REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 13 de octubre de 2008
198° y 149°
PARTE ACTORA: NUBIA NAHYEB SEGUIAS DE OROPEZA, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.077.752. Apoderado Judicial: Carmen Alesia Sanguinetti, Inpreabogado N° 70.560.
PARTE DEMANDADA: LUCÍA CASTILLO FRANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.204.937.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).
EXPEDIENTE N° 13.256.
I
ANTECEDENTES
En fecha 26 de mayo de 2008 el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua admitió la demanda.
En fecha 27 de mayo de 2008 el a quo ordenó librar la compulsa a fin de que se practique la citación personal de la demandada.
En fecha 04 de junio de 2008 el ciudadano Alfredo Martínez consignó boleta de citación firmada por la ciudadana Lucía Castillo Franco.
En fecha 06 de junio de 2008 la ciudadana Lucía Castillo confirió poder Apud acta a las abogadas Celsa Carolina del Valle Romero y Yoleida Diaz Oliveros, Inpreabogados 50.600 y 67.514, respectivamente.
En la misma fecha la demandada consignó su escrito de contestación a la demanda.
En fecha 10 de junio de 2008 la representante judicial de la parte demandada presentó su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 11 de junio de 2008 ocurrieron las siguientes actuaciones:
• El a quo providenció el escrito de pruebas promovido por la representación judicial de la demandada de autos.
• Se libró oficio N° 425-08 dirigido al gerente del Banco Industrial de Venezuela, ubicado en Base Sucre, Sector Boca de Río, Estado Aragua, a los fines de proveer lo concerniente a la prueba de informes promovida por la parte demandada.
• La apoderada judicial de la parte demandada apeló del auto de admisión de pruebas dictado por el a quo, en cuanto a la no admisión de la prueba testimonial.
En fecha 12 de junio de 2008 el a quo oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por la parte demandada.
En fecha 17 de junio de 2008 la abogada Celsa Romero indicó las copias para que fueran remitidas al Tribunal Superior.
En fecha 18 de junio de 2008 el a quo ordenó certificar las copias que fueron señaladas para remitir al Superior y practicar el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 11 de junio de 2007 exclusive al 12 de junio de 2008, inclusive.
En la misma fecha se libró oficio N° 435-08 al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada.
En fecha 18 de junio de 2008 la abogada Carmen Alesia Sanguinetti presentó su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de junio de 2008 ocurrieron las siguientes actuaciones:
• El aquo admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
• La apoderada judicial de la parte demandada impugnó los instrumentos que rielan de los folios 138 al 141.
En fecha 25 de junio de 2008 el a quo llamó las partes para la celebración de una audiencia conciliatoria a celebrarse el día miércoles 25 de junio de 2008 a las 02:30 p.m.
En la misma fecha siendo las 02:30 p.m la oportunidad prevista para la celebración de la audiencia conciliatoria fijada por el a quo, se anunció el acto a las puertas del Tribunal y no habiendo comparecido las partes, se declaró desierto.
En fecha 02 de julio de 2008 el a quo dictó sentencia definitiva.
En fecha 03 de julio de 2008 la representante judicial de la parte demandada apeló de la sentencia definitiva dictada por el a quo.
En fecha 04 de julio de 2008 el a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada. Se libró oficio N° 481-08 dirigido al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia.
En fecha 08 de julio de 2008 se dio por recibido en este Tribunal el presente expediente.
En fecha 16 de julio de 2008 se dejó constancia de la recepción del expediente y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia.
En fecha 22 de julio de 2008 la abogada Carmen Alesia Sanguinetti presentó su escrito de informes.
En fecha 04 de agosto de 2008 se difirió por treinta (30) días continuos el acto de dictar sentencia.
1. DE LA DEMANDA INTERPUESTA.
1.1. La parte accionante fundamentó su demanda en los hechos siguientes:
Que el ciudadano Alejandro Alfredo Oropeza autorizado por la propietaria del inmueble, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Lucía Castillo Franco el 5 de septiembre de 1997.
Que en la cláusula tercera del contrato se estableció que las prórrogas del contrato serían sucesivas.
Que desde hace aproximadamente dos años la arrendataria dejó de pagar algunos servicios públicos como la electricidad, el aseo urbano y domiciliario y el servicio telefónico.
Que en el mes de mayo aproximadamente la demandante recibió una llamada de CADAFE donde se le indicó que el servicio eléctrico del inmueble arrendado le sería suspendido, pues existía una deuda de más de un año.
Que al acudir a la oficina de CADAFE “SE ENCONTRÓ CON QUE EL ÚLTIMO RECIBO CANCELADO POR CONCEPTO DE SERVICIO ELÉCTRICO Y ASEO URBANO DEL INMUEBLE OCUPADO POR LA ARRENDATARIA, ERA (SIC) EL EMITIDO EL 7 DE MARZO DE 2006”.
Que en virtud del incumplimiento de la arrendataria “procedió a cancelar (Sic) la deuda (…) desde el 7 de abril de 2006 hasta el 9 de junio de 2007 (…) por un monto de CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL CINCUENTA BOLÍVARES”.
Que el 3 de mayo de 2008 la demandante acudió a la oficina de CADAFE ubicada en el Centro Comercial Parque Aragua descubriendo que la arrendataria nuevamente había incumplido su obligación de pagar el servicio eléctrico del inmueble arrendado.
Que la arrendataria tampoco ha pagado el servicio de aseo urbano desde el año 2006.
1.2. Base jurídica invocada por la parte actora.
La accionante fundamentó su demanda en los artículos 1.167 del Código Civil.
1.3. Petitorio
Como consecuencia, la accionante demandó a la ciudadana ONEIVI GAINET COLMENARES CAMACARO con el objeto de que conviniera o en su defecto fuese condenada por el Tribunal a: 1) Resolver el contrato de arrendamiento; 2) Pagar las cantidades estimadas en la demanda como indemnización por daños y perjuicios; 3) Pagar el monto correspondiente a los cánones de arrendamiento que puedan derivarse de la cláusula cuarta del contrato; 4) Entregar inmediatamente el inmueble arrendado desocupado de personas y bienes.
2. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.
Mediante escrito presentado en fecha 06 de junio de 2008, la ciudadana Lucía Castillo Franco, asistida por la abogada Celsa Carolina Romero, Inpreabogado N° 50.600, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Alega que:
Niega, rechaza y contradice la demanda.
La demanda tiene defecto de ilación al no coincidir el párrafo final de cada página con el inicio de la siguiente.
Niega que haya dejado de cumplir con el pago de los servicios públicos del inmueble arrendado, tales como electricidad, aseo urbano y domiciliario y el servicio de teléfono.
Niega, rechaza y contradice que la actora haya recibido llamada alguna de CADAFE comunicándole la insolvencia en el pago del servicio de luz eléctrica y participándole de la consecuencial suspensión de dicho servicio.
La empresa CADAFE no llama a ningún particular por teléfono para hacer gestiones de cobranza y dar aviso de suspensión de servicio.
Tampoco es cierto que se haya comunicado con la arrendataria para comunicarle “situación alguna”.
Los argumentos expuestos por la parte actora son mentiras y engaños.
Siempre ha cumplido fielmente con sus obligaciones arrendaticias, conforme a lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil.
Siempre ha hechos los pagos de los cánones de arrendamiento a través de depósitos bancarios realizados inicialmente a la cuenta N° 01-070-0-10459-7 y luego a la cuenta N° 0070510100418915 del banco Industrial de Venezuela, a nombre de la demandante y su esposo Ángel Oropeza.
La cláusula octava del contrato de arrendamiento consignado por la demandante establece que “Son por cuenta de LA ARRENDATARIA y estarán a su exclusiva cuenta los servicios de agua, aseo, servicio eléctrico y en general todos aquellos servicios públicos inherentes o conexos con el inmueble que se da en arrendamiento, aún cuando no estén declarados en este documento”.
De la cláusula octava trascrita se evidencia que son de cuenta de la arrendataria el pago de los servicios públicos “pero no establece límite de tiempo para el cumplimiento, ni fecha determinada”
Su obligación es pagar los servicios del inmueble durante la vigencia de la relación arrendaticia y por ende no puede considerarse a la arrendataria en mora en el cumplimiento de su obligación hasta tanto la relación arrendaticia concluya.
A la fecha de la contestación la arrendataria tenía “sesenta y cinco (65) años y Once (11) meses” de edad.
No tiene ascendientes vivos, ni cónyuge, ni descendientes y que aún así ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento y el servicio telefónico.
Desde hace dos años aproximadamente no llegan estados de cuenta del servicio de energía eléctrica a la zona donde se encuentra el inmueble arrendado.
La arrendadora “se subrogó en la obligación del pago (Sic), de manera inconsulta, pero con la intención maliciosa de formar un argumento que según su entender es suficiente para que opere la resolución del contrato”.
Pide al Tribunal se abstenga de acordar la medida de secuestro solicitada por la actora haciendo uso de “su función tuitiva y ponderar las prerrogativas que nos otorga la Constitución y la Ley Orgánica Para la Protección de los adultos Mayores o Personas de la Tercera Edad”.
Tenga en consideración la avanzada edad de la arrendataria, su situación de salud y la soledad en la que vive.
3. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS.
En escrito constante de dos (2) folios consignado en fecha 18 de junio de 2008, la abogada Celsa Carolina Romero, apoderada judicial de la parte demandada, promovió como pruebas las siguientes:
La declaración testimonial de los ciudadanos Erlaida Carolina Tellería Cuba y Orlando José Castillo Díaz, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-7.661.213 y V-4.232.622, respectivamente.
Promovió 3 informes médicos sobre evaluación de la columna vertebral y el corazón de la arrendataria.
Así mismo, solicitó se requiriese informe al banco Industrial de Venezuela, ubicado en el Sector Boca de Río, Estado Aragua, a fin de que hiciera constar la existencia de un depósito hecho en la cuenta N° 0070510100418915 de fecha 05 de junio de 2008 por la cantidad de ochocientos cincuenta y dos bolívares con dieciocho céntimos (Bs. 852,18) e informara al Tribunal quienes son los titulares de dicha cuenta.
Por su parte, la abogada Carmen Alesia Sanguinetti, en su carácter de representante judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
Reprodujo el mérito favorable de los autos.
Promovió las siguientes documentales: 1. Original del estado de cuenta emanado de CADAFE en fecha 25 de junio de 2007; 2. Original del estado de cuenta emanado de CADAFE en fecha 3 de mayo de 2008.
Invocó la confesión de la demandada “cuando en su escrito libelar (Sic) señala que paga puntualmente el servicio telefónico (para lo cual debe trasladarse hasta las oficinas de CANTV), el canon de arrendamiento a través de depósitos bancarios, (…) (para lo cual debe trasladarse al Banco Industrial de Venezuela, ubicado en el centro de Maracay)”; alegando que “ el incumplimiento de lo pactado contractualmente en cuanto al pago de servicio eléctrico y de aseo urbano, es un acto voluntario y consciente de la demanda, pues así como paga los compromisos antes descritos, igualmente podía hacerlo con éstos últimos”.
Se acogió al principio de comunidad de la prueba en cuanto a la copia fotostática del depósito N° 54051159 del Banco Provincial hecho por la parte demandada en fecha 05 de junio de 2008, que riela al folio 90 del expediente.
4. DE LA DECISIÓN RECURRIDA.
En fecha 02 de julio de 2008 el Tribunal a quo sentenció la causa, fallando a favor de la demandante, en los términos siguientes:
Luego de hacer un recuento de los hechos alegados por la parte demandante, de la contestación dada a la demanda y de las pruebas promovidas por las partes, el Juzgador del a quo se pronunció:
1. Sobre el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay bajo el N° 43, tomo 237 de los libros de autenticaciones respectivos; al respecto el a quo analizó el contenido de la cláusula tercera del contrato concluyendo que de esta “se infiere que la intención de las partes fue pactar un término de duración de Seis (06) [meses] contados a partir del 05 de septiembre del año 1997, prorrogables por el mismo lapso de tiempo previo acuerdo entre las partes, siendo por ende la naturaleza jurídica contractual, a tiempo determinado”.
2. Sobre las pruebas aportadas al proceso; y en tal sentido:
• Valoró los instrumentos promovidos en original por la parte actora durante el lapso probatorio, “en los cuales se refleja el estado de cuenta por concepto de deuda de electricidad y el recibo de pago emitido por la empresa CADAFE”. A partir de dicha valoración contrastada con el contenido de la cláusula octava del contrato, consideró el a quo “que la arrendataria (…) incumplió con lo señalado en la misma al no pagar los servicios públicos de que goza el inmueble arrendado en los términos estipulados en el referido contrato”.
• Concatenó el contenido de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil con las cláusulas octava y novena del contrato para concluir que al no haber demostrado la demandada el hecho extintivo de su obligación de pagar los servicios de luz eléctrica y aseo urbano del inmueble arrendado resulta comprobado el incumplimiento dichas disposiciones contractuales “y lo señalado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del citado Código Civil. Así queda plenamente determinado y decidido”.
• Le otorgó pleno valor jurídico probatorio a los instrumentos que fueron anexados al libelo y que rielan del folio 9 al 19, ambos inclusive. Igualmente, le confirió pleno valor probatorio a los instrumentos que cursan de los folios 137 al 140, ambos inclusive, de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.
• Desechó del proceso los instrumentos que rielan del folio 32 al 90 del expediente, por cuanto versan sobre aspectos no controvertidos en el juicio. Igual suerte tuvieron los instrumentos que rielan del folio 96 al 194 “y así también se determina”.
En consecuencia de ello, el a quo consideró que la acción intentada por la parte actora debía prosperar “conforme a lo contemplado en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil en consonancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil”. Por ello, declaró “CON LUGAR la demanda” y condenó a la demandada a: 1) Entregar a la demandante el inmueble antes identificado libre de personas y bienes y solvente en el pago de los servicios públicos y privados; 2) A pagar las costas de ley de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
II
DEL FONDO DEL ASUNTO DEBATIDO
Planteados los términos de la presente controversia, pasa esta Alzada a decidir con fundamento en los siguientes razonamientos:
Con relación a la existencia de la relación arrendaticia entre las partes esta Alzada acoge el criterio expresado por el a quo y; en consecuencia, considera que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, en fecha 06 de octubre de 1997, bajo el N° 9, tomo 101, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, tiene pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que el mismo no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada. Así se declara.
Con relación a la naturaleza del contrato de arrendamiento bajo examen, quien decide estima pertinente tener en consideración el contenido de la cláusula tercera del referido contrato, la cual dispone:
“El lapso de duración del presente contrato será de SEIS (6) meses contados a partir del 05 de Septiembre de 1997, prorrogables por el mismo lapso de tiempo previo acuerdo entre las partes. La manifestación de prorrogar el presente contrato la deberán efectuar las partes en un plazo de TREINTA (30) días del vencimiento del mismo”:
De la redacción de la cláusula del contrato anteriormente transcrita este Sentenciador considera demostrada la intención inicial de las partes de celebrar un contrato por seis (6) meses prorrogable por el mismo lapso de tiempo. De manera pues, que en opinión de esta Alzada el Juzgador del A quo acertó al interpretar que si bien las partes convinieron prorrogar el contrato una vez que venciera el lapso inicial, también decidieron que el lapso de dichas prórrogas sería por igual tiempo; es decir, seis (06) meses. Por lo tanto, la naturaleza del contrato se mantuvo a tiempo determinado; y por ende, tal como acertadamente apuntaló el a quo, es “susceptible de la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, aquí incoada”. Así se decide.
Ahora bien, la demandante alegó que la arrendataria incumplió la cláusula octava del contrato pues desde el mes de mayo de 2006 dejó de pagar los servicios de energía eléctrica y aseo domiciliario; así mismo, alegó que en virtud del incumplimiento de la arrendataria saldó la deuda existente desde el 7 de abril de 2006 hasta el 9 de junio de 2007, pagando la cantidad de cuatrocientos cuarenta y siete bolívares con cinco céntimos (BsF. 447,05). En ese sentido, consignó:
1. Copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual fue valorado precedentemente.
2. Estados de cuenta emitidos por CADAFE en fecha 25 de junio de 2007 y en fecha 03 de mayo de 2008, los cuales tienen pleno valor probatorio “ya que no fueron tachados, impugnados ni desconocidos en su respectiva oportunidad procesal correspondiente como lo disponen los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto la parte demandada expuso que si bien es cierto que en la cláusula octava del contrato se estableció que son de cuenta de la arrendataria el pago de los servicios públicos del inmueble, no es menos cierto que en dicha cláusula no se “establece límite de tiempo para el cumplimiento [de dicha obligación], ni fecha determinada”. Así mismo, alegó que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y en cuanto al pago del servicio telefónico y que por lo tanto la ausencia de pago del servicio eléctrico no es razón suficiente para que prospere la acción de resolución de contrato intentada por la demandante.
En ese sentido, este Tribunal observa que la demandada de autos en ningún momento negó el incumplimiento alegado por su contraria, sino que se limitó a alegar su solvencia en el canon de arrendamiento, su avanzada edad, su estado de salud y una serie de situaciones personales, argumentos estos que no guardan relación alguna con el hecho controvertido en el proceso. Por ello, este Tribunal en funciones de Alzada acoge el criterio del a quo y desecha del proceso los informes médicos sobre evaluación de la columna vertebral y corazón promovidos por la parte demandada que rielan de los folios 100 al 125, dada su impertinencia. Así se declara.
En igual sentido, esta Alzada desecha del proceso las copias fotostáticas de los comprobantes de depósitos hechos a favor de la demandante en las cuentas números 01-070-0-10459-7 y 0070510100418915 del Banco Industrial de Venezuela, el comprobante de pago emitido por CANTV y los recibos de pago de condominio y otras reparaciones consignados por la parte demandada (folios 32 al 91), instrumentos que nada prueban respecto al hecho discutido en el presente juicio cual es la insolvencia de la demandada en cuanto al pago de la energía eléctrica; por ello, esta Alzada desecha dichos instrumentos del proceso por impertinentes. Así se declara.
Ahora bien, el artículo 1354 del Código Civil, referido a la prueba de las obligaciones y de su extinción, prescribe que:
“Quien pida la ejecución de una obligación deberá probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
En igual sentido, la norma 506 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Siendo ello así, esta Alzada considera que el a quo acertó al declarar con lugar la resolución del contrato de arrendamiento demandada por la ciudadana NUBIA NAHYEB SEGUIAS DE OROPEZA, pues el hecho de que la arrendataria no haya pagado por casi veinticuatro (24) meses el servicio de energía eléctrica, implica que el contrato de arrendamiento se renovó tres (3) veces desde la última vez que la ciudadana Lucía Castillo Oropeza pagó el consumo eléctrico del inmueble, tal comportamiento evidencia claramente el incumplimiento de la demandada de una de sus obligaciones como arrendataria establecida en la cláusula octava del contrato de arrendamiento; ello aunado a que la parte demandada no demostró “el hecho extintivo de su obligación en cuanto a la cancelación del servicio de luz eléctrica y aseo urbano, vulnerando (…) la (…) cláusula octava (…) y lo señalado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del citado Código Civil” conllevan a este Juzgador a declarar con lugar la resolución del contrato demandada por la ciudadana NUBIA NAHYEB SEGUIAS DE OROPEZA de conformidad con la cláusula novena del contrato en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
III
DISPOSITIVA
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