REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS


ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2008-001361


PARTE DEMANDANTE:
NUMA ALEXIS ROJAS LEAL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.781.862.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO y GERARDO MENDEZ PIMENTEL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.067 y 1.346, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:



ANTONIO SORRENTINO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 13.832.627.-

JOSE GREGORIO ARVELO PINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.925.-


ABOGADO ASISTENTE DE LA
PARTE DEMANDADA:


MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 28 de Mayo de 2008 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio asignándose su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que la admite mediante auto de fecha 04 de Junio de 2008, ordenando su trámite por el procedimiento breve.-
En su libelo de demanda la parte actora sostiene que dio en arrendamiento al ciudadano ANTONIO SORRENTINO un inmueble constituido por el Apartamento distinguido con el Número trece (13) de la Planta Uno (1) del Edificio “Benita” situado en la Calle “B” de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del Estado Miranda.- Que se convino en una pensión mensual de arrendamiento de NOVECIENTOS BOLÍVARES (BS. 900,00) y que se convino en un plazo de duración de un año fijo a partir del día 03 de Mayo de 2001.- Que se ha prorrogado el contrato hasta hoy y que el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de Abril del año 2008.-
Continúa alegando que en fecha 10 de Abril de 2006 le notificó la no prórroga del contrato de arrendamiento y que el arrendatario le notifico en respuesta que haría uso de la prorroga legal a la cual tenía derecho hasta el día 03 de Mayo de 2008.-
Como conclusión indica que pretende se condene a la parte demandada a la ejecución del contrato, señalando como fundamento el artículo 39 del Decreto Legislativo de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Lograda la citación de la parte demandada esta no comparece a dar contestación a la demanda en su contra y durante el periodo probatorio invoca a su favor el mérito de las probanzas aportadas por la actora de las que dice se evidencia que se le notificó extemporáneamente la no prórroga del contrato de arrendamiento.- En la misma oportunidad desconoce el instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento.-
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en cada una de las etapas del proceso ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto se observa:
II
La parte actora ha incorporado a la causa las siguientes probanzas:
1. Instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento, esta probanza fue desconocida pero tal impugnación de la misma debe desecharse por cuanto se realizó extemporáneamente pues los instrumentos acompañados al libelo deben impugnarse en la contestación a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.- Siendo así esta probanza conserva su eficacia y por tanto se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y se aprecian como plena prueba de la existencia de la relación locativa en especial de lo que las partes convinieron en cuanto a su duración en la cláusula segunda al disponer:

“El plazo de duración de este contrato se establece en un (1) año fijo contado a partir del día tres de Mayo del dos Mil uno (03/05/01) prorrogable por períodos de un año, siempre que las partes lo convengan por escrito por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo corriente. Al vencimiento del plazo fijo corriente, si las partes no han convenido por escrito su prorroga antes del plazo arriba señalado, este contrato se considera extinguido sin necesidad de desahucio ni notificación alguna. En virtud de lo dispuesto en este contrato las partes declaran que: en ningún caso se convierta en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Para todos los efectos legales y contractuales la(s) prorroga(s) de que fuere susceptible este contrato, estará(n) sujeta(s) a las modalidades y estipulaciones que rigen el plazo inicial, con excepción del canon de arrendamiento mensual, el cual sufrirá un incremento en el modo que se indica en la Cláusula Tercera de este contrato”.- (Negritas y cursivas del Tribunal).-

2. Expediente signado con el Nº 2518-06 proveniente del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial del cual consta que en fecha 10 de Abril de 2006 se practico notificación judicial al arrendatario participándole la no prórroga del contrato de arrendamiento.- Esta instrumental se valora conforme a las previsiones del artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado la notificación que fue invocada en el libelo, en fecha 19 de Abril de 2006.- Esta instrumental también fue impugnada con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, siendo ésta impugnación también extemporánea al no haberse realizado con la contestación de la demanda, como lo previene la misma disposición.-

3. Expediente signado con el Nº 2558-06 proveniente del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial; esta probanza se desecha por cuanto no consta que se practicó notificación judicial al arrendador, como ha sido invocado.-
III
En la presente causa la parte actora pretende se condene al demandado a la ejecución del contrato de arrendamiento haciéndole la devolución del inmueble afirmando que ha concluido tanto la vigencia de la convención como la prórroga legal.-
En este orden de ideas, uno de los presupuestos para obtener la sentencia favorable en los casos de ejercicio la acción de cumplimiento por vencimiento de la prorroga legal es precisamente que haya expirado la duración pactada para el contrato y que también haya transcurrido íntegramente la prorroga legal a la cual el arrendatario tiene derecho conforme a las previsiones del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
En el caso de los contratos que prevén la llamada “prórroga automática” es necesario evidenciar que se cumplió con las condiciones para que cesen las mismas esto generalmente consiste en notificaciones que habrán de hacerse en forma auténtica y con algún tiempo de anticipación.-
En el caso de autos la cláusula relativa a la duración del contrato es muy singular, en efecto prevé:
“El plazo de duración de este contrato se establece en un (1) año fijo contado a partir del día tres de Mayo del dos Mil uno (03/05/01) prorrogable por períodos de un año, siempre que las partes lo convengan por escrito por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo corriente. Al vencimiento del plazo fijo corriente, si las partes no han convenido por escrito su prorroga antes del plazo arriba señalado, este contrato se considera extinguido sin necesidad de desahucio ni notificación alguna. En virtud de lo dispuesto en este contrato las partes declaran que: en ningún caso se convierta en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Para todos los efectos legales y contractuales la(s) prorroga(s) de que fuere susceptible este contrato, estará(n) sujeta(s) a las modalidades y estipulaciones que rigen el plazo inicial, con excepción del canon de arrendamiento mensual, el cual sufrirá un incremento en el modo que se indica en la Cláusula Tercera de este contrato”.- (Negritas y cursivas del Tribunal).-
La recta interpretación de la norma contractual nos lleve a concluir:
1. Que se trata de un contrato pactado a tiempo determinado por un término fijo de un (1) año.-
2. Que se trata de un contrato que no prevé la “prórroga automática”, sino unas prorrogas convencionales que las partes deben acordar por escrito y con sesenta (60) días antes del vencimiento.-
3. Que para el caso de no prorrogarse en la forma referida en la cláusula el contrato se considera extinguido.-

Debemos igualmente significar que la exclusión que hacen las partes de la posibilidad de que el contrato se indetermine, resulta en un todo inútil, pues llagadas las condiciones y si no hay una prorroga como alternativa, operará la tácita reconducción conforme al artículo 1600 del Código Civil.-

Esa es precisamente la situación frente a la cual nos encontramos, pues al llegar a su fin el plazo inicialmente convenido el día 03 de Mayo de 2002, no se produjo ningún acuerdo o prórroga, o al menos no se ha invocado y presentado al Tribunal.- De modo, que a partir de esa fecha se inició la prórroga legal obligatoria que a tenor de lo previsto en el literal b del artículo 38 del Decreto Legislativo de Arrendamientos Inmobiliarios, sería por el lapso de un (1) año, esto es hasta el día 03 de Mayo de 2003.-

Llegada esta fecha al arrendatario se le dejo en posesión del inmueble y la arrendadora le recibió el pago del canon, como se desprende de los hechos narrados en el libelo.- Siendo así la relación locativa que nos ocupa es por tiempo indeterminado por efecto del artículo 1600 del Código Civil que dispone:

“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.-
En tal virtud no puede prosperar en derecho y en justicia la acción ejercida y así se declara.-
IV
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por NUMA ALEXIS ROJAS LEAL contra ANTONIO SORRENTINO, ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante perdidosa.-

Regístrese y Publíquese.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los siete (7) días del mes de Octubre del año dos mil ocho (2.008).- Años: Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo
En esta misma fecha, 07 de Octubre de 2.008, se registró y publicó sentencia, siendo las 2:32 p.m., previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.
VMDS/ntj*