TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: FRAD ALEJANDRO EL BARCHE JORGE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.659.652 y de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: ASTRID SELENE ALBUJAS MUÑOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.645.537 de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: DAYANA PATRICIA BARRETO PATIÑO, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 106.280 y de este domicilio.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: LAYLA MAIGUALIDA HENRIQUEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADXO bajo el N° 64.910 y de este domicilio
MOTIVO: DESALOJO
EXP No. 9747-2008
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora, la cual fue admitida por los trámites del juicio breve en fecha 10-07-2008.-
En fecha 14 de Julio de 2008, la parte demandada se dio por citada en el presente juicio.-
En fecha 16 de Julio de 2008, la parte demanda consignó escrito de contestación a la demanda.-
En fecha 30 de Julio de 2008, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 31 de Julio de 2008, este Tribunal admitió el escrito de pruebas presentado por la parte demandada.-
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en el libelo de demanda: que en fecha 03-08-2005 su representado ciudadano Frad Alejandro El Barche Jorge, celebró contrato de arrendamiento por ante la Notaria Publica Tercera de Maracay con la ciudadana Astrid Selenes Albujas Muñoz, por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N! 111, piso 11, del Edificio Violeta, ubicado en la Avenida Bermúdez, Conjunto Residencial El Centro, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua. Que al vencimiento del contrato fue prorrogado por el mismo lapso, sin la firma de un nuevo contrato. Que en fecha 15 de Junio de 2007, le fue notificada verbalmente a la parte demandada de la disolución del contrato en virtud que el hermano de su representado, ciudadano Barh George Fajad José necesita mudarse al inmueble por cuanto constituyó una sociedad de comercio en esta ciudad de Maracay. Que su mandante requiere urgentemente el inmueble por la necesidad de su hermano y que la demandada se ha negado ha desocupar el inmueble. En razón de ello demanda el desalojo fundamentado en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.167, 1.264, 1.167, 1.264 del Código Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
La demandada niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra. Negó que se le haya notificado verbalmente del desalojo. Niega que el contrato sea de naturaleza indeterminada.Señala que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es de naturaleza determinado, y que por lo tanto no procede la acción de desalojo. Negó, el incumplimiento de sus obligaciones como arrendataria y que haya causado daños y perjuicios al actor.
DE LAS PRUEBAS:
La parte actora promovió:
1) Copia certificada del contrato de arrendamiento entre los ciudadanos Frad Alejandro El Barche Jorge con la ciudadana Astrid Selenes Albujas Muñoz, por ante la Notaria Publica Tercera de Maracay, folios 09 al 13.
2) Copia certificada de instrumento registrado contentivo de la operación de compra venta del inmueble por parte del accionante, folio 15 al 17.
4) Copia certificada de acta constitutiva de la sociedad de comercio Carol Express, folios 18 al 23.
La demandada promovió:
1) Copias de planillas de depósito bancario, folios 35, 36, 50, 51, 52, 81, 82, 83, y 84.
2) Originales de facturas y recibos de pago de CANTV, folios 36, 37, 58, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 130, 131, 132, 133 Y 134.
3) Planillas de pago del servicio de Intercable, folios 38, 56, 57, 104, 105, 106, 107, 135, 136, 137, 138 y 139.
4) Facturas de Geni-Gas. Folios 39, 53, 54, 55, 92, 93, 94, 124 y 125.
5) Planillas de condominio, folios 40, 41, 42, 43, 44, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 140, 141, 142, 143, 145.
6) Facturas de CADAFE. Folios 45, 46, 47, 48, 49, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 126, 127, 128 y 129.
7) Carta de oferta de venta del inmueble a la demandada folios 146 y 147.

PARA DECIDIR SE OBSERVA
De la naturaleza del contrato de arrendamiento
La parte demandada en su escrito de contestación alega que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado en virtud de lo dispuesto en la cláusula sexta del mismo y que por lo tanto la acción de desalojo es improcedente.
Para decidir este Despacho observa: Cursa a los folios 09 al 13 copia certificada de instrumento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento, en cuya cláusula sexta se acordó: “El tiempo de duración del presente contrato es de un (01) año fijo, contados a partir del 01 de Agosto del año 2005; el mismo podrá ser prorrogado por períodos iguales, siempre y cuando LA ARRENDATARIA manifieste, por escrito, con treinta (30) días de anticipación a la finalización del contrato, su deseo de extenderlo, en caso contrario se entenderá su voluntad de terminar con el Contrato de Arrendamiento; en caso de prórroga se extenderá también por tiempo determinado y en este caso deberá celebrarse un nuevo Contrato de Arrendamiento.”
De la cláusula trascrita constata esta juzgadora que en principio se estableció una relación arrendaticia a término fijo, con posibilidades de prórrogas sucesivas, pero dicha posibilidad se condicionó a que la arrendataria lo manifestara por escrito con treinta días de anticipación a la finalización del contrato, por lo que es necesario verificar la existencia de tal escrito.
En este sentido observamos que cursa a los folios 36 al 146 recibos de pago de CANTV, gas, condominio, CADAFE, los cuales nada prueban con relación al punto analizado. De tal manera que al no existir prueba de la existencia de la manifestación por escrito dada por la accionante de querer prorrogar el contrato; tenemos que entonces finalizado el contrato, operó la tácita reconducción del mismo, lo que hace admisible la acción de desalojo, y así se declara.
Del desalojo
Ahora bien, siendo que la parte accionante solicita el desalojo basado en la necesidad que tiene su hermano, ciudadano, Barh George Fajad José, de ocupar el inmueble, por lo que dada su afirmación le corresponde la carga de la prueba por imperio de lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo resulta pertinente transcribir el dispositivo legal invocado como fundamento de la acción, a saber el artículo 34, literal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.
Sobre la referida causal de desalojo doctrina nacional ha expresado: “... En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…” (GUERRERO Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Vol. I, 2da edición, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2003, Págs. 194 y 195)
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”
Asimismo dicha Corte Primera estableció que:
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…
En este orden de ideas tenemos que no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, y así se declara.
Asimismo tenemos que cursa a los folios 15 al 17 copia certificada de instrumento registrado contentivo de la venta que del inmueble de autos le hiciera Karla Cabrera Trujillo al accionante, quedando así demostrada la propiedad que sobre el inmueble tiene el demandante, y así se declara.
En cuanto a lo afirmado por el actor de que el ciudadano Barh George Fajad José es su hermano constata esta juzgadora que no consta en el expediente actas o partidas demostrativas del vínculo consanguíneo; hecho que es relevante por cuanto el accionante afirma que el inmueble arrendado y cuyo desalojo solicita es con el objeto que el referido ciudadano, que dice es su hermano, lo ocupe. De tal manera que al no quedar demostrada la filiación alegada, la acción de desalojo no puede prosperar y así se declara.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que motiva este juicio.
Se condena en costas a la parte actora.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay a los veintiuno (21) días del mes de octubre dos mil ocho (2008). Año 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
La Juez,

Abg. Mary Fernández Paredes
La Secretaria,

Abg. Nohelia Ramírez,
En esta misma fecha, 21 de octubre de 2008 se publicó y registró la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las 03:00 P.m.
La Secretaria,

MFP/jp.-
EXP No. 9747.-