TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
195º y 146º

EXP. N° AP31-V-2008-001485.

DEMANDANTE: La ciudadana GERTRUDIS BAUTISTA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 3.794.811, representada por la Abogada en ejercicio GREGORIANA SOTO VELASCO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 49.556.

DEMANDADA: El ciudadano HECTOR HUMBERTO REY SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad No. 11.921.339, sin Apoderado judicial constituido en autos.

MOTIVO: DESALOJO.

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana GERTRUDIS BAUTISTA, asistida por la Abogada en ejercicio GREGORIANA SOTO VELASCO contra el ciudadano HECTOR HUMBERTO REY SANCHEZ, por DESALOJO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el actor entre otras cosas que:

1. Que en fecha 06/11/2006, se ratificó el contrato verbal de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, con el ciudadano HECTOR HUMBERTO REY SANCHEZ, mediante la firma de compromiso de entrega material del referido inmueble y que debió haber sido entregado el inmueble libre de personas y bienes en febrero del 2007, y que fue incumplido por el arrendatario.
2. Que se estableció en la cláusula segunda, como monto del canon de arrendamiento la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000, 00).
3. Que el ciudadano HECTOR HUMBERTO REY SANCHEZ, ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento, pero ahora su situación con respecto a vivienda ha cambiado dramáticamente, pues ella, habitaba en condición de arrendataria de una habitación en el Edificio Valdiana, piso 4, apartamento 40, Esquina de San Miguel de la Avenida Fuerzas Armadas, Caracas.
4. Que en fecha 29/04/2008, la ciudadana MARIA EVITA CAMARGO, propietaria del inmueble donde habita, le pidió desocupación de la habitación que ella venia ocupando debido a que se va a vender el inmueble.
5. Que dada la situación en que se le ha pedido desocupación de la habitación en donde reside desde hace años, es que se ve en la necesidad de pedir al ciudadano HECTOR HUMBERTO REY SANCHEZ, que desocupe el inmueble de su propiedad, ya que lo requiere para mudarse allí y así satisfacer su necesidad de vivienda, ya que como es conocido en nuestro país hay actualmente carencia de inmuebles para alquilar y los precios están muy elevados.
Por las razones de hecho y de derecho expuestas en el libelo de la demanda, es por lo que acude por ante este Juzgado para demandar al ciudadano HECTOR HUMBERTO REY SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad No. 11.921.339, para que sea condenado mediante sentencia a lo siguiente:
PRIMERO: Que decrete el Desalojo del inmueble arriba indicado y que sea entregado a la propietaria ciudadana GERTRUDIS BAUTISTA, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y libre de personas y cosas.
Finalmente, se estimó la demanda en UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.000,00).

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa esta sentenciadora que las fases de sustanciación de este procedimiento fueron cumplidas en su totalidad en efecto:

En fecha 17 de Junio de 2007, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa para la práctica de la citación de la parte demandada a fin de que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos.
En fecha 21 de Junio de 2008, el Alguacil de la Unidad de Alguacilazgo consigno la citación efectiva de la parte demandada.
En fecha 28 de Julio de 2008, compareció el ciudadano HECTOR HUMBERTO REY SANCHEZ y manifestó no tener Abogado que le asistiera para dar contestación a la demanda, por lo que, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Abogados procedió a designarle como Defensor Judicial al Dr. RAFAEL ERNESTO PADRINO, IPSA Nº 95.660, quien estando presente en ese acto acepto el cargo y presto el juramento de Ley, así mismo se difirió el acto de la contestación de la demanda por cinco (5) días de Despacho.
En fecha 07 de Agosto de 2008, el Defensor Judicial presento escrito de contestación a la demanda.
En fecha 11 de Agosto de 2008, la parte demandada presento escrito de contestación a la demanda.
Estando dentro de la oportunidad legal para promover pruebas, solo la parte actora hizo uso de tal derecho, presentando escrito de pruebas en fecha 14 de Agosto de 2008, y en esa misma fecha se providencio el escrito de pruebas.
Siendo esta la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio, pasa este Tribunal a pronunciarse en los siguientes términos:

II

En el libelo de la demanda la parte demandada alego que en fecha 06 de noviembre de 2006 se ratificó el contrato verbal de arrendamiento sobre la casa ubicada en el Barrio 11 de Agosto, sector la Planada Casa Nº 50, Cotiza, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, celebrado con el ciudadano HECTOR HUMBERTO REY SANCHEZ, mediante la firma de compromiso de entrega material del referido inmueble y que debió ser entregado libre de bienes y personas en Febrero 2007, que el ciudadano HECTOR HUMBERTO REY SANCHEZ, ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento, pero que ahora su situación con respecto a la vivienda ha cambiado, pues habitaba en su condición de arrendataria de una habitación en el Edificio Valdiana, piso 4, apartamento 40, Esquina San Miguel de la Avenida Fuerzas Armadas, pero que en fecha 29 de Abril de 2008, la ciudadana MARIA EVITA CAMARGO, propietaria del inmueble donde habita, le pidió desocupación de la habitación, porque ha decidido vender el inmueble, por esta razón se ve en la necesidad de pedirle desocupación al ciudadano HECTOR HUMBERTO REY SANCHEZ.
Por su parte, la demandada presento escrito de contestación a la demanda en forma extemporánea por tardía, ya que su citación consto en autos en fecha 21 de Junio de 2008 (f. 19 y 20), correspondiendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, en fecha 28 de Julio de 2008, fecha esta ultima en la cual, compareció el ciudadano HECTOR HUMBERTO REY SANCHEZ y manifestó no tener Abogado que le asistiera para dar contestación a la demanda, por lo que, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Abogados procedió a designarle como Defensor Judicial al Dr. RAFAEL ERNESTO PADRINO, IPSA Nº 95.660, quien estando presente acepto el cargo y presto el juramento de Ley, así mismo, se difirió el acto de la contestación de la demanda por cinco (5) días de Despacho, lapso este que correspondió a los días: 29 y 31 de Julio 2008 y 4,5 y 7 Agosto 2008, compareciendo el demandado asistido de la Abogada LINA MARIA FORTE, IPSA Nº 59.252, a dar contestación a la demanda en fecha 11 de Agosto de 2008 (f. 25 y 26), siendo la misma extemporánea por tardía.
No obstante a ello, y dando cumplimiento a su obligación asumida en fecha 28 de Julio de 2008, y dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda, en fecha 07 de Agosto de 2008, compareció el Defensor Ad-litem Dr. RAFAEL ERNESTO PADRINO RIVAS, Inpreabogado N° 95.660, y contesto la demanda negando, rechazando y contradiciendo la misma tanto en los hechos como en el derecho alegado.
Al respecto el Tribunal señala:
El Jurista A. Rengel Romberg, en su obra (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, Páginas: 120, 121 y 122), señala:

“.....Las actitudes del demandado en contradicción a la demanda, pueden resumirse así:

Contradice la demanda en forma genérica es admitida en nuestro derecho según la formula corriente: ”Contradigo la demanda en todas sus partes tanto en los hechos como en cuanto al derecho”. O también en una forma más razonada, pero siempre genérica, sin alegar hechos nuevos ni excepción de hecho, la cual se da cuando el demandado contradice la demanda negando que el derecho reclamado haya existido: 1) Porque no haya existido el hecho que le da nacimiento o hecho constitutivo del derecho (razón de hecho), o 2) Porque aún admitiendo la existencia del hecho, no podía nacer el derecho alegado, por falta de una norma legal que le atribuya la consecuencia jurídica pedida (razón de derecho).
La contradicción genérica, o simple negación del fundamento de la pretensión, es considerada por la doctrina procesal como excepción del demandado en sentido amplísimo, comprensivo del cualquier defensa......2. En virtud de la contestación genérica el demandado solo podrá hacer la contraprueba tendentes a destruir los fundamentos de la demanda, esto es, a demostrar que son contrarios a la verdad, pero no la de ningún hecho distinto de esa contraprueba que implique una defensa de inadmisibilidad de la demanda o de fondo, o perentoria, puesto que de permitirse, se violaría el principio de igualdad y con esa violación se ampararía antes que la verdad la mala fe en el proceso.
La contradicción genérica mantiene pues la carga de la prueba en cabeza del demandante y la actividad del sentenciador queda limitada a resolver si el actor ha demostrado o no plenamente los extremos requeridos por la ley y consecuencialmente sí la acción (rectitus: pretensión) intentada es o no fundada en derecho........Es principio reconocido por la doctrina y por la jurisprudencia, que cuando el demandado en el acto de la contestación rechaza hechos de la demanda, no pone sobre si la carga de la prueba, ni conviene en los hechos de la demanda, caso de no probar lo contrario de lo que en la demanda se reclama, pues la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, sea demandante o demandado, no al que niega. Sin embargo, aun demostrado por el actor el hecho constitutivo del préstamo, la demanda debe ser desestimada por el Tribunal, si encuentra que la consecuencia jurídica pedida no está autorizada por una norma legal (razón de derecho), aun si el demandado no hubiese alegado esta circunstancia, por ser la pretensión contraria a derecho (iura novit curia).....” (Negrillas y subrayado del tribunal).

En virtud de la contestación genérica de la demanda, efectuada por el Defensor Ad-litem, la carga de la prueba, en el presente proceso se mantiene en cabeza del demandante, en tal sentido este Tribunal pasa a analizar las pruebas aportadas por la parte actora de la siguiente manera.
Pruebas de la parte actora:
Original del documento de venta del inmueble cuyo desalojo se demanda, que corre inserto a los folios 4 y 5, notariado ante la Notaria pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de Septiembre de 2005, quedando anotado bajo el Nº 09, tomo 58, el cual no fue impugnado, ni tachado por la parte demandada, por lo que se valora como documento autenticado, con el cual quedo demostrada la propiedad de las bienhechurias que conforman el inmueble.
Original del acuerdo firmado entre las partes en el presente juicio, que corre inserto al folio 6, mediante el cual ambas partes reconocen la relación arrendaticia y se acordó la entrega del inmueble para el 20 de Febrero de 2007, el cual no fue desconocido por la parte demandada, por lo que se tiene por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Original de la promesa bilateral de compra venta, que corre inserta al folio 7, la cual se desecha, por cuanto no guarda relación con los hechos debatidos.
Original de la carta enviada por la ciudadana MARIA EVITA CAMARGO, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.001.882, a la parte actora en este proceso ciudadana GETRUDIS BAUTISTA, de fecha 29 de Abril de 2008, mediante la cual le comunican la venta del inmueble y por consecuencia que debe desocupar la habitación que ocupa, documento este que por emanar de un tercero, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, en tal sentido, por no haberse hecho, este Tribunal lo desecha.
Original del contrato de arrendamiento privado que corre inserto al folio 9, suscrito entre la ciudadana MARIA EVITA CAMARGO, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.001.882 y la parte actora en este juicio, ciudadana GETRUDIS BAUTISTA, documento este que por emanar de un tercero, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, en tal sentido, por no haberse hecho, este Tribunal lo desecha.
Pruebas de la parte demandada:
Copias simples de planillas de depósitos bancarios que corren insertas a los folios que van del 27 al 36 y copia simple acuerdo firmado entre las partes en el presente juicio, que corre inserto al folio 37, el Tribunal las desecha por ser copias simples de documentos privados, que no tienen ningún valor probatorio.
Copia simple de la constancia expedida por la Dirección General de Inquilinato, que corre inserta al folio 38 y copia simple de la promesa de venta que corre inserta a los folios 39 y 40, el Tribunal las desecha, por cuanto no guardan relación con los hechos debatidos y no aportan elemento probatorio alguno al iter procesal.
Ahora bien, revisadas las pruebas de las partes, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
En este orden de ideas, cuando se demanda el desalojo fundamentado en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“Articulo 34. Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
……………..b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo….”

Se deben cumplir tres (3) requisitos para que pueda prosperar la acción, los cuales especifica GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su libro TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, volumen I, páginas 194 y 195, de la siguiente manera:

“…..OMISSIS……7.2. LA NECESIDAD DE OCUPACION INMOBILIARIA POR EL PROPIETARIO, O ALGUNO DE SUS PARIENTES CONSANGUÍNEOS, O EL HIJO ADOPTIVO.
Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, de acuerdo con tres clases de necesitados: el propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
a. Requisitos de procedencia. Ha podido ocurrir que el in-mueble cuyo desalojo se pretende, lo haya dado en arrendamiento no sólo el propietario, sino también un mandatario o administrador, o bien haya ocurrido por un tercero no autorizado en cuyo caso la relación arrendataria que ha tenido se ha constituido sobre la cosa ajena. No importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos).
En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras ). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas.
La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma,……”

Así de las cosas, para que pueda prosperar la demanda de desalojo fundamentada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben darse concurrentemente los tres (3) requisitos antes mencionados, los cuales son: El demandante debe demostrar la propiedad del inmueble cuyo desalojo demanda, la relación arrendaticia con el demandado y la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
En tal sentido, el Tribunal pasa a verificar si en autos quedaron demostrados tales extremos:
En tal sentido, de las pruebas aportadas a los autos, quedo demostrada la propiedad del inmueble (bienhechurias) cuyo desalojo se demanda, con el documento de venta del inmueble que en original corre inserto a los folios 4 y 5, el cual no fue impugnado, ni tachado por la parte demandada, por otra parte, quedo demostrada la relación arrendaticia con el acuerdo firmado entre las partes en el presente juicio, que corre inserto al folio 6, mediante el cual ambas partes, reconocen la relación arrendaticia y se acordó la entrega del inmueble para el 20 de Febrero de 2007, el cual no fue desconocido por la parte demandada, por lo que se tiene por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, en cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble, la parte actora trajo a los autos los siguientes documentos, que fueron valorados de la siguiente manera: Original de la carta enviada por la ciudadana MARIA EVITA CAMARGO, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.001.882, a la parte actora en este proceso ciudadana GETRUDIS BAUTISTA, de fecha 29 de Abril de 2008, mediante la cual le comunican la venta del inmueble y por consecuencia que debe desocupar la habitación que ocupa, documento este que por emanar de un tercero, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, en tal sentido, por no haberse hecho, este Tribunal la desecho y original del contrato de arrendamiento privado que corre inserto al folio 9, suscrito entre la ciudadana MARIA EVITA CAMARGO, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.001.882 y la parte actora en este juicio, ciudadana GETRUDIS BAUTISTA, documento este que por emanar de un tercero, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, en tal sentido, por no haberse hecho, este Tribunal lo desecho, por lo que este Tribunal tiene como no demostrada la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, motivo por el cual la presente demanda no debe prosperar en derecho y así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por GERTRUDIS BAUTISTA contra HECTOR HUMBERTO REY SANCHEZ por DESALOJO.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora en costas pro haber resultado vencida en este proceso.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los dieciséis (16) días del mes de Octubre de 2.008.- Años 197° y 148°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
Exp. N° AP31-V-2008-001485