TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, nueve de octubre de dos mil ocho
198º y 149º

EXPEDIENTE N°: AP31-V-2008-001834
PARTE ACTORA: AGENCIAS RAYTLER, S.R.L.
APODERADOJUDICIAL: JOSÉ G. CARABALLO N.
PARTE DEMANDADA: JAIME NOGUERA CAMPO
APODERADOS JUDICIALES: JUAN CARLOS GODOY PEÑA, NELSON PIETRANTONI GARCÍA y RODOLFO GODOY PEÑA
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA

Fue asignado a este Juzgado el libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesto por la sociedad mercantil AGENCIAS RAYTLER, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 27 de enero de 1983, bajo el No. 96, Tomo 7-A Pro.,, representada por su apoderado judicial, abogado José G. Caraballo N., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 50.418; contra el ciudadano JAIME NOGUERA CAMPO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 6.273.120.
EL 18 de julio de 2008, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la demandada para que compareciera a contestarla al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Luego de citado, en la oportunidad legal correspondiente, compareció el demandado, debidamente asistida por el abogado NELSON PIETRANTONI GARCÍA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 123.271 y presentó escrito de contestación de la demanda.
Ambas partes promovieron pruebas, debidamente providenciadas por este Tribunal.
Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, corresponde a este Tribunal emitir su pronunciamiento definitivo.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.-
Expuso el apoderado judicial de AGENCIAS RAYTLER, S.R.L., que dicha empresa, representada por su Presidente, ciudadano CARLOS RAYTLER GRUBER, titular de la Cédula de Identidad No. 27.839, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JAIME NOGUERA CAMPO, sobre un apartamento distinguido con la letra “B”, con una superficie aproximada de (240M2), que forma parte de la Quinta Isa, situada en la séptima avenida de Altamira, en séptima y octava transversal, Caracas.
Que el arrendatario ha dejado de ejecutar la obligación establecida en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, referida al uso residencial del inmueble y no cambiarlo, sin la previa autorización de la arrendadora dada por escrito, tal como a su decir se evidencia de la inspección extra litem practicada en el inmueble por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, anexada al libelo, con la que queda plenamente demostrado que el arrendatario subsume su conducta en el supuesto de hecho y la consecuencia jurídica contenidos tanto en la cláusula cuarta, referida al destino del inmueble, como en la cláusula décima, numeral 1, referida a las causales de resolución del contrato.
Además de las cláusulas señaladas, fundamentó la demanda en los artículos 1592, 1593, 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil.
Que por las razones expuestas, ocurre ante este Tribunal para demandar al ciudadano JAIME NOGUERA CAMPO, para que convenga o en su defecto sea condenado en los siguientes pedimentos: 1) En dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil “AGENCIAS RAYTLER, S.R.L.”; 2) Hacer la entrega material a la arrendadora, del inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas, solvente en el pago de todos los servicios de que se sirve y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; 3) En pagar las costas procesales.
Al contestar la demanda, el ciudadano JAIME NOGUERA CAMPO, expuso que el día 28 de agosto de 2007 renovó el contrato de arrendamiento celebrado con la parte actora desde el año 2003, por el inmueble antes identificado, el cual se ha ido prorrogando cada año. Que el mismo ha subsistido sin contratiempos, durante estos cinco (5) años.
Que de manera sorpresiva ha sido citado para este juicio, cuando desde el nacimiento del contrato, en el año 2003, la arrendadora se encuentra en pleno conocimiento que en el inmueble arrendado ejerce su profesión de fisioterapeuta, con un selecto grupo de pacientes que requieren de sus servicios profesionales.
Que como demostraría en el proceso, el Presidente de la parte actora, ciudadano CARLOS RAYTLER GRUBER, es su paciente y durante los últimos años ha acudido reiteradas veces al inmueble arrendado, para someterse a tratamientos de rehabilitación física y haciendo uso de algunos equipos de fisioterapia que tiene en el inmueble el arrendatario para el mejor desempeño de su profesión.
Que viéndose obligado a hacer uso de la información profesional que maneja, probará en el juicio que el ciudadano CARLOS RAYTLER GRUBER, por sufrir de una dolencia conocida como ESPONDILOLISIS LUMBAR, que le afecta las vértebras L-4 Y L-5, así como la L-5-S1, se ha sometido reiteradamente en el inmueble arrendado y bajo su mano experta, a un tratamiento de terapia manual y aplicación de láser.
Que también probará, en el momento procesal correspondiente, que conociendo el ciudadano CARLOS RAYTLER GRUBER, las habilidades y prestigio profesionales del arrendatario, le solicitó y él accedió, que una de sus nietas, su colega JESSICA HOFFMAN RAYTLER, recibiera entrenamiento junto a él, como fisioterapeuta, quien a su vez prestó servicios profesionales en el inmueble arrendado como ayudante del arrendatario, situación que probaría en el juicio con los medios de pruebas que pone a su disposición la legislación procesal vigente.
Que también el ciudadano CARLOS RAYTLER, hijo del Presidente de la sociedad mercantil que actúa como parte actora, fue atendido profesionalmente por el arrendatario, tras haberse sometido a una operación de MANGUITO ROTADOR DE HOMBRO DERECHO, con la cirujana MIRIAM CAPAZZO, aplicándole tratamiento postoperatorio en el inmueble arrendado.
Que actualmente está en tratamiento con él, en el inmueble arrendado, el ciudadano CARLOS BRANDT, cónyuge de la licenciada JESSICA HOFFMAN, también por una lesión de MANGUITO ROTADOR DE HOMBRO DERECHO.
Que niega, rechaza y contradice que la hoy demandante desconozca o haya ignorado la actividad profesional que desempeña en el inmueble arrendado, a través de su Presidente, que es su paciente, ciudadano CARLOS RAYTLER GRUBER.
Señaló que si bien es cierto que en el instrumento contractual se estableció inicialmente el destino que debía darse al inmueble como residencial, no puede desconocer la arrendataria, sin intento de fraude, que concedió siempre su consentimiento y tolerancia para que el arrendatario pudiese disponer del mismo y atender a sus pacientes.
Que durante todos estos años la parte actora ha ido escalando progresivamente los cánones de arrendamiento más allá de lo previsible a un inmueble estrictamente residencial, lo que ratifica su conocimiento del ejercicio profesional que ejercía el arrendatario en el inmueble.
En base a los hechos expuestos, negó, rechazó y contradijo que estuviese incurso en incumplimiento del contrato y por ende no está obligado a devolver el inmueble ni a pagar costas procesales; y solicitó se declarase sin lugar la demanda.
Plasmados los hechos de la forma en que lo han expuesto las partes, queda plenamente admitida la relación arrendaticia que les vincula sobre el inmueble antes identificado, cuyas condiciones se pactaron en el contrato de arrendamiento consignado a los autos, reconocido por la parte demandada, suscrito el 28 de agosto de 2007, por un lapso de seis (6) meses fijos, contados a partir del 1° de septiembre de 2007 hasta el 28 de febrero de 2008, no prorrogable.
Ahora bien, la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento prescribe que el arrendatario se obliga a utilizar el inmueble arrendado para uso residencial y a no cambiar dicho destino sin la previa autorización de la arrendadora dada por escrito, sin la cual se resolvería el contrato por incumplimiento. En este proceso la parte demandada reconoce que el uso que le está dando al inmueble es para ejercer su profesión de fisioterapeuta, por tal motivo no es necesario analizar las pruebas aportadas por la parte actora para demostrar el cambio de uso alegado. Sin embargo, la parte demandada se excepcionó alegando que la parte actora, a través de su representante legal estaba en pleno conocimiento de ello, por lo cual considera que a pesar de lo expresado en la cláusula cuarta del contrato, dichas condiciones contractuales fueron modificadas, con el consentimiento y tolerancia de la parte actora.
En principio correspondía a la parte demandada demostrar que el cambio de uso dado al inmueble arrendado fue efectivamente permitido por la parte actora, quien a su decir le ha permitido ocupar el inmueble en calidad de arrendatario, desde el año 2003, a través de un contrato que se ha ido prorrogando, hasta el último firmado, que fue reconocido por ambas partes. Sin embargo, la parte demandada a pesar de haber promovido las pruebas de posiciones juradas y de testigos, no impulsó su evacuación dentro del lapso probatorio, luego de la admisión de dichas pruebas, para demostrar los hechos alegados al contestar la demanda. Pues debió impulsar la citación del representante legal de la demandante, dentro del lapso probatorio y no hay constancia en el expediente de que lo hubiese hecho; y tampoco cumplió con la carga de traer al proceso a los testigos promovidos en la oportunidad que fijó el Tribunal.
No obstante ello, por el principio de adquisición procesal, es obligación para quien decide analizar todos los recaudos que hayan sido aportados al proceso por ambas partes, pues una vez que constan en el expediente no pertenecen a una sola de ellas, sino que el Juez debe valorarlas y establecer de las mismas los hechos que favorezcan o perjudiquen a ambas partes. En base a ello, se analizan las demás pruebas aportadas al proceso por la parte actora luego de la contestación de la parte demandada, dentro del lapso probatorio. Así el apoderado judicial de la parte actora promovió prueba de exhibición de documento, en los siguientes términos, que se transcriben textualmente:
“3°) Promuevo en esta oportunidad procesal la PRUEBA DE EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS QUE SE HAYA EN PODER DEL DEMANDADO, consistente en el OFICIO dirigido a éste ciudadano, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, debidamente firmada por la Arquitecto Iliana Badell Riesel, para el entonces Directora de Ingeniería Municipal, recibida en el inmueble objeto del arrendamiento, por la ciudadana Loredana Moreno, en fecha 11/01/2.006, con motivo del Procedimiento Administrativo Sancionatorio, distinguido bajo el N°. 000952, de fecha 30/11/2.005, a objeto de demostrar que los bienes (equipo y mobiliario) ubicados en el interior del citado inmueble, que le sirven de herramienta de trabajo al Demandado, dada su solicitud al mencionado ente de un plazo prudencial para retirarlos, podían eventualmente desaparecer de dicho inmueble en el transcurso del tiempo. A tal fin, acompaño al presente escrito de promoción de pruebas, Una (1) Copia fotostática de dicho Oficio, constante de Un (1) folio útil, marcada con la letra “E”, y en consecuencia solicito se intime al Demandado o exhibir o entregar dicho documento dentro del plazo que a bien tenga fijar el Tribunal bajo apercibimiento”.
Igualmente la parte actora promovió prueba documental, en los siguientes términos:
“4°) Promuevo en esta oportunidad procesal la “CARTA” de fecha Ocho (8) de Febrero de Dos Mil Siete (2.007), remitida por mi mandante al Demandado, ciudadano JAIME NOGUERA CAMPO, plenamente identificado en autos, debidamente firmada y recibida por éste último, en original, constante de Un (1) Folio útil, marcada con la letra “F”. El propósito de promover dicha comunicación obedece al hecho de poder demostrarle claramente a este Tribunal, que mi mandante por medio de su Presidente, habiendo conocido del cambio del uso que el Demandado le dio al inmueble, hace del conocimiento de éste último, su profunda preocupación por el uso que le esta dando al mismo y en consecuencia, al incumplimiento del contenido del contrato de arrendamiento de marras, exhortándolo a cumplir con su contenido. De lo que se infiere ineludiblemente por parte de mi mandante, su manifiesto desacuerdo con lo que estaba ocurriendo y con el incumplimiento del contrato de arrendamiento que tenían suscrito. De tal suerte que, dicha carta constituye una patente declaración de voluntad, en términos de desacuerdo con lo que estaba ocurriendo y con el cambio de uso del inmueble arrendado, que se hace manifiesta expresamente … En tal sentido, consigno en esta oportunidad, constante de Un (1) folio útil, la precitada carta de fecha 08/02/2.007, en original, suscrita por el Presidente de mi representada, como por el Demandado, quien señala recibirla en fecha 27/02/07, a fin de que surta sus plenos efectos legales., marcada con la letra “F”. “
Con la promoción de dichas pruebas se evidencia claramente que la parte actora pretendió desvirtuar la excepción de la parte demandada, quien alegó que el cambio de uso del inmueble había sido consentido y tolerado por la arrendadora, con quien mantenía la relación arrendaticia desde el año 2003. En cuanto a la prueba de exhibición de documento, se evidencia que el demandado fue debidamente intimado para que exhibiera dicha prueba, pero no compareció en la oportunidad fijada por el Tribunal. En consecuencia, de conformidad a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado debe tener como exacto el contenido del documento presentado en copia por la parte actora y la afirmación de que el mismo fue recibido por demandado el día 11 de enero de 2007. Dicho documento se trata de un oficio identificado como O-IS-06, dirigido al ciudadano JAIME NOGUERA CAMPO, en carácter de Director de la Unidad de Fisioterapia “REAB-RT-TOTAL”, arrendatario y ocupante del sótano del inmueble denominado Quinta Ysa, ubicada en la Séptima Avenida, entre Séptima y Octava Transversal de la Urbanización Altamira, con referencia al procedimiento administrativo sancionatorio No. 000952, de fecha 30-11-2005; por medio del cual la Arquitecto Iliana Badell Riesel, Directora de Ingeniería Municipal, acusa recibo a una comunicación dirigida por dicho ciudadano relativa al procedimiento administrativo aperturado el 30 de noviembre de 2005, “en virtud del presunto uso ilegal instalado en el inmueble”; indicándole a su vez que en inspección realizada por ese organismo el 7 de agosto de 2006, se observó que el uso aun se encuentra instalado en el inmueble, por lo que le exhortó a que en un plazo máximo de un mes cumpliera con lo expuesto en su escrito; y que vencido dicho lapso y de comprobarse el mantenimiento de la sociedad mercantil ejerciendo la actividad en el inmueble, se procedería a emitir el Acto Administrativo con las documentaciones y elementos obtenidos en el transcurso de la sustanciación del expediente.
En relación a la correspondencia suscrita por el ciudadano CARLOS RAYTLER GRUBER, como Presidente de AGENCIAS RAYTLER, el día 8 de febrero de 2007, este Juzgado debe apreciarla con valor de plena prueba, pues la parte actora afirmó que había sido recibida por su destinatario, ciudadano JAIME A. NOGUERA CAMPO, el día 27-2-2007, tal como se evidencia de la firma que aparece al pie de la misma, como recibida en esa fecha, y esa firma no fue desconocida por la parte contraria. Del texto de dicha correspondencia se evidencia que el representante legal de la demandante le manifestó al arrendatario su preocupación a la situación suscitada entre éste y la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao, “por el uso que le está dando al Apartamento “B”, Quinta ISA, ubicada en la 7ª avenida, entre 7ª y 8ª transversal de la Urbanización Altamira, Caracas, la cual ocupa como arrendatario en virtud del Contrato de Arrendamiento suscrito entre su persona y mi representada el día 28 de febrero de 2006, por lo que esperamos el cabal cumplimiento al contenido del referido contrato así como a la normativa legal aplicable al caso”.
Dichas pruebas, aportadas al proceso por la parte actora evidencian que efectivamente como lo sostuvo el apoderado judicial de la parte demandada, la relación arrendaticia que vincula a las partes es anterior a la suscripción del contrato traído a los autos, además de las mismas se evidencia que al enterarse la parte actora de que el arrendatario estaba dándole al inmueble arrendado un uso distinto al indicado en el contrato, le manifestó su descontento con tal situación ratificándole su voluntad de que diese cabal cumplimiento al contenido del contrato.
Si bien la parte demandada pretendió excepcionarse alegando que el cambio de uso fue tolerado y permitido por la arrendadora, sin embargo el Tribunal evidencia que al renovársele el arrendamiento a través del contrato escrito traído a los autos, él como arrendatario consintió en que seguía arrendando el inmueble bajo la condición de que sólo fuese para uso residencial y convino igualmente en que al darle un uso distinto, estaba incurriendo en causal de resolución del mismo. Lo cual que ratifica la voluntad expresa de ambas partes de que el inmueble arrendado sólo era para uso residencial. Si el arrendatario cambió dicho destino y la arrendadora continuó arrendándole el inmueble, no quiere decir que el cambio de uso haya sido tolerado o consentido por la arrendadora, pues con las pruebas aportadas al proceso se observa que la arrendadora siempre dejó sentado por escrito su posición al respecto.
Si el demandado consideraba que no estaba incurriendo en causal de incumplimiento del contrato, por el comportamiento ambiguo que imputa a la parte actora, entonces cuando el contrato le fue renovado no debió firmarlo al ver el contenido de la cláusula cuarta, en donde claramente se expresaba que no podría cambiar el uso del inmueble que era residencial, sin previa autorización escrita de su arrendadora y con ello estaba expresada la voluntad de ésta de que seguía manteniendo su posición de que el inmueble fuese utilizado sólo para uso residencial.
Visto que el demandado cambió el uso al cual estaba destinado el inmueble sin el previo consentimiento dado por escrito por parte de la arrendadora, violó lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, lo que le hace estar incurso en causal de resolución del mismo; por lo cual se declara procedente la demanda interpuesta contra él. Así se decide.
Con fundamento en las consideraciones explanadas anteriormente, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso la sociedad mercantil AGENCIAS RAYTLER, S.R.L. contra el ciudadano JAIME NOGUERA CAMPO, identificados ut supra. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 28 de agosto de 2007, sobre el inmueble antes identificado. Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, en el mismo buen estado en que lo recibió, según lo expresado en la cláusula primera del contrato, el apartamento distinguido con la letra B, que forma parte de la Quinta Isa, situada en la séptima avenida de la Urbanización Altamira, entre séptima y octava transversal, Caracas, Distrito Capital, libre de bienes y personas, solvente en el pago de todos los servicios con que cuenta el inmueble.
SEGUNDO: Pagar a la parte actora, la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F. 4.800,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por los cánones de arrendamiento insolutos comprendidos desde el 15 de junio de 2007 hasta el 15 de febrero de 2008, a razón de (Bs.F. 600,00) por cada mes. Igualmente se le condena a pagar, por el mismo concepto, la cantidad que resulte por las mensualidades que continuaron venciéndose, desde el 15 de febrero de 2008 hasta el último mes vencido a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, a razón de (Bs.F. 600,00) por cada mensualidad.
Se condena en costas a la parte demandada, por cuanto fue totalmente vencida en el proceso, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El presente fallo se dicta dentro del lapso de diferimiento acordado mediante auto dictado el día tres (3) de los corrientes. De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los nueve (9) días del mes de octubre de dos mil ocho, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En la misma fecha (9-10-2008), y siendo las (12:30) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,