TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DON ANTONIO S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 60, Tomo 03-A, de fecha 21-02-2003, modificada mediante acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la compañía, según documento inscrito ante el registro Mercantil, bajo el N° 02, Tomo 13-A, de fecha 25-04-2007. PARTE DEMANDADA: JESUS ALBERTO QUERALES GUERRERO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.878.872 y de este domicilio.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: OSCAR JOSE OSUNA, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 8054 y de este domicilio.-ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JESUS FERMIN MAMBIE DELEAUD, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº. 42.490.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
EXP No. 9679-2008.-
SENTENCIA DEFINITIVA.

Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 20 de Abril de 2008.-
En fecha 04 de Junio de 2008, el alguacil consignó recibo de citación sin la firma de la parte demandada.-
En fecha 19 Junio de 2008, fue librado cartel de citación a la parte demandada.-
En fecha 01 de Julio de 2008, el apoderado de la parte actora consignó carteles de citación publicados en prensa.-
En fecha 07 de Julio de 2008, la secretaria dejó constancia de haber fijado cartel de citaciones el domicilio del demandado.-
En fecha 30 de Julio de 2008, fue designado defensor de oficio a la parte de mandada a la abogada Emanuela Grado Tremola.-
En fecha 01 de Agosto de 2008, la parte demandada se dio por citada en la presente causa.-
En fecha 05 de Agosto de 2008, la parte demandada dio contestación a la demanda.-
En fecha 07 de Agosto de 2008, el apoderado actor consignó escrito.-
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Alberto Querales Guerrero, por un apartamento ubicado en la Avenida Bolívar cruce con Av. Ayacucho, Edificio Don Antonio, piso 2, apartamento 8, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua. Que la duración del contrato de arrendamiento se estableció por seis (06) meses, desde el Primero de Julio de 2006, hasta el 31 de Diciembre de 2006, el cual es consecuencia de un contrato anterior del mismo tenor, firmado entre las partes, desde el 01-01-2006 al 30-06-2006, convirtiendo dicho contrato a tiempo indeterminado. Que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de Ciento Cincuenta bolívares (Bs. 150.00.) mensuales, modificada de mutuo acuerdo entre las partes quedando fijada desde el mes de Junio de 2007, en la cantidad de Ciento Ochenta Bolívares (Bs. 180.00), mensuales, pagaderas, por mensualidades anticipadas, el día primero (1°) de cada mes. Que según la cláusula décima segunda quedaría por cuenta del arrendatario todo lo relativo al pago de los servicios así como agua y aseo urbano. Que el arrendatario ha dejado de cancelar los servicios de aseo urbano y agua, correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, Enero y Febrero de 2008, los cuales dan un total de setenta y ocho bolívares con sesenta y cinco céntimos (Bs. 78.65) por concepto de agua y ciento tres bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 103,25) por concepto de servicio de aseo urbano. Por lo antes expuesto demanda la resolución del contrato y pide la entrega del inmueble. Fundamenta la presente acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.267 y 1.615 del Código Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada en su escrito de contestación opuso las cuestiones previas basándose en la debida acumulación de la causa o inepta acumulación de pretensiones, contemplada en el artículos 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 78 ejusdem, así como también opuso la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6°, en concordancia con el artículo 340 ordinal 9°. Asimismo negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho alegando que se encuentra solvente en todas las obligaciones. Negó, rechazó y contradijo ser arrendatario desde el año 2006, por cuanto tiene 28 años ocupando el inmueble. Negó, rechazó y contradijo estar insolvente en el en los servicios IARAGIR e HIDROCENTRO señalando que no es su deber pagar por ellos por cuanto el pago le corresponde al propietario del inmueble.

DE LAS PRUEBAS:
La parte actora promovió:
1) Original del contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las partes en fecha 01-07-2006. (Folios10 y 11).
2) Original del contrato de Arrendamiento privado suscrito entre las partes e fecha 01-01-2006. (folios 12 al 13).
3) Copia simple de acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil Inmobiliaria Don Antonio S.A. (Folios 36 al 41).
4) Original de estado de cuenta de la empresa IARAGIR. Folio 56.
5) Original de oficio emanado por la empresa HIDROCENTRO, folio 57.
6) Original de historial de facturación de la empresa HIDROLOGICA DEL CENTRO. Folio 58.
7) Original de historial de transacción de la empresa HIDROLOGICA DEL CENTRO. Folio 59 y 60.
8) Copia simple de recibos de pago de la empresa HIDROLOGICA DEL CENTRO. Folios 61 y 62.
9) Original de estado de cuenta del servicio de agua. Folio 63.
Por su parte el demandado, trajo a los autos:

1) original de recibos de pago de la empresa IARAGIR. Folio 66.
2) Copia simple de estado de cuenta de la empresa Hidrológica Del Centro. Folio 67.
3) Original de solvencia de pago por suministro del servicio de energía eléctrica CADAFE. Folio 68.
4) Copia simple de contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las partes en fecha 21-10-1998. folios 69 y 70.

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
-La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 78 ejusdem. Para ello señala que el demandante en su libelo solicita la resolución del contrato y el desalojo del inmueble. Al respecto observa este Despacho que de una lectura del libelo de demanda se desprende que la acción ejercida es resolución de contrato, en cuyo petitorio se pide el desalojo, pues ello es la consecuencia de una eventual declaratoria con lugar, constatándose que no hay inepta acumulación de pretensiones. Po r lo tanto, la cuestión previa es desestimada, y así se declara.
- Asimismo se opone la cuestión previa del ordinal 6° en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Para basarla señala: “Como se aprecia en el libelo de demanda, la demandante fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.267 y 1615 los cuales ninguno de los nombrados guarda relación con los hechos narrados en la demanda y mucho menos puede llegarse a una conclusión pertinente con los artículos indicados…” Al respecto observa esta juzgadora que tal y como la misma parte demandada lo señala la parte actora indicó el fundamento de derecho según los artículos señalados, lo cual es suficiente a los efectos de la norma adjetiva, lo cual además es completado con el principio iura novit curia. Por lo tanto, la cuestión previa es desestimada, y así se declara.
DE LA RESOLUCIÓN
Cursa a los folios 12 y 13 original de instrumento privado, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual no fue desconocido, por lo que es apreciado, en cuya cláusula décima segunda se pautó lo siguiente: “Todo lo relativo al servicio y pago de agua, fuerza eléctrica, gas aseo urbano, estará a cargo de EL ARRENDATARIO”
La cláusula trascrita es clara al establecer que los pagos por concepto de agua y aseo urbano están a cargo del accionado, por lo que el argumento del demandado en cuanto que ello es obligación del propietario es desechado, y así se declara.
En este orden tenemos que cursa al folio 56 estado de cuenta de aseo urbano emitido por IARAGIR a nombre del demandado, el cual no fue desvirtuado, conforme al cual queda acreditado que al 01 de febrero de 2008 hay una deuda de aseo urbano por la suma de setenta y ocho bolívares (Bs. 78,00).
Asimismo cursa al folio 57 comunicación emanada de HIDROCENTRO, la cual, es apreciada por no haber sido desvirtuada, en donde la referida empresa señala que en el caso del edificio Don Antonio, donde está ubicado el inmueble objeto de la pretensión, que la medición se realiza mediante un medidor general que registra el consumo total del inmueble y que los pagos de las facturas deberán dividirse entre 24 viviendas.
También tenemos al folio 58 al 62 historial de facturación y recibo de pago de Hidrológica del Centro, los cuales no fueron desvirtuados, conforme a los cuales se constata que se realizaron pagos por dicho concepto correspondiente al edificio Don Antonio.
En cuanto a los recibos de pago promovidos por la parte demandada cursante al folio 66, se valoran por no haber sido desvirtuado, constatándose que en fecha 22 de enero de 2007 se canceló el servicio de aseo urbano desde diciembre 2005 a marzo de 2007 y en fecha 14 de marzo de 2008 s cancelo lo correspondiente a abril 2007 a diciembre 2008.
También cursa a los folios 75 al 78 informes remitidos por IARAGIR conforme al cual remiten histórico de pagos realizados por el demandado.
Ahora bien, revisado el material probatorio aportado a los autos encuentra esta juzgadora que quedó plenamente demostrado que es obligación del demandado cancelar los servicios de agua y aseo urbano, que en relación al agua, el demandado no acreditó el pago ni hecho extintivo alguno y con relación al aseo urbano quedó demostrado el cumplimiento tardío de la obligación, y así se declara.
Ahora, respecto al cumplimiento tardío de una obligación accesoria la doctrina ha señalado: “Cuando el incumplimiento es parcial o de una obligación accesoria, si ello ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de resolución, ésta opera sin necesidad de valoración por el Juez, quien sólo podrá constatar posteriormente si se produjo o no la causa de la resolución” (Maduro, Luyando Eloy, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, tomo II, Universidad Católica Andrés Bello, 12ª ed., Caracas 2002, Pág. 988)
Asimismo se ha indicado que “Álvarez Vigaray concluye, pues, en el sentido de no haber un criterio de validez universal y absoluto para determinar cuándo el incumplimiento de una obligación accesoria es causal suficiente de resolución del contrato, y luego de señalar que, en consecuencia, ello queda al arbitrio judicial, a modo de orientación ofrece las siguientes pautas: 1) La resolución deberá ser pronunciada cuando el incumplimiento de la obligación accesoria implique o lleve consigo, el incumplimiento de la obligación principal. 2) Igualmente deberá serlo cuando el incumplimiento de las obligaciones accesorias haya sido previsto por las partes en el contrato como causa de resolución, siempre que ello no atente contra el principio de la buena fe que debe presidir la ejecución de los contratos (Art. 1160 del C.C. venezolano). 3) En los demás casos, los Tribunales atendrá la importancia que asume el incumplimiento de la obligación accesoria…” (Mélich-Orsini, José, La resolución del contrato por incumplimiento, Anauco ediciones, Caracas 2003, Pág. 237.)
En el caso de marras observa esta juzgadora que en el contrato, en la cláusula décima octava se dispuso: “El incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de cualquiera de las obligaciones contenidas en este contrato, tanto por inejecución como por retardo en su ejecución , dará derecho a LA ARRENDADORA a darlo por terminado de pleno derecho y además será por cuenta de EL ARRENDTARIO todos los daños y perjuicios que de ello resultare, así como los gastos judiciales y extrajudiciales, inclusive honorarios de abogados.” (Subrayado nuestro)
Como se observa en el presente caso, fue previsto por los contratantes que el cumplimiento tardío de cualquier obligación podría dar lugar a la resolución, acuerdo que entra dentro del marco de la autonomía de las partes al momento de contratar. En este sentido, la conducta del demandado al no cumplir con el pago del servicio de agua así como por el pago tardío del servicio de aseo urbano, resulta contraria a sus obligaciones contractuales, por lo que la acción por resolución resulta ajustada a derecho según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592 del Código Civil y 257 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
Por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos anteriormente, este Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que sigue Inmobiliaria Don Antonio S.A., contra Jesús Alberto Querales Guerrero, resuelto el contrato de arrendamiento, y se condena a la demanda a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar, totalmente libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió el inmueble ubicado en la avenida Bolívar cruce con avenida Ayacucho, Edificio Don Antonio, piso 2, apartamento 8, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua.
SEGUNDO: Pagar las costas del presente juicio.
Publíquese y regístrese
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry Del Estado Aragua, en Maracay, a los veintinueve (29) días del mes de Octubre de 2008.- Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-
La Juez

Abg. Mary Fernández Paredes
La Secretaria,

Abg. Nohelia Ramírez Abello
En esta misma fecha, 29 de Octubre de 2008, siendo la 03:20 P.m. se publicó y registró la anterior Sentencia previo el anuncio de Ley.
La Secretaria.,

MFP/Nr/jp.
Exp. 9679.-