustituyendo el objeto contractual.-
Que vencida tal prórroga continuaron suscribiendo prórrogas que solo modificaban la duración del contrato y el monto del canon de arrendamiento, manteniéndose el objeto contractual.-
Que en fecha 31 de Julio de 2002, fue suscrita una Transacción Judicial, la cual fue celebrada por ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, quedando plenamente vigente el contrato suscrito en fecha 24 de Enero de 1992, y las prórrogas antes mencionadas, todas las cuales evidencian que el objeto contractual de la relación arrendaticia es una porción de terreno.-
Que en la mencionada Transacción, lo que se hace es prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de Enero de 1995, por un período de tres (03) años contados a partir del día 31 de Julio de 2002, modificándose el canon y el lapso de vigencia del mismo, venciendo la mencionada prórroga contractual en fecha 31 de Julio de 2005, siendo que a partir de esa fecha, ha continuado ocupando el inmueble en su calidad de arrendatario y cumplido sus obligaciones contractuales, sin requerimiento de entrega, ni desahucio alguno por parte del arrendador.-
Asimismo, negó, rechazó y contradijo el derecho invocado y solicitó se declare la inaplicabilidad de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el presente caso. Señala que el arrendamiento versa única y exclusivamente sobre una porción de terreno identificada como Parcela Nro. 906, de la Urbanización La Trinidad, así como una porción de terreno contigua a la ya arrendada que igualmente forma parte de la parcela 906, por lo que conforme al literal “a” del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es aplicable la Ley especial.-
Alegó que una vez vencida la última prórroga contractual, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento convirtiendo el mismo a tiempo indeterminado, toda vez que no le es aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber continuado en posesión de la cosa arrendada.-
Igualmente adujo que ante la carencia de incumplimiento contractual por su parte en calidad de arrendatario, resulta improcedente la acción planteada por la parte actora, toda vez que el supuesto de procedencia pautado en el Artículo 1.167 del Código Civil para la acción es que se constate el incumplimiento por alguna de las partes y en este caso, ha quedado demostrado que no existe, por lo que sin existir tal incumplimiento forzosamente debe declararse sin lugar la acción propuesta.-

DE LAS PRUEBAS TRAIDAS POR LA PARTE ACTORA
• Legajo de Copias certificadas expedidas por el juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Contentivo de los siguientes documentos: 1) Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 03-02-1992, ante la Notaria Pública Trigésima Tercera de Caracas, anotada bajo el Nro. 44, Tomo 05, de los libros respectivos. 2) Transacción judicial celebrada entre el ciudadano RAUL MARTINEZ ROMERO y la URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., en fecha 31-07-02, ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio seguido por el Primero a la Segunda, en la cual entre otras cosas prorrogaron el contrato de arrendamiento de 25-01-95, por un plazo de 3 años, contados a partir del 31-07-02, modificándose además el monto del canon de arrendamiento, y autorizándose a destinar el inmueble arrendado, además de la actividad de autolavado a otras actividades conexas. Asimismo auto de fecha 12-08-02, contentivo de la homologación. 3) Documento contentivo de prórroga de duración del contrato de arrendamiento de fecha 25 de enero de 1995. 4 ) Documento de fecha 21-01-1994, en el cual las partes modificaron el contrato de arrendamiento de fecha 03-02-1992, en sus cláusulas 2 y 3, en cuanto a su duración y canon de arrendamiento. 5) Documento de modificación de contrato de arrendamiento, en cuanto a su duración, objeto y canon de arrendamiento, quedando modificadas las cláusulas 1, 2, y 3, extendiéndose el contrato de arrendamiento a la porción de terreno contigua, que ocupaba La Tintorería La Primera y forma parte de la parcela 906. Asimismo se acordó que la duración del contrato era de 06 meses a partir de 20 de julio 1993, fecha en la cual fue suscrito, prorrogable de común acuerdo. 6) Sentencia dictada en fecha 15-05-2007, por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción, en el juicio seguido por URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., contra RAUL MARTINEZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cual fue declarada sin lugar. 7) Sentencia dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio, de fecha 23-04-2008, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO siguió URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., contra RAUL MARTINEZ, la cual fue declarada improcedente. 8) Contestación de demanda del ciudadano RAUL MARTINEZ, ante el Juzgado 17 de Municipio, en el juicio antes mencionado instaurado en su contra por URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A.
El Tribunal le otorga valor probatorio a dichas copias certificadas conforme al artículo 1.384 del Código Civil, y así se decide.
• Copia simple de Documento de urbanización y parcelamiento correspondiente a la Urbanización ciudad satélite de la Trinidad, del cual se deriva la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pide, sobre la empresa URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A. A dicha copia este Tribunal toda vez que no fue impugnada la tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Inspección Judicial en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la cual fue practicada por este Tribunal en fecha 04-11-2008. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio a dicha inspección de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de la misma que en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pide, existen varias bienhechurias, y así se declara.-
• Confesión del demandado en su escrito de contestación de la demanda ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial que señala:” al respecto es de referir que originalmente nuestro representado le fue dado en arrendamiento una parcela de terreno…parcela de terreno que desde sus inicios contaba con unas bienhechurias propias…posteriormente a partir del 01 de agosto de 1993, adicionalmente a la parcela de terreno antes referida, le fueron dadas en arrendamiento unas bienhechurias, en las cuales desarrollaba su actividad…de tintorería denominada Tintorería La Primera, C.A…de esta manera nos encontramos que el objeto del arrendamiento a partir de ese momento lo constituía la parcela de terreno…con las correspondientes bienhechurias…que como es lógico y obvio constituyen unas bienhechurias, por cuanto mal podría pretenderse el servicio de tintorería sin las debidas bienhechurias…Adicionalmente a ello las otras instalaciones que existen en el inmueble son aquellas propias para la labor y prestación de servicio de autolavado, para lo cual nuestro representado fue debidamente autorizado en fecha 23 de septiembre de 1976…
• Confesión de la parte demandada contenida en el Escrito de Contestación de la demanda ante el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial cuando señala: “Como se desprende de la transacción celebrada y cuya copia se anexa al presente, en la citada transacción lo que se hace es prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de enero de 1995 por un período de tres (03) años contados a partir del día 31 de julio de 2002,…omissis…venciéndose la mencionada prórroga contractual en fecha 31 de julio de 2005, iniciándose a partir de esa fecha el ejercicio de la prórroga legal de mi representado, tal y como lo reconoce en su escrito libelar la parte actora”.
Con respecto a esta prueba, el Tribunal las analizará conjuntamente con las respectivas sentencias dictadas por los Tribunales Quinto y Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, Y ASÍ SE ESTABLECE.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 15-06-1976, este Tribunal desecha del proceso dicha copia, por carecer de valor probatorio alguno, conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-
• Copia simple de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 03-02-1992, ante la Notaria Pública Trigésima Tercera de Caracas, anotada bajo el Nro. 44, Tomo 05, de los libros respectivos. Con respecto a dicha prueba, el Tribunal deja constancia que la misma fue valorada anteriormente.-
• Copia simple de Documento de modificación del contrato de arrendamiento de fecha 01-07-92, este Tribunal desecha del proceso dicha copia, por carecer de valor probatorio alguno conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Documento de modificación de contrato de arrendamiento, en cuanto a su duración, objeto y canon de arrendamiento, quedando modificadas las cláusulas 1, 2, y 3, extendiéndose el contrato de arrendamiento a la porción de terreno contigua, que ocupaba La Tintorería La Primera y forma parte de la parcela 906. Asimismo se acordó que la duración del contrato era de 06 meses a partir de 20 de julio 1993, fecha en la cual fue suscrito, prorrogable de común acuerdo. Con respecto a dicha prueba el Tribunal deja constancia que el mismo fue anteriormente valorado.-
• Copia simple de documento de prórroga del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25-01-1995, el cual fue valorado anteriormente.-
• Copia simple de documento suscrito en fecha 20-07-95, el cual fue valorado anteriormente por este Tribunal.-
• Transacción Judicial celebrada entre el ciudadano RAUL MARTINEZ ROMERO y la URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., en fecha 31-07-05, ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio seguido por el Primero a la Segunda, en la cual entre otras cosas prorrogaron el contrato de arrendamiento de 25-01-95, por un plazo de 3 años, contados a partir del 31-07-02, modificándose además el monto del canon de arrendamiento, y autorizándose a destinar el inmueble arrendado, además de la actividad de autolavado a otras actividades conexas. Con respecto a dicha prueba el Tribunal deja constancia que el mismo fue anteriormente valorado.-

DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
Con la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, la actora pretende que el arrendatario demandado, ciudadano RAUL MARTINEZ ROMERO, le entregue el inmueble de su propiedad que le fue arrendado, identificado como: una porción de terreno que forma parte de mayor extensión, de la parcela Nro. 906, de la urbanización La Trinidad, alinderado de la siguiente manera: Sur: que es su frente, con la Avenida La Trinidad en veintiún metros con treinta centímetros (21,30 mts); Norte: resto de la parcela Nro. 906, en treinta metros con treinta centímetros (30,30 mts); Este: con terreno que ocupa la tintorería La Primera, según línea quebrada de dos tramos, uno de veintidós metros con noventa centímetros (22,90 mts), y el otro de nueve metros (9 mts), y con el estacionamiento del Supermercado Victoria (hoy Bingo La Trinidad), en diez y nueve metros con diez centímetros (19,10 mts); y Oeste: con callejón interno en treinta y nueve metros con diez centímetros (39,10 mts). Dicha parcela de terreno es de forma rectangular y tiene una superficie aproximada de un mil sesenta metros cuadrados (1.060 mts2), Asimismo, la porción de terreno adjunta alinderada así Sur: con nueve metros con treinta y cinco centímetros (9,35 mts), con la Avenida La Trinidad que da a su frente; Norte: en nueve metros con la arriba identificada porción de terreno, Este: En veintitrés metros sesenta y cinco centímetros (23,65 mts), con el estacionamiento del Supermercado Victoria (hoy Bingo La Trinidad) y Oeste: en veintidós metros con noventa centímetros (22,90 mts), con el terreno ocupado por el sr. Raúl Martinez, siendo de una superficie aproximada de doscientos nueve metros cuadrados (209mts2), toda vez que la prórroga legal de tres (03) años que le correspondía, por tener más de diez (10) años la relación arrendaticia, venció en fecha 31 de Julio de 2008. Ello en virtud de que la última prórroga convencional del contrato de arrendamiento suscrito con dicho ciudadano en fecha 03 de Febrero de 1992, por ante la Notaria Pública 33 de Caracas, ocurrió el 31 de Enero de 2002, mediante transacción judicial celebrada por ambas partes ante el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, en fecha 31-07-02, y, la cual venció en fecha 31 de Julio de 2005.-
Por su parte el demandado admitió la relación arrendaticia, señalando haber suscrito un primer contrato de arrendamiento el 15 de Junio de 1976, con la URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., consistente en una porción de terreno identificada como Parcela Nro. 906, de la Urbanización La Trinidad, con una superficie aproximada de Un Mil Metros Cuadrados.-
Que el contrato se fue prorrogando en el tiempo hasta que el 24 de enero de 1992, celebró nuevo contrato con la actora.-
Admitió haber suscrito varias prórrogas de dicho contrato con la arrendadora, en las cuales se modificaba únicamente la duración y el monto del canon de arrendamiento, manteniéndose el mismo objeto del contrato, el terreno señalado.-
Admitió que en fecha 20-07-93, se modificaron las cláusulas 1, 2 y 3, es decir se extendió al objeto contractual, sobre una porción de terreno contigua a la ya arrendada.-
Admitió que en fecha 31-07-02, suscribió transacción judicial con la arrendadora ante el Juzgado 11º de Primera Instancia Civil, en la cual desistió del procedimiento y la arrendadora desistió de la notificación de no prórroga del contrato, quedando vigente el contrato de fecha 24-01-92, autenticado en fecha 03-02-92, así como las prórrogas señaladas, prorrogándose por un lapso de tres años el contrato suscrito, a partir del 31-07-02, venciendo en fecha 31-07-05, dicha prórroga contractual y manteniéndose el mismo objeto del contrato, ocupando el inmueble sin requerimiento de entrega ni desahucio.-
Negó los hechos señalados en la demanda, específicamente en que le sea aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que conforme al artículo 3, quedan fuera del ámbito de aplicación de la misma los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, en virtud de que el contrato de arrendamiento versa sobre una porción de terreno no edificada.-
Que en su caso ocurrió la tácita reconducción, en virtud de que la última prórroga contractual de fecha 31-07-02, en la cual se estableció un lapso de duración de 3 años, venció el 31-07-05 y, como no le es aplicable la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, no le correspondía la prórroga legal, y siguió ocupando el inmueble en calidad de arrendatario sin requerimiento de entrega ni desahucio, resultando por lo tanto improcedente la acción intentada.-
A los fines de demostrar sus alegatos, la actora trajo a los autos el contrato de arrendamiento que une a las partes, al cual este Tribunal le atribuyó pleno valor probatorio, con el cual quedó demostrada la relación arrendaticia. De igual manera trajo el documento de propiedad del inmueble, con el cual demostró su propiedad sobre el inmueble arrendado. Asimismo, trajo a los autos Transacción Judicial celebrada por ambas partes ante el Tribunal Undécimo de Primera Instancia Civil, con la cual se estableció la última prórroga convencional del contrato de marras otorgado ante Notaria Pública, la cual venció el 31-07-05, así como diferentes documentos contentivos de modificaciones del contrato en referencia referentes a aumentos del canon de arrendamiento, de prórrogas convencionales y de la extensión del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a una porción contigua al mismo. De igual manera, trajo a los autos copias certificadas de sentencias dictadas por los Tribunal 5º y 17º de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en las cuales se estableció con los alegatos esgrimidos por ambas partes- Raúl Martínez Romero y Urbanizadora La Trinidad, C.A-, así como con las pruebas producidas, que la naturaleza del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pide en el presente juicio, es a tiempo determinado, y no indeterminado como erróneamente lo señala la demandada, quedando igualmente probado que la prórroga legal que le correspondía a la arrendataria venció el 31-07-08 y, además, que en el inmueble objeto del contrato existían bienhechurias. De igual manera la actora promovió en juicio inspección judicial evacuada por este Tribunal en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, con lo cual también quedó demostrado que en el mismo existen distintas bienhechurias, tales como: tres (3) cubículos pintados la pared de azul, con rejas azules y ventanas y vidrios ahumados; otra edificación cuya pared se encuentra pintada de amarillo y azul, con una ventana de vidrio ahumado; otra bienhechuría de dos (02) pisos pintada de azul con un anexo, todas ellas tenían varias funciones tales como: área de caja y de administración, depósito, oficina de lavado y engrase, recepción, baños y vestuarios, cuarto de máquinas, así como, vivienda para el vigilante, esto, según lo manifestó el ciudadano Félix Martínez, hijo del demandado y encargado del autolavado La Trinidad que funcionaba en el inmueble, el cual se encontraba presente para el momento de la inspección. Con dicha prueba quedó demostrado que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es un inmueble urbano edificado, por lo cual le es aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que rige la materia, y ASI SE DECLARA.
La parte demandada a los fines de cumplir con su carga probatoria, trajo a los autos las mismas pruebas producidas por la actora, referentes al contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante Notaría, así como las prórrogas sucesivas del mismo y, la transacción judicial realizada, con lo cual no pudo enervar la acción intentada en su contra, es decir no pudo demostrar que la relación arrendaticia que une a las partes es a tiempo indeterminada y, que no le es aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser como lo sostuvo, el objeto del contrato de arrendamiento un inmueble urbano no edificado.
La actora, por el contrario sí cumplió con su carga procesal establecida en los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que señalan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, así como lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente que reza: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.-
Ello, toda vez que constituyendo entonces como arriba quedó establecido, que el hecho controvertido en la presente demanda se circunscribe en que si el demandado debe o no entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por haber expirado su término y las prórrogas convencional y legal, de las actas del proceso y alegatos de ambas partes, se desprende que la relación arrendaticia comenzó con contrato privado, celebrado en fecha 15 de Junio de 1976, sustituyéndose el mismo por el celebrado ante la Notaría Pública Trigésimo Tercera de Caracas, en fecha 03 de Febrero de 1992, prorrogado convencionalmente por última vez, luego de varias prórrogas anteriores, en fecha 31-07-2002, siendo que la relación arrendaticia como se desprende de lo señalado tiene más de diez (10) años, y su naturaleza es determinada, le corresponde una prórroga legal de tres (03) años, conforme a la Ley Especial que rige la materia, cual es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38 señala: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el Artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…) d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. (…)”, que finalizó el 31 de julio de 2008, debiendo hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento, la arrendataria-demandada en esa fecha, por lo que la presente acción debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, la presente demanda debe ser declarada con lugar, Y ASI SE DECIDE.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento del término, intentada por la Sociedad Mercantil URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A, en contra del ciudadano RAUL MARTINEZ ROMERO, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, se condena a la demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregarle a la parte actora el inmueble de su propiedad, identificado como: una porción de terreno que forma parte de mayor extensión, de la parcela Nro. 906, de la urbanización La Trinidad, alinderado de la siguiente manera: Sur: que es su frente, con la Avenida La Trinidad en veintiún metros con treinta centímetros (21,30 mts); Norte: resto de la parcela Nro. 906, en treinta metros con treinta centímetros (30,30 mts); Este: con terreno que ocupa la tintorería La Primera, según línea quebrada de dos tramos, uno de veintidós metros con noventa centímetros (22,90 mts), y el otro de nueve metros (9 mts), y con el estacionamiento del Supermercado Victoria (hoy Bingo La Trinidad), en diez y nueve metros con diez centímetros (19,10 mts); y Oeste: con callejón interno en treinta y nueve metros con diez centímetros (39,10 mts). Dicha parcela de terreno es de forma rectangular y tiene una superficie aproximada de un mil sesenta metros cuadrados (1.060 mts2), Asimismo, la porción de terreno adjunta alinderada así Sur: con nueve metros con treinta y cinco centímetros (9,35 mts), con la Avenida La Trinidad que da a su frente; Norte: en nueve metros con la arriba identificada porción de terreno, Este: En veintitrés metros sesenta y cinco centímetros (23,65 mts), con el estacionamiento del Supermercado Victoria (hoy Bingo La Trinidad) y Oeste: en veintidós metros con noventa centímetros (22,90 mts), con el terreno ocupado por el sr. Raúl Martínez, siendo de una superficie aproximada de doscientos nueve metros cuadrados (209mts2), solvente en sus servicios y libre de personas y bienes.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.-
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los once (11) días del mes de noviembre de Dos Mil ocho (2008). 198º Años de Independencia y 149º Años de Federación -
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA

LA SECRETARIA ACC
ABG.DAYANA PARODI PEÑA,

En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.) se registró y publicó la sentencia que antecede.-
LA SECRETARIA,