SENTENCIA DEFINITIVA (EN SU LAPSO) EXP. NO.: 30.914 / CIVIL REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE ACTORA: Ciudadano GINO DI VIRGILIO MASCIARELLI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.983.923. APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano RAFAEL BENIGNO ROMAN LOYO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 101.982. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES ELORZA, S.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de Enero de 1968, bajo el Nº 15, Tomo 4-68-A; y modificada su denominación de C.R.L. a S.A., por Asamblea Extraordinaria de fecha 24 de Abril de 1987, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de Septiembre de 1987, bajo el Nº 50, Tomo 46-A-Pro. APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanas NORA ROJAS, TERESA BORGES GARCIA y ANTONIETTA DA SILVA, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 104.901, 22.629 y 65.275, respectivamente. MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO POR RETRACTO LEGAL. DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado el 30 de Mayo de 2007, por ante el Juzgado distribuidor de turno, que después de realizar el correspondiente sorteo, le asignó su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de demanda de retracto legal arrendaticio, incoado por el ciudadano Gino Di Virgilio Masciarelli contra la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A., sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 5, piso 2, edificio Águila, ubicado en la urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda. En fecha 31 de Mayo de 2007, el ciudadano Gino Di Virgilio Masciarelli, asistido de abogado, otorga poder apud acta, y, en esa misma fecha, su representación judicial consigna los documentos que acompañan al libelo de demanda. En fecha 19 de Junio de 2007, el Tribunal admitió la demanda y emplazó a la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A., para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente de su citación a contestar la demanda. En fecha 22 de Julio de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostátos para la elaboración de la compulsa, y en esa misma fecha el Alguacil dejo constancia de haber recibido los emolumentos respectivos. En fecha 06 de Agosto de 2007, el referido Alguacil dejó constancia de que no pudo practicar la citación personal de la parte demandada, y consignó la compulsa. En fecha 09 de Agosto de 2007, la representación judicial de la parte actora pidió se procediera a la citación por carteles; lo cual fue acordado por auto de fecha 14 de Agosto de 2007. En fecha 05 de Octubre de 2007, la representación actora consignó cartel de citación publicado en los diarios El Universal y El Nacional, los días 25 y 29 de Septiembre de 2007, respectivamente. En fecha 20 de Noviembre de 2007, la Secretaría de este Despacho dejo constancia de haber cumplido las formalidades del Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. A solicitud de la representación judicial de la parte actora, el Tribunal designó defensor ad litem a la parte demandada. En fecha 09 de Julio de 2008, la abogada Nora Rojas se constituyó en autos como apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A., se dio por citada en nombre de su representada y consignó poder. En fecha 14 de Julio de 2008, la representación judicial de la parte accionada consignó escrito donde opuso cuestiones previas, invocó la falta de cualidad activa, dio contestación a la demanda y acompañó documentales. En fecha 06 de Agosto de 2008, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito donde aduce que consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 26 de Septiembre de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas, junto con recaudos. En fecha 10 de Octubre de 2008, el Tribunal ordenó agregar a los autos el escrito de pruebas presentado por la representación demandada, en esa misma oportunidad providenció su admisión y ordenó su notificación a las partes, a los fines de que comenzara a correr el lapso para dictar sentencia. En fecha 13 de Octubre de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó escrito que acompañó con anexos. En fecha15 de Octubre de 2008, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de informes. El Tribunal pasa a decidir la controversia en los términos siguientes: DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Código Civil, que: “Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”. “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. “Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”. “Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente”. Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que: “Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. “Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. “Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…”. “Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años”. “Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”. “Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior” “Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”. “Artículo 45.- Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar. “Artículo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”. “Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto al que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiere hecho la manifestación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario”. “Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera: DE LOS ALEGATOS DE FONDO Tal y como se desprende del escrito de demanda el ciudadano Gino Di Virgilio Masciarelli sostiene que en fecha 01 de Noviembre de 1961, suscribió un contrato de arrendamiento, en su carácter de arrendatario, con la administradora Luzardo y Eraso, S.R.L., en su carácter de arrendadora, sobre un inmueble constituido por el Apartamento distinguido con el Nº 5, situado en el Piso Nº 2 del Edificio Águila, ubicado en la Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda, donde habita junto a su grupo familiar integrada por su hermano, sus hijos y su nieto. Señala que el referido contrato de arrendamiento tiene una duración de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente y de pleno derecho, salvo que una de las partes notifique a la otra con dos (2) meses de anticipación por lo menos y por escrito, lo contrario; y agrega que todavía tiene el carácter de arrendatario. Expresa que su esposa ciudadana María del Carmen Gutiérrez Badiola alquiló el Apartamento Nº 4 del edificio Águila, en el año 1957, hasta que celebró el contrato de arrendamiento sobre el apartamento Nº 5 del mencionado edificio, en fecha 01 de Noviembre de 1961. Manifiesta que a finales del año 2004, los dueños del edificio conjuntamente con la Empresa Corporación Lógica, C.A., comenzaron a ofrecer en venta los apartamentos mediante volantes. Señala que a través de la Alcaldía de Chacao trató de llegar a un acuerdo con la empresa Corporación Lógica, C.A., en cuanto al precio del inmueble, y que cuando fue a comprarlo en la cantidad de Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.F 54.000,oo), conforme la actual reconversión monetaria, le comunicaron que costaba Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.F 84.000,oo) más los gastos de abogados. Expresa que no le recibieron el canon de arrendamiento relativo al mes de Agosto de 2004, por lo que consigna el monto correspondiente ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el Expediente Nº 200447413, y agrega que la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A., fue notificada de tales consignaciones en fecha 31 de Agosto de 2004. Manifiesta que formuló una denuncia contra la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A., ante el INDECU en fecha 01 de Noviembre de 2005, signada bajo el Nº 007952.20050101, y que dicho expediente esta abierto y sin decisión. Sostiene que el inmueble que ocupa fue vendido en fecha 30 de Marzo de 2006 al ciudadano Yony Monsalve Marrero, por un monto de Ochenta y Un Mil Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Sesenta y Dos Céntimos (Bs.F 81.474,62), de una forma que califica de ilegal, fraudulenta, engañándolo, en forma escondida, solapada, y sin decirle nada. Expresa que su intención siempre ha sido comprar el apartamento, y que le asiste el derecho de preferencia que le otorga la ley, ya que ocupa dicho inmueble como arrendatario desde el año 1961. Informa el demandante que la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A., ha sido registrada dos (2) veces, ante el Registro Mercantil Primero en fecha 18 de Septiembre de 1986, bajo el Nº 46, Tomo 43 y ante el Registro Mercantil Quinto en fecha 07 de Septiembre de 1987, bajo el Nº 50, Tomo 46-A-Pro. Fundamenta la demanda en los Artículos 1, 7, 10, 40, 42, 43, 44, 45, 47, 48 literales a) y b), 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56 y 57 de la Ley Especial, así como en los Artículos 26, 49, 59, 60 y 61 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Concluye alegando que por lo anteriormente expuesto, demanda a la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A., para que convenga o sea condenada por el Tribunal. De allí que al haberse violado su derecho de preferencia para adquirir el inmueble arrendado, demande la nulidad de la venta del inmueble celebrada mediante contrato de opción a compraventa de fecha 30 de Marzo de 2006 entre la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A., en su carácter de vendedor, y, el ciudadano Yoni Monsalve Marrero, en su carácter de comprador, por cuanto es una compraventa compleja y contradictoria, ya que la misma es sólo oponible a las partes y no a los terceros, porque consta en documento auténtico y nunca se llegó a registrar. Pide al Tribunal que decrete las medidas cautelares que considere necesarias, y específicamente solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble. Estima el valor de la demanda en la cantidad de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.F 260.000,oo). En este orden se refirió a una serie de medios probatorios, tales como pruebas documentales, testimoniales e informes así como al retardo perjudicial, posiciones juradas, cuya admisión negó el Tribunal en el auto de admisión y por último, pide al Tribunal declarar con lugar la demanda. DE LAS DEFENSAS OPUESTAS Ahora bien, en fecha 17 de Julio de 2008, tuvo lugar el acto de contestación de la demanda, donde la representación accionada, opuso cuestiones previa y cuestionó la cualidad activa; en cuanto al fondo de la controversia, alega que su representado informó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento por notificación practicada en fecha 24 de Agosto de 2004, y que el contrato venció el día 31 de Octubre de 2004, por lo que a partir de esa fecha comenzó a transcurrir la prórroga legal que culminó en fecha 31 de Octubre de 2007. Acepta que su representada participó que convertiría el edificio al Régimen de Propiedad Horizontal y que lo ofrecería en venta. Reconoce que su representada fue denunciada ante el INDECU, que se declaró incompetente, pero que se dejó asentado que se respetó el derecho preferente del inquilino. Expresa que en fecha 27 de Octubre de 2005, se le ofertó en venta el inmueble, y que dicha oferta fue por un monto menor al del mercando para la época. Acepta que su representada suscribió un compromiso de compraventa con un tercero sobre el referido inmueble. Sostiene que no hay lugar a la nulidad de la opción de compraventa, porque su representada cumplió los requisitos establecidos en la Ley, notificó conforme a la Ley, respetó los derechos del inquilino, y vendió dentro de los plazos. Expresa que no se alega ninguna causal de nulidad y que no puede haber nulidad de una promesa de compra-venta. Agrega que de conformidad con el Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quien adquiere un inmueble debe respetar al arrendatario y concluye en que se pide esta nulidad de venta cuando no se había perfeccionado la venta definitiva por documento registrado. DE LAS DEFENSAS PREVIAS En el acto de contestación de la demanda la representación de la parte accionada opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuestas, por considerar que se había demandado la nulidad de una venta cuando debió ejercerse el retracto legal arrendaticio, por lo que consideró que la demanda debía declararse inadmisible ya que la acción fue mal elegida, de lo cual el Tribunal observa que el aludido prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa, a saber: a) Cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta y b) Cuando la Ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Sobre este tema en particular, la Sala Constitucional en Sentencia N° 776 del 18 de Mayo del año 2001, se ha pronunciado al señalar que, además de las dos causales del ordinal que nos ocupa, resulta inatendible el derecho de acción ejercido, entre otros, cuando no existe interés procesal; cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres; cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho o cuando el accionante no pretenda que se administre justicia. Así las cosas es necesario destacar que, en el caso concreto de autos la parte demandada, en su condición de arrendatario según contrato de arrendamiento de fecha 01 de Noviembre de 1961, suscrito originalmente entre el ciudadano Gino Di Virgilio Masciarelli, con la Administradora Luzardo y Eraso, S.R.L., en su carácter de arrendadora, cursante a los folios 34 y 35 del expediente, concatenado con los recibos de depósitos bancarios que rielan a los folios 43 al 45 de las actas procesales, sobre el canon de alquiler del bien inmueble de marras señalado up supra, pretende la nulidad del contrato de opción de compra-venta de fecha 30 de Marzo de 2006, suscrito entre el ciudadano Yoni Monsalve y la Empresa Inversiones Elorza, S.A., ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 30 de Marzo de 2006, bajo el Nº 16, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones, sobre el mismo bien inmueble, cursante a los folios 38 al 41 del expediente en copia fotostática, a los cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, conjuntamente con la Constancia de Residencia del ciudadano Gino Di Virgilio Masciarelli, por no haber sido cuestionados por la representación demandada, pudiéndose determinar de tales pruebas que la parte accionante no se ha encontrado inmersa en ninguno de los presupuestos de inadmisibilidad establecidos por la referida Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, para que el mismo sea privado de su derecho de acción para reclamar tal pretensión, y al no estar prohibido por la Ley ese derecho de acción, nace la correlativa obligación de este Órgano Jurisdiccional de administrar la justicia propuesta; de manera pues que, la demanda intentada es admitible, como ya fue admitida cuanto a lugar en derecho, al no ser contraria al orden publico, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de Ley; es por lo que este Juzgado declara improcedente la cuestión previa opuesta por la representación demandada con fundamento en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, independientemente del resultado favorable o no de la pretensión ejercida, y así se decide. Del mismo modo la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del referido Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo pautado en el Ordinal 5º del Artículo 340 eiusdem, al sostener que las normas no se corresponden con la acción de nulidad sino con el retracto legal arrendaticio relacionados con el contrato de compra-venta que se celebró en fecha 30 de Marzo de 2006. En lo que respecta a la mencionada cuestión previa, éste Sentenciador observa que ha sido reiterado y pacífico el criterio que ha sostenido nuestro máximo Tribunal de la República, cuando consideró mediante Sentencia Nº 01112, dictada en fecha 16 de julio de 2003, por la Sala Político-Administrativa, con ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini, según expediente Nº 202-0454; que la exigencia del referido ordinal consiste, fundamentalmente, en que el escrito de la demanda se redacte de tal manera que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su respectiva relación con los preceptos o disposiciones legales que el abogado que represente o asista a la parte actora considere aplicables al caso, haciendo así la primaria calificación jurídica de los hechos, de modo que el demandado conozca del actor la pretensión en todos sus aspectos: y aplicado analógicamente tal criterio al punto bajo estudio se puede concluir que del libelo de la demanda no se desprende que la parte actora haya dejado de cumplir con las exigencias del ordinal en comento, toda vez que en el mismo realizó una relación pormenorizada de los hechos obligacionales y del derecho en los que fundamenta su pretensión junto con las conclusiones que consideró pertinentes, razones por las cuales es forzoso para este Tribunal, declarar improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código Adjetivo Civil, por cuanto el escrito libelar cumple con los supuestos que exige el Ordinal 5º del Artículo 340 eiusdem, y así se decide. En este orden, alega la falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener el juicio, porque sólo puede pedir la nulidad del contrato de opción de compraventa las partes que intervinieron en esa negociación, de lo cual infiere el Tribunal que la parte accionante ciudadano Gino di Virgilio Masciarelli por el solo hecho de ser inquino conforme fu determinado anteriormente en este fallo, consecuencialmente hace que tenga una válida y eficaz cualidad e interés que se necesitan para que pueda ser sujeto activo en este juicio, ya que la previsión legal que consagra la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, es expresa al pautar que esa acción es un derecho exclusivo del arrendatario; por lo tanto es forzoso declarar improcedente la defensa perentoria de fondo de falta de cualidad activa opuesta en este juicio, y así se decide. En relación al alegato opuesto por la representación actora mediante escrito de fecha 26 de Septiembre de 2008, cursante al folio 97 del expediente donde expone textualmente que: “De conformidad con el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, solicito al Tribunal por cuanto el documento marcado con la letra “x” producido como alegato por la representación de la parte demandada, no tiene la cualidad ni el interés por FALTA DE CONDICIÓN DE CAPACIDAD DE POSTULACIÓN el cual impugno y desconozco la legalidad de dicha contestación por ser documento que no ha sido ratificado por terceros y en consecuencia en el momento de haber contestado su planteamiento debieron haber consignado recaudos fehacientes que demuestre la relación de poder contestar la presente demanda en la persona del ciudadano LUIS ENRIQUE PEREZ BENEDETTI en consecuencia, solicito citar (…) a fin de que rinda su prueba testimonial en relación a la legalidad de dicho documento: …”, el Tribunal observa que el mismo el completamente impreciso y contradictorio ya que no determina en forma concreta si se refiere al poder consignado por la apoderada de la empresa demandada, aunado a que este documento no está identificado con letra alguna, por otra parte cuestiona la contestación presuntamente por un documento que no ha sido ratificado por tercero, cuando esta no es susceptible de impugnación ni de desconocimiento por no emanar de su representado y a su vez pide la citación del referido ciudadano para que de fe sobre la legalidad de un documento que no fue debidamente determinado en su exposición, pues, de los recaudos consignados con el escrito de contestación no hacen referencia sobre dicho ciudadano; por lo cual inevitablemente se desecha del proceso tal alegato, y así se decide. En relación a la solicitud contenida en el mencionado escrito y ratificada mediante diligencia de fecha 29 de Septiembre de 2008, y los recaudos con ella consignados cursantes a los folios 218 al 239 del expediente, relativa a la prueba anticipada de Inspección Ocular con fundamento en el Artículo 813 del Código de Procedimiento Civil, referente a retardo prejudicial y que se decrete con lugar la demanda acumulada por dicho retardo, éste Juzgador en su condición de director del proceso, facultado para revisar en cualquier estado de la causa los presupuestos de admisibilidad de la demanda, con el objeto de evitar al justiciable dilaciones indebidas y al mismo tiempo minimizar el desgaste que supone la sustanciación de un proceso en el cual se deduce una pretensión manifiestamente inadmisible se ve forzado a realizar las siguientes consideraciones: La Doctrina Patria define al retardo perjudicial, como un procedimiento especial de carácter contencioso cuyo objeto es que se evacúe inmediatamente una prueba conducente a un eventual juicio que pudiera intentarse contra el promovente, cuando exista temor fundado de que puede desaparecer o destruirse algún medio de prueba conducente a la defensa del interesado y eventual demandado, donde la función del Tribunal se limita a practicar las diligencias promovidas con citación de la parte contraria, la cual podrá repreguntar a los testigos quedando al Juzgado que corresponda conocer de la causa la facultad de estimar si se han llenado las circunstancias requeridas para dar por válida la prueba anticipada, tal como lo consagran los Artículos 813 y siguientes del Código Procesal Civil. De lo expuesto tenemos que su tramitación es especial, y su objetivo principal es la preconstitución de pruebas. Ahora bien, aprecia éste Sentenciador que la demanda en el procedimiento por retardo perjudicial, tiene por objeto la instrucción de determinadas pruebas, antes del juicio o de la etapa probatoria en una causa en marcha, cuando haya temor fundado de que los medios de prueba o los hechos que con ellos se captarán, pueden desaparecer. Incoada la demanda de retardo perjudicial, es necesario citar a la contraparte de quien lo pide, a fin de que tenga la oportunidad de controlar las pruebas a evacuarse, sin que exista decisión del Tribunal del retardo sobre el mérito de las mismas. Sobre este punto en particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia recaída en el caso Seguros Corporativos (SEGUCORP), señaló que: “…Ahora bien, si se hace un análisis de la acción por retardo perjudicial prevista en los artículos 813 y siguientes, del Código de Procedimiento Civil, se llega a la conclusión que la tramitación de la misma permite que el demandado ejerza el derecho a la defensa dentro de un debido proceso, como intervenir en todos los actos de evacuación de la prueba o pruebas, tales como: repreguntar testigos, nombrar expertos, intervenir en las inspecciones judiciales y hacer las observaciones pertinentes, desconocer y tachar documentos, etc., ello en razón de que el artículo 815 de la Ley Adjetiva establece que el tribunal practicará las diligencias probatorias solicitadas, con previa dilación a la parte contraria. En este sentido el retardo perjudicial no concluye en ninguna declaración de voluntad del Estado, capaz de producir cosa juzgada, y la apreciación de la validez y determinación de sí se llenaron los extremos que justifica la obtención anticipada de la prueba, corresponde al tribunal de la causa realizar dicha valoración; de forma que esta alzada considera que en el presente caso no se ha violado ningún derecho constitucional, porque si el auto de admisión de fecha 08 de marzo del 2004, contiene vicios que haga inadmisible la prueba, el demandado además de las diligencias que puede realizar en el proceso de retardo perjudicial tendentes a enervar la misma, podrá también impugnarla cuando sea llevada al juicio principal, donde el Juez de la causa si no está realizada conforme a derecho puede desestimarla a petición de parte o en la sentencia definitiva, en virtud de que es éste el que finalmente habrá de valorar la mencionada prueba”. En tal sentido, se evidencia claramente de todo lo antes expuesto que la acción de retardo perjudicial debe estar contenida en un escrito libelar, el cual debe cumplir con algunas de las exigencias previstas en el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que debido a la naturaleza especial de retardo, algunas de ellas podrían no ser necesarias. Así tenemos que de la solicitud contenida en el mencionado escrito no se evidencia que haya cumplido con los parámetros que determina la citada norma ya que no hay relación de hechos en que ella se funde, ni invocación del derecho en que se basa, con las pertinentes conclusiones, motivo por el cual, resulta forzoso para quien aquí sentencia declarar en el dispositivo del presente fallo inadmisible la acción propuesta por contravenir los postulados contenidos en el referido Artículo 340 eiusdem, y así expresamente se decide. En atención al alegato contenido en el escrito de fecha 15 de Octubre de 2008, cursante a los folios 241 y 242 del expediente, donde la representación actora rechaza y contradice nuevamente la contestación de la demanda al sostener la falta de capacidad de postulación de las abogadas de la parte demandada conforme al cuestionado poder que a ellas le otorgaron y a su vez pide la reposición de la causa al estado de le designe Defensor Ad-Litem a la parte demandada, cuyos alegatos fueron ratificados en diligencia de fecha 24 de Octubre de 2008, cursante a los folios 244 y 245 del expediente, es necesario destacar respecto a la oportunidad para el cuestionamiento de los poderes traídos a los autos por la contraparte en el juicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante fallo dictado en fecha 19 de mayo de 2003, hizo referencia a la sentencia Nº 257 de fecha 03 de agosto de 2000, dictada por esa misma Sala en el juicio de Rafael Jelambi Terán contra Promotora Golfo Triste, C.A., donde expresó lo que parcialmente se extrae a continuación: “...Esta Sala, en decisión de fecha 7 de diciembre de 1994 ratificó su doctrina al respecto, en los siguientes términos: “...Al respecto, la Sala ha expresado en innumerables fallos, que la impugnación de los mandatos ha de verificarse en la primera oportunidad inmediatamente después de su consignación en que la parte, interesada en su desistimiento, actúe en el proceso, de lo contrario, hay que presumir que tácitamente se ha admitido como buena y legítima la representación que ha invocado el apoderado judicial...” Visto lo anterior y luego de un exhaustivo estudio de las actas procesales se constató que, riela al folio 133 del expediente diligencia de fecha 09 de Julio de 2008, donde la co-apoderada de la empresa demandada consignó copia certificada del poder que le fue conferido, para que conjunta o separadamente, reclamen, sostenga y defienda sus derechos, intereses y acciones en todos y cada uno de los asuntos judiciales, extrajudicial o administrativos; facultada expresamente, entre otros asuntos, para intentar y contestar en su nombre y representación toda clase de acciones, lo cual cursa a los folios 134 al 137 de las actas procesales. Seguidamente riela al folio 138 del expediente diligencia de la misma fecha, a saber, 09 de Julio de 2008, suscrita por la representación actora, donde nada dijo respecto a las facultades de representación conferidas en el citado poder, deduciéndose que, el demandante tácitamente admitió como buena y legítima la representación que se desprende del mandato conferido por la parte demandada, por cuanto no lo cuestionó en la primera oportunidad inmediatamente después a su consignación, conforme a la jurisprudencia antes señalada, por lo tanto se tiene como válida, eficaz y suficiente la capacidad de postulación de las abogadas de la empresa demandada así como validamente efectuadas todas las actuaciones realizadas con ocasión de dicho poder, que es a lo que se concreta la esencia del mandato en este caso, lo cual produce una declaratoria de improcedencia sobre la reposición solicitada, y así se decide. Resueltas las cuestiones previas y las defensas perentorias anteriores, pasa éste Sentenciador a analizar las demás pruebas traídas a los autos a fin de determinar la procedencia o no de la acción interpuesta. De acuerdo a ello, deberá, para resolver la controversia, emitir su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo, y al respecto observa: DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES Pruebas aportadas por la parte actora junto con el libelo de la demanda: Cursan a los folios 37 y 42 del expediente actuaciones contentivas en el Expediente Nº 2004-7413, relativas a una Boleta de Notificación librada a la Empresa Inversiones Elorza, S.A., de fecha 09 de Agosto de 2004, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se le hace saber que el ciudadano Gino Di Virgilio Masciarelli consigna los cánones de arrendamiento, así como diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal de Consignaciones en fecha 31 de Agosto de 2004, donde hace constar que no pudo practicar la notificación de la citada empresa, los cuales se valoran de conformidad con los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y aprecia el conocimiento que tuvo la primera de los mencionados sobre el pago del canon que le hizo el segundo, y así se decide. Rielan a los folios 46 al 48 del expediente Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la empresa Inversiones Elorza, S.A., adminiculadas a los documentos cursantes a los folios 139 al 144 del expediente y al Contrato de Mandato suscrito entre la referida empresa y la Corporación Lógica, C.A., autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 04 de Junio de 2004, bajo el Nº 79, Tomo 83 de los Libros de Autenticaciones de la Notaria, cursante a los folios 60 al 63 del expediente. Estos documentos se valoran de conformidad con los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y dan por demostrado que la prenombrada empresa se encuentra debidamente constituida, donde se designa como Administrador General al ciudadano Alfredo Azpurua Azpurua, y que acuerdan suscribir un convenio de consorcio con la Empresa Corporación Lógica, C.A., para lo cual le otorgan mandato respectivo, y así se decide. Riela al folio 49 del expediente Documento de Condominio del Edificio AGUILA, el cual se valora de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y a los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y dan por demostrado que el referido inmueble del cual forma parte integrante el apartamento de marras, se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal, y así se decide. Rielan a los folios 63 al 69 del expediente copias fotostáticas de cédulas de identidad y al folio 70 partida de nacimiento del menor Douglas Alessandro, las cuales son desechadas del proceso por cuanto nada aportan para resolver la cuestión controvertida en este juicio. Pruebas aportadas por la parte demandada en el acto de contestación: Poder otorgado por la Sociedad Mercantil Inversiones Elorza, S.A., a las ciudadanas Nora Rojas, Teresa Borges García y Antonietta Da Silva, cursante a los folios 134 al 137 del expediente y que al no haber sido cuestionado por la contraparte se valora de conformidad con los Artículos 1.357, 1.363 y 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y da por demostrado el carácter que se atribuyen las citada abogadas en nombre de su mandante, así se decide. Riela a los folios 152 al 156 del expediente, actuaciones contentivas en el Expediente Nº 001126-2005-0101 del INDECU, con ocasión a la denuncia formulada por la ciudadana Miriam Josefina Bracamonte Silva, en relación con el apartamento Nº 13 del Edificio Aguilar. Este documento se desecha por cuanto no guarda relación con la cuestión controvertida en este juicio. A los folios 157 al 175 del expediente Notificación Judicial practicada en fecha 24 de Agosto de 2004, por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde la Empresa Inversiones Elorza, C.A., solicita se le comunique al ciudadano Gino Di Virgilio Masciarelli, que en fecha 31 de Octubre de 2004 vence el término natural del contrato y que a partir de esa fecha comienza la prórroga legal. Este documento público, se valora de conformidad con los Artículos 429, 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil y en los Artículos 1.357 y 1.1.359 del Código Civil, y dan por demostrado que el arrendatario fue notificado judicialmente sobre la voluntad del arrendador de dar por terminada de esa relación procesal y de su prórroga legal, y así se decide. Cursa a los folios 176 al 193 del expediente Notificación Judicial practicada en fecha 27 de Octubre de 2005, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde la Empresa Inversiones Elorza, C.A., ofrece en venta el inmueble arrendado al ciudadano Gino Di Virgilio Masciarelli. Este documento público, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y dan por demostrado que el arrendatario le fue ofertado judicialmente el inmueble alquilado, y así se decide. Riela a los folios 199 al 213 del expediente Notificación Judicial practicada en fecha 17 de Julio de 2008 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde el ciudadano Yoni Monsalve Marrero solicita se le comunique al ciudadano Gino Di Virgilio Masciarelli, que adquirió el inmueble arrendado a la cual se anexa Contrato de Compraventa celebrado entre el solicitante y la Empresa Inversiones Elorza, S.A., protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao en fecha 19 de Diciembre de 2007, anotado bajo el Nº 37, Tomo 13, Protocolo Primero. Este documento público se valora de conformidad con el artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y da por demostrado que se celebró un contrato de compraventa por el cual el ciudadano YONI MONSALVE adquirió el inmueble arrendado en las condiciones establecidas en el contrato, y el comprador notificó al arrendatario. Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia bajo estudio y valoradas las pruebas traídas a los autos por ambas representaciones judiciales, este Despacho pasa a resolver el mérito de la litis la en los siguientes términos: Como quiera que la parte actora ejerce el retracto legal arrendaticio al mismo tiempo que pide la nulidad de la venta, resulta oportuno que el Tribunal haga algunas consideraciones en torno a esta institución y los efectos que tiene su declaratoria con lugar. El autor Martínez Riviello en su obra “La terminación del contrato de arrendamiento de inmuebles” plantea que este derecho de adquisición preferente puede presentarse previo a la venta para ser preferido en caso de enajenación o, en caso de que ésta no se realice, como un derecho potestativo del arrendatario de dejar sin efecto la anterior transmisión de propiedad, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la ley que rige la materia. Los Artículos 42 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios delimitan de manera precisa la diferencia que existe entre la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, entendidas ambas instituciones como derechos que asisten al arrendatario, a cuyo efecto cabe precisar que la preferencia ofertiva se refiere al derecho que éste tiene para que se le ofrezca en venta el inmueble que tiene arrendado y que las normas contenidas en la Ley no se limitan a reconocerle su derecho sino que además regulan la forma en la cual debe realizarse la mencionada oferta; mientras que, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene este mismo arrendatario en un momento posterior, es decir, una vez que se ha materializado la venta a un tercero sin notificar la oferta de acuerdo a los términos previstos en la ley, de subrogarse en el lugar de ese tercero adquirente en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, tal como lo estipulan los Artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De las normas anteriormente transcritas se evidencia que el legislador previó dos (2) supuestos temporalmente diferentes, uno anterior y otro posterior a la venta, pero nada dijo para un caso como el de autos, donde lo que celebraron las partes fue una opción de compraventa con la intención de realizar posteriormente la venta definitiva, como efectivamente ocurrió en este caso, donde las partes celebraron la compraventa durante el curso de este juicio; sin embargo, las normas que regulan esta institución en el Código Civil no se limitan al supuesto del “instrumento traslativo de la propiedad” sino que el Artículo 1.546 se refiere a un supuesto donde se “adquiera un derecho”, por lo que a criterio de éste Sentenciador nada obsta para que aquél a quien la Ley le ha dado el derecho preferente para adquirir un inmueble ejerza el retracto legal arrendaticio y se subrogue en el derecho de adquirir el inmueble del que se ha hecho un tercero en virtud de la celebración de un contrato de opción de compraventa, porque éste tipo de contratos de opción de compraventa en muchos casos han sido calificados por nuestros Tribunales como venta y la celebración de tales contratos no puede menoscabar los derechos que asisten al arrendatario en virtud de la Ley. Por otra parte, cuando el actor pide la nulidad de la venta equivoca los efectos que tiene este tipo de acción, por lo que resulta oportuno citar lo expuesto por el Doctor José Luís Aguilar Gorrondona, en su texto sobre “Contratos y Garantías” (2002), cuando explica: “…el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, sino que produce subrogación personal (un cambio de sujeto en el contrato), que opera retroactivamente para fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato sino que el contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, a favor del retrayente. En caso de retracto legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio puesto que se subroga en las mismas condiciones del contrato celebrado con el extraño”. En este orden, cita una sentencia de la Sala de Casación Civil de la comentada Corte Suprema de Justicia de fecha 04 de Noviembre de 1980, que señala: “…El ejercicio del derecho de retracto legal ni resuelve ni mucho menos anula la venta anterior”. (Negritas y Subrayado del Tribunal) Una vez establecidos los linimientos anteriores, los cuales por compartirlos los hace suyo este Juzgador, encuentra que el derecho de preferencia así como el retracto legal arrendaticio son dos derechos que la ley confiere al arrendatario, de allí la importancia que éste demuestre que tiene tal carácter, por lo que el contrato de arrendamiento se instituye como documento fundamental de la demanda, sin embargo la nulidad de un contrato de compraventa prevé una hipótesis distinta ya que su inexistencia no le da cabida al inquilino de subrogarse en el lugar del tercero adquiriente, de ahí que al no haber quedado probado en autos que el contrato de venta de fecha 30 de Marzo de 2006, sea anulable conforme a la forma como fue invocada expresa y concretamente en el escrito libelar, por lo que necesariamente este Tribunal debe declarar sin lugar la demanda, ya que por efecto de una sentencia declaratoria de nulidad nacen nuevas obligaciones a cargo de la partes contratantes, puesto que el mismo volvería a la situación que tenían antes de celebrar ese contrato; debiendo restituirse mutuamente lo que han recibido por concepto de su ejecución, implicando ello una vuelta a la situación del contrato nulo, no aplicable en este caso en particular, y así se decide formalmente. El artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, prevé: “Artículo 254.- Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…”. (negritas y subraya del tribunal) Sobre el contenido de esta norma se ha pronunciado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencias de fecha 02/08/2001 y 24/10/2001, para expresar que la misma consagra el principio in dubio pro reo y le impone una norma de conducta al juzgador, ya que lo obliga a fallar a favor del demandado y declarar sin lugar la demanda cuando al analizar las pruebas no se le haya suministrado la convicción necesaria en pro o en contra del demandado; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tal como quedará finalmente establecido en el dispositivo de este fallo: DE LA DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTES las cuestiones previas contenidas en los Numerales 6º y 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Numeral 5º del Artículo 340 eiusdem, invocada por la representación demandada, SEGUNDO: IMPROCEDENTE defensa de falta de cualidad activa opuesta por la representación de la parte accionada. TERCERO: SIN LUGAR la demanda de Nulidad de Contrato de Compra-Venta intentada por el ciudadano Juan Carlos Daantje Santana, contra la Empresa Inversiones Elorza, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente decisión, por cuanto no se verificó a los autos que el contrato de compra-venta de fecha 30 de Marzo de 2006, celebrado entre la citada empresa, y el ciudadano Yoni Monsalve, ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 16, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones, sea anulable a través de una preferencia ofertiva, conforme a la forma como fue invocada expresa y concretamente en el escrito libelar, ya que por efecto de una sentencia declaratoria de nulidad nacen nuevas obligaciones a cargo de la partes contratantes, puesto que el mismo volvería a la situación que tenían antes de celebrar ese contrato; debiendo restituirse mutuamente lo que han recibido por concepto de su ejecución, lo cual implicaría una vuelta a la situación del contrato nulo, no aplicable en este caso en particular. CUARTO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se imponen las costas a la parte accionante por haber resultado vencido en el presente juicio. Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, y déjese copia certificada. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintisiete (27) días del mes de Octubre del año Dos Mil Ocho (2008). Años 198° y 149° EL JUEZ, LA SECRETARIA, JUAN CARLOS VARELA RAMOS JANETHE VEZGA CARVAJAL En esta misma fecha siendo las 3:21 se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, JCVR/JVC/PL-B.CA. Expediente Nº 30.914. Materia Civil. Nulidad y Retracto.