TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL
MERCANTILY AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
SEDE: CIVIL

PARTE DEMANDANTE: RICHARD EDGARDY SELBEYON SÀNCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.245.929. APODERADOS JUDICIALES: JOSÉ ALFREDO MONTES SILGUERO, ALEJANDRO OVIEDO RUEDA y JOSÉ RAMÓN ARRECHE GONZALEZ, todos venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.508.108, V-6.273.238 y V-4.435.289; inscritos en inpreabogado bajo los Nros. 76.062, 80.300 y 81.432 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ANA ELISA URBINA DE BLANCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.175.359. APODERADA JUDICIAL: ADELIZ SANTOS BLANCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.260.165, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 71.572.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE: 8.766
DECISIÓN: DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES
Se dio inicio al presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 15 de abril de 2002 por los ciudadanos JOSÈ ALFREDO MONTES SILGUERO y ALEJANDRO OVIEDO RUEDA, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, con domicilio en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, aquí de tránsito, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.508.108 y V-6.273.238, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 76.062 y 80.300 respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano: RICHARD EDGARDY SELBEYON SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.245.929; contra la ciudadana: ANA ELISA URBINA DE BLANCO, quien es venezolana, mayor de edad, viuda, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 3.175.359; por cumplimiento de contrato con opción a compra de un inmueble constituido por un apartamento propiedad de la demanda ubicado en: la Urbanización Caña xde Azúcar, sector 13, bloque 11, Edificio 01, UD17, Municipio Autónomo Mario Briceño Iragorry del estado Aragua; dicho contrato fue autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, bajo el Nº 11, tomo 137, de fecha 02-06-2000 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Alega el demandante en su escrito libelar, que la parte demandada incumplió la cláusula tercera del instrumento contractual, según la cual la propietaria “(…)se compromete a tener “Solventado”(Sic) dicho inmueble en todos los servicios municipal, documentos propiedad Registrado (Sic), Certificación de Gravamen (Sic) antes de la protocolización del documento de reserva de compra-venta del apartamento antes descrito(…)”. Por estás razones y haciendo uso de lo pactado en la cláusula quinta del contrato referido, que señala: •(…)si el incumplimiento fuera por causas imputables a LA PROPIETARIA, ésta se obliga a reintegrar de forma inmediata a LOS OPCIONANTES la cantidad recibida de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,oo) (…)”, demandó los daños y perjuicios causados en ocasión de haber realizado todas las gestiones y gastos necesarios para la obtención de un crédito hipotecario en aras de garantizar el cumplimiento de lo convenido.
A través de diligencia presentada el 08 de mayo de 2002, el apoderado judicial del demandante José A. Montes, inpreabogado Nº 76.062, consignó poder especial para representar al demandante en el presente juicio.
En fecha 20 de mayo de 2002 éste Tribunal admitió la presente demanda por la vía del juicio breve, en la cual se ordenó emplazar a la parte demandada mediante comisión de citación dirigida al Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.
El 18 de junio de 2002 este Tribunal revocó por contrario imperio el auto de admisión antes mencionado y se ordenó admitir la presente demanda por la vía del juicio ordinario, ordenándose igualmente emplazar al demandado a través de comisión dirigida al Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Miranda; dejándose constancia que en esa misma fecha se libró la comisión de citación ya mencionada.
En fecha 11 de noviembre de 2002 compareció por ante este Juzgado el abogado José A. Montes S. apoderado judicial de la parte accionante en el presente juicio; quien consignó las resultas de la comisión de citación conferida al Juzgado del Municipio Plaza ya mencionado; en dicha resultas se dejó constancia que se practicó la citación personal de la demandada mediante cartel de notificación debidamente entregado por el Secretario del Tribunal de Municipio referido, quien dejó constancia de la diligencia practicada.
En fecha 05 de diciembre de 2002 la ciudadana: DAELYZ SANTOS BLANCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.260.165 inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 71.572 en su carácter de apoderada judicial de la demandada de autos ciudadana: ANA ELISA URBINA DE BLANCO, ya identificad, consignó escrito contentivo de la contestación de la demandada, mediante la cual solicitó a éste Tribunal la intervención forzada de los ciudadanos: MERY JUDITH BLANCO URBINA, MARÍA BLANCO URBINA, JOSÉ MIGUEL BLANCO URBINA, BEATRIZ CARLOTA BLANCO URBINA, ELIZABETH BLANCO DE SANTOS y OMAIRA JOSEFINA URBINA, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.930.694, 5.962.023, 5.300.118, 4.768.280, 4.086.513, 4.085.624 Y 3.190.490 respectivamente.
Mediante diligencia presentada el 04 de febrero de 2003 el abogado: JOSÉ A. MONTES S. apoderado judicial de la parte demandante, consignó en un folio útil, escrito de promoción de pruebas en el presente juicio.
El 26 de febrero de 2003 éste Tribunal ordenó se agregara a los autos, el escrito de promoción de pruebas promovido por la parte demandante.
En fecha 27 de febrero de 2003 compareció el abogado: José A. Montes S. ya identificado en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, consignó en cuatro (4) folios útiles, un escrito en el cual rechazó e impugnó la intervención forzada solicitada por la apoderada judicial de la demandada; así mismo le confirió poder apud-acta al abogado JOSÉ RAMON ARRECHE GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.435.289, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 81.432.
Mediante auto de fecha 05 de marzo de 2003 este Tribunal ordenó la reposición de la presente causa al estado de la admisión del llamado a terceros invocado por la demandada, dejándose sin efecto y nulas de nulidad absoluta todas las actuaciones subsiguientes y que rielan a los folios (40 al 42) del expediente; igualmente se ordenó el desglose del escrito de pruebas presentado por la parte demandante a los fines que sea reservado por el Secretario de este Tribunal y agregado en su oportunidad correspondiente; con relación a la intervención forzada solicitada por la demandada, este Tribunal la admitió en cuanto ha lugar en derecho en conformidad con el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 370 ordinal 4º ejusdem, por lo que se ordenó su citación para el tercer (3º) día de despacho siguiente a la última citación que ellos se efectuare.
El 17 de marzo de 2003 este Tribunal mediante auto, indicó que se dejaba sin efecto el auto dictado en fecha 05 de marzo de 2003 en el cual se admitió la intervención forzada solicitada por la accionada, toda vez, que se evidencia en la copia certificada que riela a los folios 29 al 33 del expediente, en el cual se constata que la ciudadana: ANA ELISA URBINA DE BLANCO ya identificada, se encuentra debidamente autorizada por todos los ciudadanos propuestos como terceros interesados en el presente juicio para gestionar todo lo relacionado con la venta del inmueble referido y como quiera que en dicho juicio no se ésta discutiendo la propiedad del inmueble referido y como la intervención forzosa solicitada no está enmarcada dentro de las exigencias contenidas en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, se dejó sin efecto el auto antes mencionado.
En fecha 20 de marzo de 2003 este Tribunal a los fines de darle cumplimiento a lo acordado en el auto precedentemente mencionado, se ordenó agregar a los autos el escrito de pruebas presentando por la parte actora.
El 02 de abril de 2003 este Tribunal admitió las pruebas promovidas, por el apoderado del demandante.
El 04 de abril de 2003 siendo la oportunidad procesal para la evacuación de las pruebas promovidas por el accionante, compareció el abogado José A. Montes S. apoderado judicial del demandante quien ratificó el escrito promovido y evacuo los documentales promovidos en el mismo, siendo agregados a los autos.
El 07 de abril de 2003 oportunidad legal señalada para la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos: PABLO EMILIO YUSTI y MARIA YOLANDA CASTRO, siendo declarados desiertos dichos actos por cuanto los ciudadanos mencionados no comparecieron a este Tribunal. En esa misma fecha presentó diligencia el abogado José A. Montes S. apoderado judicial del demandante, quien solicitó una nueva oportunidad para la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos antes mencionados, siendo acordado dicha solicitud mediante de fecha 23 de abril emitido por este Tribunal.
El 28 de abril de 2003 se recibieron en este Tribunal, las testimoniales de los ciudadanos propuestos por la parte accionante en el presente juicio.
En fecha 20 de junio de 2003 compareció el apoderado judicial de la parte demandante abogado: José Ramón Arreche González, quien consignó en cuatro (4) folios útiles, escrito de informes relativo al presente expediente.
Mediante auto de fecha 19 de mayo de 2004 este Tribunal ordenó la notificación de las partes integrantes del presente juicio, con el fin que las mismas asistan a una audiencia a celebrarse en este Despacho.
Mediante diligencia presentada el 28 de octubre de 2004 compareció el abogado José Alfredo Montes Silguero, apoderado judicial del demandante, solicitando a este Tribunal emita sentencia definitiva en el presente juicio.
C A P I T U L O II

Dándole cumplimiento al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil Ordinal 3º, la presente controversia quedó plateada en los términos siguientes.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA.
La parte demandante alega que:
-Mediante documento autenticado en la Notaría Pública Quinta de Maracay, en fecha 02 de junio de 2000 bajo el Nº 11, Tomo 137 de los Libros de autenticaciones llevados en dicha oficina, la ciudadana ANA ELISA URBINA DE BLANCO, le ofreció en opción de compra-venta un apartamento de su propiedad.
-En la cláusula tercera de dicho instrumento, la propietaria se comprometió a tener: solvente el inmueble de todos los servicios municipales; documento de propiedad debidamente registrado y la certificación de gravamen antes de la protocolización del documento de reserva de compra-venta del inmueble mencionado.
-Las partes convinieron en la cláusula cuarta del contrato, un plazo de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la presentación de la solicitud de crédito de la Ley de Política Habitacional por ante la Entidad de Ahorro y Préstamo “Caja Familia”.
-Para garantizar el cumplimiento de este convenio, el demandante de autos entregó en ese acto la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,oo) actualmente Un Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs.f 1.200,oo) los cuales serían imputados como parte de pago del precio fijado para la compra-venta, señalado en el cláusula segunda.
-A pesar del retardo en la entrega de los documentos descritos en la cláusula tercera y basándose en la buena fe de la opcionante o propietaria, realizó todas las gestiones necesarias para la obtención del crédito mencionando, invirtiendo la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) ahora Dos Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 2.000,oo)
-Una vez aprobado el crédito hipotecario la demandada, le manifestó de su decisión de no realizar la operación pactada, incumpliendo así la cláusula tercera del contrato celebrado entre las partes.
-Si bien es cierto el préstamo hipotecario fue acordado luego del vencimiento del plazo de noventa (90) días acordado en la cláusula cuarta, no es menos cierto que tal retardo fue producto del incumplimiento por parte de la propietaria, de lo estipulado en la cláusula tercera del referido contrato; lo cual le es imputable debido a su negligencia.
-La cláusula quinta del referido instrumento señala “(…)Si el incumplimiento fuera por causas imputables a La propietaria, ésta se obliga a reintegrar en forma inmediata a LOS OPTANTES la cantidad recibida de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,oo) por concepto de daños y perjuicios.(…)”; significando ésta la cláusula penal de dicho contrato.
-Hasta la fecha de presentación de la demanda, la demandada de autos no ha entregado al demandante el dinero dado en garantía por la operación comercial pactada entre las partes.

Por las razones expuestas pide que este Tribunal declare:
- El pago de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato de opción de compra-venta del inmueble mencionado; daños calculados en la cantidad de SEIS MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.6.760.000,oo) actualmente SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (B.s.F.6.760,oo); desglosados de la siguiente manera: Primero: Indemnización por daños morales Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) actualmente Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000,oo). Segundo: Por daños materiales (gastos en diligencias y gestiones) Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) actualmente Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000,oo). Tercero: Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,oo) actualmente Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.200,oo) dados como garantía y señalados en la cláusula quinta del contrato. Cuarta: Los honorarios profesionales de los abogados, calculados al treinta y cinco por ciento (35%) (Sic) de lo estimado y que asciende a Un Millón Quinientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 1.560.000,oo) actualmente Mil Quinientos Sesenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.560,oo).
Acompañó con el libelo poder especial conferido a los abogados JOSE ALFREDO MONTES SILGUERO y ALEJANDRO OVIEDO RUEDA, ya identificados, a los fines que lo representaran en el presente juicio.
La parte demandada en la persona de la abogada DAELYZ SANTOS BLANCO, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 71.572, en su escrito de contestación manifestó lo siguiente:
-Contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
-En fecha 02 de junio de 2000 fue autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito entre su defendida la ciudadana Ana Elisa Urbina de Blanco ya identificada, con el demandante de autos y su cónyuge la ciudadana: Luisa Antonia Cermeño de Selbeyon; con carácter exclusivo de opción de compra del inmueble, en su cualidad de propietaria legítima mas no exclusiva; como lo pretende hacer ver el demandante en su escrito libelar a tales efectos afirma que:

-La demandada cumplió con todos y cada uno de los requisitos establecidos en la cláusula tercera del referido contrato, dentro de un plazo razonable y que el demandante debió haberse comunicado con la ciudadana demandada para firmar el contrato definitivo de compra-venta.
-En fecha 08 de junio de 2000 fue expedido certificado de solvencia Nº 02590 emitido por la Alcaldía del Municipio Mario Briceño Iragorry del estado Aragua.
-En fecha 23 de junio de 2000 quedó registrado el documento de propiedad del inmueble referido, bajo el Nº 18, Protocolo Primero (1º) Tomo Noveno (9º) de los libros llevados en el Registro del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua.
-En fecha 12 de junio de 2000 fue expedida por el Registrador Subalterno del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry, la certificación de gravamen, mediante la cual se evidencia que para la fecha no se encontraba vigente algún gravamen o medida de prohibición de enajenar y gravar recaída sobre el inmueble descrito.
-La demandada cumplió con todo lo exigido en la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra venta, dentro del plazo razonable que se supone se firmaría el contrato definitivo de compra venta.
-Se observa en el escrito libelar que los apoderados del demandante reconocen el retardo en la solicitud y aprobación del crédito hipotecario en un lapso posterior a los noventa (90) días, estipulados en el contrato.
-Por estos motivos el demandante introdujo el escrito de demanda en un lapso de veintidós (22) meses posteriores a la fecha en que se firmó el contrato referido.
-Rechaza y contradice la pretensión del demandante del cobro de daños y perjuicios, por cuanto el demandante en primer lugar debe probar que el incumplimiento del contrato fue por causas imputables a la demandada.
-Agregó además que el monto señalado de Seis Millones Setecientos Mil Bolívares (Bs. 6.700.000,oo) actualmente Seis Mil Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 6.700,o) no se ajusta a lo establecido en el contrato y a lo dispuesto en la legislación vigente.
-Rechazó igualmente la solicitud del demandante que sea decretada Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble referido.
-Por otra parte, solicitó la intervención forzada de los ciudadanos: MERY JUDITH BLANCO URBINA, MARÍ ALUISA BLANCO URBINA, JOSÉ MIGUEL BLANCO URBINA, LUÍS ALFREDO BLANCO URBINA, BEATRIZ CARLOTA BLANCO URBINA, ELIZABETH BLNACO DE SANTOS y OMAIRA JOSEFINA URBINA, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.930.694, 5.962.023, 5.300.118, 4.768.280, 4.086.513, 4.085.624 y 3.190.490 respectivamente; todo en conformidad con lo establecido en los artículos 382 y 370 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, manifestando que la demandada no es la única propietaria del inmueble referido sobre el cual el demandante solicitó se acordara Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, por cuanto en el poder especial otorgado por los ciudadanos ut supra a la demandada Ana Elisa Urbina de Blanco, éstos también son propietarios del apartamento ya mencionado.
A su contestación acompañó:
-Poder especial Notariado ante la Notaría Pública Primera del Sucre del estado Miranda, conferido a la abogada DAELYZ SANTOS BLANCO, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 71.572.
- Certificado de solvencia en original, emanado de la Alcaldía del Municipio Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, de fecha 08 de junio de 2000, correspondiente al inmueble antes mencionado.
-Documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de promesa de venta, el cual fue presentado en original para su vista y consignado en copia simple en el cuerpo del expediente, el cual fue protocolizado por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua y Certificación de Gravamen expedida por el Registro Subalterno del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, de fecha 12 de junio de 2000; con los que pretende demostrar que el documento del inmueble en cuestión fue protocolizado y la certificación de gravámenes del inmueble, fueron obtenidos antes de los noventa (90) días a que hace referencia la cláusula tercera del contrato objeto de estudio.
Certificación de Gravamen expedida por el registro Subalterno del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, de fecha 12 de junio de 2000.
-Poder especial presentado en original para la vista y devolución, consignado en copia simple en el expediente, otorgado por los ciudadanos: MERY JUDITH BLANCO URBINA, MARÍA LUISA BLANCO URBINA, JOSÉ MIGUEL BLANCO URBINA, LUÍS ALFREDO BLANCO URBINA, BEATRIZ CARLOTA BLANCO URBINA, ELIZABETH BLNACO DE SANTOS y OMAIRA JOSEFINA URBINA ya identificados, a la demandada de autos ciudadana: ANA ELISA URBINA DE BLANCO, con el cual procura demostrar que la demandada no es la única propietaria del inmueble ya mencionado.
Original del acta de defunción de su cónyuge y que en vida respondía al nombre de: PEDRO BLANCO COLMENARES, quien falleció en fecha 23 de octubre de 1995, igualmente consignó en original acta de matrimonio celebrado entre la demandada y el de cujus mencionado quienes contrajeron nupcias en fecha 08 de agosto de 1968.
III. DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA
DE LAS PARTES:
La Parte Actora para probar sus alegatos:
• Reprodujo el mérito probatorio de los autos y actas cursantes al expediente en cuanto favorezcan al demandante.
• Invocó el valor y mérito de todas las actas y anexos consignados en la presente causa.
• Promovió las siguientes documentales:
1.- Contrato de promesa bilateral de compra venta del inmueble objeto de la controversia, suscrito por la ciudadana: ANA ELISA URBINA DE BLANCO y el demandante de autos de fecha 12 de junio de 2000.
2.- Copias simples en tres (3) folios útiles relativas a los recibos de solvencias de fecha 09 de enero de 2002 y la liberación de la cláusula opcional de fecha 12 de junio de 2000.
3.- Contrato constante de cinco (5) folios útiles donde se “materializa la compra venta del inmueble y que fueron enviados a la gerencia de documentación de la entidad mercantil UNIBANCA Banco Universal”.
4.- Instrumento poder, donde se autoriza a la ciudadana ANA ELISA URBINA DE BLANCO, para que celebrara contrato de compra venta del inmueble en referencia.
5.- Copias simples en dos (2) folios útiles de recibo de notas de débito y cheques de gerencia de la entidad de ahorro y préstamo Caja Familia, con el cual pretende demostrar que pagó a la demandada la cantidad estipulada para garantizar el cumplimiento del contrato.
• Promovió la declaración testifical de los ciudadanos: PABLO EMILIO YUSTI y MARÍA YOLANDA CAMPOS ALBORNOZ, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.569.287 V-9.201.926 respectivamente.
• Siendo la oportunidad procesal para promover y evacuar pruebas, la parte demandada de autos, no promovió prueba alguna.

VI. THAEMA DECIDENDUM
DISTRIBUCIÓN DE LA CARGA PROBATORIA:

De la revisión de las actuaciones del expediente, se evidencia que la controversia sobre los hechos que son objeto del proceso examinado, y que fueron suficientemente descritos supra, quedó establecida en los siguientes términos:
La parte actora sostiene que la demandada de autos incumplió lo establecido en la cláusula tercera del documento preparativo de compra venta autenticado en la Notaría Pública Quinta de esta Ciudad de Maracay en fecha 30 de mayo de 2000, mediante el cual la “propietaria” se comprometía a mantener la solvencia en el pago de los servicios públicos y demás cargas incluso a tener registrado el documento de propiedad del inmueble así como la certificación de gravamen, antes de la protocolización del documento de reserva del apartamento objeto del contrato mencionado; cuestión que no ocurrió según en virtud que los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario no fueron entregados a tiempo y entre los cuales se encontraban algunos de los documentos mencionados en la referida cláusula tercera; razón por la cual a su decir, el crédito hipotecario fue aprobado después de los noventa (90) días que se establecieron en la cláusula cuarta del referido instrumento, como plazo para la tramitación de dicho préstamo, teniendo que invertir (el demandante) la cantidad de Dos Millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo) actualmente Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000,oo) para gestionar dicho crédito, y por esta razón fundamentándose en lo establecido en la cláusula quinta del contrato in comento que señala que si el incumplimiento fuere por causas imputables a la “propietaria”, ésta se obliga a reintegrar en forma inmediata la cantidad recibida establecida por las partes en Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs.1.200.000,oo) en la actualidad Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.200, oo) por concepto de daños y perjuicios, que fueron entregados por el demandante de autos como garantía de cumplimiento del contrato referido.
CARGA PROBATORIA DEL DEMANDANTE: Como consecuencia de sus afirmaciones, corresponde probar a la parte demandante la existencia del contrato preparativo de venta y el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo.
CARGA PROBATORIA DE LA DEMANDADA: La demandada de autos debe por su parte comprobar que cumplió con lo establecido en la cláusula tercera de dicho contrato es decir el hecho extintivo de su obligación.

Como consecuencia de ello, se desprende que la controversia se limita al punto siguiente:

• Que el incumplimiento por parte de la demandada de lo establecido en la cláusula tercera del documento preparativo de venta impidió al demandante obtener la aprobación del crédito hipotecario una vez vencido el lapso de noventa (90) días establecido en la cláusula cuarta del referido instrumento.

IV. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Corresponde en este aparte, analizar los medios probatorios aportados al proceso a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que señala:
“(…)Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación (…)”
En efecto la parte actora para probar sus alegatos invocó el mérito probatorio de los autos, a este respecto este Tribunal considera necesario advertir que esto no es un medio de prueba sino la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, así lo estableció la Sala de Casación Social en la Sentencia de fecha 17 de febrero de 2004, caso “Colegio Amanecer C.A.”:
“…que el mérito favorable de los autos, no es una prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte,…”.
Por tal motivo, al no tratarse de un medio probatorio, el mismo no es susceptible de ser analizado. Y así se decide.
Con relación al contrato de opción a compra venta promovido por la parte actora, este Tribunal teniendo en consideración que la parte demandada no impugnó ni desconoció el referido instrumento en su oportunidad legal correspondiente, le confiere pleno valor probatorio en conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, tiene por cierto:
1. Que los ciudadanos RICHARD EDGARDY SELBEYON SÁNCHEZ y ANA ELISA URBINA DE BLANCO celebraron contrato de opción a compra venta en fecha 02 de junio de 2000.
2. Que la cónyuge del ciudadano RICHARD EDGARDY SELBEYON, ciudadana LUISA ANTONIA CERMEÑO DE SELBEYON, autorizó la realización del contrato preparativo de compra venta.
3. Que la propietaria otorgó a los optantes en opción a compra un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Caña de Azúcar, sector 13, bloque 11, edificio 01, distinguido con el N° 03-07, tercer piso, de la UD-17, Municipio Mario Briceño Iragorry de Maracay.
4. Que el optante se comprometió a adquirir el mencionado bien por el precio de Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.000) ahora Nueve Mil Bolívares Fuertes (Bsf. 9.000,oo).
5. Que el optante se comprometió a pagar el precio antes fijado en dinero efectivo en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta del apartamento ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva.
6. Que el plazo de la opción de compra venta es de 90 días “contados a partir de la fecha de presentación de la solicitud del crédito (Sic) Ley [de] Política Habitacional, por parte de LOS OPTANTES ante el Banco Entidad de Ahorro y Préstamo “CAJA FAMILIA”.
7. Que el optante entregó Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000) actualmente Un Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bsf.1.200,oo) “mediante cheque de gerencia; (Sic) que LA PROPIETARIA” declaró recibir en la celebración del contrato de opción de compra venta “a su completa y cabal satisfacción”.
8. Que dicha cantidad se imputaría como “un pago a cuenta del precio de la compra-venta indicado en la cláusula segunda” del contrato bajo examen.
9. Que convinieron que en caso de que la venta definitiva no se realizara por causas imputables al optante dentro del plazo estipulado en la cláusula cuarta, la cantidad descrita en el particular 7 quedaría en beneficio de la propietaria por concepto de daños y perjuicios; y que si la venta no se realizare por causas imputables a la propietaria, ésta debía reintegrar la cantidad recibida a los optantes por concepto de daños y perjuicios.
Ahora bien, a fin de determinar el vencimiento del plazo fijado por las partes como duración del contrato de opción a compra venta, es necesario analizar el contenido de la cláusula CUARTA del referido contrato el cual textualmente reza lo siguiente:
“El plazo de la presente opción bilateral de compra venta es de noventa (90) días, contados a partir de la fecha de presentación de la solicitud del crédito Ley [de] Política Habitacional, por parte de LOS OPTANTES ante el Banco Entidad de Ahorro y Préstamo CAJA FAMILIA”.

De la cláusula transcrita se deduce que el plazo fijado por las partes comenzaría a correr una vez que los optantes presentaran ante la entidad de ahorro y préstamo “CAJA FAMILIA” la solicitud del crédito por Ley de Política Habitacional; es decir, que la obligación de las partes en este caso estaba sujeta a una condición.
En ese sentido, este Juzgador luego de haber revisado exhaustivamente las pruebas que obran en autos, en especial el documento de venta suscrito entre la partes y que fue presentado ante el Banco UNIBANCA, el cual riela a los folios 61 al 65 del expediente; observa que no existe prueba alguna que demuestre en que fecha el optante presentó su solicitud de crédito ante la entidad UNIBANCA, por cuanto dicho instrumentos carece de fecha de presentación, sólo evidencia que el referido instrumento fue revisado por la gerencia de documentación Centro Los Llanos de Unibanca Banco Universal, pero no señala el día, mes y año en que el mismo fue recibido por la mencionada entidad. De tal manera, que resulta imposible para este Juzgador determinar con precisión en que momento se cumplió la condición a que estaba sujeto el plazo de duración del contrato, y en consecuencia, resulta imposible establecer responsabilidad en contra de alguna de las partes por la no protocolización de la venta definitiva del inmueble. Así se declara.
Con relación a las copias promovidas y relativas a los recibos de solvencias de fecha 09 de enero de 2002 emanadas de la Alcaldía del Municipio Mario Briceño Iragorry del estado Aragua y la liberación de la cláusula opcional de Retracto Legal recaída sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta precedentemente descrito, de fecha 12 de junio de 2000 emanada del Instituto Nacional para la Vivienda (INAVI); instrumentos a los cuales este Tribunal les otorga valor probatorio por cuanto no fueron objeto de impugnación alguna por la parte contraria y conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tienen como fidedignas. Así se declara. Sin embargo dichas documentales sólo sirven para ilustrar a este Juzgador que en la fecha en que las mismas fueron emitidas, el inmueble se encontraba totalmente solvente y gozaba de la liberación del retracto legal al que estuvo sometido, empero no coadyuvan a determinar la fecha en que fue presentado el documento de la solicitud del crédito de Ley de Política Habitacional ante la entidad financiera UNIBANCA a los fines de determinar a ciencia cierta a cual de las partes le es imputable el incumplimiento de la cláusula cuarta del instrumento bajo estudio.
En ese orden de ideas, el contrato consignado por la actora y presentado ante la entidad UNIBANCA, que como ya se dijo riela a los folios 61 al 65 del expediente y en el cual la actora señala se “materializó la compra venta del inmueble”; el mismo ya fue objeto de análisis y se determinó que no consta en él la fecha cierta, ni la hora ni el lugar donde fue presentado, asimismo carece de las firmas autógrafas de quienes lo suscriben; en consecuencia se desecha del procedimiento por no poseer fecha, la cual es necesaria para lograr determinar cuando se inició el plazo de los noventa (90) días a que se refiere la cláusula cuarta del contrato bajo estudio. Y así se declara.
Con relación al instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, Los Ruices, en fecha 02 de agosto de 2.000, inserto bajo el Nº 52, Tomo 84; mediante el cual se autoriza a la ciudadana ANA ELISA URBINA DE BLANCO, para que celebrare contrato de compra venta del inmueble en referencia; el mismo se tiene por reconocido por cuanto no fue objeto de impugnación conforme lo dispuesto en el artículo 444 ejusdem, sin embargo dicho instrumento sólo sirve de indicio para ilustrar a este Juzgador que la demandada de autos podía vender sin restricciones el inmueble antes descrito, situación esta que no forma parte de los hechos controvertidos; toda vez que aunque fue alegado por la defensa de la demandada en su escrito de contestación a la demanda y por lo cual solicitó la intervención de terceros en el procedimiento; tal incidencia fue resuelta mediante auto emitido por este Tribunal en fecha 17 de marzo de 2.003 y que riela al folio 49 del expediente por cuanto en el presente juicio no se está discutiendo la propiedad del inmueble, por lo tanto el mismo no es susceptible de ser valorado y en consecuencia es desechado del proceso. Así se declara.
Ahora bien, con relación a las copias simples de recibos de notas de débito y cheques de gerencia de la entidad de ahorro y préstamo Caja Familia, con los cuales el actor pretende demostrar que pagó a la demandada la cantidad estipulada para garantizar el cumplimiento del contrato; observa que los mencionados documentos privados promovidos por la parte actora, son copias fotostáticas simples de un documento privado, por lo tanto carecen de valor probatorio alguno, toda vez que no son copias exigidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (de Documentos privados reconocidos o autenticas). En consecuencia, se desechan del proceso las referidas documentales. Y así se establece.
Por otra parte la actora promovió la declaración testifical de los ciudadanos: PABLO EMILIO YUSTI y MARÍA YOLANDA CAMPOS ALBORNOZ ya identificados, quienes fueron contestes en afirmar lo siguiente:
• Que conocen desde hace muchos años de vista, trato y comunicación, al ciudadano: RICHARD SELBEYON.
• Que tienen conocimiento que el ciudadano mencionado suscribió un contrato de opción a compra venta con la ciudadana ANA ELISA URBINA DE BLANCO, ubicado en el sector Caña de Azúcar, Jurisdicción del Municipio Mario Briceño Iragorry del estado Aragua.
• Que saben y les consta que el referido ciudadano le entregó a la ciudadana ANA ELISA URBINA DE BLANCO, la cantidad Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs.1.200.000,oo) actualmente Un Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bsf.1.200,oo) como anticipo de la compra del inmueble en referencia.
• Que saben y les consta que el ciudadano mencionado para la tramitación del crédito de mediante Ley de Política Habitacional, efectuó un gasto de mas de Dos Millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo) actualmente Dos Mil Bolívares Fuertes ( Bsf. 2.000,oo).
• Que la ciudadana ANA ELISA URBINA DE BLANCO, se negó de forma extraña y dudosa a realizar la negociación con el ciudadano RICHARD SELBEYON, y se negó a regresarle el dinero.
En tal sentido, es menester mencionar que las declaraciones rendidas por los ciudadanos ya mencionados, no son pertinentes ni conducentes a los fines de demostrar la pretensión del demandante, aunado a ello los testigos traídos al proceso, no dieron razón fundada de sus dichos, conforme a lo dispuesto en el ordinal tercero (3º) del artículo 492 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia las mismas deben ser desechadas del proceso como efectivamente se hace.
Siendo la oportunidad legal para presentar pruebas, la parte demandada no ejerció tal derecho; sin embargo con el escrito de contestación de la demanda consignó varios elementos de pruebas que serán analizados de seguidas:
A la contestación acompañó certificado de solvencia en original correspondiente al inmueble ya mencionado, emanado de la Alcaldía del Municipio Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, de fecha 08 de junio de 2000, igualmente presentó el documento de propiedad del inmueble protocolizado por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua y Certificación de Gravamen expedida por el Registro Subalterno del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, de fecha 12 de junio de 2000; con los que pretende demostrar que el documento del inmueble en cuestión fue protocolizado y la certificación de gravámenes de este, fueron obtenidos antes de los noventa (90) días a que hace referencia la cláusula cuarta del contrato objeto de estudio; dichos instrumentos conforme a los preceptuado en los artículo 1.357 del Código Civil concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga valor de plena prueba; sin embargo como ya se dijo precedentemente, no es posible para quien aquí decide establecer la fecha cierta en que comenzó a trascurrir el lapso de los noventa (90) días acordado por las partes en el contrato objeto de estudio; en consecuencia dichos instrumentos no contribuyen a demostrar a cuál de las partes es imputable el incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato referido. Y así se establece.
Con relación al poder especial consignado en copia simple en el expediente, otorgado por los ciudadanos: MERY JUDITH BLANCO URBINA, MARÍA LUISA BLANCO URBINA, JOSÉ MIGUEL BLANCO URBINA, LUÍS ALFREDO BLANCO URBINA, BEATRIZ CARLOTA BLANCO URBINA, ELIZABETH BLNACO DE SANTOS y OMAIRA JOSEFINA URBINA ya identificados, a la demandada de autos ciudadana: ANA ELISA URBINA DE BLANCO, con el cual procura demostrar que la demandada no es la única propietaria del inmueble ya mencionado, no es susceptible de ser valorado por cuanto no está en discusión la propiedad del inmueble. Así se declara.
Asimismo es inoficioso entrar a valorar el acta de defunción del cónyuge de la demandada quien en vida respondía al nombre de: PEDRO BLANCO COLMENARES por cuanto no forma parte los hechos controvertidos y por lo tanto no es objeto de prueba. Sin embargo a dicho instrumento se le concede valor y se tiene como cierto su contenido conforme a lo dispuesto en el artículo 429 ejusdem por tratarse de un documento público. Así se declara.
Ahora bien una vez analizados los medios de pruebas presentados por las partes, este Juzgador estima que es imposible establecer si efectivamente se transgredió el contenido de la cláusula cuarta del documento de opción a compra venta objeto de estudio, esto por que como ya se dijo en reiteradas oportunidades, el documento clave para demostrar tal alegato, carece de fecha, es decir no posee fecha de presentación ante la entidad bancaria UNIBANCA además de no poseer las firmas de los suscribientes; por lo que resulta imposible establecer certeramente cuando se inició el plazo señalado en la cláusula mencionada.
Por tales razones, este Tribunal se ve en la imperiosa necesidad de declarar sin lugar la pretensión del demandante en conformidad con lo expresado en el artículo 254 de la Ley Adjetiva Civil que señala: “(…)Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos legados en ella (…)” omissis. (Negrillas del Sentenciador.) y como ya se dijo no se logró comprobar el hecho alegado por el demandante en su escrito libelar. Así se declara.
Con relación a los daños y perjuicios demandados por la actora, este Tribunal declara que los mismos no proceden, por cuanto el demandante no trajo a los autos, elemento alguno de prueba que demostrara certeramente la relación de causalidad que articule los sucesos señalados por el como daños y perjuicios, con los hechos aquí debatidos, es decir, no basta con que exista un hecho en este caso doloso y un daño emergente de éste, para que surja la obligación de reparar; se requiriere además, que el perjuicio sufrido sea consecuencia directa del daño ocasionado; se trata pues de la existencia de una relación de causa y efecto entre el daño dolosamente ocasionado y el perjuicio sobrevenido de éste, sin el cual no cabría lugar a responsabilidad alguna.
Por lo antes expuesto, este Juzgador declara improcedente los daños y perjuicios reclamados por la actora en su escrito libelar. Y así se declara.