TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: DOMENICO MAURIELLO MARRUNE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N 7. 096.952
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ARMANDO DOMENICO MAURIELLO CATENA, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 92.590.
PARTE DEMANDADA: ROSA ELENA NAVARRO DE PALACIOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nros V-1.582.367.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: EVA FRANCISCA ORTEGA COLINA, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 106.082.
EXPEDIENTE: 9703
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 20-05-2008.
En fecha 03/06/2008 se libro exhorto al Juzgado de Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Digo Del Estado Carabobo Valencia a los fines que sea practicada la citación de la parte demandada.
En fecha 22/07/2008, fueron agregadas a los autos las resultas de la comisión, debidamente cumplida.
En fecha 28/07/2008 la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y cuestiones previas.
En fecha 01/08/2008 la parte demandada consignó escrito de pruebas, admitiéndose las mismas fecha 05/08/2008.
En fecha 07/08/2008 la parte actora consigno escrito de contradicción a las cuestiones previas.
En fecha 07/08/08 la parte actora consignó escrito de pruebas, admitiéndose las mismas fecha 08/08/2008.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega el apoderado de la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 20 de septiembre de 2004, su representado celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada sobre un inmueble constituido por una casa identificada con los números 106/53, ubicada en la Avenida Martín Tovar, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo. Que según la cláusula segunda del referido contrato, la duración de dicho contrato era de un año, contado a partir de la fecha Primero de Octubre de 2004 y podría ser prorrogado sucesivamente a su vencimiento por períodos de igual tiempo. Que su representado decidió no continuar con la relación arrendaticia a tenor de lo dispuesto en la cláusula segunda del referido contrato. Que procedió a notificar extrajudicialmente a la arrendataria de la no celebración de un nuevo contrato y del inicio de la prórroga legal que le correspondía. Que dicha notificación fue realizada en fecha 25 de agosto de 2006, mediante telegrama certificado con acuse de recibo a través de la oficina de correo IPOSTEL. Que en fecha 26 de septiembre procedió a notificar judicialmente a la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia. Que a partir del primero de octubre de 2006 comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal. Que vencido dicho lapso de prórroga legal la arrendataria debió haber entregado el inmueble arrendado totalmente libre de personas y/o bienes que hubiesen ocupado el mismo, es por lo que acude a este Tribunal a demandar el cumplimento del contrato. Fundamentó la presente demanda en los artículos 38 y siguientes de la Ley de arrendamiento Inmobiliarios, artículos 1.159, 1.579, 1.167 del Código Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte el apoderado de la demandada opuso la Cuestión Previa contemplada en el artículo 346, Ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, basado en que le corresponde tres años de prórroga legal en virtud que la relación arrendaticia nació hace 24 años, cuando el cónyuge de su representada, German Palacios Roa (difunto) suscribió contrato según instrumentos notariado de fecha 01 de octubre de 1996 y 01 de octubre de 1997, los cuales fueron firmado por la demandada como fiadora. Que al fallecer German Palacios Roa, el demandante firma con su defendida un contrato de arrendamiento. Negó y contradijo la acción de cumplimento de contrato, admitiendo que si bien suscribió el contrato de arrendamiento señalado por el actor, agrega que viene ocupando el inmueble desde hace 24 años, cuando su cónyuge era el arrendatario. Negó y contradijo que el arrendador le haya notificado extrajudicialmente de la no la renovación del contrato de arrendamiento y del inicio del lapso de prórroga legal y menos que en fecha 25 de agosto de 2006 haya recibido telegrama con acuse de recibo. Que en todo caso la notificación es extemporánea, en virtud que el contrato venció el 01 de octubre de 2005. Negó y contradijo que su representada deba entregar el inmueble objeto del contrato.
DE LAS PRUEBAS
La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1) Copia simple de Contrato de arrendamiento autenticado suscrito entre DOMENICO MAURIELLO y la ciudadana ROSA ELENA NAVARRO DE PALACIOS de fecha 20/09/04 (folios 11 al 14).
2) Original de Notificación Judicial realizada por El Juzgado Septimo De Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua Y San Diego Del Estado Carabobo (folios 15 al 23)

La parte demandada promovió:
1) Copia simple de acta de defunción del ciudadano German Ricardo Palacios Roa, emitida por la oficina Municipal de Registro Civil del Estado Carabobo (folios 47 al 48)
2) Copia simple de Contrato de arrendamiento autenticado suscrito entre Domenico Mauriello Palacios y German Palacios Roa de fecha 22/08/96 (folio 49 al 51).
3) Copia simple de Contrato de arrendamiento autenticado suscrito entre Domenico Mauriello y German Palacios Roa de fecha 19/09/97 (folio 52 al 54).
4) Original de Constancia de residencia emitida por la Junta parroquial de Catedral Municipio Valencia Estado Carabobo (folio 55).
5) Originales de consulta de abonados emanadas por CANTV (folio 60 y 61)
6) Facturas emanada de CASTILLO MUEBLES y BING SALE (folios 62 y 63).
7) Copias simple de los comprobantes de consignaciones de los cánones arrendamiento consignado en el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua (folios 66 al 87).
8) Copia de Constancia de residencia emitida por la Junta parroquial de Catedral Municipio Valencia Estado Carabobo (folio 89).
9) Originales de referencia personales (folios 95 al 98)
10) Original de acta de Matrimonio entre los ciudadanos German Ricardo Palacios y Rosa Elena Navarro Diaz. (folio 100)
11) Original de acta de defunción del ciudadano German Ricardo Palacios Roa, emitida por la oficina Municipal de Registro Civil del Estado Carabobo (folio 101)

PARA DECIDIR SE OBSERVA
DE LA CUESTIÓN PREVIA
La parte demandada alega la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, basado en que le corresponde tres años de prórroga legal en virtud que la relación arrendaticia nació hace 24 años, cuando el cónyuge de su representada, German Palacios Roa (difunto) suscribió contrato según instrumentos notariados de fecha 01 de octubre de 1996 y 01 de octubre de 1997, los cuales fueron firmados por la demandada como fiadora. De tal manera que si la parte demandada afirma que la relación arrendaticia tiene más de 24 años, dada su afirmación le corresponde la carga de la prueba por imperio de lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento civil, y así se declara.
Al respecto observamos que no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia entre actor y demandada, amen que a los folios 11 al 14 cursa copia simple de instrumento notariado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con vigencia a partir del 01 de octubre de 2004, el cual no fue impugnado, por lo es valorado plenamente, quedando así demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes, y así se declara.
Asimismo tenemos que cursa a los folios 49 al 54 copias simples de instrumento notariados, los cuales no fueron tachados, por lo que se aprecian, contentivos de contrato de arrendamiento suscritos en fecha 22-08-96 y 19-09- 97 entre Domenico Mauriello y German Palacios Roa, y suscrito por la accionada en su condición de fiadora. En la cláusula tercera del contrato suscrito en fecha 19-09-97 se acordó:
“El presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo, sin prórroga, contado a partir del primero (1°) de octubre de 1997, obligándose EL ARRENDATARIO a devolver la cosa arrendada para la fecha de terminación del contrato sin necesidad de desahucio.”
Lo anterior pone en evidencia que el arrendamiento se pautó a tiempo determinado, sin posibilidad de prórroga alguna, de modo que vencido el mismo, la relación o se extinguió u operó la tácita reconducción.
También cursa al folio 47 y 48 copia simple de acta de defunción, la cual no fue impugnada, por lo que es valorado, quedando demostrado que German Palacios Roa falleció en fecha 11 de mayo de 2004.
Asimismo cursa al folio 100 certificaciones de acta de matrimonio expedida por la Prefectura Civil del Estado Táchira, instrumento que no fue impugnado, por lo que es valorado, conforme al cual queda evidenciado que la demandante era la cónyuge de German Palacios Roa, y así se declara.
En cuanto a la constancia de residencia expedida por la Junta Parroquial cursante al folio 55, observamos que se trata de una manifestación unilateral de parte de la accionada de que vive en el inmueble, por lo que nada aporta al hecho controvertido, y así se declara.
Respecto a los instrumentales cursante a los folios 60 y 61 se trata de una consulta emitida por CANTV que nada aporta a los hechos controvertido, por lo que se desecha, y así se declara.
Sobre las facturas cursante a los folios 62 y 63, así como las referencias personales cursante a los folios 95 al 98, se trata de instrumentos emanado de terceros, no ratificados en juicio, por lo que con fundamento en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil se desechan, y así se declara.
En cuanto a los comprobantes de consignaciones cursante a los folios 64 al 87 observamos que se refiere a la consignación de cánones de arrendamiento de los meses de octubre de 2007 a julio de 2008, que nada aporta al hecho controvertido, y así se declara.
Respecto a los testimoniales de Blanca Valera, Ysmelda Arias, Gladys Montoya, aun cuando son contestes y coincidentes en afirmar que la demandada reside en el inmueble arrendado desde hace mas de 20 años, no puede esta juzgadora dar por demostrada la relación arrendaticia que invoca la accionante, por prohibición expresa del artículo 1.387del Código Civil que reza: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares”. Por lo tanto se desechan dichas deposiciones, y así se declara.
En cuanto a los instrumentales cursante a los folios 119 al 132, observa esta juzgadora que los mismos fueron aportados por el apoderado de la parte accionada en el acto de declaración de testigo de la ciudadana Gladys Montoya, lo que constituye un modo irregular de promover pruebas, por lo que se desechan, y así se declara.
Ahora bien, de lo anterior tenemos que si bien se suscribió un contrato por el cónyuge de la demandada en fecha 01 de octubre de 1996, el mismo se extinguió en fecha 01 de octubre de 1998, según la cláusula tercera supra trascrita, pues la demandada no demostró que haya operado la tácita reconducción de ese contrato, lo cual pudo haberse efectuado con la consignación de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento de los meses posteriores al vencimiento del contrato suscrito por su cónyuge German Roa. De allí que resulte forzoso establecer que se trate de una relación arrendaticia distinta a la aquí demandada que se extinguió por vencimiento del término fijado por las partes, siendo contundente el efecto probatorio del contrato suscrito por la demandada, que acredita una relación arrendaticia a partir del 01 de octubre de 2004. Por lo tanto la cuestión previa debe ser desestimada, y así se declara.

DEL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
La parte accionada demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento del término contractual y de la prórroga legal, respecto a lo cual la parte accionada niega haber sido notificada
Al respecto observamos que en el contrato de arrendamiento suscrito por las parte, en su cláusula segunda se acordó:
“La duración del presente contrato es de UN (01) AÑO, contado a partir de la fecha Primero (01) de Octubre de 2004, y podrá ser prorrogado sucesivamente a su vencimiento por períodos de igual tiempo, salvo que alguna de las partes contratantes manifieste con por lo menos treinta (30) días de anticipación al término del presente contrato su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia…La notificación a que se refiere esta cláusula, deberá realizarla EL ARRENDADOR, dentro del plazo previsto, mediante envió de telegrama certificado con nota de recibo que le sirva de prueba la dirección del inmueble aquí arrendado y a la orden de LA ARRENDATARIA, o mediante notificación judicial hecha a LA ARRENDATARIA, en la misma dirección, estas notificaciones serán suficientes para que LA ARRENDATARIA, se considere válidamente notificada de que la vigencia del contrato no está amparada por prórroga lega alguna siguiente el período de duración en que se haga la notificación en referencia…”
De la cláusula parcialmente trascrita se desprende que el contrato es a tiempo determinado, por períodos de un año contado a partir del 01-10-04, prorrogable por períodos iguales, salvo que se notifique la no prórroga, con 30 días de anticipación. En este sentido tenemos que cursa a los folios 140 al 142 informes emitidos por el Instituto Postal Telegráfico, conforme al cual indican que en fecha f25 de agosto de 2006 fue entregado un telegrama en la avenida Martín Tovar, casa N° 106-53, Valencia, estado Carabobo, recibido por Marlien Valencia Palacios y el cual es del tenor siguiente: “Cumplo con notificarle mi decisión de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre usted y mi persona en fecha 20-09-04 ante la notaría pública cuarta de Valencia anotado bajo el N° 88 tomo 146 notificación que hago oportunamente a los fines de que desocupe el inmueble objeto de este contrato de arrendamiento a la fecha de su vencimiento 01-10-2006”
La referida prueba goza de pleno valor probatorio, desprendiéndose de la misma que la demandada fue notificada, de acuerdo a lo acordado contractualmente, en fecha 25 de agosto de 2006, es decir con más de treinta días antes que se produjera la prórroga contractual, lo que significa que a partir del 01 de octubre de 2006 comenzó a correr la prórroga legal, que por tratarse de una relación arrendaticia de dos años, le correspondía una prórroga legal de un año, que venció el 01 de octubre de 2007, correspondiendo a la parte accionada la obligación de entregar el inmueble, y así se declara.
Por lo tanto comprobada fehacientemente la relación arrendaticia y cumplidos los extremos contractuales y legales y no habiendo demostrado la demandada haber cumplido con la entrega del inmueble, la acción por cumplimiento es procedente en derecho, según lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1159, 1579 y 1594 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil.
Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
- SIN LUGAR la cuestión previa
-CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue DOMENICO MAURIELLO MARRUNE contra ROSA ELENA NAVARRO DE PALACIOS y condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Entregar el siguiente inmueble: una casa identificada con el números 106/53, ubicada en la Avenida Martín Tovar, Jurisdicción del Municipio San José, Distrito Valencia, Estado Carabobo.
SEGUNDO: Pagar las costas del presente juicio
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA, en Maracay, a los siete (07) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Juez

Abg. Mary Fernández Paredes
La Secretaria,

Abg. Nohelia Ramírez Abello

En esta misma fecha, siete (07) de octubre de dos mil ocho (2008), siendo la 01:00 p.m. se publicó y registró la anterior Sentencia previo el anuncio de Ley.
La Secretaria

MFP/NRA/rtdf
Exp. Nro 9703