TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DON ANTONIO S.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua, bajo el Nº 60, Tomo 03-A
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: OSCAR JOSE SUNIAGA, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 8.054.
PARTE DEMANDADA: RITA MARIA CATANHO GASPAR, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nros V-6.867.594.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: TOMAS PINTO GASPAR, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 86.590
EXPEDIENTE: 9678
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 20-04-2008.
En fecha 19/05/2008 el Alguacil consignó recibo de citación sin la firma de la ciudadana RITA MARIA CATANHO GASPAR, por cuanto la misma se negó a firmar.
En fecha 28/05/2008 el Tribunal mediante auto ordenó librar boleta de Notificación de conformidad de lo establecido en el Artículo 218 del código de Procedimiento Civil.
En fecha 05/06/2008, la secretaria de este despacho dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el Artículo 218 del código de Procedimiento Civil.
Cumplida la citación personal, en fecha 09/06/2008 la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 17/06/2008 la parte actora consigno escrito de pruebas, admitiéndose las mismas fecha 18/06/2008.
En fecha 19/06/08 la parte actora consigno escrito de pruebas, admitiéndose las mismas fecha 26/06/2008
En fecha 20/06/08 la parte demandada consignó escrito de pruebas, admitiéndose la misma en fecha 26/06/2008.
En fechas 25/06/08 y 26/06/08 la parte actora consignó escrito de prueba admitiéndose en las misma en fecha 26/06/2008
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega el apoderado de la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 01 de Julio de 2006, la sociedad Mercantil INMOBILIARIA DON ANTONIO S.A., celebró un contrato de arrendamiento por un plazo de un año, con la demandada, un apartamento ubicado en la Avenida Bolívar cruce con Av. Ayacucho, Edificio Don Antonio, Piso 1, Apto Nº 01, Maracay, Estado Aragua. Que según la cláusula cuarta del referido contrato, las pensiones de arrendamiento quedaron fijadas en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) mensuales Pagaderas por mensualidades anticipadas. Que la ciudadana RITA MARIA CATANHO GASPAR, ha dejado de cancelar las obligaciones por los servicios de aseo urbano y agua. Que adeuda por servicio de aseo urbano a razón de SIETE MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs.7.150,oo) mensuales, la cantidad de CIEN MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 100.100,oo) correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y diciembre de 2007, así como los meses de enero y febrero de 2.008. Que adeuda por servicio de agua, correspondiente a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2007, así como los meses de Enero y Febrero de 2008 a razón de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000, oo), en consideración del aumento fijado por Hidrocentro, lo que hace un total de OCHENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.89.750, oo), de los cuales la parte demandada ha cancelado 2.250,00 bolívares por cada mes adeudando un diferencia de 7.750,oo bolívares por cada mes. Que la demandada ha incumplido con las obligaciones contraídas en la cláusula décima segunda y que por lo tanto, por aplicación de la cláusula décima octava da por resuelto el contrato de arrendamiento. Que como han resultado infructuosas las gestiones realizadas para que la arrendataria pague los servicios de aseo urbano y agua, es por lo que demanda la resolución del contrato de arrendamiento, para que convenga en desocupar el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y en pagar las obligaciones adeudadas por concepto de servicios de aseo urbano y agua que alcanza la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.190.850, oo).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte el apoderado de la demandada, en su escrito de contestación, indica que el acto de citación es nulo basado en que la citación fue practicada en un lugar distinto al domicilio de su representada. Indica que la relación arrendaticia de su representada con el demandante es desde el año 2000 aproximadamente y que se encuentra en período de prórroga Legal, y que al señalar el accioanante que el contrato es a tiempo indeterminado y demandar la resolución hay una inepta acumulación de pretensiones. Que su representada se encuentra consignando los cánones de arrendamiento en el Juzgado Primero De Los Muncipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry Del Estado Aragua. Que se encuentra solvente en todos los pagos establecidos en el contrato. Negó que su representada no haya cumplido cabalmente todas sus obligaciones contractuales. Que es falso que su representada adeude catorce (14) meses del servicio de aseo urbano. Que es falso que su representada adeude Once (11) meses del servicio de agua. Indica que no está especificado cómo es el prorrateo del pago del agua. Señala que hay un cobro indebido porque se está haciendo un doble pago por concepto de agua y aseo urbano por haberse establecido así en la cláusula décima segunda y vigésima séptima del contrato, por lo que solicita el reintegro de lo pagado.
DE LAS PRUEBAS
La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1) Original de Instrumento privado contentivo del Contrato de arrendamiento suscrito entre Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DON ANTONIO S.A. y RITA MARIA CATANHO GASPAR (folios 10 y 11).
2) Copia simple de la publicación del Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DON ANTONIO S.A (folios 12 al 14)
3) Original de estado de cuanta emitido por el INSTITUTO DE RECAUDACION TASAS DE ASEO DEL MUNICIPIO GIRARDOT (IARAGIR) (folio 30).
4) Estado de Cuenta de servicio de agua emanado INMOBILIARIA DON ANTONIO S.A (folio 31)
5) Estado de cuanta y recibos de pagos emanados de la Hidrología del Centro (folios 34 y 35)
6) Historial de Transacción emanada de la Hidrológica del centro (folios 69 y 70)
7) Comunicación y estado de cuanta emitida por Hidrológica del Centro (folios 72 al 75)
La parte demandada promovió:
1) Copia simple de recibo de pagos emitidos por la Inmobiliaria Don Antonio S.A (folios 38 al 45)
2) Original de comprobantes de consignaciones de los cánones arrendamiento consignado en el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua (folios 47 al 55).
3) Recibo de pago emanado por INSTITUTO DE RECAUDACION TASAS DE ASEO DEL MUNICIPIO GIRARDOT (IARAGIR) (folio 56 y 57)
4) Copias simple de Planillas de Recaudación de Aseo Urbano (folio 58)
5) Estado de cuanta emanado de INSTITUTO DE RECAUDACION TASAS DE ASEO DEL MUNICIPIO GIRARDOT (IARAGIR) (folio 59)
6) Originales de recibo de pago (folios 60 al 66)

PARA DECIDIR SE OBSERVA:

DE LA SOLICITUD DE NULIDAD
En su escrito de contestación a la demanda, se señala que el acto de citación se encuentra viciado por no haberse practicado la citación en el domicilio de la demandad. Al respecto basta señalar que al haber comparecido la demandada a darse por citada, cualquier vicio que se haya producido en el trámite de la citación queda subsanado, pues la misma parte compareció y actuó en el expediente. De manera que la solicitud de nulidad no es procedente, y así se declara.
DE LA INEPTA ACUMULACIÓN
Asimismo el apoderado de la parte demandada señala que en el presente caso hay inepta acumulación de pretensiones. Al respecto debe indicarse que tal argumento debió ser opuesto como cuestión previa, según lo dispuesto en el artículo 346, ordinal 6°, y no como una defensa de fondo. Por lo tanto no corresponde a esta juzgadora pronunciarse al respecto, y así se declara.
DE LA SOLICITUD DE REINTEGRO
La parte demandada, en su escrito de contestación solicita al Tribunal que se ordene el reintegro de lo que ha pagado indebidamente a la parte accionante. Al respecto debe señalarse que tal petición, que equivale a una petición de condena, debió demandarse a través de la reconvención, prevista en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; de allí que este Despacho no entre a pronunciarse al respecto, y así se declara.
DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
La parte accionante pide la resolución del contrato de arrendamiento basado en el incumplimiento en el pago de los servicios de aseo urbano y agua, respecto a lo cual la parte accionada afirma encontrarse solvente, indicando además en que en relación al pago de servicio de agua no está especificado la forma de cómo debe prorratearse el pago. Asimismo invoca a su favor lo dispuesto en la ley de arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 18 y 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto observamos: Cursa a los folios 10 y 11 instrumento contentivo del contrato de arrendamiento, el cual no fue desconocido, por lo que se aprecia plenamente, quedando así demostrada la existencia de la relación arrendaticia, y así se declara.
Del referido contrato se constata, que en la cláusula décima segunda se pautó lo siguiente: “Todo lo relativo al servicio y pago de agua, fuerza eléctrica, gas aseo urbano, estará a cargo de EL ARRENDATARIO”
Y en la cláusula vigésima séptima se estableció: “EL ARRENDATARIO” se compromete a pagar a “LA ARRENDADORA” la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 40.000,00) mensuales por concepto del pago de los servicios generales del Edificio, en concordancia con los artículos 18 y 19 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”
Los dispositivos señalados estatuyen:
Artículo 18: “Los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado o subarrendado por partes para ser habitado, no podrá exigir más de un veinticinco por ciento (25%) del alquiler máximo fijado en cada caso, por concepto de pagos de limpieza del inmueble, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar”.
Artículo 19: “En las edificaciones sujetas a regulación, que consten de unidades independientemente consideradas, cualesquiera que fuere su uso, dadas en arrendamiento y que no estén comprendidas en el régimen de propiedad horizontal, el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, podrá ser fijado por las partes contratantes, siempre y cuando no exceda de un veinticinco por ciento (25%) del monto del canon de arrendamiento”.
Es evidente que el artículo 18 no es aplicable al caso de autos por tratarse del alquiler de un apartamento.
Del dispositivo del artículo 19 tenemos que en el caso de inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal al inquilino sólo podrá exigírsele el pago de hasta un 25% del canon de arrendamiento por gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar. Pero, por argumento en contrario, tenemos que en el caso de inmuebles sujetos a propiedad horizontal, al inquilino se le podría exigir el pago del 100% por concepto de gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, o lo que se denomina gastos de condominio. Ahora nótese que en la cláusula décima segunda se señala pago de agua, fuerza eléctrica, gas y aseo urbano. Estos gastos entiende esta juzgadora que se refiere a los gastos del inmueble arrendado, y no los del edificio, que son dos cosas diferentes. En efecto, es sabido que el edificio donde está el inmueble arrendado genera gastos de electricidad, mantenimiento,

aseo, vigilancia etc., (lo que se denominan gastos comunes o de condominio) y también el inmueble arrendado genera gastos por servicios, como por ejemplo el servicio telefónico, la electricidad y el aseo urbano, entre otros.
Ahora, en el caso bajo examen se pide la resolución del contrato basado en el incumplimiento de la cláusula décima segunda, por la falta de pago del servicio de aseo urbano y de agua del inmueble arrendado. En este sentido llama la atención lo siguiente: cursa al folio 72 comunicación emanada de HIDROCENTRO, la cual, es apreciada por no haber sido desvirtuada, en donde la referida empresa señala que en el caso del edificio Don Antonio, donde está ubicado el inmueble objeto de la pretensión, que la medición se realiza mediante un medidor general que registra el consumo total del inmueble y que los pagos de las facturas deberán dividirse entre 24 viviendas. De tal forma que si el recibo de agua alcanzó a la suma de 209,00 bolívares ello arroja la suma de 8,70 bolívares por cada vivienda, y no de diez mil bolívares como lo afirma la parte actora en su libelo de demanda. También observamos que se trata de un medidor general que registra el consumo total del inmueble, es decir, tanto de los apartamentos como los del edificio.
Ahora, la parte demandada señala que hay un doble cobro en cuanto a los gastos de agua y de aseo urbano, al haberse establecido en la cláusulas décima segunda y vigésima séptima.
Al respecto tenemos que el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, supra trascrito, señala gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar. El artículo no habla de aseo urbano sino de aseo, por lo que entiende esta juzgadora que se refiere a la limpieza del inmueble, de tal forma que es claro que en esos gastos generales no está incluido el aseo urbano y así se declara.
En cuanto al pago del agua, es evidente que si se repite y no podemos decir que se trate de dos tipos de agua, pues como se dijo antes hay un solo medidor de agua para todo el edificio. Ahora, según los recibos cursante a los folios 63 y 64 la parte accionada cancela la suma de treinta bolívares (30,00) por concepto de servicios generales, es decir, no discrimina ni especifica que comprende esos servicios generales, pues inclusive la norma deja abierta la posibilidad de “otro servicio similar”, lo que significa que esos servicios generales comprende agua, aseo, energía eléctrica y cualquier otro servicio. De manera que para poder afirmar que hay un doble pago de servicio de agua la parte tendría que probar que las sumas canceladas por servicios generales se imputó única y exclusivamente para el pago de agua, lo cual no está probado en autos, por lo que el argumento de doble pago o pago de lo indebido argüido por la demandada es desestimado, y así se declara.
En cuanto a la solvencia en el pago del agua tenemos que cursa al folio 31, instrumento privado emanado de la misma parte actora, no suscrito por la accionada, por lo que es inoponible, por lo que se desestima, y así se declara.
En cuanto a los recibos de pago emitidos por Hidrológica del Centro cursante a los folios 34 y 35, no desvirtuados, queda demostrado que la accionante canceló la suma de doscientos nueve bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 209,16), por servicio de agua de los meses de abril, mayo y junio de 2007
Respecto a los recibos de pago cursante a los folios 60 al 62, se trata de instrumentos privados opuestos como emanados de la parte actora, y al no ser desconocidos se aprecian plenamente. De ellos se constata que se trata de pagos por concepto de agua de los meses de marzo a junio de 2006, septiembre a diciembre de 2006 y enero a diciembre de 2007.
En este contexto debe señalar esta juzgadora que no queda claro dentro del expediente la manera en que al inquilino se le hace saber lo que debe cancelar por concepto de agua, pues en el contrato no está especificado el monto. En efecto, es claro, que el inquilino debe cancelar el consumo de agua; también queda establecido, por el análisis anterior que el consumo de agua debe dividirse entre 24 viviendas, pero, tomando en cuenta que la parte demandada en su escrito de contestación niega conocer cual es el monto que debía cancelar por concepto de agua y al no estar especificado en el contrato el quantum, debió acreditarse en autos que la demandada conocía el monto de la obligación, máxime cuando la accionada acreditó haber cancelado según recibos cursante a los folio 69 y 61, que no fueron desconocidos, donde se señala que es por pago de agua, lo que en principio arroja que se canceló la totalidad de lo correspondía, pues de lo contrario pudo haberse señalado en el recibo que era un abono a lo adeudado y quizás por allí hubiese quedado establecido el pago parcial de la deuda, y por ende el incumplimiento de la obligación. Tampoco cursa en autos un aviso de cobro o una notificación o cualquier elemento que permita a esta juzgadora establecer que la demandada sabía y conocía cuanto era el monto de la deuda por servicio de agua. De tal manera que no hay elementos en autos que nos permitan arribar a la conclusión que la inquilina conociera el monto de la obligación por cuyo incumplimiento se le demanda, obrando a su favor los recibos de cancelación del servicio de agua, por lo que mal puede declararse el incumplimiento, y así se declara.
Sobre los recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento cursante a los folios 38 al 45, y comprobantes de consignaciones cursante a los folios 49 al 55 se desestiman por no ser el pago de los cánones un hecho controvertido, y así se declara.
En cuanto al incumplimiento en el pago del aseo urbano observamos que cursa al folio 30 estado de cuenta de fecha 22 de mayo de 2008 emitido por IARAGIR, el cual es apreciado por no haber sido desvirtuado, constatándose que a febrero de 2008 la deuda alcanza a ser de cien bolívares fuertes (Bs. 100,00)
Asimismo cursa a los folios 56 y 57 recibos de pago emitidos por IARAGIR, los cuales gozan de presunción de veracidad, y se constata que en fecha 08 de enero de 2008, se canceló el servicio de aseo urbano de los meses de enero a diciembre de 2007; y en fecha 19 de mayo de 2008 se canceló lo correspondiente a los meses de enero a junio de 2008, lo que evidentemente denota un cumplimiento tardío de la obligación, y así se declara.
Ahora, respecto al cumplimiento tardío de una obligación accesoria la doctrina ha señalado: “Cuando el incumplimiento es parcial o de una obligación accesoria, si ello ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de resolución, ésta opera sin necesidad de valoración por el Juez, quien sólo podrá constatar posteriormente si se produjo o no la causa de la resolución” (Maduro, Luyando Eloy, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, tomo II, Universidad Católica Andrés Bello, 12ª ed., Caracas 2002, Pág. 988)
Asimismo se ha indicado que “Álvarez Vigaray concluye, pues, en el sentido de no haber un criterio de validez universal y absoluto para determinar cuándo el incumplimiento de una obligación accesoria es causal suficiente de resolución del contrato, y luego de señalar que, en consecuencia, ello queda al arbitrio judicial, a modo de orientación ofrece las siguientes pautas: 1) La resolución deberá ser pronunciada cuando el incumplimiento de la obligación accesoria implique o lleve consigo, el incumplimiento de la obligación principal. 2) Igualmente deberá serlo cuando el incumplimiento de las obligaciones accesorias haya sido previsto por las partes en el contrato como causa de resolución, siempre que ello no atente contra el principio de la buena fe que debe presidir la ejecución de los contratos (Art. 1160 del C.C. venezolano). 3) En los demás casos, los Tribunales atendrá la importancia que asume el incumplimiento de la obligación accesoria…” (Mélich-Orsini, José, La resolución del contrato por incumplimiento, Anauco ediciones, Caracas 2003, Pág. 237.)
En el caso de marras observa esta juzgadora que en el contrato, en la cláusula décima octava se dispuso: “El incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de cualquiera de las obligaciones contenidas en este contrato, tanto por inejecución como por retardo en su ejecución , dará derecho a LA ARRENDADORA a darlo por terminado de pleno derecho y además será por cuenta de EL ARRENDATARIO todos los daños y perjuicios que de ello resultare, así como los gastos judiciales y extrajudiciales, inclusive honorarios de abogados.” (Subrayado nuestro)
Como se observa en el presente caso, fue previsto por los contratantes que el cumplimiento tardío de cualquier obligación podría dar lugar a la resolución, acuerdo que entra dentro del marco de la autonomía de las partes al momento de contratar. En el caso de autos es evidentemente que el pago no se realizó oportunamente, incluso para la fecha de la interposición de la demanda (06-03-08) no había cancelado los meses de enero y febrero, pues los realizó el 19-05-08, cuando ya la causa estaba en curso. En este sentido, la conducta de la demandante resulta contraria a sus obligaciones contractuales, por lo que la acción por resolución resulta ajustada a derecho según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592 del Código Civil y 257 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que sigue INMOBILIARIA DON ANTONIO S.A contra RITA MARIA CATANHO GASPAR, resuelto el contrato de arrendamiento y condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Entregar el siguiente inmueble: apartamento ubicado en la Avenida Bolívar cruce con Av. Ayacucho, Edificio Don Antonio, Piso 1, Apto Nº 01, Maracay, Estado Aragua.
Se condena en costas a la parte demandada
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry Del Estado Aragua, en Maracay, a los veintinueve (29) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008). Año 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Juez

Abg. Mary Fernández Paredes
La Secretaria,

Abg. Nohelia Ramírez Abello

En esta misma fecha, 29 de octubre de 2008, siendo la 03:00 p.m. se publicó y registró la anterior Sentencia previo el anuncio de Ley,
La Secretaria,

MFP/cjor
Exp-9678