REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO, DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA CON SEDE EN CAGUA SENTENCIA DEFINITIVA EXPEDIENTE N° 07-14.048 MOTIVO: DESALOJO. DEMANDANTE: JOSE CASTRO DE SOUSA. APODERADOS JUDICIALES: Abg. YOLEIDA SENAHIR DÍAZ OLIVERO y CELSA CAROLINA ROMERO PACHECO DEMANDADO: SOCIEDAD MERCANTIL EL IMPERIO DEL LECHON, C.A. APODERADOS JUDICIALES: ANA REGINA RODRIGUEZ NORIEGA. -I- Se inicia el presente juicio de DESALOJO mediante demanda presentada por la abogado YOLEIDA SEHAIR DÍAZ OLIVEROS, quienes venezolana, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 67.514, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JOSE CASTRO DE SOUSA, quien es Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.231.686, contra el fondo de comercio denominado EL IMPERIO DEL LECHON, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23 de Marzo de 2.000, anotado bajo el Nro. 27, Tomo 45 A - PRO, y posteriormente domiciliada en jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, en fecha 14 de Octubre de 2.002, anotada bajo el Nro. 04, Tomo 175-A, representada por los ciudadanos ORLANDO GOMEZ VIEIRA y ROSELIANO DE JESUS PERDOMO SUAREZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.518.477 y V-7.183.655, respectivamente. Del libelo de la demanda se desprende que la parte demandante expone lo siguiente: “Mi representado es propietario de un inmueble, constituido por un Local Comercial, ubicado en la Carretera Nacional Turmero La Encrucijada, Sentido Norte Sur, Parcela Nro. 42-A, de la Urbanización La Flor, Local signado con el Nro. 5, Turmero, Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua,…omissis… Ahora bien, en fecha 01 de Julio del año 2.004, mi representado dio en arrendamiento, bajo la modalidad de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL, el supra identificado local comercial signado con el nro. 05 a la sociedad Mercantil denominada EL IMPERIO DEL LECHON, C.A., …omissis… relación arrendaticia esta que surge desde el día Primero (01) de Julio del año 2.004, en la cual se fijó como canon de arrendamiento, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,°°) mensuales, los cuales debían ser pagados, los días primero (01) de cada mes. Sin embargo, desde el mes de Octubre del año 2.004, el arrendatario EL IMPERIO DEL LECHON C.A., antes identificado, en la persona de sus representantes, supra identificados, NO CUMPLE CON EL PAGO del canon de arrendamiento acordado, sin justificación alguna, siendo múltiples y engorrosas las gestiones de mi representado para cobrar los correspondientes cánones, mes a mes y año a ano la deuda se va incrementando, en virtud de la falta de pago, hechos estos que obligaron a mi representado, a pedirle la desocupación y entrega del inmueble, sin embargo, ciudadano Juez, los prenombrados representantes de la sociedad Mercantil EL IMPERIO DEL LECHON, C.A., ya identificados, como ya se dijo, a pesar de las múltiples gestiones realizadas para tal fin por mi representado, no cumplen con su obligación de pagar del canon acordado, y continúan hasta la presentación de la presente demanda, haciendo uso del inmueble propiedad de mi representado, sin cumplir con su obligación de pagar oportunamente el correspondiente canon de arrendamiento y negándose igualmente a entregar el inmueble a mi representado. Por estos hechos, y en virtud de que la Sociedad Mercantil EL IMPERO DEL LECHON, C:A., ha acumulado hasta la fecha de presentación de la presente demanda, una deuda que alcanza por conceptos de cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.11.200.000,°°), que corresponden al pago de TREINTA Y DOS (32) MENSUALIDADES DEL CANON DE ARRENDAMIENTO, siendo el canon de arrendamiento convenido en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000,°°) mensuales, los cuales datan desde el día primero (01) de Octubre del año 2.004 hasta el día Treinta (30) de Mayo del año 2.007,..omissis… Ciudadano Juez. Como ya se dijo, múltiples e infructuosas han sido las gestiones realizada por mi representado para que el arrendatario, EL IMPERIO DEL LECHON, C.A., antes identificada, en la persona de sus representantes, supra identificados, pague tal elevada cantidad de cánones vencidos y proceda a la entrega del inmueble arrendado; incurriendo en contravención de lo estipulado en los artículos 1.592 Ordinal 2º y 1.160 del Código Civil, así como en lo establecido en el artículo 34 literal a, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliarios. Por todas estas razones de hecho expuestas y el derecho que ampara a mi representado, es por lo que acudo, respetuosamente, ante su competente autoridad, para demandar en nombre de mi representado, como en efecto formalmente demando en este acto, a el arrendatario, la sociedad Mercantil EL IMPERIO DEL LECHON, C.A., antes identificados, en la persona de sus representantes, los ciudadanos ORLANDO GOMEZ VIEIRA..omissis …en su carácter de Presidente y ROSELIANO DE JESUS PERDOMO SUAREZ ...omissis.. en su carácter de Gerente General, en representación de la sociedad Mercantil Leca y Suerez, C.A., para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal a su cargo, en los siguientes conceptos: PRIMERO: En el desalojo del inmueble arrendado propiedad de mi representado y que en la actualidad ocupa como arrendataria, completamente desocupado de personas y cosas, y en las mismas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: En pagar a mi representado las pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas, consistentes en Treinta y Dos (32) mensualidades, cada una, suficiente y claramente descritas en el presente libelo de demanda, lo cual asciende a la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.11.200.000,°°).- TERCERO: En pagar las pensiones de arrendamiento que se signa venciendo a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,°°) mensuales, hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. CUARTO: En el pago de todas aquellas cantidad que adeude por servicios Públicos inherentes al inmueble y por estipulaciones contractuales. QUINTO: EN pagar las cosas y costos que se ocasionan con motivo del presente juicio, las cuales solicito sean prudencialmente calculadas por este Tribunal…omissis…..”.- En fecha 21 de Junio de 2.007, este Tribunal admitió la demanda presentada, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, SOCIEDAD MERCANTIL EL IMPERIO DEL LECHON, C.A., en la personas de los ciudadanos ORLANDO GOMEZ VIEIRA Y JESUS PERDOMO SUAREZ, para que comparecieran ante este Tribunal al segundo (2do) día de Despacho siguientes a que constara en autos su citación a dar contestación a la demanda. En fecha 11 de julio de 2.007, el alguacil de este Tribunal consignó compulsas y recibos de citación sin firmar, toda vez que uno de los representantes judiciales de la parte demandada, ciudadano ORLANDO GOMEZ VIEIRA, se negó a ello y por que no logró ubicar al otro representante judicial de la demandada, ciudadano ROSELIANO DE JESUS PERDOMO. En fecha 01 de Agosto de 2.007, este Tribunal a instancia de la parte demandante, acordó la notificación del ciudadano ORLANDO GOMEZ VIEIRA, supra identificado, de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 33 del presente expediente, corre inserta en autos diligencia suscrita por el Secretario de este Tribunal, donde se dejó constancia de haber practicado la notificación ordenada en fecha 01 de Agosto de 2.007. En fecha 14 de Agosto de 2.007, compareció ante este tribunal la abogada MARIBEL LARA ANZOLA, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 52.716, en su carecer de apoderada judicial de la sociedad mercantil LECA Y SUAREZ, C.A., así como la sociedad mercantil EL IMPERIO DEL LECHON, C.A., y mediante poder consignado, se dio por citada en la presente causa. Que siendo la oportunidad legal para que la parte demandada diera contestación a la demanda, esta no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno. Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, y en fecha 27 de Septiembre de 2.007, fueron admitidas las pruebas promovidas. Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador observa a las partes en la presente Causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales, ha aplicar, de la siguiente manera: PRIMERO: La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos. Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas. Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas. TERCERO: Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse. CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes. QUINTO: El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido. SEXTO: La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial. SÉPTIMO: El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.- Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera: II DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS Del análisis del libelo de demanda, se concluye que la pretensión de la parte actora es el DESALOJO POR FALTA DE PAGO, de un local comercial ubicado en la Carretera Nacional Turmero La encrucijada, Sentido Norte Sur, parcela Nro. 42-A, de la Urbanización La Flor, Local distinguido con el Nro. 5, Turmero, Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, otorgado bajo la figura de contrato de arrendamiento verbal convenido entre el ciudadano JOSE CASTRO DE SOUSA y el fondo de comercio denominado EL IMPERIO DEL LECHON, C.A. en la persona de los ciudadanos ORLANDO GOMEZ VIEIRA en su carácter de Presidente y el ciudadano ROSELIANO DE JESUS PERDOMO SUAREZ, en su carácter de Gerente General, en representación de la socia Sociedad Mercantil Leca y Suarez, C.A. De autos se desprende que la parte demandada no dio contestación a la demanda en su oportunidad legal, sin embargo en el lapso de pruebas promovió dos recibos de pago. III DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS EN APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD Al folio 9 al 12, corre inserto en autos, documento de propiedad del local comercial Nro. 42-A, Ubicado en la Carretara Turmero- La Encrucijada, Parcela 42, en jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Santiago Mariño y Libertador del Estado Aragua, en fecha 26 de Agosto de 2.006, el cual quedó anotado bajo el Nro. 35, Folios 35, Tomo 4, el cual no fue tachado, ni impugnado, el cual se valora como documento autenticado, a tenor de lo preceptuado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se valora, y aprecia. A los folios 13 al 18 del presente expediente, corre inserto en autos, Registro Mercantil del fondo de comercio denominado “EL IMPERIO DEL LECHON, C.A.”, por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, el cual quedó anotado bajo el Nro. 68, Tomo 28-A de fecha 02 de Junio de 2.004, el cual no fue tachado, ni impugnado, concediéndosele al mismo todo valor probatorio que esta aporta a la presente causa, todo de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se valora y aprecia. Al folio 41 del presente expediente, corren insertos en autos dos (2) recibos de pago de cánones de arrendamientos por parte de la demandada, uno de fecha 05 de Diciembre de 2004 y otro de fecha 07 de Diciembre de 2.004, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses Noviembre y Diciembre, respectivamente, los cuales no fueron tachados, impugnados ni desconocidos por la parte actora, concediéndoles todo el valor probatorio que estos aportan a la presente causa. Y así se valoran y aprecian. Ahora bien, la parte demandada siendo la oportunidad legal, no dio contestación a la demanda, por lo que se le revirtió la carga de la prueba e iniciandose una presunción de confesión ficta. Pero esta presunción admite la prueba limitada del demandado rebelde, a aquello que enerve la acción de la actora, más no puede hacer uso de pruebas que recaigan sobre excepciones que no opuso en la oportunidad legal de la contestación de la demanda. Así se decide. En este sentido, señala en artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, la pretensión del actor basada en la insolvencia de pago del demandado, en relación a este particular dispone el artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. Sin embargo, la parte demandada logró desvirtuar el alegato de incumplimiento en los pagos de 32 cánones de arrendamiento, toda vez que al folio 41 del presente expediente, se desprende la promoción y consignación de dos recibos de pago correspondientes a dos cánones de arrendamientos hechos a la parte demandante, y correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.004, en su oportunidad correspondiente, por lo que debe prosperar la demanda de desalojo dada la insolvencia de treinta mensualidades, empero la pretensión de cobro de cánones de arrendamientos insolutos debe declararse parcialmente con lugar. Y así se declara. En el caso en estudio, se evidencia que la parte demandante en su libelo de demanda señala que pactó en fecha 01 de Julio de 2.004, en forma verbal, un contrato de arrendamiento con el fondo de comercio denominado EL IMPERIO DEL LECHON, C.A., sobre un local comercial de su propiedad ubicado en la Carretera Nacional Turmero La Encrucijada, Sentido Norte Sur, Parcela Nro. 42-A, de la Urbanización La Flor, Turmero, en jurisdicción del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua. Que el canon de arrendamiento pactado por ello fue en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,°°) mensuales, lo que a la presente fecha se traduce en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 350,°°). Que adeuda la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.11.200.000,°°) que corresponden al pago de Treinta y Dos (32) mensualidades, los cuales datan desde el día Primero de Octubre de 2.004 hasta el 31 de Mayo de 2.007, lo cual no fue rebatido por la parte demandada durante el curso de la presente causa, y donde como se dijo anteriormente se limitó solamente a demostrar el pago de dos mensualidades de las 32 demandadas, por lo que a juicio de este jurisdicente es que la pretensión de desalojo debe ser declarada con lugar. Y así se decide. IV DISPOSITIVA Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo incoada por el ciudadano JOSE CASTRO DE SOUSA contra el fondo de comercio denominado EL IMPERIO DEL LECHON, C.A., todos plenamente identificados en autos, sobre un local comercial ubicado en la Carretera Nacional Turmero La Encrucijada, Sentido Norte Sur, Parcela Nro. 42-A, de la Urbanización La Flor, local signado con el Nro. 05, en Turmero, Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, debiendo el demandado hacer entrega del referido local libre de bienes muebles y de personas, solvente en cuanto a los servicios públicos inherentes al mismo. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la pretensión de cobro de cánones de arrendamientos insolutos y no pagados por la parte demandada, toda vez que en la fase probatoria fue demostrado el pago de dos (2) de los Treinta y dos (32) cánones de arrendamiento demandados como insolutos, debiendo en consecuencia pagar la parte demandada, los Treinta (30) cánones de arrendamiento cuyo pago no logró demostrar, es decir, pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de Octubre de 2.004 y los meses de Enero a Diciembre de 2.005, los meses de Enero de Diciembre de 2.006, y los meses de Enero de Mayo de 2.007, los vencidos a la presente fecha y los que se sigan venciendo hasta que se materialice la entrega formar del local supra identificado y objeto de la presente acción, a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.350,°°) cada mes. TERCERO: No se condena en costas, toda vez que la parte demandada no resultó totalmente vencida en el presente proceso. Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de término, se ordena la notificación de las partes, conforme lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, a los trece (13) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Ocho (2008). Años l98° de la Independencia y 149° de la Federación. Regístrese, publíquese y déjese copia.- El Juez, El Secretario, Abg. Eulogio Paredes Tarazona Abg. Camilo Chacón Herrera En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 3:10 p.m, previo el anuncio de Ley. El Secretario, Exp. 07-14.048. EPT/Camilo/drjq.