TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JORGE BAHACHILLE MERDENI, abogado en el libre ejercicio de la profesión, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 5.158, actuando en su propio nombre y en representación de sus derechos e intereses, en su carácter de cesionario del contrato de arrendamiento celebrado primigeniamente entre Administradora ABAD C.A. (arrendataria) y el ciudadano Luis Francisco Colmeares Bello (arrendatario).

PARTE DEMANDADA: Ciudadano LUIS FRANCISCO COLMENARES BELLO, venezolano y titular de la cédula de identidad No. V-5.615.049.

MOTIVO: DESALOJO (literal “a” Art. 34 L.A.I.)

- I -
DE LA PETICIÓN

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado por el abogado JORGE BAHACHILLE MERDENI, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en fecha 29 de Septiembre de 2008, el cual previa distribución de Ley le fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibido en fecha 30 de Septiembre de 2008.

La parte demandante en el escrito libelar, entre otras cosas, expuso lo siguiente:

“…El inmueble descrito en líneas anteriores, comenzó a regir desde su inicio el día 16 de Abril de 1.998, por el plazo inicial de duración equivalente a un (1) año calendario, término éste que, sin embargo, podía prorrogarse a voluntad de las partes por períodos de igual duración, a menos que alguna cualquiera de ellas manifestase su voluntad en contrario (cláusula “cuarta”).

…OMISSIS…

A los fines de que se me conceda la adecuada tutela judicial efectiva es de señalar que el inquilino no dio cumplimiento a lo establecido en la cláusula ‘segunda’ del citado contrato de arrendamiento, pues, hasta la presente fecha, adeuda las pensiones de arrendamiento causadas durante los meses de Junio, Julio y Agosto de 2008, y el mes en curso de Septiembre del mismo año…
Es de resaltar que el contrato en referencia estaba siendo objeto del beneficio que le concede la Ley al inquilino de la prorroga legal, que le fue notificada a este mediante telegrama que se acompaña de fecha 06 de febrero de 2.008.

…OMISSIS…

Tales circunstancias propician la activación de los dispositivos que el legislador pone al alcance de mi representada en aras de propender al pronto restablecimiento de la situación jurídica infringida por la arrendataria, para lo cual se invoca el contenido del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordinal primero…
En los contratos de arrendamiento a tiempo determinado y donde opera la prorroga legal…se considera en ese lapaso como un contrato a tiempo determinado, lo cual no le impide al inquilino cumplir… el pago puntual del contrato de arrendamiento….

…OMISSIS…
Sobre la base de las anteriores consideraciones y con apoyo a lo establecido en los artículos … 33 y 34, literales a), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en mi carácter señalado, ocurro ante su competente Autoridad para demandar, como en efecto así lo hago, al ciudadano LUIS FRANCISCO COLMENARES BELLO…”.

A los fines de la admisión de la demanda, la parte actora consignó los siguientes recaudos:
• Cesión de Contrato de Arrendamiento, celebrada entre el ciudadano ANTONIO MEKEL (cedente) y el ciudadano JORGE BAHACHILLE MERDENI (cesionario), a través de la cual se cede el contrato de arrendamiento originariamente celebrado el 16/04/1998 entre la “Administradora ABAD C.A.” y el ciudadano LUIS FRANCISCO COLMENARES BELLO, cursante al folio ocho (8);
• Telegrama de fecha 06 de febrero de 2008, emanado del ciudadano ANTONIO MEKEL y dirigido al ciudadano LUIS FRANCISCO COLMENARES BELLO, el cual contiene sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), contentivo de notificación de no querer renovar el contrato de arrendamiento celebrado el 16/04/1998, cursante al folio nueve (9);
• Copia fotostática simple de Cédula de identidad No. V-5.073.592, correspondiente al ciudadano ANTONIO MEKEL ONAY, , cursante al folio diez (10);
• Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 16 de abril de 1998, entre la “ADMINISTRADORA ABAD C.A.” y el ciudadano LUIS FRANCISCO COLMENARES BELLO, cursante a los folios once (11) y doce (12);

-II-

Ahora bien, este Juzgado a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la pretensión de autos, hace las siguientes consideraciones:

En el caso sub examine, de la lectura meridiana del escrito libelar y de la revisión de los documentos presentados por el demandante, específicamente el contrato de arrendamiento cursante a los folios 11 y 12, así como de la notificación que aduce el arrendador haber realizado con antelación al vencimiento del contrato, a los fines de manifestar al inquilino su voluntad de no querer renovar el mismo (telegrama anexo al folio 9 de fecha 06/02/2008), se desprende que la relación arrendaticia que origina la presente acción, es un contrato a tiempo determinado, tal como lo señala el actor en su libelo.
En ese sentido, la cláusula “CUARTA” del contrato de arrendamiento de fecha 07/12/2004, alusiva a la duración de dicha relación arrendaticia, establece lo siguiente:

“…La duración de este contrato es de UN AÑO, a contar de la presente fecha. En caso de que una de las dos partes no haya dado aviso a la otra a la otra, por escrito con dos (2) meses de anticipación a su fecha de expiración, se entiende que el presente contrato queda prorrogado por UN AÑO al vencimiento del plazo estipulado para la prórroga, ésta podrá renovarse automáticamente por períodos iguales en forma sucesiva, amenos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el contrato por lo menos con dos (2) mese s de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva. Caso de ocurrir las prórrogas seguirán en vigencia todas y cada una de las cláusulas del presente contrato.”

De manera que, de acuerdo a la cláusula anteriormente citada, el contrato de arrendamiento que origina la presente acción se ha venido prorrogando automáticamente por períodos iguales de un año, desde el 16 de abril de 1998, siendo el 16/08/2008 la fecha de vencimiento de la última renovación del contrato, por lo que es deducible que la relación que se ventila es a tiempo determinado.

Ahora bien, fundamenta la parte actora su pretensión en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya norma establece lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.

Del contenido del artículo precedentemente citado, se desprende la acción de Desalojo, específicamente por falta de pago (literal “a”). Sin embargo, para que dicha pretensión sea admisible se requiere como requisito fundamental que el contrato de arrendamiento sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, supuesto de hecho que no se verifica en el caso de autos.

Al respecto, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 381, de fecha 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº 06-1043, señaló lo siguiente:

“…“….Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.

Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…..” (Subrayado del Tribunal)

En ese sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

De manera que, al tratarse en el caso de autos de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la pretensión incoada por el ciudadano JORGE BAHACHILLE MERDENI y fundamentada en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta contraria a derecho, ya que no es posible demandar el desalojo de un inmueble cuando se ha arrendado a través de un contrato por escrito a tiempo determinado, por lo que de acuerdo a la jurisprudencia precedentemente citada y de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal negar la admisión de la presente demanda. Así se decide.

- III -
En consecuencia, con fundamento en las motivaciones antes referidas, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente demanda de desalojo intentada por el ciudadano JORGE BAHACHILLE MERDENI contra el ciudadano LUIS FRANCISCO COLMENARES BELLO, antes identificados.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Octubre de dos mil ocho (2008). AÑOS: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ,

Abg. DAYANA DEL VALLE ORTIZ RUBIO

LA SECRETARIA,

Abg. DIOCELIS PÉREZ BARRETO