TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
SEDE: CIVIL

DEMANDANTE: CLARA BICCI DE CAMMILLI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad, titular de la cédula de identidad Nº 5.278.236. APODERADOS JUDICIALES: ALFREDO JOSE MANINAT MADURO, IGNACIO ANTONIO BELLERA y ZHAYDIRA SANGUINETTI VIDAL, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 48.925, 94.999 y 95.523 respectivamente.

DEMANDADA: BRIGIDA DEL CARMEN GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.929.171. APODERADOS JUDICIALES: JUANA JULLY SOLIS y DOUGLAS ACOSTA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 54.589 y 54.595 respectivamente.

EXPEDIENTE 12.247

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO.

I

ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio mediante demanda por Resolución de contrato de arrendamiento, interpuesta en fecha 31 de Mayo de 2007 por la Abogado ZHAYDIRA SANGUINETTI VIDAL, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 95.523, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CLARA BICCI DE CAMMILLI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.278.236 contra la ciudadana BRIGIDA DEL CARMEN GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.929.171 en su carácter de arrendataria.

En fecha 06 de junio de 2007 el Tribunal mediante auto cursante al folio 50, admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada para su comparecencia para el segundo día de despacho siguiente a su citación, abriéndose cuaderno separado de medidas y decretando medida de secuestro, librándose despacho de comisión al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
En fecha 16 de Abril de 2008 fueron agregadas resultas de comisión emanadas del Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
De la revisión de las referidas resultas se evidencia que en fecha 10 de Abril de 2008, tuvo lugar el traslado del Juzgado Ejecutor antes mencionado a la sede del inmueble arrendado a los fines de llevar a cabo el secuestro decretado por este Juzgado y que en el referido acto la parte demandada BRIGIDA DEL CARMEN GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.929.171 propuso a la parte actora la celebración de una transacción con la finalidad de poner fin irrevocable al litigio, transacción que seguidamente aceptó la parte actora.
No obstante en fecha 17 de Abril de 2008 compareció la parte demandada y presentó escritos consistentes en oposición a la homologación de la transacción antes referida, los cuales fueron consignados tanto en el cuaderno principal como en el cuaderno de medidas de la presente causa.
Por lo que, siendo la oportunidad para que este Juzgador se pronuncie sobre la autocomposición procesal realizada, así como respecto a la solicitud de la parte demandada de que no se homologue la misma, este juzgador observa:

II
PRIMERO: Disponen los artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 255.- La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada.
Artículo 256.- Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.

Por su parte, el Código Civil dispone lo siguiente:

“…Artículo 1.713° La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante reciprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.
Artículo 1.714° Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción.
Artículo 1.716° La transacción no se extiende a más de lo que constituye su objeto. La renuncia a todos los derechos y acciones comprende únicamente lo relativo a las cuestiones que han dado lugar a la transacción.
Artículo 1.717° Las transacciones no ponen fin sino a las diferencias que se han designado, sea que las partes hayan manifestado su intención por expresiones especiales o generales, sea que esta intención aparezca como una consecuencia necesaria de lo que se haya expresado.
Artículo 1.718° La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada.
Artículo 1.719° La transacción no es anulable por error de derecho conforme al artículo 1.147, sino cuando sobre el punto de derecho no ha habido controversia entre las partes.
Artículo 1.720° Se puede también atacar la transacción hecha en ejecución de un título nulo, a menos que las partes hayan tratado expresamente sobre la nulidad…”

SEGUNDO: De la revisión y lectura del acta levantada por el Juzgado Segundo Ejecutor de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, se evidencia que la transacción fue celebrada en los siguientes términos:

1. Dar por terminado el contrato de arrendamiento cuya resolución fue demandada, por falta de pago de cánones y por incumplimiento de la cláusula quinta del referido contrato. La concesión de un plazo por parte de la demandante a la demandada para desocupar el inmueble el 31 de diciembre del presente año y entregarlo a la parte demandante en perfecto estado de conservación y mantenimiento. Durante el plazo la ciudadana BRIGIDA DEL CARMEN GONZALEZ GALUE, no podrá ceder, traspasar, ni compartir con terceros la ocupación del inmueble.
2. Como compensación para la ocupación del inmueble hasta el 31 de diciembre de 2008, pagaré mensualmente a la demandante la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs F 900,°°) en la cuenta corriente del Banco Mercantil N° 01050024911024277445, cuyo titular es la ciudadana AURA CAMMILLI, y a quien la arrendataria legitima en este acto para recibir los depósitos por concepto de las mensualidades descritas. La demandante o quien sus derechos representa retirará del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, las sumas consignadas allí por la demanda (sic) BRIGIDA DEL CARMEN GONZALEZ GALUE, antes identificada, dichas consignaciones comprenden los cánones de arrendamiento hasta marzo de 2008, por lo que comenzará a pagar la mensualidad correspondiente a partir del mes de abril de 2008.
3. La falta de pago de una de las mensualidades pactadas como compensación por la concesión del plazo par (sic) desocupar, dará lugar a la desocupación inmediata del inmueble. Durante el plazo antes mencionado que vence el 31-12-2008, que se me concede para la desocupación del inmueble me obligo a desplegar la conducta de un buen padre de familia, y toda la diligencia necesaria en cuanto a garantizar que el inmueble se mantendrá en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como permanentemente solvente respecto de todos los servicios que se prestan y reciben en dicho inmueble.
4. La concesión del plazo para la desocupación del inmueble, no es obstáculo para que la demandante y la demandada exploren la posibilidad de celebrar un contrato de compraventa, sobre el inmueble antes descrito, obviamente luego de que las partes realicen las correspondientes charlas preliminares y eventualmente alcancen un acuerdo sobre el precio y los demás elementos principales y accesorios de la negociación. El ciudadano ANGEL ALBERTO GALUE MORILLO, titular de la cédula de identidad N° V-2.683.729, asistido de la abogada JUANA JULLY SOLIS, Inpreabogado N° 54.589, manifiesta procediendo en su propio derecho y además como cónyuge de la demandada BRIGIDA DEL CARMEN GONZALEZ GALUE, antes identificada, que presta su consentimiento para la celebración de la acción propuesta… (Negrillas adicionadas)

TERCERO: Aduce la parte demandada en sus escritos de oposición a la homologación de la transacción, que la autocomposición procesal celebrada es nula y que por ende no puede ser homologada por este juzgador, aduce a tal efecto:
1. Que la juez ejecutora se negó a suspender el secuestro a pesar de la oposición ejercida con suficiente justificación documental de la total y definitiva solvencia locativa, aduciendo que cumplía una orden del tribunal de la causa, por lo que ante tal presión que se ejerció sobre sus mandantes estos aceptaron suscribir la transacción.
2. Que la transacción en cuestión viola normas de orden público de acuerdo a lo establecido en el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3. Que una de las violaciones al orden público se materializó con la renuncia del lapso de comparecencia.
4. Que otra de las violaciones al orden público se materializó con la renuncia a su condición de inquilino solvente, puesto que se aceptó la presunta insolvencia alegada.
5. Que la materia inquilinaria está cargada de alto contenido de justicia social y el inquilino es considerado el débil jurídico o económico de la relación arrendaticia.
6. Que la demanda que dio inicio al presente juicio debió ser declarada inadmisible por error en la calificación de la demanda ya que no se encontraba en estado de insolvencia al momento de admitirse la demanda.
7. Que en la transacción se previó el aumento del canon de arrendamiento a un monto muy superior al pactado contractualmente que era conforme al IPC.
8. Que en la referida transacción la arrendataria renunció a su derecho a la prórroga legal, beneficio este que es irrenunciable.
9. Que la parte actora no es propietaria del inmueble objeto de arrendamiento y que en consecuencia no tiene cualidad para sostener el presente juicio como parte actora.
CUARTO: Así las cosas, este juzgador procede a verificar si realmente existe alguna violación de orden público en la transacción celebrada para consecuentemente decidir respecto a la homologación o no de la misma.
El autor Rengel Romberg (2004) en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1987 Tomo II, Pag. 330. Teoría General del Proceso establece que:

“…La transacción es un contrato bilateral, lo que es conforme con la función típica de la transacción que es la composición de la litis mediante las recíprocas concesiones que se hacen las partes…”

De conformidad con lo pautado en el artículo 1714 del Código Civil, que expresa: “…Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción…”.

Por lo que de la interpretación de dicha norma se desprende que es necesario para celebrar una transacción, tener capacidad para disponer del objeto sobre el que verse la controversia y esta capacidad debe ser plena.

Celebrada toda autocomposición procesal el Juez debe proceder a dictar sentencia, que homologue la misma, lo que dará fin al proceso con autoridad de cosa juzgada dentro del lapso establecido en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil pero, verificando en el convenimiento, transacción, desistimiento o conciliación que quien hace uso de dicha forma de autocomposición, tenga capacidad de disponer del objeto sobre el cual versa la controversia y que se trate materia en las cuales no estén prohibidas las transacciones. Esto, porque la transacción como forma de autocomposición procesal, debe cumplir con el requisito de capacidad para disponer del objeto de la controversia exigido en el artículo 1714 del Código Civil, ya que la consecuencia de dicha homologación, es proceder como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.
En este sentido, de la revisión de la presente causa se evidencia que quien comparece como parte actora es la ciudadana CLARA BICCI DE CAMMILLI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.278.236, quien otorgó poder a los abogados ALFREDO JOSE MANINAT MADURO, IGNACIO ANTONIO BELLERA y ZHAYDIRA SANGUINETTI VIDAL, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 48.925, 94.999 y 95523, sin embargo la misma no otorgó a los referidos apoderados facultades para desistir y transar.
No obstante, claramente se evidencia del acta contentiva de la transacción que tanto la ciudadana CLARA BICCI DE CAMMILLI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.278.236 como la ciudadana BRÍGIDA DEL CARMEN GONZÁLEZ quien se identifica como venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 1.297.171 y de este domicilio; se hicieron presentes en el acto haciéndose asistir de sus apoderados judiciales a objeto de la celebración de la transacción y en consecuencia, siendo ambas partes personas naturales, mayores de edad, tienen capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción, de acuerdo a lo establecido en los artículos 18, 1.143 y 1.714 del Código Civil. Y así se declara.
En distinto sentido, observa este Juzgador del alegato de la demandada relativo a la irrenunciabilidad de la prórroga legal, que existe una errónea interpretación, pues si bien es cierto se trata de un derecho irrenunciable, no es menos cierto que esto es siempre y cuando el derecho haya nacido, es decir, que el inquilino se haya hecho acreedor del mismo, por ende si el inquilino celebra autocomposición procesal en la que conviene en el hecho de su mora o incumplimiento contractual que lo hacen inmerecedor del derecho a la prórroga legal, entonces no se puede entender que tal derecho de prórroga nació, pues desde el mismo momento en que incumplió con el pago o alguna disposición contractual, perdió la posibilidad de abrogarse el derecho a la prorroga legal. Así lo establece el artículo 40 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone textualmente: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”
Es así como la parte demandada al momento de la práctica de la medida de secuestro propuso autocomposición procesal y de seguida convino en “…dar por terminado el contrato de arrendamiento cuya resolución fue demandada, por falta de pago de cánones y por incumplimiento de la cláusula quinta del referido contrato...”. De tal suerte, que la demandada reconoció los hechos alegados por la parte actora en su libelo, relativos a la insolvencia y la violación de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, por lo que de allí se colige que la misma no tenía derecho a prórroga legal alguna, por lo que mal podría renunciarse a lo que no se tiene o se es beneficiario. En consecuencia con dicho actuar no se violenta ninguna norma de orden público. Y así se declara.
Por otro lado, no puede entenderse que existe una violación contractual al haber fijado la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 900,°°) mensuales por el lapso concedido por la arrendadora a la arrendataria para la entrega del inmueble, puesto que el contrato fue resuelto de común acuerdo por las partes en el particular número uno (01) de la transacción por ellas suscrita, aunado al hecho que dicho pago no obedece a un canon de arrendamiento sino a una suma de dinero pactada por las partes por concepto de compensación por la ocupación del inmueble por el tiempo concedido para la entrega del bien inmueble. Y así se declara.
Tampoco es cierto que exista una violación de orden público por el hecho de haber renunciado al lapso de comparecencia, porque si bien es cierto doctrinariamente no es permisible tal actuación en un juicio, no menos cierto es que la transacción es un contrato que puede celebrarse incluso sin haberse dado por citado en el juicio de que se trate e incluso con anticipación a un litigio, para prevenirlo o evitarlo, por lo que tal mención no vicia la transacción celebrada pues tal como se lo hizo saber la Juez ejecutora al momento de la practica de la medida, la parte demandada quedó tácitamente citada conforme las previsiones del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil y nada obsta para que inmediatamente esta convenga o celebre transacción en dicho juicio. Y así se declara.
Por otro lado, este Juzgador se abstiene de proveer sobre la falta de cualidad alegada por la demandada, así como respecto a la mención de que la demanda resultaba inadmisible, pues se trata de defensas que deben ser opuestas al momento de la perentoria contestación de la demanda y en el presente juicio se celebró transacción que debe ser resuelta, no pudiendo este juzgador pasar por alto la existencia de dicha autocomposición procesal, para entonces resolver los alegatos realizados por una de las partes como si se tratare de una contestación de demanda. Y así se declara.
Finalmente debe desecharse el alegato de que la parte demandada se sintió presionada para celebrar la transacción por el hecho de la presencia de la juez ejecutor, pues se trata de una actuación prevista legalmente, la cual no implica un hecho ilícito o amenaza a la parte demandada para que esta obligatoriamente celebre autocomposiciones procesales, aunado al hecho que de la revisión del acta contentiva de la transacción se evidencia claramente que quien propuso la celebración de la transacción fue precisamente la parte demandada. Por lo que, al no observarse violado ninguna norma de orden público en la presente causa, ni ser la transacción contraria a las buenas costumbres, teniendo las partes pleno goce de sus facultades y habiéndose comprobado la capacidad para disponer de las cosas sometidas a autocomposición, procedente resulta impartir la homologación de ley.

Por lo que, resulta improcedente la oposición realizada por la parte demandada y así ha de declararse en la parte dispositiva del presente fallo, homologándose como consecuencia la transacción celebrada por las partes. Y así se declara.