TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: REYES ELVIRA CONTRERAS DE VIVAS, Venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nos. V-2.988.773, en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio Residencias Independencia.
PARTE DEMANDADA: FANNY MARITZA BOLIVAR COLMENARES venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.844.038.-
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: RAMON SABBAS RODRIGUEZ MARRERO Y WILFREDO SALAZAR, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 61.357 y 61.173 respectivamente.-
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: AURA MATILDE ESLAVA, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 55.181.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
EXP No. 9705-2008.-
SENTENCIA DEFINITIVA.
Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 20 de Mayo de 2008.
En fecha 14 de Julio de 2008, la demandada confirió Poder Apud Acta a la Abogada AURA MATILDE ESLAVA.
En fecha 15/07/2008, la apoderada de la parte demandada, mediante escrito presentado procedió a dar contestación a la demanda
Abierta la causa a pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho, admitiéndose dichas pruebas.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo de demanda: Que en fecha 23 de febrero de 2006 la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Independencia representada en esa oportunidad por la ciudadana MILAGRO LUCENA, celebró Contrato de Arrendamiento con la demandada, sobre un (01) local Comercial ubicado en la planta baja del edificio 1 del Conjunto Residencial Independencia ubicado en la Avenida Ayacucho Norte, entre calle Boyacá y Calle Rivas, Sector La Democracia, en Maracay, Estado Aragua. Que el Contrato en se celebró a tiempo determinado por el término de un (01) año prorrogable por períodos iguales. Que el Contrato comenzó a regir desde el 1° de Febrero de 2006 y se fijó un canon mensual de DOSCIENTOS VEINTE BOLIVARES FUERTES (220,00 BF), por los primeros seis (06) meses, y de DOSCIENTOS SETENTA BOLIVARES FUERTES (270,00 BF), los otros seis meses pagaderos los primeros cinco (05) días de cada mes por cuota vencida del mes anterior. Que la Arrendataria ha violado la cláusula DECIMA SEGUNDA, en lo que respecta que ella es la única que tiene derecho al uso y disfrute del inmueble arrendado con las prerrogativas que el mismo Contrato se desprenden y las que por mandato legal son inherentes. Que la demandada ha permitido que haga uso del inmueble Arrendado la Compañía CYBER LA FAMILIA C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua con el N° 51, tomo 87-A de fecha 17 de octubre de 2007, la cual realiza y desarrolla su actividad Comercial en el local que fue cedido en arrendamiento exclusivamente a la ciudadana FANNY MARITZA BOLIVAR, y en ningún modo a la referida Compañía, Que los propietarios de la compañía son los ciudadanos SERGIO DANIEL MASIN, CELESTE JOSEFINA RODULFO SANCHEZ DE MASIN, SANTIAGA LIBERIA SANCHEZ DE RODULFO, Y JESUS CELESTINO RODULFO NARCANO, siendo el ultimo de los nombrados el Gerente de dicha compañía. Que la arrendataria no aparece como accionista de la mencionada compañía y por lo tanto se trata de una persona Jurídica distinta a la arrendataria. En razón de ello demanda la resolución del contrato de arrendamiento fundamentado en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167, del Código Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte la demandada en su escrito de contestación a la demanda, opuso la cuestión previa contenida en los numerales 2° y 3° del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo opuso la falta de cualidad de la demandante. Niega que haya violado la Cláusula DECIMA SEGUNDA del Contrato que fue firmado el 23 de Febrero de 2006. Niega que haya permitido que otras personas hagan uso del local arrendado. Niega que tenga una conducta maliciosa, y en ningún momento fue subarrendado, ni cedido, ni traspasado a ninguna otra persona.
DE LAS PRUEBAS:
La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio las siguientes pruebas:
1) Copia simple de documento de condominio del Conjunto Residencia Independencia (folios 05 al 27)
2) Copia simple de instrumento notariado contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes (folios 31 al 33)
3) Testimoniales (folios 81 al 86)
4) Copia certificada de instrumento registrado contentivo de acta de asamblea y estatutos de la empresa Cyber Familia (folios 92 al 98).
5) Originales de instrumentos notariados (folios 31 al 33)
6) Inspección Judicial (folio 110).

La parte demandada promovió:
1) Copia Certificada de Ampliación del Registro Mercantil (folio 59 al 63)
2) Testimoniales (folios 87 al 90)

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
La parte demandada alega la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Para basarla señala que la ciudadana Reyes Contreras, demanda en su carácter de presidenta de la Junta de Condominio pero que sus funciones cesaron en fecha 20 de marzo de 2008.
Al respecto resulta necesario transcribir el dispositivo invocado, el cual reza:
Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…2º La legitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio…”
La falta de capacidad procesal a que se refiere el dispositivo señalado va dirigida a la ilegitimidad en el proceso del demandante En este sentido el artículo 136 ejusdem señala que son capaces para obrar en juicio las personas que tengan libre ejercicio de sus derechos, los cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley. De allí que resulte claro que el argumento utilizado por la parte demandada para invocar la referida cuestión previa no se subsume en los dispositivos señalados y por lo tanto debe ser desestimada, y así se declara.
- Asimismo la parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto señala:
“La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o suficiente.”
Para basar la cuestión previa invocada señala que el poder apud acta otorgado por Reyes Elvira Contreras no está otorgado en forma legal porque las funciones de la referida ciudadana como presidenta de la Junta de condominio cesaron.
Al respecto observa esta Sentenciadora que la citada disposición establece tres causas de ilegitimidad del apoderado actor. En cuanto a la tercera causa de ilegitimidad, aducida por la demandada, de la persona que se presenta como apoderado de actor se produce cuando el poder no está otorgado en forma legal, correspondiendo al Juez apreciar tal situación. En este sentido observa esta juzgadora que cursa al folio 04 poder apud acta otorgado por la ciudadana Reyes Elvira Contreras de Vivas, en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Independencia, al abogado Ramón Sabas Rodríguez Marrero, inscrito en el IMPREABOGADO N° 61.357, el cual fue realizado ante la secretaria del tribunal, quien certificó la identidad de la otorgante; instrumento que cumple con las formalidades establecidas en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil., por lo que el instrumento está otorgado en la forma legal prevista para ello, y así se declara.
Por lo tanto, la cuestión previa es desestimada, y así se declara.
DE LA FALTA DE CUALIDAD
La parte demandada opone la falta de cualidad basada en que quien ejerce la acción de resolución de contrato no es la persona señalada según el literal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal para ejercer la acción.
Al respecto observamos que el artículo 20, en su literal e) reza: Corresponde al administrador: e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
Asimismo el artículo18 dispone: “La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador…” (subrayado nuestro)
Asimismo dentro de las atribuciones de la Junta de Condominio según el mismo artículo 18, en su literal c) señala “Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo”
Es claro entonces que la administración del inmueble puede ejercerla la Junta de Condominio.
Ahora, al margen de estas disposiciones, en el caso bajo estudio se trata de una resolución de contrato de arrendamiento suscrito entre la entonces presidenta de la Junta de Condominio, ciudadana Milagro Lucena y la demandada. De tal manera que si la Junta de Condominio cambió en cuanto a sus integrantes, será la designada como presidenta, entre otros, quien podrá ejercer las acciones que se deriven de dicho contrato. En estos casos no se exigen las formalidades establecidas en la Ley, pues se trata de una relación arrendaticia donde los legitimados son, en principio, tanto activo como pasivo el arrendador y el arrendatario, y esa legitimación se deriva, en principio, del mismo instrumento contentivo del contrato.
En este sentido observamos que cursa al folio 99 al 101 original de instrumento autenticado, el cual no fue impugnado y por lo tanto es apreciado, contentivo de la transcripción del acta N° 35 inserta en el Libro de Actas de la Junta de Condominio conforme a la cual se designa a Reyes Elvira Contreras de Vivas como presidenta de la Junta de Condominio.
Asimismo cursa a los folios 102 al 105 original de instrumento autenticado, el cual no fue impugnado y por lo tanto es apreciado, contentivo de la transcripción del acta N° 52 contentivo de la Asamblea de Propietarios de fecha 25 de junio de 2008, donde, entre otros puntos, se designó nueva junta de condominio, en ella se refleja la actuación de la ciudadana Reyes Elvira Contreras de Vivas como presidenta saliente de la Junta de Condominio. Por lo tanto la accionante si tiene cualidad para demandar, y así se declara.
DE LA RESOLUCION DEL CONTRATO
La parte accionante solicita la resolución del contrato basado en el incumplimiento de la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, para lo cual señala que la accionada ha permitido que la empresa Cyber Familia ejerza sus actividades en el local arrendado. Por su parte la demandada niega que haya violado el contrato y que haya permitido que otras personas hagan uso del local.
Para decidir se observa: Cursa a los folios 31 al 33, copia simple de instrumento notariado, el cual no fue impugnado, por lo que es valorado, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en cuya cláusula décima segunda se acordó: “Este contrato se considera celebrado “Intuito Personae” en lo que respecta a la arrendataria, y en consecuencia, este no podrá ceder ni traspasar el contrato, en ninguna forma sin autorización previa y escrita de la arrendadora; igualmente no podrá sub-arrendar ni total ni parcialmente el inmueble arrendado”
Es claro entonces la estipulación contractual en cuanto que el contrato es intuito personae, es decir, descarta la posibilidad que otras personas diferentes hagan uso del local arrendado.
Asimismo observamos que cursa a los folios 34 al 38 copia simple de instrumento registrado contentivo del acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa Cyber familia, el cual no fue impugnado, por lo que es valorado. Los miembros de la referida empresa son Sergio Daniel Masin Álvarez, Celeste Josefina Rodulfo Sánchez de Masin, Santiaga Liberia Sánchez de Rodulfo y Jesús Celestino Rodulfo Marcano y el objeto de la empresa según la cláusula segunda es “prestación de servicios de Internet y comunicaciones, así como también podrá prestar los servicios de instalación de redes, asesoramiento técnico-científico, a personas naturales o jurídicas, en el área de la informática y computación; dictar cursos, charlas y seminarios; transcripción, programación y diagramación; compra venta de programas de computación y de equipos de telefonía fija o celular, además de todo lo relacionado con el ramo…”
De igual modo en la cláusula tercera se señala: “El domicilio principal de la compañía es la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, en la siguiente dirección: AV. Ayacucho, Residencias Independencia, Bloque 01, Local A-1, Planta Baja…” dirección que coincide con la del inmueble arrendado.
También cursa a los folios 59 al 62 instrumento registrado, el cual no fue impugnado por lo que es valorado, contentivo de nota de participación realizada por Fanny Bolívar Colmenares como propietaria del fondo de comercio Abastos Independencia, donde amplia el objeto del fondo y señala que abarca todo lo relacionado con compra y venta al mayor y detal de víveres, frutería, charcutería y vegetales comestibles, flores, adornos, regalos, mercancía seca, artículos de papelería y oficina, servicios de internet y telecomunicaciones, fotocopias, envíos de fax, transcripciones y cualquier otra actividad de lícito comercio.
Igualmente cursa al folio 81 testimonial de la ciudadana Soto Landaeta Lenis, quien en las preguntas Cuarta: ¿Diga la testigo si sabe que en dicho local comercial realiza su actividad económica una empresa denominada CYBER FAMILIA C.A.?. Contestó: Si, si funciona; en la pregunta quinta “¿Diga la testigo si sabe y le consta quien es la persona que atiende y representa en dicho local a esa compañía” contestó: “ generalmente se encuentra allí el señor Celestino, no recuerdo su apellido, y el señor Sergio Masin y si no se encuentran ninguno de los dos, se encuentra la esposa del señor Celestino o la esposa del señor Masin, pero la gran mayoría es el señor Celestino quien atiende allí”; Sexta: ¿diga la testigo si sabe cual es la actividad comercial que desarrolla la empresa CYBER FAMILIA C.A., en el referido local comercial? Contestó: Presta servicio de Internet, llamadas telefónicas, copiado y vende una que otra cosa de bisuterías y chuchearía, pero básicamente es Internet.
En este mismo orden el testimonio de Garcilazo de Marcano Sixda Morelba señaló: pregunta Cuarta: ¿Diga la testigo si sabe que en dicho local comercial realiza su actividad económica una empresa denominada CYBER FAMILIA C.A.?. Contestó: en el local comercial funciona un Cyber y el Cyber lleva el nombre de la familia CYBER LA FAMILIA; Pregunta Quinta: ¿diga la testigo si sabe y conoce a la persona que atiende dicha empresa CYBER LA FAMILIA C.A.?. Contestó: “siempre se encuentra el señor Celestino Marcano, quien era mi vecino del mismo piso y edificio donde vivo el cual era inquilino de ese apartamento”; Sexta: “¿Diga la testigo que tiempo aproximado lleva funcionando la Empresa CYBER LA FAMILIA en dicho local comercial? Contestó: Dos años y un poquito mas; Séptima: ¿Diga la testigo si sabe y le consta a que actividad se dedica la Empresa CYBER LA FAMILIA C.A.?. Contestó: Ellos tiene servicio de Internet, llamadas telefónicas, venta de bisuterías y chuchearías.
En la declaración de Corcida Carrasquel Francisca María indicó: pregunta Cuarta: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que en dicho local comercial desarrollan su actividad comercial una empresa denominada CYBER FAMILIA C.A.?. Contestó: si, si funciona; pregunta Quinta: ¿Diga la testigo si conoce a la persona que esta a cargo de empresa? Contestó: Si; pregunta Sexta: ¿Diga la testigo si sabe el nombre de la persona encargada de CYBER LA FAMILIA, si lo sabe? Contestó: si lo que pasa es que yo he visto al señor que se llama Celestino, a su hija Celeste al esposo de la señora Celeste que se llama Sergio, y también a la esposa del señor Celestino; Séptima: ¿Diga la testigo que tiempo aproximadamente tiene funcionando CYBER LA FAMILIA en dicho local comercial?: Contestó: mínimo año y medio calculo yo.
Por otro lado el ciudadano Masin Álvarez Sergio Daniel señaló: en la pregunta Cuarta. ¿Diga el testigo que tipo de sociedad tiene en conjunto con la ciudadana FANNY BOLIVAR? Contestó: una sociedad comercial. Quinta: ¿Diga el testigo si en la sociedad comercial que tiene con la ciudadana FANNY BOLIVAR, ha habido inversión de capital monetario en ambas partes? Contestó: si de ambas partes si; en la pregunta Segunda: ¿Diga el testigo cual es el domicilio que tiene fijado la empresa CVYBER FAMILIA y donde desarrollan su actividad mercantil? Contestó: la actividad mercantil que no se desarrolla tiene la dirección Avenida Ayacucho torres Independencia Edificio 1, local 1.
También tenemos el testimonio de Rodulfo Sánchez Celeste Josefina así: pregunta Cuarta: ¿Diga la testigo que tipo de sociedad tiene en conjunto con la ciudadana FANNY BOLIVAR?. Contestó: una sociedad comercial. Contesto: una sociedad que es un Cyber que tenemos entre las dos.
Del material probatorio examinado concluye esta juzgadora que es un hecho plenamente comprobado la existencia de la empresa Cyber Familia; que ésta desarrolla sus actividades en el local arrendado a la demandada, por así señalarlo el mismo documento constitutivo, corroborado por la deposiciones de las testigos Soto Landaeta Lenis, Garcilazo de Marcano Sixda Morelba y Corcida Carrasquel Francisca María quienes son contestes y coincidentes en afirmar que en el local arrendado a la accionada hay un Cyber, que es atendido por los ciudadanos Sergio Masin y Celestino Marcano quienes aparecen como socios de la empresa Cyber Familia; de las propias declaraciones de los socios de la empresa Cyber Familia, ciudadanos Masin Álvarez Sergio Daniel y Rodulfo Sánchez Celeste Josefina, quienes declararon que ellos desarrollan actividad comercial en el local arrendado y por lo constatado por esta Juzgadora en el acto de Inspección, donde encontró como encargada en el local a una de las socias del Cyber familia, ciudadana Rodulfo Sánchez Celeste Josefina.
En cuanto a la declaración de los socios de Cyber Familia, ciudadanos Masin Álvarez Sergio Daniel y Rodulfo Sánchez Celeste Josefina esta juzgadora no le da credibilidad a la manifestación hecha por ellos de que la empresa Cyber Familia no está en funcionamiento, ni tampoco que tienen una sociedad con la accionada, por dos razones: una que la demandada en su escrito de contestación se limitó a negar que haya permitido a otras personas hacer uso del inmueble, por lo que más bien obra en contra de la accionada, no sólo el pretender traer en pruebas un hecho nuevo como es que tiene una sociedad con personas que justamente son accionistas de la empresa Cyber Familia, sino que sus mismos accionistas declararon que ejercían labores allí; y dos no hay prueba alguna de la existencia de dicha sociedad entre la accionada y los declarantes, y así se declara.

Por lo tanto tales hechos aprecia esta juzgadora transgrede lo acordado contractualmente dado el carácter intuito persona del contrato de arrendamiento que implica el uso exclusivo del local arrendado por la arrendataria y la prohibición del traspaso, cesión de cualquier tipo, arrendamiento, etc., del mismo a otras personas, por lo que queda configurando el incumplimiento del referido contrato, siendo procedente la resolución del contrato, según lo dispuesto en el artículo 1.167 y 1159 del Código Civil, y así se declara.
Por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos anteriormente, este Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
-SIN LUGAR las cuestiones previas.
-SIN LUGAR la falta de cualidad.
-CON LUGAR la demanda y condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Entregar el siguiente inmueble: local Comercial N° 1, ubicado en la planta baja del edificio 1 del Conjunto Residencial Independencia ubicado en la Avenida Ayacucho Norte, entre calle Boyacá y Calle Rivas, Sector La Democracia, Maracay, Estado Aragua.
SEGUNDO: Pagar las costas del presente juicio.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero De Los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry Del Estado Aragua, en Maracay, a los nueve (09) días del mes de octubre de 2008. Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez

Abg. Mary Fernández Paredes
La Secretaria.,

Abg. Nohelia Ramírez Abello.

En esta misma fecha, 09 de octubre de 2008, siendo la 1:00 p.m. se publicó y registró la anterior Sentencia previo el anuncio de Ley,
La Secretaria.,

MFP/NRA/JP.-
EXP No. 9705-2008