TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
198º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2008-001815

PARTE ACTORA: MANUEL ANTONIO MARTINEZ OLIVEROS y GLORIA CALERA DE MARTINEZ, venezolanos, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.752.106 y 4.713.751, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CARLOS JOSE CASTILLO, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 32.556.-

PARTE DEMANDADA: WOLFGANG JOSE BASTIDAS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 8.867.233.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: WOLFGANG JOSE PEREDA y JOSE LUIS UGARTE MUÑOZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.736 y 28.238, respectivamente.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por los ciudadanos MANUEL ANTONIO MARTINEZ OLIVEROS y GLORIA CALERA DE MARTINEZ, en contra del ciudadano WOLFGANG JOSE BASTIDAS GONZALEZ.-
La demanda se admitió mediante auto de fecha 17 de Julio de 2008, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación para dar contestación a la demanda incoada en su contra.-
En fecha 06 de Agosto de 2008, la parte demandada quedó debidamente citada.-
En la oportunidad para dar contestación a la demanda la parte demandada ejerció su derecho y promovió cuestiones previas.-
En fecha 19 de Septiembre de 2008, la parte actora rechazó expresamente la cuestión previa opuesta.-
En el lapso probatorio, ninguna de las partes cumplió con su carga procesal.-

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la Parte Actora:
Alegó el Apoderado de la Parte Actora, que sus representados son propietarios de un inmueble ubicado en el conjunto Residencial Las Cumbres, Torre “E”, Piso 5, Apartamento Nro. 51-E, Calle La Anunciación, San Antonio de los Altos, Jurisdicción del Municipio Los Salías, Estado Miranda, propiedad que consta de documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 11-06-1981, bajo el Nro. 25, Tomo 22, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 1981.-
Que el inmueble esta ocupado por el ciudadano WOLFGANG JOSE BASTIDAS GONZALEZ, en calidad de arrendatario según consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de Junio de 1996, bajo el Nro. 77, Tomo 31, de los libros respectivos.-
Que en fecha 16 de Marzo de 2006, sus poderdantes solicitaron por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, copia certificada de la notificación realizada al ciudadano WOLFGANG JOSE BASTIDAS GONZALEZ, donde le notificaron lo siguiente: 1.- Que el contrato no le sería renovado a su vencimiento en fecha 27-06-2006, y 2.- Que como consecuencia de ello se le concedía la prórroga legal correspondiente de conformidad con el contenido del artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual comenzó en fecha 27-06-2006, por un período de dos (02) años y venció en fecha 27-06-2008, oportunidad en la cual debió el arrendatario hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento, completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, con todos sus servicios debidamente solventes.-
Fundamentó la demanda en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Que por las razones antes expuestas es por lo que demandó como en efecto lo hizo al ciudadano WOLFGANG JOSE BASTIDAS GONZALEZ, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el tribunal al CUMPLIMIENTO del contenido del contrato de arrendamiento suscrito, así como de la notificación judicial de la prórroga legal efectuada en fecha 16-03-2006, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.-
Estimó la demanda en la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00).-

PUNTO PREVIO
DE LA CUESTIÓN PREVIA
La representación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el Artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral undécimo (11º) del Artículo 346 ejusdem, opuso la cuestión previa de la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.-
Señalan los apoderados demandados, que la relación contractual que une a las partes está atada por un contrato a tiempo indeterminado, púes la actora lo reconoce en otro escrito libelar incoado en su contra ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, expediente N° 073659, en la cual lo demandan por desalojo por falta de pago, por lo que mal puede la actora intentar la presente acción distinta a la del desalojo.
Aducen que la parte actora solicita que la presente acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal sea tramitada y sustanciada teniendo como objeto un inmueble bajo contrato a tiempo indeterminado, lo cual a su entender, es errado porque existe una ley que regula de manera diferente a los contratos a tiempo determinado y a los contratos a tiempo indeterminado, la cual establece la acción idónea para cada caso, por lo que el uso de la acción de cumplimiento de contrato utilizado en el presente juicio desvirtúa desde todo punto de vista la naturaleza, razón y propósito del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la relación entre las partes sujetas a contratos de arrendamientos, tiempo determinado o indeterminado.-
El tribunal para resolver observa:
Del documento fundamental de la demanda contentivo del contrato de arrendamiento suscrito por las partes por ante la Notaria Trigésima de Caracas en fecha 27 de Junio de 1996, bajo el Nro. 77, Tomo 31 de los libros respectivos, específicamente de su cláusula Cuarta que textualmente dice: “La duración del presente “Contrato” será por un (1) año fijo contado a partir del día: hasta el día: pudiendo renovarse por igual término de un (1) año fijo, si una de las partes no manifiesta lo contrario al menos con sesenta (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento…”, que la naturaleza del contrato de arrendamiento de marras es a tiempo determinado, por lo cual, por lo que no procede en los términos expuestos y de la manera planteada la cuestión previa opuesta, declarándose SIN LUGAR l, Y ASI SE DECIDE.
Alegatos de la Parte Demandada:
De la contestación:
La representación de la parte demandada admitió que su representado es arrendatario de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Las Cumbres, Torre “E”, Piso 5, Apartamento Nro. 51-E, Calle La Anunciación, San Antonio de Los Altos, Jurisdicción del Municipio Los Salìas, del Estado Miranda, según consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de Junio de 1996, bajo el Nro. 77, Tomo 31 de los libros respectivos.-
Contradijo la demanda en todo, en los hechos, radicalmente falsos e inexactos, y en consecuencia, indeducible el derecho que de los mismos aspira derivarse, derecho que no existe.-
Negó, rechazó y contradijo la pretensión de la parte actora, por infundada, tendenciosa y temeraria, de demandar mediante acción de cumplimiento de contrato “… al ciudadano WOLFGANG JOSE BASTIDAS, plenamente identificado en el presente escrito para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal al cumplimiento del contenido del contrato de arrendamiento suscrito entre éste y mis mandantes…” (sic), tal como lo expresó la parte accionante, en la pretensión primera del petitorio, fundamentando tal petición en el supuesto previsto en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, por el vencimiento del término de la prórroga legal.-
Adujo, que el contrato de arrendamiento que une a su mandante con la actora es indeterminado, como lo reconoce la actora en el Libelo presentado ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia Civil de esta misma Circunscripción Judicial.
Que la relación contractual se originó desde el 27 de junio de 1996, y se fue renovando anualmente, sin que ninguna de las partes manifestara lo contrario, hecho que lo convirtió en un contrato a tiempo indeterminado conforme al artículo 1.600 del Código Civil, por lo que inhabilita a la actora de ejercer el derecho que pretendió en fecha 16 de marzo de 2006, de notificarlo de la no renovación del contrato a su supuesto vencimiento en fecha 27 de junio de 2006, y consecuencialmente la concesión de la prórroga legal conforme al artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, ya que la vía idónea era la vía del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por último negó, rechazó y contradijo la pretensión de la parte actora de pedir que se condene a su representado al pago de BOLIVARES FUERTES TRES MIL CON 00/100 (Bsf. 3.000,00).-

II
MOTIVA

DE LAS PRUEBAS.

DE LAS PRUEBAS DE LA ACTORA.
Junto con el escrito libelar acompañó:
• Copia Simple de Documento de compra venta del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pide, del cual se desprende que es propiedad de los ciudadanos MANUEL ANTONIO MARTINEZ OLIVEROS y GLORIA CALERA DE MARTINEZ, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del distrito Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 11-06-1981, bajo el Nro. 25, Tomo 22, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 1981. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Copia simple de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la ciudadana GLORIA CALERA DE MARTINEZ y WOLFGANG JOSE BASTIDAS GONZALEZ, el cual fue autenticado ante la Notaria Trigésima de Caracas en fecha 27 de Junio de 1996, bajo el Nro. 77, Tomo 31 de los libros respectivos. El tribunal, toda vez que dichas copias no fueron impugnadas, se tiene como fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y, otorgándole valor probatorio a dicha prueba, con la cual quedó demostrada la relación locativa existente entre las partes, Y ASI SE DECIDE.-
• Copia certificada de Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 29 de Marzo de 2006, mediante la cual se notificó al ciudadano WOLFGANG JOSE BASTIDAS GONZALEZ, que el contrato suscrito con la actora no le seria prorrogado a su vencimiento. Atribuyéndole, este Tribunal pleno valor probatorio a dicha Notificación Judicial, conforme al Artículo 1.359 del Código Civil y así se decide.-

DE LAS PRUEBAS DE LA DEMANDADA.
Junto con el escrito de contestación a la demanda acompañó:
• Copia certificada de Expediente signado con el Nro. 07-3695, llevado por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, contentivo del juicio que por DESALOJO, sigue MANUEL ANTONIO MARTINEZ OLIVARES y GLORIA CALERA DE MARTINEZ, en contra de WOLFGANG JOSE BASTIDAS GONZALEZ. El tribunal desecha del proceso dicha prueba, toda vez que no aporta nada al mérito de la causa, Y ASI SE DECIDE.
PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
La parte actora con la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, pretende que el demandado-arrendatario dé cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito en fecha Veintisiete (27) de Junio de 1996, entre la ciudadana GLORIA CALERA DE MARTINEZ y el ciudadano WOLFGANG JOSE BASTIDAS GONZALEZ, al cual este Tribunal le atribuyó pleno valor probatorio, traducido en la entrega del inmueble de su propiedad y, objeto del mismo, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, alegando a tal efecto que dicho contrato venció en fecha 27 de junio de 2006, toda vez que le fue notificado judicialmente al inquilino la voluntad de la arrendadora de no renovarlo, en fecha 29 de marzo de 2006, debiendo haber hecho entrega del inmueble en fecha 27 de junio de 2008, toda vez que le correspondía de conformidad con el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dos (02) años de prórroga legal.
Para demostrar sus alegatos trajo a los autos el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y la notificación judicial practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, de fecha 29 de marzo de 2006, en la cual se le manifiesta al inquilino-demandado, la voluntad de la arrendadora-demandante de no renovar el contrato suscrito a su vencimiento, pruebas previamente valoradas por esta juzgadora.
Por su parte el demandado, al dar contestación a la demanda, admitió la relación arrendaticia, empero, negó, rechazó y contradijo los demás hechos y el derecho alegado, aduciendo que la relación que une a las partes deriva de un contrato de arrendamiento cuya naturaleza es indeterminada, trayendo a los autos legajo de copias certificadas de demanda de desalojo introducida ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en su contra, la cual fue desechada, por no aportar nada al mérito de la causa.
Observa esta juzgadora, que el contrato de arrendamiento de marras, comenzó a regir en fecha 27 de junio de 1996, fecha de otorgamiento del documento ante la Notaria respectiva, el cual es un contrato de plazo fijo de un (1) año, con prórrogas sucesivas de igual duración, según se desprende de su cláusula Cuarta que textualmente dice:“La duración del presente “Contrato” será por un (1) año fijo contado a partir del día: hasta el día: pudiendo renovarse por igual término de un (1) año fijo, si una de las partes no manifiesta lo contrario al menos con sesenta (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento. En cualquier caso, queda entendido que cada eventual prórroga, se considera pactada igualmente por el mismo tiempo determinado en término anual fijo sin que en ningún caso opere la tácita reconducción ….”
De igual forma, observa quien aquí sentencia, que la relación arrendaticia de plazo fijo ha tenido una duración de diez (10) años, toda vez que comenzó a regir, como se dijo, en fecha 27 de junio de 1996 y culminó en fecha 26 de junio de 2008, por efecto de la notificación judicial de no prórroga realizada en fecha 29 de marzo de 2006.
Ahora bien, la Ley de Arrendamientos inmobiliarios en su Artículo 38 literal (d), establece lo siguiente:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…)
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. (…)”

En virtud de la norma antes transcrita y siendo que la relación arrendaticia conforme al contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte actora, tuvo una duración de diez (10) años exactamente (del 27-06-1996 al 26-06-2006), le corresponde un prórroga legal de tres (03) años, la cual se debe computar desde el 26-06-2006, exclusive, fecha en la cual venció la última prórroga convencional del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, venciendo la prórroga legal de obligatorio cumplimiento para la arrendadora, en fecha 26 de junio de 2009, y no como erradamente lo señala la actora, en fecha 27 de junio de 2008 y ASI SE ESTABLECE-
Asimismo, el Artículo 41 de Ley que rige la materia arrendaticia contempla:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales.” (Subrayado y resaltado del Tribunal).-

En base a lo antes expuesto y, siendo que para el momento en que la parte actora introdujo la demanda de cumplimiento de contrato, en fecha 14-07-2008 se encontraba en curso la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos, es por lo que le resulta forzoso a este Tribunal, declarar como en efecto declara INADMISBLE la presente demanda y así se decide.-

III
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la Cuestión previa del Ordinal 11º en su Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e INADMISIBLE, la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por los ciudadanos MANUEL ANTONIO MARTINEZ OLIVEROS y GLORIA CALERA DE MARTINEZ contra el ciudadano WOLFGANG JOSE BASTIDAS GONZALEZ, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, al primer (01) día del mes de octubre de Dos Mil ocho (2008). 198º Años de Independencia y 149º Años de Federación -
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA

LA SECRETARIA ACC,

ABG. DAYANA PARODI PEÑA

En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se registró y publicó la sentencia que antecede.-
LA SECRETARIA ACC,