TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARINA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: GLADYS OFELIA CARDOZA DE PEREIRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.094.467 y de este domicilio.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ZORAIDA T. DURAN DE TORRES, Abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 22.158 y de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: LILIANA SILVESTRINI DE LIZARRAGA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-7.226.459 y de este domicilio.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: MARIO ANTONIO LUGO, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 16.101 y de este domicilio.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
EXP No. 9710
SENTENCIA DEFINITIVA.

En fecha 20 de Mayo de 2008, se inicia la presente causa la cual fue admitida por los trámites del juicio breve.-
En fecha 05 de agosto de 2008, el Alguacil, consignó recibo de citación firmado por la parte demandada.-
En fecha 07 de agosto de 2008, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.-
En fecha 17 de Septiembre de 2008, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 19 de Septiembre de 2008, este Tribunal admitió escrito de pruebas presentado por la parte demandada.
En fecha 23 de Septiembre de 2008, ambas partes consignaron pruebas.
En fecha 24 de septiembre de 2008, fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 01 de Octubre de 2008, se dicto auto mediante el cual fue diferida la sentencia.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo de demanda: Que en fecha dieciséis (16) de agosto de 2003, celebró Contrato de Arrendamiento con la ciudadana LILIANA SILVESTRI DE LIZARRAGA, sobre un inmueble constituido por una vivienda familiar, ubicada en la Calle Cristóbal Colón N° 16, Residencias Coromoto, Municipio Girardot del Estado Aragua, del cual es propietaria según título supletorio evacuado por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua. Que se acordó en no continuar con la relación arrendaticia, debido a que se estableció de mutuo acuerdo un lapso de once (11) meses continuos por concepto de prorroga legal, donde se obligaba en la entrega del inmueble antes identificado, para el cinco (05) de diciembre de 2007, según convenio autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay, Estado Aragua en fecha 07 de diciembre de 2006. Que luego de haber disfrutado de la prórroga legal la demandada, no ha querido entregar el referido inmueble y hasta los momentos no lo ha desocupado. Que han sido infructuosas todas las gestiones tendientes a que entregue el inmueble no habiéndolo hecho hasta la fecha. Que la arrendataria ha venido deteriorando el inmueble, que no cancela los servicios públicos y no entrega la solvencia de los mismos. Por lo antes expuesto demanda el Cumplimiento del Contrato por Vencimiento de la Prórroga legal y la entrega del inmueble solvente en todos los servicios. Que fundamenta la demanda en los artículos 33 y de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1159, 1160, 1264, todos del Código Civil Venezolano.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
El apoderado de la demandada en su escrito de contestación expuso: Alega que el auto de admisión de la demanda refleja el quebrantamiento y subversión del debido proceso, toda vez que coloca al sujeto pasivo de la relación procesal en una situación de indefensión, al confundírsele, por cuanto se esta en desarrollo de un Procedimiento regulado por el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual remite que debe sustanciarse y sentenciarse conforme a las disposiciones contenidas en él mismo y al Procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil. Que opone la cuestión previa prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su Ordinal sexto, por no haberse llenado los requisitos exigidos por el Artículo 340 Ejusdem, Ordinal segundo. Opone la cuestión previa contenida en el artículo 346, Ordinal Séptimo, en concordancia con el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alega que existe el plazo pendiente, y que en fecha 15 de septiembre de 1999, comenzó la relación arrendaticia según contrato de Arrendamiento que suscribieron Gladys Ofelia Cardoza de Pereira y Luís Lizarraga, siendo sucedido por otro contrato privado suscrito entre la demandante y Liliana Silvestri de Lizarraga con una duración de un (1) año y seis (6) meses, hasta el 15 de julio de 2003. Que opone la cuestión previa a que se refiere el Artículo 346, Ordinal 11. Contradice la demanda incoada en contra de mi defendido, en todas y cada una de sus partes. Que la demandante pretende desalojar del inmueble a su representada sin esperar al vencimiento de la prórroga legal a que tiene derecho. Que la actora pretendía aumentarle el canon de arrendamiento por lo cual optó por consignarle por ante un Juzgado de Municipios.
DE LAS PRUEBAS
La parte actora promovió:
1) Original del título supletorio evacuado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Aragua, (folios 7 al 14).
2) Original del convenio efectuado por la ciudadana Gladys Ofelia Cardoza de Pereira con Liliana Silvestri de Lizarraga, por ante la Notaría Pública Primera del Estado Aragua, (folios 15 y 16).
3) Copia certificada de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua, (folios 17 al 26).
4) Copia simple de Sentencia del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Menores del Estado Aragua, (folios 27 al 30).
5) Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre Gladis Ofelia Cardoza de Pereira y Liliana Silvestre de Lizarraga, (folios 34 AL 37).
La parte demandada promovió:
1) Copia certificada del contrato de Arrendamiento suscrito entre Gladys Ofelia Cardoza de Pereira y Luis Lizarraga, (72 AL 76).
2) Copia certificada del Acta de Matrimonio de los ciudadanos Liliana Silvestre de Lizarraga con Luis Lizarraga, (folio 66).
3) Original de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre Gladys Ofelia Cardoza de Pereira Silvestre de Lizarraga, (folios 67 al 69).
4) Facturas y recibos de CADAFE e Hidrológica Del Centro, folio 78 al 84.
PARA DECIDIR SE OBSERVA
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346, en concordancia con el artículo 340 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, basado en que no se señala el carácter con que actúa la accionante ni el de la accionada. Al respecto se observa que del libelo de demanda se desprende con toda claridad que el carácter de la demandante es el de arrendadora y de la demandada es el de arrendataria, por lo que la cuestión previa es desechada, y así se declara.
- Se opone la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el artículo 340 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, basado en que en el libelo no se cuantifican los daños ni se señala su causa. Al respecto observa este Despacho que en el libelo de demanda en el petitorio, particular tercero pide “en entregar las solvencias de los servicios públicos hasta la fecha de su desocupación, así como el referido inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en su defecto se ordene el pago de los daños ocasionados al mencionado inmueble”
Tal petitorio es evidente que es de imposible especificación, y menos aún no susceptible de ser concedido, pues se pide un resarcimiento para que en el caso eventual que se ordene la entrega del inmueble, éste no esté en buenas condiciones, cuestión que sólo podría verificarse una vez que se ejecute la sentencia. De allí que resultaría inoficioso ordenar subsanar y por lo tanto la cuestión previa es desestimada, y así se declara.
- Se opone la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 en concordancia con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, basado en que la demanda de cumplimiento es extemporánea por anticipada por corresponderle una prórroga legal de dos años, en virtud que la relación arrendaticia data desde el 15 de septiembre de 1999. Al respecto observamos que cursa al folio 73 al 76 copia simple de instrumento autenticado, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la accionante y Luis Lizarraga, el cual es apreciado por no haber sido impugnado, constatándose que el objeto del contrato es un inmueble ubicado en la Calle Cristóbal Colón, N° 16, residencias Coromoto de esta ciudad de Maracay, pero suscrito con persona distinta a la aquí demandada, por lo que se desestima, y así se declara.
Asimismo cursa al folio 67 al 69 original de instrumento privado, el cual no fue desconocido, por lo que es valorado, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sobre el inmueble supra identificado, en cuya cláusula segunda se dispuso: “Este contrato comenzará a regir a partir el día 16 de enero de 2002 y su duración será de un año y seis (06) meses contados a partir de la fecha de entrada en vigencia, hasta el 15 de julio de 2003, fecha ésta que no podrá ser prorrogada por cuanto queda expresamente convenido entre las partes que el contrato es por tiempo determinado, por lo que la arrendataria no podrá oponer la tácita reconducción”.
De igual forma cursa a los folios 34 al 36 original de instrumento privado, el cual no fue desconocido, por lo que es apreciado, contentivo de contrato de arrendamiento sobre el inmueble supra identificado, en cuya cláusula segunda se dispuso: “Este contrato comenzará a regir a partir el día 16 de agosto de 2003 y su duración será de seis (06) meses contados a partir de la fecha de entrada en vigencia, hasta el 16 de febrero de 2004, fecha ésta que no podrá ser prorrogada por cuanto queda expresamente convenido entre las partes que el contrato es por tiempo determinado, por lo que la arrendataria no podrá oponer en ningún momento válidamente la tácita reconducción”.
También tenemos a los folios 15 y 16 original de instrumento autenticado, el cual es apreciado por no haber sido impugnado contentivo de acuerdo suscrito entre las partes, en cuya cláusula segunda se dispuso: “Ambas partes aceptan que la arrendadora notificó la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito con la arrendataria, quien manifiesta su voluntad de solicitar la prórroga legal, por lo que ambas partes convienen en establecer un lapso de Once (11) meses continuos, contados a partir del día 05 de enero del año 2007 hasta el 05 de diciembre del año 2007…
De los documentales señalados tenemos que la relación arrendaticia se inició el 16 de enero de 2002 y finalizó el 16 de febrero de 2004, momento a partir del cual comienza a transcurrir la prórroga legal de un año a tenor de lo dispuesto en el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que culminaría el 16 de febrero de 2005. Es evidente que en el caso de marras la relación arrendaticia continuó, pues en fecha 07 de diciembre de 2006 las partes acuerdan lo que ellos denominaron una prórroga legal de once meses que finalizó el 05 de diciembre de 2007. Debe acotarse que el referido acuerdo, no puede ser entendido como prórroga legal, pues la misma ya se había cumplido. En todo caso, lo que aconteció fue que vencido el contrato y la prórroga el 16 de febrero de 2005, al continuar la inquilina ocupando el inmueble con la aceptación de la arrendadora, que el contrato pasó a tiempo indeterminado. De allí que no haya prórroga legal alguna en vigencia, por lo que no existe condición o plazo pendiente, desestimándose así la cuestión previa, y así se declara.
-Se opone la cuestión previa del ordinal 11 ° del artículo 346 ejusdem basado en que se demanda acumulativamente varias pretensiones, al demandarse el cumplimiento de contrato y honorarios de abogados y que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y que por lo tanto sólo podrá demandarse el desalojo.
Al respecto tenemos que de una lectura del libelo de demanda se constata que la acción ejercida es de cumplimiento de contrato, por lo que no puede interpretarse el hecho de solicitarse el pago de “las costas incluyendo los honorarios de abogados….”, como una manifestación de que se esté incoando una acción de cobro de honorarios profesionales. Por lo tanto, la cuestión previa, es desestimada, y así se declara.
En cuanto a la naturaleza del contrato nos remitimos al punto tratado anteriormente donde se señala que la relación arrendaticia en algún momento pasó a indeterminada, pero al suscribirse con posterioridad un acuerdo entre las partes, existe la posibilidad de ejercer la acción de cumplimiento de contrato. Por lo tanto la cuestión previa es desestimada, y así se declara.
DEL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
La parte accionante demanda el cumplimiento del contrato basado en el acuerdo suscrito por las partes según instrumento autenticado cursante a los folios 15 y 16, a lo cual la parte demandada nuevamente alega la prórroga legal basado en que la relación arrendaticia data desde 1999, sobre lo cual esta juzgadora ya emitió pronunciamiento en el capítulo de las cuestiones previas, y así se declara.
Ahora bien, con relación al acuerdo suscrito por las partes según instrumento cursante al folio 15 y 16, sobre el cual como se señaló anteriormente, no se corresponde con la prórroga legal, constituye en el fondo una manifestación de voluntad de las partes contratantes de poner fin a la relación arrendaticia, pues así se desprende de la cláusula tercera, cuyo texto reza: “La arrendataria se compromete en este acto en la entrega del inmueble descrito en la cláusula primera para el día 05 de diciembre de 2007, fecha que acuerdan las partes la culminación de la relación arrendaticia, así mismo se acuerda que la arrendataria podrá desocupar el referido inmueble antes del 05 de diciembre de 2007, igualmente se compromete a continuar cancelando los cánones de arrendamiento y gastos de servicios públicos hasta la entrega de inmueble libre de personas y cosas”; estipulación que en nada transgrede el orden público inquilinario, pues constituye una de las formas de terminación de los contratos, como es el mutuo disenso y así se declara.
De tal manera que si la accionada acordó con la demandante la culminación del contrato y se obligó a entregar el inmueble para el día 05 de diciembre de 2007, la acción por cumplimiento de contrato resulta procedente, según lo dispuesto en los artículos 1.167, 1159, 1579 y 1594 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
SIN LUGAR las cuestiones previas.
CON LUGAR la demanda interpuesta por GLADYS OFELIA CARDOZA DE PEREIRA contra LILIANA SILVESTRI DE LIZARRAGA, y se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Hacer entrega del inmueble ubicado en la Calle Cristóbal Colón N° 16, Residencias Coromoto, Municipio Girardot del Estado Aragua, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
SEGUNDO: En pagar las costas del presente juicio.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los treinta (30) días del mes de Octubre de dos mil ocho (2008).- Años. 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez

Abog. Mary Fernández Paredes

La Secretaria

Abg. Nohelia Ramírez Abello.

En esta misma fecha, 30 de octubre de 2008, siendo las 3:00 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria,

MFP/NR/ts
Exp. 9710.-