TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXPEDIENTE Nº 8210-08

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana IRIS CAMACHO DE ROMERO, titular de la cédula de identidad Nº V-4.566.288, representada por sus Apoderados Judiciales, Abogados en ejercicio MIGUEL ANGEL CABEZAS CASTILLO, LISETTE ALFARO y GREGORICK JOSUE SARMIENTO VIELMA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 116.948, 116.766 y 99.651, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: RICHARD JOSE JUAREZ RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-9.693.786.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Se inició el presente juicio con libelo de demanda presentado ante el Tribunal por distribución, en fecha Cuatro ( 04 ) de Junio de Dos Mil Siete ( 2.008 ), por los Apoderados judiciales de la demandantes antes identificada en contra del demandado.-
Manifiestan los Apoderados judiciales de la DEMANDANTE, que se pretende mediante el ejercicio de la presente acción, el desalojo inmobiliario del ciudadano RICHARD JOSE JUAREZ RODRIGUEZ, quien es mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad V.-9.693.786, en virtud de un contrato de arrendamiento inmobiliario sobre un inmueble

(apartamento de habitación familiar) de su propiedad debiendo entregar dicho
inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad, tal como consta de la cláusula segunda del contrato; Igualmente alegan dichos Apoderados que de acuerdo al señalado contrato suscrito entre ambas partes el cual anexaron el original marcado “B” y se lo oponen al demandado, se evidencia que cedió en arrendamiento a tiempo determinado por el periodo de seis (6) meses, prorrogable una sola vez por el mismo lapso a voluntad de las partes siempre y cuando el arrendatario estuviera solvente en el pago de los cánones de arrendamiento el citado ciudadano Richard José Juárez Rodríguez , un inmueble de su propiedad consistente en un apartamento para habitación familiar ubicado en la Urbanización Base Aragua, Edificio Tabare, Primer Piso N ° 12, Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyo canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,oo), actualmente QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.500), pagaderos de manera adelantada dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, a tenor de la cláusula Tercera del referido contrato. Así mismo manifiestan que pese a lo meridiano y categórico de las obligaciones estipuladas en el referido contrato y expresamente asumidas por el arrendatario y pese a las múltiples gestiones de carácter amistoso y conciliatorio que adoptó desde hace un buen tiempo a esta parte, ha resultado n nugatoria toda iniciativa por parte del arrendatario cumpla con su obligación como lo es la entrega del inmueble objeto del contrato, que a la fecha no le ha entrega dicho inmueble. Que la conducta de incumplimiento del arrendatario se constituye per. se, en una causal de desalojo, por incumplimiento de contrato en relación con el artículo 1.167 del Código Civil vigente. Que conforme a las previsiones de los artículos 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a notificar al identificado arrendatario en fecha 28 de Febrero del año 2007 que el contrato de arrendamiento próximo a expirar no iba a ser renovado, otorgándosele una prórroga de seis (6) meses, que una vez vencida la prórroga de fecha 15-03-2007, recibió una solicitud de prórroga del mencionado arrendatario, la cual aceptó sin prórroga

alguna, ya que esta era la segunda prórroga, infirmándole a la vez que le urgía la entrega del apartamento, ya que el mismo se encontraba en un litigio por separación de bienes, procediendo a notificar de nuevo al citado arrendatario según telegrama de fecha 27-02-2008, donde le informó sobre la prórroga del arrendamiento a vencer el 15-03-2008, es decir un mes antes del vencimiento de la última prórroga. Que en virtud de lo antes expresado y dado que le ha sido imposible lograr que el arrendatario cumpla con sus obligaciones arrendaticias antes narradas y sustentadas en los contratos y notificaciones es por lo que en su condición de arrendadora afectada por el incumplimiento de las mismas (incumplimiento de contrato de arrendamiento), es por lo que procedió a demandar como en efecto demandó al ciudadano RICHARD JOSE JUAREZ RODRIGUEZ, antes identificado, en su condición de arrendatario insolvente para que convenga o caso contrario a ello sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: A desalojar el inmueble antes descrito y entregárselo desocupado , libre de personas y cosas, en buen estado de habitabilidad y solvente con todos los servicios públicos tal como lo recibió en su oportunidad y a pagar los costos y gastos que se causen en el presente juicio incluyéndose los de honorarios de abogados calculados prudencialmente por el Tribunal.
Admitida la demanda en fecha Diecinueve ( 19 ) de Septiembre de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), se emplazó al demandado, se ordenó librar la compulsa de citación y hacer entrega de la misma al alguacil de este Despacho.
Al folio 22, aparece diligencia suscrita por el Alguacil de este Juzgado mediante la cual consigna el recibo de citación con su compulsa y orden de comparecencia, en virtud de que el demandado se negó a firmar el mismo (folios 23 al 32, ambos inclusive).
Al folio 33, cursa diligencia suscrita por la Apoderada de la parte demandante mediante la cual solicitó se librara la boleta de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue acordada en auto del Tribunal de fecha 13-10-2008 (folio 34).-
Al folio 35, corre inserta diligencia suscrita por el demandado ciudadano

RICHARD JOSE JUAREZ RODRIGUEZ, asistido por el abogado en ejercicio EDILIO JOSE GONZALEZ MATA, Inpreabogado Nº 17.561, mediante la cual se da por citado en el juicio.-
Al folio 36, aparece escrito presentado por el ciudadano RICHARD JOSE JUAREZ RODRIGUEZ, asistido por el Abogado en ejercicio EDILIO JOSÉ GONZALEZ, Inpreabogado Nº 17.561, en el cual procedió a dar contestación a la demanda contradiciendo en toda y cada una de sus partes la misma, alegando que es arrendatario desde el año 2005, pagando la cantidad de Cuatrocientos cinco Bolívares fuertes (BsF.405,oo), que posteriormente se
ha venido prorrogando cada seis (06) meses, dice, de acuerdo a la cláusula segunda de dicho contrato, lo que lo lleva a la interpretación de que el contrato esta vigente y se ha renovado progresivamente porque siempre ha pagado puntualmente el canon de arrendamiento, haciendo el depósito en la cuenta de ahorro del Banco Fondo Común Banco Universal cuenta Nro. 0151002573002-503288-9, de la cual es titular el esposo de la arrendadora ciudadano FELIX BOTTARO ROMERO, lo cual DICE, demuestra con los bauches de depósitos y con el recibo original del primer pago efectuado donde se expresa la cuenta de ahorro donde deposita. Consignó en copia simple fotostática un contrato de arrendamiento marcado con la letra “A”; Un original del primer recibo marcado “B” y 34 bauches consecutivos de depósitos de Fondo Común Banco Universal (folios del 37 al 74, ambos inclusive).-Dicha contestación se le dio entrada y ordenó agregar a los autos los instrumentos consignados.
Al folio 76 y vto., aparece escrito de pruebas presentado por el demandado de autos, debidamente asistido de abogado, a través del cual reprodujo para su apreciación: el mérito favorable de los autos que lo favorezcan; el primer recibo de pago del canon de arrendamiento (folio 40); el merito favorable a su favor de los 34 bauches del Banco Fondo Común Banco Universal; el primer contrato de arrendamiento que suscribió con la arrendadora el cual corre inserto a los folios 37 y 38 y el merito que se desprende d e la cláusula segunda del contrato que corre al 12 en cuanto le

favorezcan y cualquier otro merito favorable que se desprenda de dicho contrato.-
-I-

Vistas las precedentes actas procesales que conforman el presente expediente, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana IRIS CAMACHO DE ROMERO, mayor de edad, casada, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-4.566.288, mediante sus Apoderados judiciales abogados en ejercicio MIGUEL ANGEL CABEZAS CASTILLO, LISETTE ALFARO BRICEÑO y GREGORICK JOSUE SARMIENTO VIELMA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 116.948, 116.766 y 99.651, respectivamente, contra el ciudadano RICHARD JOSE JUAREZ RODRIGUEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.693.786, en su carácter de arrendatario de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el primer piso, Nº 12, , ubicado en Urbanización Base Aragua, Edificio Tabare, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua.-
Que como fundamento de su acción, alegaron los Apoderados de la demandante que habiéndole notificado al demandado en fechas 28 de Febrero del año 2007 y 14 de septiembre de 2007, su deseo de no renovarle el contrato y la prorroga legal del mismo de acuerdo a las notificaciones y telegrama que anexó marcados “C”, “D” y “E”, del contrato de arrendamiento venció el 15-03-07, y que le correspondía una prórroga de seis (6), de acuerdo a contrato de arrendamiento que anexó, y que luego le concedió una segunda prórroga hasta el día 15-01-08, no habiendo aún el arrendatario entregado ni desocupado el inmueble, negándose de esta manera al cumplimiento del contrato, tal y como lo establece el contrato.-
Que al tal efecto los Apoderados de la parte demandante acompañaron a su escrito libelar:

1°) Poder original autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Municipio Girardot, en fecha 23 de Abril de 2008, bajo el Nº 43, Tomo 105 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con el cual acreditan su representación.-
2°) Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría
Pública Tercera de Maracay, suscrito entre los ciudadanos que integran el presente juicio.
-II-
ANÁLISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

De actas se constata, original del contrato de arrendamiento debidamente notariado, suscrito entre la ciudadana IRIS CAMACHO DE ROMERO, en su carácter de arrendadora y el ciudadano RICHARD JOSE JUAREZ RODRIGUEZ, en su carácter de arrendatario en la que acordaron en su cláusula Segunda, lo siguiente:

“ La duración del presente será por el término de seis (06) meses, a partir del quince(15) de septiembre del año 2006, pudiendo ser prorrogable por un mismo periodo a voluntad de las partes contratantes, , siempre y cuando el arrendatario este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Es convenio expreso entre las partes contratantes que una vez venza el termino del presente contrato de arrendamiento no será prorrogado, siendo el caso que el arrendatario se obligara para la fecha del vencimiento a entregar el inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y mantenimiento en que lo recibió…Omissis”

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán

conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de
las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz:

“…Omissis En criterio de la sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción es escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, púes al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”

Citado como quedó la parte demandada ciudadano RICHARD JOSE JUAREZ RODRIGUEZ, tal como consta de la diligencia que corre inserta al

folio 158 de estas actuaciones, se le otorgó el derecho a la defensa consagrado en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana
de Venezuela, compareció en su debida oportunidad procesal correspondiente el ciudadano RICHARD JOSE JUAREZ RODRIGUEZ, asistido por el abogado en ejercicio EDILIO JOSE GONZALEZ MATA, Inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 17.561, y dio contestación a la demanda tal como consta en escrito que riela del folio 36 y sus anexos (folios 37 al 74, ambos inclusive), procediendo a contradecir en toda y cada una de sus partes lo alegado por la parte contraria referido a que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente y se ha renovado progresivamente porque siempre ha pagado puntualmente el canon de arrendamiento, consignando a tal efecto un recibo de pago original por Bs. 450.000,oo, firmado por la ciudadana Iris de Romero, marcado “B” (folio 40), un contrato de arrendamiento en copia simple suscrito entre las mismas partes que conforman la presente litis y treinta y cinco (35) bauches de depósitos efectuados en Fondo Común Banco Universal.
De la Cláusula contractual Segunda del contrato de arrendamiento bajo análisis, de la sentencia reseñada, de la contestación de la demanda y, de la normativa legal mencionada, se puede, interpretar que posterior al vencimiento del lapso de duración de seis (06) meses, ( del 15-09-06 al 15-03-07), prorrogable por un solo periodo, se le otorgó al demandado la prorroga legal de seis (06) meses la cual vencía en fecha 15-09-07.-
Así las cosas, siendo deber de los Jueces atenerse a alegado y probado en autos tal como lo establece el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo alegado por la parte demandada se infiere de la cláusula segunda contractual antes transcrita, en cuanto a la duración del contrato, que posterior al vencimiento de la prórroga legal que culminó en fecha 15 de Septiembre del año Dos Mil siete (2007), el arrendatario quedó en el goce y disfrute del inmueble arrendado y cumpliendo sus obligaciones arrendaticias, en virtud de que la arrendadora le continuó recibiendo los cánones de arrendamiento después de fenecida dicha prórroga, según consta

de los recibos y bauches consignados por el arrendatario-demandado de autos conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, produciéndose lo
que se conoce, como la tácita reconducción pautada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil vigente, y el contrato de arrendamiento que se inició a tiempo determinado se convirtió a tiempo indeterminado y asi se determina y establece.-
Siendo el contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo tal y como antes quedo establecido y permitiendo el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 34 el desalojo para este tipo de contratos sin determinación temporal por la causales taxativamente establecidas en el.
Al haber elegido el actor incoar la demanda por cumplimiento de contrato erró en el procedimiento porque el cumplimiento de contrato solo procede en aquellos casos en que esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento. En consideración a lo expuesto, esta Instancia Jurisdiccional aprecia que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por presunto vencimiento del lapso de prorroga y amparado en el articulo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliario, el cual es aplicable solo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y por ende contrario al orden publico al ser el contrato, en este caso, indeterminado.
En virtud de lo antes decidido y con fundamento en el tercer supuesto del articulo 341 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal declara INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal al ser ella contraria a una disposición expresa de la ley como lo es el articulo 34 Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que solo permite, para los contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, el desalojo, y así se decide.
Concluyendo quien Juzga, que la acción propuesta por la parte actora fundamentada en el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, en los

Artículos1.167 en concordancia con los artículos 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se ajusta a derecho, siendo viable que la
demanda debió ser incoada por DESALOJO, por lo antes sustentado, es por lo que no se entra analizar el fondo del proceso aquí debatido. Así queda plenamente determinado y plenamente decidido.
Al haber sido decidido la controversia planteada por una cuestión jurídica previa que determino la inadmisibilidad de la demanda, resulta inoficioso pronunciarse sobre los restantes argumentos, defensas y pruebas de las partes, y así se decide y se determina.

-III-

Por lo antes desarrollado y pormenorizado este Juzgador ve viable que la demanda que da inicio a estas actuaciones judiciales NO DEBE PROSPERAR, tomando como base a lo establecido en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en consonancia con los dispositivos 12 del Código de Procedimiento Civil. Así queda plenamente determinado y decidido.