TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXPEDIENTE Nº 8212-08
DEMANDANTE: ENZO SARDI ACIEGO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-301.128, actuando en representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SARDI C.A, a través de su apoderada Judicial abogada JULISSA RAMIREZ P, inpreabogado Nº 113.356
DEMANDADO: MORENO PEDRO SAUL, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.269.950
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Que la presente acción, se inició con libelo de demanda presentado por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 07-08-08, y recibida en éste Tribunal en fecha 11-08-08, 31-07-08, por el ciudadano ENZO SARDI ACIEGO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-301.128, actuando en representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SARDI C.A, debidamente protocolizado por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 11 de Junio de 1.997, inserta bajo el Nº 40, tomo 62-A, el cual consignó en copias simples y original marcados “A” y “A1”, y cuya representación
consta en documentos poderes autenticados por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay inserto bajo el Nº 17 del tomo 11, en fecha 22 de enero de 2.008,

el cual consignó en originales y en copias simples a efectos videndi, marcados “B” y “B1”, a través de su apoderada Judicial abogada JULISSA RAMIREZ P, inpreabogado Nº 113.356 contra el ciudadano MORENO PEDRO SAUL, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.269.950, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Manifiesta la parte demandante, a través de su apoderada Judicial, que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el piso 1, identificado con el Nº 03, y que forma parte del edificio Sardi, ubicado en la avenida Miranda, anteriormente calle Miranda entre libertad y Carabobo Nº 121, Maracay, Estado Aragua, según consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 1.956, inserto bajo el Nº 69, protocolo 1, folio 188, tomo Nº 02, del segundo trimestre, el cual consignó en copias simples y original, marcado “E”, “E1” y “E2”, titulo Supletorio emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia del Estado Aragua, así como documentos debidamente protocolizados marcados “E3”, “E4”, “F1”, “F2”, “F3”, “F5”, “F6”, “F7”, “F8”, “F9”, “F10”, “F11”, “F12”, “F13”, “F14”, “F15”, y “F16”.
De igual manera manifiesta la parte demandante, que dicho inmueble se encuentra constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre el edificadas, ubicado en la calle Miranda Oeste, distinguido con el Nº 121, Distrito Girardot de la Población de Maracay, con una superficie aproximada de CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE CENTIMETROS (432,39 mts), alinderado de la siguiente manera: PONIENTE: Cuarenta metros con sesenta centímetros (40,60) con casa que es o fue de clemente y Rosa Bolívar B; NACIENTE: Cuarenta metros con sesenta centímetros (40,60) con terreno y construcción del ciudadano Enzo Sardi Aciego; SUR: En diez metros con sesenta y cinco centímetros (10,65 Mts), inmueble que es o fue de la señora Jacinta Castro; NORTE: En diez metros con sesenta y cinco centímetros (10,65mts), que da su frente a la mencionada calle Miranda; el cual me pertenece según consta en

documentos arriba descritos, en virtud dice, que el inmueble no se encuentra bajo régimen de propiedad horizontal.
Alegó igualmente que desde el año 2.001, su representado confirió un mandato de administración en forma verbal a la empresa INVERSIONES GARCIA MENDEZ, Sociedad Mercantil, debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, inserta bajo el Nº 30, del tomo 10-A, de fecha 14 de abril de 2.004, a los fines que celebrara contrato de arrendamiento y se encargara del cobro de los alquileres y demás actos de administración, del inmueble ubicado en la avenida Miranda, entre libertad y Carabobo, edificio Sardi, piso 1, Nº 121, apartamento 03, por lo que la referida mandataria en virtud de dicho mandato celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano PEDRO SAUL MORENO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.269.950, tal como se evidencia expresa, en contrato de arrendamiento privado firmado por ambas partes es decir entre la empresa arrendadora encargada para ese entonces denominada INVERSIONES GARCIA MENDEZ C.A, y el ciudadano antes mencionado, el cual opuso marcado “C1”.
Que posterior, en fecha 24 de enero de 2.008, y viendo la situación y evasivas por parte de la administradora para dar cuenta sobre la administración del inmueble, y debido a que se habían realizado inalcanzables intentos de comunicación con la misma siendo negativas, su representada se vio en la necesidad de romper relación con INVERSIONES GARCIA MENDEZ C.A, a la cual se le notificó de manera escrita tal voluntad.
Que según contrato que culminaba el 01 de julio de 2.006 y el cual no fue renovado por las partes, la prórroga legal de dicho Contrato de arrendamiento comenzó a regir según cláusula tercera desde el 01 de Julio de 2.006 (01-07-06), correspondiendo Dos (02) años de prórroga Legal según lo expresado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo que en fecha 13 de febrero de 2.008, se le notificó al demandado.
Que por último y con intensión de agotar la vía de conciliación, en fecha 25 de Julio de 2.008, se le envió una tercera notificación, la cual se rehusó a

firmar el demandado, emitiendo luego un comunicado por escrito a su poderdante, dirigido directamente a la representante legal donde deja constancia de la negativa de desocupar el inmueble y que no tiene el menor interés de llegar a un acuerdo para desocupar el mismo.
Que de acuerdo con las notificaciones antes trascritas, el contrato de arrendamiento venció el 01 de julio de 2.006, y en virtud que la relación arrendaticia tenía un tiempo de Seis (06) años, le correspondía Dos (02) años de prórroga legal de acuerdo con el artículo 38, literal c, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Que por los razonamientos antes mencionados es que procedió a demandar al ciudadano PADRO SAUL MORENO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.269.950, en su condición de arrendatario, para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente:
PRIMERO: En el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, de acuerdo al mandato establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en virtud de haber precluido el término del contrato, en fecha 01 de julio de 2.006, así como el lapso de la prórroga Legal, concluida el 01 de Julio de 2.008, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEGUNDO: Ordene la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes en el mismo buen estado en que lo recibió, así como totalmente solventes en cuanto a los servicios públicos prestados al inmueble, y en pagar las costas.
Estimó su acción en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (BF.4.000,oo).-
Admitida la demanda en fecha 24 de septiembre de 2.008, se emplazó al ciudadano PEDRO SAUL MORENO, ya tantas veces mencionado, para que comparezca por ante éste Tribunal al segundo (2do) día de Despacho, siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a dar contestación a la demanda anterior.-

Al folio 158, el Alguacil consignó recibo de citación firmado por el ciudadano PEDRO SAUL MORENO.-
A los folios que van del 160 al 163, aparece escrito de contestación de demanda de fecha 08-10-08, junto con sus anexos, presentado por la abogada ALEJANDRA STEINHAUS GUTIERRES, en su carácter de apoderado Judicial del ciudadano PEDRO SAUL MORENO, según consta de poder que consignó al escrito, el Tribunal le dio entrada y ordenó agregarlo a los autos respectivos.-
Al folio 180, se instó a las partes para la celebración de un acto conciliatorio para el día 27-10-08 a las 2:00 de la tarde.-
Llegada la oportunidad para dicho acto, no compareció ninguna de las partes que conforman el proceso.-
Vencido como se encuentra el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, el Tribunal pasa a dictar Sentencia y al efecto considera.-
-I-

Vistas las precedentes actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por el ciudadano ENZO SARDI ACIEGO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-301.128, actuando en representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SARDI C.A, a través de su apoderada Judicial abogada JULISSA RAMIREZ P, inpreabogado Nº 113.356 contra el ciudadano MORENO PEDRO SAUL, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.269.950 en su carácter de arrendatario de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el piso 1, identificado con el Nº 03, y que forma parte del edificio Sardi, ubicado en la avenida Miranda, anteriormente calle Miranda entre libertad y Carabobo Nº 121, Maracay, Estado Aragua.-
Que como fundamento de su acción, alegó la Apoderada de la demandante que habiéndole notificado al demandado en varias oportunidades

su deseo de no renovarle el contrato, de acuerdo a las notificaciones
transcritas, el contrato de arrendamiento venció el 01 de julio de 2006, y en virtud de que la relación arrendaticia tenia un tiempo de seis (06) años, le correspondía dos (02) años de prórroga legal de conformidad con el artículo 38, literal c, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de que dicha relación se inició en fecha Primero (01) de Enero de 2001, de acuerdo a contrato de arre andamientos que anexó, y que dicha prorroga se venció el 02 de Julio de 2008, no habiendo aún el arrendatario desocupado el inmueble, negándose de esta manera al cumplimiento del contrato, causándole a su representada daños y perjuicios.
Que al efecto la parte demandante acompañó a su escrito libelar:
1°) Titulo Supletorio del inmueble objeto de esta acción, evacuado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua
2°) Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría
Pública Tercera de Maracay, suscrito entre los ciudadanos que integran el presente juicio.

ANÁLISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

De actas se constata, original del último instrumento arrendaticio privado, suscrito entre INVERSIONES GARCIA MÉNDEZ, representada por la ciudadana MARIA IDALBA GARCIA ARAQUE, en su carácter de Administradora y el ciudadano PEDRO SAUL MORENO, en su carácter de arrendatario en la que acordaron en su cláusula Tercera, lo siguiente:

“La duración de este contrato de arrendamiento es de (01) fijo, a partir del 01 de Julio de 2005 al 01de julio de 2006”
Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de
las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz:

“…Omissis En criterio de la sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción es escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, púes al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”
Cumplida la citación de la parte demandada ciudadano PEDRO SAUL

MORENO, tal como lo hizo constar el Alguacil este Juzgado, inserto al folio 158 de estas actuaciones, por lo que se le otorgó el derecho a la defensa consagrado en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, compareció en su debida oportunidad procesal correspondiente la abogado en ejercicio ALEJANDRA STEINHAUS GUTIERREZ, Inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 78.680, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano PEDRO SAUL MORENO y dio contestación a la demanda tal como consta en escrito que riela del folio 160 al 163, ambos inclusive, procediendo a negar, contradecir y rechazar lo alegado por la parte contraria referido a que el contrato de arrendamiento que une a las partes fuese a tiempo determinado, ya que el mismo se comporta como un contrato a tiempo indeterminado al operar, dice, la tácita reconducción. Igualmente negó, contradijo y rechazó que el demandante haya manifestado de alguna forma ni en ningún tiempo su intención de no renovar alguno de los contratos suscrito entre las partes, antes ni durante las fechas en que se suscribieron, tal como pretende, dice, hacer valer la demandante en su escrito, por cuanto expresa que supuestamente notificó de manera verbal la no renovación al término del último contrato suscrito en fecha 01-07-2005, y citó textualmente lo alegado por la demandante. Así mismo arguye el Apoderado del demandado que se dejó al arrendatario siguiera en posesión y uso del bien, sin suscribir un nuevo contrato, convirtiéndose este a tiempo indeterminado, tal como lo establece el artículo 1.600 del Código Civil vigente, ya que el mismo nunca le manifestó por escrito su voluntad de no prorrogarlo, y que mal podía el demandante alegar en el presente que si hubo notificación al respecto, recibiendo además los cánones de arrendamiento posteriores y consecutivamente. Que la primera comunicación que recibió su poderdante suscrita por el ciudadano Enzo Sardi, en su carácter de administrador de Inversiones Sardi, C.A., conjuntamente con su representante legal ciudadana Julissa Ramírez, fue emitida en fecha 13 de febrero de 2008, es decir casi dos (02) años después del supuesto

vencimiento del último contrato de arrendamiento y que en ella se le informó a su representado que no existía ninguna relación de administración entre Inversiones Sardi, C.A. e Inversiones García Méndez Araque, C.A., a partir
del 24 de Enero de 2008, que de dicha comunicación, alega el demandante que aparece por primera vez la manifestación expresa de la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, pero que esto ocurre dos años después de haberse renovado inexorablemente la relación de arrendamiento al no suscribir uno nuevo, y hace una aclaratoria en el sentido de que la comunicación de fecha 02 de mayo de 2006 nunca se hizo presente la intención de no renovar el contrato ni mucho menor ponerlo en conocimiento del ejercicio de su derecho a la prórroga legal que pudiera operar en tales casos y al efecto consignó dicha comunicación en copia simple marcada “A”, a los fines de demostrar que solo se da a entender la venta del inmueble arrendado, violando inclusive el derecho de preferencia contemplado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que amparaba a su representado, más no la intención expresa de no renovar el instrumento contractual y por consiguiente la manifestación expresa del ejercicio o no del derecho a la prorroga legal que investía al arrendatario, lo que trajo como resultado de esta falta de inobservancia jurídica, dice el apoderado de la parte demandante, la transformación de un contrato a tiempo determinado a un contrato a tiempo indeterminado. Que a tal efecto consignó unas comunicaciones privadas marcadas “B”, “C” y “D” en copias simples dirigidas al demandado de autos ciudadanos PEDRO SAUL MORENO.(folios 166 al 168.). Igualmente anexó en copias simples una consignación arrendaticia. Exp. Nº 4398, efectuada por el ciudadano PEDRO SAUL MORENO a favor de GARCIA MENDEZ C.A., representada por Maria Idalba García Araque correspondiente al canon de arrendamiento del mes de Agosto de 2008, que rielan a los folios del 170 al 174, ambos inclusive.
De la Cláusula contractual Tercera del contrato de arrendamiento bajo análisis, de la sentencia reseñada, de la contestación de la demanda y, de la normativa legal mencionada, se puede interpretar que posterior al

vencimiento del lapso de duración de Un (01) año fijo, no se vislumbra de las actas procesales notificación alguna de la no prórroga del referido contrato arrendamiento y de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la norma arrendaticia vigente.
Así las cosas, siendo deber de los Jueces atenerse a alegado y probado en autos tal como lo establece el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, antes trascrito, en virtud, de lo alegado por la parte demandada se infiere, de la cláusula tercera contractual antes reseñada, en cuanto a la duración del contrato, que posterior al vencimiento de la relación arrendaticia en fecha 01 de julio de 2006, el arrendatario quedó en el goce y disfrute del inmueble arrendado cumpliendo sus obligaciones arrendaticias, produciéndose lo que se conoce, como la tácita reconducción pautada en los dispositivos: 1.600 y 1.614 del Código Civil vigente.
Siendo el contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo tal y como antes quedo establecido y permitiendo el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 34 el desalojo para este tipo de contratos sin determinación temporal por las causales taxativamente en la citada norma arrendaticia.-
Al haber elegido la parte que accede al Órgano Judicial, la demanda por cumplimiento de contrato equivocó el procedimiento porque solo se exige en aquellos casos en que esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento.
En consideración a lo expuesto; quien Juzga aprecia que efectivamente, en el presente caso planteado, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por presunto vencimiento del lapso de prorroga y amparado en el articulo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliario, el cual es aplicable solo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y por ende contrario al orden publico al ser el contrato, en este caso, sin determinación de tiempo.

En virtud de lo antes decidido y con fundamento en el tercer supuesto del articulo 341 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal declara
INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal al ser ella contraria a una disposición expresa de la ley como lo es el articulo 34 Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que solo permite, para los contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, el desalojo. Así queda determinado y decidido.-.
Concluyendo quien suscribe la presente sentencia, que la acción propuesta por la parte actora fundamentada en el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, en los Artículos 1.167 del Código Civil, en concordancia con el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se ajusta a derecho, siendo viable que la demanda debió ser incoada por DESALOJO, por lo antes sustentado, es por lo que no se entra analizar el fondo del proceso aquí debatido. Así queda también plenamente determinado y plenamente decidido.-
-II-