TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE Nº 271-2008.

PARTE DEMANDANTE: MARIA DE LOURDES MOGOLLON MOSQUEDA, titular de la cédula de identidad N° V-3.373.540.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada CARMEN ELENA GONZALEZ, Inpreabogado No. 26.168.

PARTE DEMANDADA: ELEAZAR JESUS SALGADO ARAUJO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.481.217.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Sin Abogados debidamente constituidos.

MOTIVO: DESALOJO

Comienza el presente juicio, por demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana MARIA DE LOURDES MOGOLLON MOSQUEDA, anteriormente identificada, debidamente asistida por la abogada Carmen
Elena González, Inpreabogado No.26.168, presentada en fecha 03 de Octubre
de 2008 y admitida en esa misma fecha, tal como se evidencia al (folio 20), librándose la boleta de citación a la parte demandada ciudadano ELEAZAR JESUS SALGADO ARAUJO (folio 22). En fecha 10 de octubre de 2008, comparece la parte demandante otorgándole poder Apud Acta, a la Abogada Carmen Elena González, Inpreabogado Nº 26.168, el mismo fue agregado a los autos, en esa misma fecha la parte demandante, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia consignó los fotostatos de la compulsa de la demanda, a los fines que el Alguacil de este Tribunal proceda a realizar la citación personal del demandado. En fecha 14 de Octubre de 2008, el Alguacil procede a consignar la boleta de citación la cual fue debidamente firmada por el demandado de autos tal y como riela al (folio 27). En fecha 17 de Octubre de 2008, siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció la parte demandada debidamente asistido por la Abogada Katia Ninoska Coromoto Franquiz Cordero, Inpreabogado No. 33.326 y consigno escrito de contestación de la demanda, constante de dos (02) folios útiles y tres (03) anexos en cinco (05) folios útiles, el cual fue agregado a los autos el mismo día de su presentación. En fecha 24 de Octubre de 2008, compareció la Apoderada Judicial de la parte demandante y consigno escrito de contestación a la cuestión previa opuesta, constante de tres (03) folios útiles y cuatro (04) anexos en trece (13) folios útiles, el cual fue agregado a los autos.
Siendo la oportunidad para promover pruebas en la presente causa, solo parte actora hizo uso de este derecho, consignando su respectivo escrito de promoción de pruebas constante de (03) folios útiles y nueve (09) anexos marcados con las letras A, B, C, D, E, F, G, H y I, los cuales fueron agregados y admitido a los autos el día de su presentación, en cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.
Vencido como se encuentra el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio el Tribunal pasa a dictar sentencia y al efecto considera:

CAPITULO I
Vista las actas procesales que conforman el presente juicio, este tribunal para decidir con conocimiento de causa observa:

Que la acción incoada se trata de una demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana MARIA DE LOURDES MOGOLLON MOSQUEDA, debidamente asistida por la Abogada CARMEN ELENA GONZALEZ, Inpreabogado No. 26.168, contra el ciudadano ELEAZAR JESUS SALGADO ARAUJO, en su carácter de arrendatario de un inmueble de dos (2) plantas, ubicada en la calle Purino Nro. 1-01, en esta Jurisdicción de San Mateo, Estado Aragua.
Manifiesta la demandante que es legitima propietaria de un inmueble consistente en una casa de habitación familiar, constante de dos (02) plantas, ubicada en la calle Purino Nro. 1-01 en esta Jurisdicción de San Mateo, Estado Aragua, según se evidencia de documento el cual agrego marcado con la letra “A”. Alega que le dio en calidad de arrendamiento al demandado, según se evidencia de contrato de arrendamiento escrito, el cual agrego marcado con la letra “B”, Alega que el contrato se celebro con una vigencia de seis (06) meses fijos y por un monto de (Bs. F. 170,00) mensuales a partir del día 30 de Abril de 2006 hasta el 30 de octubre de 2006, y que antes de llegar ha esta fecha de vencimiento le exigió en reiteradas oportunidades y en forma verbal me entregara la casa, ya que tiene la necesidad urgente repararla y ocuparla con su grupo familiar, pero el demandado no cumplió con el lapso establecido, alega que el contrato por el transcurrir del tiempo se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado, alegando el demandado que le de mas tiempo porque no consigue para donde mudarse. Manifiesta que le envió una carta de desocupación la cual agrego marcada con la letra “C”, donde le manifiesta su intención de que le entregue la casa para el día 15 de Septiembre de 2008. Alegó así mismo, que el demandado esta en deuda con los servicios públicos. Por todo lo anteriormente expuesto y con fundamento en los Artículos 33 y 34 literal “b y c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicita el desalojo del demandado, y en caso de que no cumpla voluntariamente sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: Primero: A entregarle la vivienda libre de personas, animales y cosas, en las misma condiciones de habitabilidad y aseo que recibió. Segundo: A pagarle los cánones por concepto de pago de los servicios públicos. Tercero: Pago de las costas y costos del proceso. Estima la presente demanda por la suma de Cuatro Mil Cien Bolívares Fuertes con (Bs. 4.100,00).- Anexo al presente libelo de demanda: Documento de propiedad del inmueble, copias de la cedula de identidad, Contrato de Arrendamiento y estados de cuenta de Elecentro.

CAPITULO II
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

Estando dentro del lapso legal para dar contestación a la demanda, compareció la parte demandada, debidamente asistido de abogado, tal como consta a los folios 28 y 29 del expediente, oponiendo la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestando al fondo de la demanda en los siguientes términos:
Antes de contestar al fondo de la demanda, opone la cuestión previa prevista del ordinal 6 del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, el defecto de forma de la demanda. Admite como cierto y conviene que le une con la accionante un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre el inmueble descrito en el libelo, que le paga un canon de arrendamiento de ciento setenta bolívares fuertes (Bs.F. 170,00) mensual, que viene depositando en este Tribunal en razón de que la actora se negó a recibirlos; alega que pago un deposito y un (1) mes de arrendamiento inicial de lo cual no dice nada la actora. Alega que se opone a la demanda y la rechaza, tanto en los hechos como en cuanto al derecho en lo que a la necesidad urgente que tiene la propietaria de reparar la vivienda y de ocuparla con su grupo familiar. Niega que este en deuda con el pago de los servicios como luz, agua y aseo. Alega que se opuso a la entrega del inmueble porque la demandante de autos le negó la prorroga legal a la que tenia derecho. Solicita al Tribunal que se declare sin lugar la demanda en la sentencia definitiva con el correspondiente pronunciamiento en costa. Acompaña y opone a la demandante para que surtan sus efectos legales en la definitiva las solvencias de pagos del servicio de energía eléctrica y de hidrocentro, así como foto de la casa de frente de la casa al momento de la entrega y como esta actualmente.

CAPITULO III

DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE ACTORA:

Junto al libelo de la demanda, la actora acompañó previa su certificación en original copias fotostáticas simples de: Titulo Supletorio del Inmueble, cedula de identidad, Contrato de Arrendamiento y estados de cuenta de Elecentro.
En la oportunidad del lapso probatorio, la actora hizo uso de este derecho y consigno en tres (03) folios útiles y nueve (09) anexos escrito de promoción de pruebas, marcados los las letras A, B, C, D, E, F, G, H y I, y lo hace en los términos siguiente:
Ratifica en todo su contenido el libelo de la demanda, así como el contenido del escrito de contestación de la cuestión previa opuesta e impugna en todo su contenido lo alegado por la parte demandada. Impugna las pruebas aportadas por la parte demandada. Primero: Promueve y da por reproducidos: el documento de propiedad del inmueble, Segundo: Contrato de arrendamiento vigente y documento de opción a compra venta, Tercero: La carta de desahucio, Cuarto: Escrito de subsanación de las cuestiones previas donde su mandante manifiesta las razones que tiene ella y su grupo familiar para ocupar el inmueble de forma inmediata, tales como el pago elevado de alquiler de su hija en la ciudad de Maracay, la situación de damnificada de su otra hija en San Sebastián de los Reyes y los quebrantos de salud de su mandante .Quinto: Promueve y consigna contrato de arrendamiento vigente desde el 30 de septiembre de 2005 al 30 de marzo de 2006, marcado con la letra I. Sexto: Promueve y consigna recibos actuales de los presupuestos de las reparaciones urgentes que requiere el inmueble.

PARTE DEMANDADA:
EN SU ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

La demandada en la oportunidad procesal no hizo uso de este derecho.

Revisado como han sido las actas procésales que conforman el presente expediente esta Juzgadora para decidir observa:

PUNTO PREVIO: DECISIÓN DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA:

Dado que en la oportunidad legal para contestar la demanda, la demandada opuso la cuestión previa, que conforme lo prevé el artículo 35 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben ser resueltas en la sentencia definitiva, por lo que antes de pasar al pronunciamiento de fondo, pasa este Tribunal a decidir sobre la cuestión previa opuesta, de la siguiente manera: La parte demandada alega la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 eiusdem, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica del artículo 340 ejusdem, es decir, los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo, alegando que la parte actora se limita alegar que pide el desalojo porque tiene la necesidad urgente de repararla y ocuparla con su grupo familiar, sin explanar o detallar el porque de tal necesidad. Ahora bien, al respecto observa este Tribunal que la parte actora junto con su escrito libelar trajo a los autos el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual se encuentra inserto a los folios 13 y 14 del presente expediente, documento éste, que a criterio de esta Juzgadora constituye el documento del cual se deriva inmediatamente el derecho deducido, es decir, se demanda un desalojo y el requisito de procedencia para incoar esta acción es la existencia de un contrato de arrendamiento, requisito indefectible para la existencia de la pretensión, si no existe un contrato de arrendamiento, no puede existir una acción de desalojo. Por lo que este juzgador debe observarle al demandado de autos, que la necesidad que tiene el arrendador de ocupar el inmueble y el deterioro del mismo; lo que constituyen son hechos, y estos hechos, son el fundamento de la pretensión; pero no son los elementos constitutivos de la acción. De manera que una cosa es la acción (derecho de pedir) y otra cosa es la pretensión (lo que se pide) por lo tanto, los elementos que deben acompañar a la demanda son los atinentes a la acción, la cual esta constituida por hechos (pretensión) y que corresponde su probanza a la parte demandante, lo cual deberá demostrar durante el juicio. Por lo tanto la cuestión previa incoada debe ser declarada improcedente. Así se decide.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

1.- En cuanto a las documentales que rielan a los folios 5 al 12 consignada por la demandante conjuntamente con el escrito libelar, quien decide le da todo el valor probatorio, por cuanto de ellas se desprenden la propiedad del inmueble objeto del desalojo. Asimismo el documento que riela a los folios 13 al 14, referido al contrato de arrendamiento con opción a compra, probando con esta documental que les une una relación arrendaticia. Ahora bien, por cuanto las mismas no fueron impugnadas o desconocidas por la parte demandada, todo de conformidad con el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se le da pleno valor probatorio. En cuanto a las documentales que rielan a los folios 15 al 19, no se les da ningún valor probatorio, son copias simples y no aportan nada a la controversia planteada. Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Promovió originales de Informes Médicos, tal y como se evidencia de los folios 39 al 46, en tal sentido tenemos que la documentales presentadas es emanada de un tercero que no es parte en el juicio y por cuanto no fue ratificada por el mismo a través de la prueba testimonial esta Juzgadora no le da valor probatorio con fundamento a lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASI DE DECIDE.
3.- A la documental consignada por la parte actora en su escrito de contestación a la cuestión previa, consistente copia de documento de Opción a Compra Venta del Inmueble y material fotográfico, inserta a los folios 47 y 49, pues los mismos no aportan nada a la controversia de la litis. Y Así Se Decide.
4.- En cuanto a la documental que riela al folio 50 y 51, consistente en contrato de arrendamiento de su hija Tahys Maribel Romero Mogollón, por cuanto la misma no fue impugnada o desconocida por la parte demandada, de conformidad con el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se le da pleno valor probatorio. Así se establece.
5.- En cuanto a las facturas que rielan a los folios 56 al 64, marcados con las letras A, B, C, D, E; F, G y H, las mismas no aportan nada al proceso, es por lo que quien aquí juzga no le da valor probatorio, con fundamento a lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASI DE DECIDE.
6.- En cuanto a la documental que riela al folio 65, la misma ya fue debidamente valorada.
7.- En cuanto a los documentos acompañados por la demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, consistente en la Solvencia de
pago por suministro del servicio de Energía Eléctrica y los comprobantes de pago de servicios emanados por la empresa Hidrológica del Centro cursante a los folios treinta (30) al Treinta y cuatro (34) del presente expediente, se observa que los mismos sirven para demostrar el pago oportuno de los servicios por parte del demandado en el presente procedimiento. Así se establece.-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Esta Juzgadora al respecto debe señalar lo siguiente: A) Se pretende el desalojo del inmueble arrendado dada la necesidad de ocuparlo y B) que el inmueble requiere reparaciones, es decir, no se trata de incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, sino de la necesidad que tiene la arrendadora de ocupar el inmueble. En el caso para que proceda el desalojo en beneficio del sujeto necesitado, debe probarse tres (3) requisitos a saber: 1) la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado (verbal o por escrito), ya que de no ser así, el desalojo es improcedente, pues, privaría la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y únicamente podrá ponérsele termino por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de la ocupación. 2) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, ya que de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifique el desalojo en beneficio del propietario o del pariente consanguíneo. 3) La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. En lo que respecta a que el inmueble vaya ser objeto de demoliciones o reparaciones, el desalojo del inmueble arrendado nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendador, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo. Como establece el literal ¬¬¬“c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble y que pone en peligro las vidas de las personas. En tanto que las reparaciones que ameritan la desocupación a que se alude la norma en comento, guardan relación con reparaciones graves, necesarias o urgentes, que de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y la propia vida de los ocupantes. Pues, no se trata de una reparación que permita mantenerse al arrendatario ocupando el inmueble, sino de aquellas que obligan al mismo a ser desalojado por la magnitud de las mismas, pues de otra forma no procedería el desalojo a que alude la norma en comento. Este supuesto de desalojo viene dado, según señala Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendatario Inmobiliario: “..por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado de tener que ocupar ese inmueble para satisfacer esa exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo…” La necesidad del inmueble se materializa cuando se demuestra dicha necesidad de ocupación, es decir, corresponde al actor demostrar, el hecho afirmativo de la necesidad de ocupar el inmueble. De allí, que el criterio sustentado por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, relativo a que el actor, en casos como el de autos, no requiere probar la necesidad de ocupar el inmueble, según lo expresó en la sentencia 1.558 del 30-11-2000, al indicar:“…basta que el propietario del inmueble demuestre ser el titular del derecho que se reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado.
Aprecia este Tribunal que del examen, en su conjunto, de los precitados documentos, cuyo contenido no fue desvirtuado por el demandado, demuestran suficientemente la necesidad invocada como causal de desalojo. En el caso que examinamos, por tratarse de una acción de desalojo fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, tal y como ha sido sostenido, la carga de la prueba corresponde al actor que alega la necesidad, el cual en el presente juicio, acompañó al libelo de demanda instrumentos que acredita la titularidad; promovió pruebas. Por lo que solo queda analizar si la pruebas promovidas por la apoderada actora a los folios 36 al folio 51 con ocasión de contestación a la cuestión previa opuesta por la demanda de autos y las pruebas promovidas a los folios 53 al folio 64, demuestran dicha necesidad. En tal sentido tenemos: Primero, que la parte actora promovió documento que acredita la condición de propietaria sobre el inmueble arrendado cuyo desalojo demandó. Por su parte, la demandada durante la fase probatoria no trajo a los autos elemento alguno que desvirtuaran los alegatos esgrimidos por la actora. Segundo, la actora promovió y consignó el contrato de arrendamiento celebrado por la hija de la demandante quien alega la necesidad de ocupar el inmueble junto con su familia, en fecha 07 de Junio del año 2008 sobre un inmueble ubicado en la ciudad de Maracay estado Aragua, sin que tampoco la parte demandada desplegara actividad probatoria, dirigida a desvirtuar dicho hecho, el cual evidencia y prueba que la demandante, tantas veces identificada, reside hacinada en un lugar que no le pertenece junto con sus nietos, sus hijas y el esposo de una de su hijas, con lo cual, quedaría evidenciada la necesidad de ocupar el referido inmueble del cual es propietaria, según lo alegado en el libelo de demanda y en el escrito de contestación de cuestiones previas.
Ante lo señalado, esta Juzgadora una vez hecho el análisis de todas cuantas pruebas se han producido en el expediente, tal como lo ordena el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, considera que en el caso de autos, quedo demostrada la causal de desalojo prevista en el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: …b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”.
En consecuencia, comprobada suficientemente la necesidad de la ciudadana María De Lourdes Mogollón Mosqueda de ocupar el inmueble arrendado, cuyo desalojo demandó fundamentada en el literal “b” del artículo 34 eiusdem y con fundamento en las anteriores consideraciones, observa esta Sentenciadora que la demandante no logró probar durante el proceso la necesidad que tiene el inmueble de hacerle reparaciones, enmarcada dentro del contenido del artículo 34, literal “c” de la Ley de Alquileres y Arrendamientos Inmobiliarios; y es por ello que esta sentenciadora concluye que la presente demanda debe ser declara PARCIALMENTE CON LUGAR la presente acción. Así Se Establece.