TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
198º y 149º

ASUNTO : AP31-V-2008-001935

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (ahora Distrito Capital), en fecha 26 de febrero de 1997, bajo el N°. 28, Tomo 93-A segundo, siendo su ultima reforma estatutarias debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (ahora Distrito Capital), en fecha 07 de Septiembre de 2000, bajo el N°. 75, Tomo 207-A segundo.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Omaira Limpio Bolívar, Alberto Peña Torres e Itamara Materano, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 72.024, 44.941 y 114.087, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadana MARIA ALEJANDRA CORREA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.787.312.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Sergio Monagas y Gloria Villamizar, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 121.116 y 73.746.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., en contra de la ciudadana MARIA ALEJANDRA CORREA.-
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 28 de Julio de 2008, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
En fecha 05 de Agosto de 2008, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada ciudadana María Alejandra Correa, asimismo aperturar el cuaderno de medidas a los fines de proveer acerca de la mediada solicitada, negándose el decreto de la medida de Secuestro.
Habiéndo sido imposible lograr la citación personal de la demandada se ordenó la misma mediante carteles, conforme a lo dispuesto en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 23 de Octubre de 2008, compareció la ciudadana María Alejandra Correa, parte demandada en el presente juicio asistida por el abogado Wilman Armas, dándose por citada.
En el término de ley correspondiente la parte demandada contestó la demanda interpuesta en su contra.-
En el lapso probatorio ambas partes cumplieron con su carga procesal.-
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la parte actora, que en fecha 28 de Febrero de 2007, suscribió contrato de Arrendamiento con la ciudadana María Alejandra Correa, en el cual se estableció como duración un (01) año fijo, sobre un Apartamento identificado con el Nro. 6, situado en el piso 2, Edificio Negrin, ubicado en la calle Negrin, Sabana Grande Parroquia el Recreo Municipio Libertador, según consta de contrato de arrendamiento autenticada ante la Notaría Publica Décimo Séptimo del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 03 de Abril de 2007, el cual quedó anotado bajo el Nro. 52, Tomo 50 de los libros respectivos.-
Que conforme al contenido de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, el canon de arrendamiento mensual fue pactado en la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs.1.000.000,00). Lo que es igual a Mil Bolívares Fueres (Bs.F 1.000,00).-
Que es el caso que la arrendataria, no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio del año en curso, de tal forma que por causa de los cánones adeudadas a la fecha antes señalada, la misma debe la suma de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 5.000,00).-
Que en razón de todos y cada uno de los hechos anteriormente narrados, es por lo que en nombre de su representada demandó como en efecto formalmente lo hizo a la ciudadana MARIA ALEJANDRA CORREA, para que convenga en la resolución del contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello proceda a entregar el inmueble objeto de dicho contrato, sin plazo alguno y en las mismas buenas condiciones en que en su momento lo recibió.-
Fundamentó la demanda en los Artículos 1.167 del Código Civil Y el articulo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-.-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada alegó que en el año 2006, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano JAIME ANTONIO MÁRQUES BATISTA, quien actuó ilegalmente en nombre y representación de la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVE, C.A., contrato cuyo objeto fue el arrendamiento de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 6, del edificio NEGRIN, ubicado en la calle NEGRIN, sector Sabana Grande, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, cuyo canon de arrendamiento en dicha oportunidad fue fijado en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) mensuales hoy NOVECIENTOS BOLIVRES FUERTES (Bs. F. 900.000,00).
Que el referido contrato fue autenticado en 24 de febrero 2006, bajo el número 40, tomo 29, de los libros de Autenticaciones de la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital.-
Que el ciudadano no tenía ni tiene la cualidad de DIRECTOR de la referida Sociedad Mercantil.
Adujo en razón de su representada para conservar su carácter de arrendataria cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento, hecho éste por el cual el mismo ciudadano JAIME ANTONIO MARQUES BATIATA, actuando sin poder de representación y sin tener la cualidad de DIRECTOR de la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., celebró con su representada un nuevo contrato, el cual fue autenticado por ante la misma Notaria Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 3 de abril de 2007, anotado bajo el numero 52, tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esta Notaria . Que en ese contrato, se estableció en la cláusula CUARTA que la pensión de arrendamiento entraba en vigencia a partir el 28 de febrero del año 2007.-
Que en la claúsula QUINTA se establece el lapso de duración del contrato de un año improrrogable pero sin establecer a partir de que fecha se comienza a regir y en que fecha se produce su expiración.-
Que en dicho contrato se fijó un canon de arrendamiento de UN MILLON DE BOLIVARES MENSUALES (Bs. 1.000.000,00), hoy UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 1.000,00), es decir hubo un aumento del canon de arrendamiento cuando estaba expresamente prohibido el aumento de los cánones de arrendamiento.-
Que el contrato de arrendamiento de su representada, presenta un error en la cualidad de la persona con quien se ha contratado, ya que esta no representa legalmente a la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., lo que hace que el contrato de arrendamiento esté afectado de anulabilidad.-
Que PEDRO LUIS BOURGEON denuncio ante el INDECU irregularidades estructurales en el edificio, tales como que no existe conserjería, ni conserje, que no se reemplazan oportunamente las lámparas quemadas de las áreas comunes y que se ha suspendido la electricidad del edifico por falta de oportuna cancelación, que fueron eliminados los ductos de basura, el sistema hidroneumático y sistema de incendios.-
Que el INDECU sancionó a la arrendadora con multa de 300 unidades tributarias, negándose esta a recibir las pensiones en venganza.-
Que en fecha 22 de Julio de 2007 se produjo un incendio en el edificio por cuanto se produjo la ignición de grasa vegetal o animal por el desperfecto de una freidora y que el Cuerpo de Bomberos constato la violación de normas de seguridad en la edificación como la falta de sistema de detección y alarma de incendio.- Que posteriormente se introdujo otra denuncia ante el Servicio de Ingeniería Sanitaria de la Dirección de Salud Ambiental de la Alcaldía e igualmente se interpuso una denuncia ante la Dirección de Ingeniería Municipal.-
Que consignó ante el Tribunal 25º de Municipio de Caracas los cánones de arrendamiento de los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio del año en curso, los cuales nunca les fueron recibidos por quien funge de arrendador, haciéndole incurrir maliciosamente en estado de insolvencia, no solamente a ella sino a todos los arrendatarios del edificio para luego intentar desocupar todo el edificio, lo cual fue haciendo de forma paulatina y premeditada cuando eliminó los ductos de basura, la boca de carga de los ductos de basura, así como también el tanque del hidroneumático, situación esta que utilizó para sacarlos del edificio y al no poder lograr su cometido no quiso recibir los cánones de arrendamiento, para luego demandarlos, violando la disposición legal contenida en el Título II, Capítulo I, en su Artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Señaló que el contrato de arrendamiento adolece de anulabilidad ya que existe incapacidad legal de una de las partes y hay vicios en el consentimiento. Conforme al artículo 1.142 del Código Civil, haciéndolo incurrir en error conforme al artículo 1.148 del Código Civil.
II
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Copia simple de Publicación “El Informe empresarial”, Estatutos de la empresa financiadota Lemaivi, C.A., marcado con la letra “A”. El tribunal desecha dicha copia por carecer de valor probatorio alguno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.-
• Copia Simple del Documento de Propiedad del inmueble de marras, el cual fue Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal hoy Capital, en fecha 18-03-1998, bajo el Nro. 21, Tomo 20, Protocolo 1ero del 1er Trimestre. El Tribunal toda vez que no fue impugnada dicha copia por la adversaria en su oportunidad legal, la tiene como fidedigna, otorgándole valor probatorio conforme al artículo 1.359 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.
• Copia simple de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., y la ciudadana MARIA ALEJANDRA CORREA, el cual fue Autenticado ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de Abril de 2007, bajo e Nro. 52, Tomo 50 de los libros respectivos. El tribunal, toda vez que dichas copias no fueron impugnadas por la adversaria en su oportunidad legal, las tiene por fidedignas, otorgándole valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Con dicha prueba quedó demostrada la relación locativa existente entre las partes, así como las obligaciones contenidas en el mismo, Y ASI SE DECLARA.
• Publicación de reforma estatutaria de la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C. A., “El Informe empresarial”. El tribunal desecha dicha copia por carecer de valor probatorio alguno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.-
• Original de Documento Privado de Cesión, identificado con la letra “F”, cursante al folio 60 del expediente, de fecha 15 de Abril de 2007, en el cual el ciudadano JAIME ANTONIO MARQUES BATISTA cede a la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., los derechos como arrendador del Apartamento 06, situado en el Piso 2 del Edificio Negrín, ubicado en la Calle Negrín, Parroquia El Recreo, Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital.-
• Prueba de informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Dicha prueba fue recibida por este Juzgado acompañada por Copia Certificada del Expediente N° 20081806, contentivo de las consignaciones que por Cánones de Arrendamiento efectúa MARIA ALEJANDRA CORREA a favor de FINANCIADORA LEMAIVI, C.A. El tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359, Y ASI SE DECIDE.

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Marcado con la letra “A”, Informe Empresarial de fecha 27 de Febrero de 1997, el cual fue anteriormente valorado.-
• Copia certificada del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., y la ciudadana MARIA ALEJANDRA CORREA, el cual fue Autenticado ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de Febrero de 2006, bajo el Nro. 40, Tomo 29 de los libros respectivos. El tribunal le otorga valor probatorio a dicha prueba, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.
• Copia simple de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., y la ciudadana MARIA ALEJANDRA CORREA, el cual fue Autenticado ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de Abril de 2007, bajo e Nro. 52, Tomo 50 de los libros respectivos, el cual fue anteriormente valorado.
• Copia de Gacetas Oficiales en la cual se publica la prórroga de seis (06) meses de congelación de alquileres por el Ministerio Popular para Las Industrias Ligeras y Comercio para La Infraestructura y para la Vivienda y el Hábitad. El Tribunal desecha del proceso dicha prueba por no ser objeto de prueba.-
• Copia Simple de Oficio de fecha 22-10-2007, emanado del Cuerpo de Bomberos del Distrito Metropolitano de Caracas al ciudadano Pedro Luis Bourgeon Vargas. El tribunal desecha del proceso dicha prueba por impertinente, Y ASI SE DECIDE.
• Original de Oficio Nro. 515, de fecha 08-09-2008, emanado del Ministerio del Poder Popular para la Salud, al ciudadano William Mendez Duque. . El tribunal desecha del proceso dicha prueba por impertinente, Y ASI SE DECIDE.
• Copia simple de Expediente de consignaciones Nro. 2008-1806, contentivo de las consignaciones que por Cánones de Arrendamiento efectúa MARIA ALEJANDRA CORREA a favor de FINANCIADORA LEMAIVI, C.A ante el Juzgado 25º de Municipio de Caracas. El tribunal anteriormente valoró la copia certificada. Y ASI SE DECIDE

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

La parte actora, con la presente acción pretende la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado en fecha 28 de febrero de 2007, por ante la Notaria Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 52, Tomo 50 de los libros respectivos, entre la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A. y la ciudadana MARIA ALEJANDRA CORREA, cuyo objeto es un inmueble identificado como: un Apartamento identificado con el Nro. 6, situado en el piso 2, Edificio Negrin, ubicado en la calle Negrin, Sabana Grande Parroquia el Recreo Municipio Libertador, pues alega que la inquilina-demandada, ha incumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, tal como fue convenido en el contrato señalado ut supra, adeudando los meses de marzo 2008 a julio 2008, a razón cada uno de Bs.1.000.000,oo, cada uno, lo que totaliza la suma de Bs.5.000.000,oo.-
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos el Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., y la ciudadana MARIA ALEJANDRA CORREA, al cual este Tribunal le atribuyó valor probatorio, quedando demostrado con el mismo la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones asumidas en él. Asimismo, trajo a los autos mediante la prueba de informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial copia Certificada del Expediente N° 20081806, contentivo de las consignaciones que por Cánones de Arrendamiento efectúa MARIA ALEJANDRA CORREA a favor de FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., del cual se desprende que la arrendataria-demandada realizó las consignaciones de los meses de abril de 2008 a agosto de 2008 en fecha 06 de octubre de 2008., por un de Bs.F.5.000,oo, dando así cumplimiento a su carga probatoria, que no es más que demostrar la existencia de la relación de la cual se derivan las obligaciones de la demandada, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Por su parte, la parte demandada, en su Escrito de Contestación a la demanda presentado en forma desordenada, admitió la relación arrendaticia, pero señaló que ésta comenzó mediante contrato autenticado en fecha 24 de febrero de 2006, fijándose un canon de arrendamiento de Bs.F.900.
Señaló además que el ciudadano JAIME ANTONIO MARQUES BATIATA, no tenía la cualidad de Director de la Sociedad Mercantil FINANCIADORA LEMAIVI, C.A., y sin embargo celebró el contrato autenticado en fecha 03 de abril de 2007 y, que por ello este presenta un error en la cualidad de la persona con quien se ha contratado por el mencionado ciudadano no representa a la empresa arrendadora, por lo que el contrato está afectado de nulidad..
Con respecto a este argumento, le observa esta juzgadora a la representación judicial de la demandada, sin entrar a analizar sobre lo que constituye o no error de hecho y su causa de anulabilidad de los contratos, que no es en este juicio ventilado en virtud de la acción por resolución de contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento en que debe presentarse tal solicitud de nulidad ni es la persona que lo realiza la llamada a hacerlo conforme a la Ley, Y ASI SE DECLARA.
De igual manera procedió a denunciar que en el primer contrato suscrito el canon de arrendamiento era de Bs.F900 y en el último suscrito le aumentaron a Bs.F.1000, violando de esta manera la resolución del Ministerio Popular para Las Industrias Ligeras y Comercio para La Infraestructura y para la Vivienda y el Hábitad, que prorrogó la congelación de alquileres. Con respecto a este argumento, observa esta juzgadora que en el nuevo contrato suscrito se aumentó el canon de arrendamiento establecido originalmente en el primer contrato, en violación a la prohibición establecida en dicha resolución, por lo que la arrendataria está obligada a cancelar por concepto de canon de arrendamiento la suma de Bs.F.900 mensuales, y así se establece.
Con respecto a ar y contradecir lo alegado por la parte actora y no trajo a los autos nada que le favoreciera, traducido en la prueba del pago de los meses demandados insolutos, lo que desencadena en un incumplimiento por parte del inquilino-demandado de una de sus obligaciones principales establecidas en la Ley sustantiva, artículo 1.592 del Código Civil que dice: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, siéndole aplicable el contenido de los artículos 1.160 1.264 del Código Civil que se leen: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obliga no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias jurídicas que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”, por lo que no logró el demandado enervar la acción de la actora, razón por la cual le resulta forzoso a esta juzgadora declarar procedente en derecho la presente acción, Y ASI SE DECIDE.

VI
PARTE DISPOSITIVA

En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la acción de RESOLUCION DE CONTRATO intentada por la ciudadana MELINDA MERCEDES MURATI DE CASTRO, contra el ciudadano CARLOS E. VALERA COLMENARES, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05 de mayo de 2000 por ante la Notaria Décima Cuarta del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nro. 30, Tomo 51 de los libros respectivos, entre la ciudadana MELINDA MERCEDES MURATI DE CASTRO y el ciudadano CARLOS EMILIO VALERA COLMENARES. Se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar a la parte actora el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un apartamento identificado con los números y la letra 13-B-23, del edificio B, de la décima tercera etapa del Conjunto residencial Residencias El Alambique, situado en la parcela A-04, Cuarta (IV) etapa de urbanismos del sector A, de la Urbanización Nueva Casarapa, situada en la Avenida Intercomunal de Guarenas-Guatire, Municipio Plaza de Guarenas, Estado Miranda, así como el puesto de estacionamiento que le corresponde a dicho apartamento, signado con el Nro. 883, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos de que el mismo dispone.-
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.-
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los dieciséis (16) días del mes de Octubre de 2008. 198° años de Independencia y 149° años de Federación.
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA ACC,

Abg. DAYANA PARODI PEÑA.

En la misma fecha, siendo las 09:00 A.M. de la mañana, se registró y publicó la sentencia que antecede.

LA SECRETARIA ACC,

Abg. DAYANA PARODI PEÑA