TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
198º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2008-002532

En fecha 23 de octubre de 2008, es presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Juzgados de Municipios de los Cortijos, por los abogados Egdy Gisela Weffer Weffer, María Ignacia Hurtado y Jonathan Martínez Weffer, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos 23.576, 14.319 y 97.171, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano PEDRO GABRIEL QUINTANA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No V-5.540.890, escrito libelar contentivo de la demanda por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara contra el ciudadano GUSTAVO ELIECER LÓPEZ MACEA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No 14.033.241.
Este Tribunal observa que estando la presente petición en el estado de admisión, pasa a hacer las siguientes consideraciones:
La parte actora el cumplimiento de un contrato de arrendamiento y en específico señala que la parte demandada se encuentra en la obligación de hacerle entrega el inmueble arrendado por vencimiento del término contractual más la prórroga legal.
El contrato de arrendamiento en que se fundamenta la demanda fue firmado, según afirma la actora, en fecha 30 de abril de 1.998.
Así, el demandante señala que:
“Dicho contrato, fue realizado por el plazo fijo de un (1 año), a partir de la firma del mismo (30-04-1998) a cuyo vencimiento se consideraría extinguido sin notificación alguna, a menos que las partes de común acuerdo y con treinta (30) días de anticipación a ese vencimiento, convinieran en prorrogarlo por igual lapso, lo cual estaría sujeto a la fijación de un nuevo cánon de arrendamiento…”
Señala de igual forma el demandante que en virtud a que el demandado no desocupó el inmueble en la fecha prevista ni tampoco solicitó la prórroga establecida en la cláusula tercera del contrato, trato de comunicarse en varias oportunidades con él para resolver el problema siendo infructuosos éstos intentos de comunicación, y que en virtud de no haber logrado que el demandado desocupara el inmueble procedió a notificarle a través de un Tribunal de Municipio de su voluntad de no prorrogar el contrato y que vencido el lapso de dicho contrato comenzaría a correr el lapso de la prórroga legal arrendaticia.
Es por todo ello que procede a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término.
Ahora bien, se hace menester determinar con los elementos de auto, una apreciación in limine, de la naturaleza jurídica del contrato de arriendo en relación a su duración, debiendo determinarse si el contrato del cual se pide su resolución es un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
En este sentido, entre los recaudos consignados por la actora, cursa contrato de arrendamiento en el cual se estableció lo siguiente:
“TERCERA: PLAZO.-La duración de este contrato es de un (1) año, contados a partir de la fecha de la firma de este contrato. Al vencimiento de dicho plazo, éste contrato se considerará extinguido, sin necesidad de notificación alguna, a menos que las partes de común acuerdo con treinta (30) días de anticipación a ese vencimiento convendrán en prorrogarlo por período igual la cual estará sujeta, simpre que las partes hayan determinado el nuevo cánon de arrendamiento. En razón de lo convenido en este contrato, las partes declaran que en ningún caso operará la reconducción del arrendamiento pués la intención de las mismas es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado.”

Es así como la relación contractual de arriendo fue fijada por un lapso de un (1) año fijo, lapso que era fijo, estableciendo las partes que vencido ese lapso quedaba “extinguido” el contrato y que la única forma de prorrogarlo sería que una de las partes notificare a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento su voluntad de renovarlo, renovación que su vez fue supeditada al hecho que las partes convinieren sobre un nuevo canon de arrendamiento.
En el presente caso no se observa de los documentos anexados, ni tampoco fue alegado por los actores en su escrito libelar, la ocurrencia de la situación de hecho (notificación) de cualquiera de las partes para que el contrato se renovare, así como tampoco el acuerdo sobre el nuevo cánon al final de cada período contractual, recordemos que el contrato data del 30 de abril de 1998, por lo que llegado el vencimiento del contrato, esto es, el 30 de abril de 1999, y no habiéndose producido las condiciones para la renovación del mismo, el contrato llegó a su finalización, y quedando el arrendatario en la posesión del inmueble, siendo ésta situación tolerada y permitida por el arrendador, por lo que se de conformidad con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil el mismo se indetermino en relación a su lapso de duración, figura conocida como, tácita reconducción, sin perjuicio de lo establecido por las partes en el contrato en relación a que bajo ninguna circunstancia operaría la tácita reconducción, declaratoria que no puede producir el efecto deseado por las partes, ya que la tácita reconducción es un efecto jurídico establecido en el Código Civil, y en el cual se encuentra involucrado el orden público, por lo que las partes no tienen ningún poder de disposición sobre dicha norma. Así se establece.-
Es por ello que, debe tenerse que el contrato de arriendo que vincula a las partes en este juicio, es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Así se establece.
Establecido lo anterior, se hace pertinente señalar que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”
(Lo subrayado es de este Juzgado)

Es por todo lo anterior, y en virtud de estarse demandando el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y siendo que el contrato que sirve como instrumento fundamental a la demanda, es un contrato de arriendo a tiempo indeterminado, la presente demanda debe ser inadmitida, como en efecto lo será, en virtud de que la misma es contraria a la Ley, y en específico, contraría lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En base a todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara INADMISIBLE la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano PEDRO GABRIEL QUINTANA GONZÁLEZ, contra el ciudadano GUSTAVO ELIECER LÓPEZ MACEA, ambas partes ya identificadas. Así se decide.-
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE.-

Dado, Firmado y Sellado, en la Sala de este Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTICOHO (28) días del mes de OCTUBRE del año DOS MIL OCHO (2008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-
El Juez Titular

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria
Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las Una y cuarenta de la tarde (01:40 p.m.) previo el cumplimiento de las formalidades de la ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión consta de seis (6) folios útiles.- La Secretaria

Abg. Niusman Romero