TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE Nº: 05-1767

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA TOVAR, C. A. Sociedad Mercantil domiciliada en Caracas, inscrita originalmente en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal el 13 de diciembre de 1993, bajo el Nº 40, Tomo 13-A.

APODERADAS DE LA PARTE ACTORA: ROBERTO BARGIGLI ZORZI, JOHN JAMES NOTT EDMUNDSON, JOSE GREGORIO MILANO TABARES, ROBERTO D’HOY MURO y LUIS MEJIAS SARMIENTO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.135,32.038, 42.617, 51.409 y 64.217.

PARTE DEMANDADA: ISMARY JUDITH BERTI LEAL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 5.520.342.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: AIDALI RODRIGUEZ COORT, INGRID FERNANDEZ MARCANO, MILAGROS CASTILLO LOPEZ y NIEVES M. SALAZAR, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 76.252,70.535,78.313 y 41.427, respectivamente.

MOTIVO DEL JUICIO: Desalojo

TIPO DE SENTENCIA: Definitiva (Apelación).-

Se recibieron las presentes actas procedentes del Juzgado Distribuidor de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas., de turno, en virtud de la apelación formulada por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de diciembre de 2004, la cual declaró con lugar la acción de Desalojo incoada por ADMINISTRADORA TOVAR, C. A. contra la ciudadana ISMARY JUDITH BERTI LEAL, ambas partes identificadas.
Este Tribunal le dio entrada el 29 de marzo de 2005, fijando el décimo (10mo) día de despacho siguiente para dictar la decisión correspondiente, tal como lo señala el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Vencida dicha oportunidad, este Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento, previas las siguientes consideraciones:
Suben las presentes actas en virtud de la apelación formulada contra la decisión definitiva dictada en la presente acción de desalojo incoada por ADMINISTRADORA TOVAR, C.A. contra ISMARY JUDITH BERTI LEAL, la cual el a quo declaró con lugar, ordenando en consecuencia el desalojo del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el Nº 3, del edificio Oyon 400, situado en la Avenida Baralt, Quinta Crespo, Municipio Libertador del Distrito Capital; el cual había sido arrendado a la demandada desde el 14 de diciembre de 1989, en el contrato se estableció un año fijo como duración del mismo, sin otorgarse lapso de prorroga o reconducción, se estipuló que el canon de arrendamiento mensual serái de UN MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES ( Bs. 1.694,oo), pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; estipulándose que la falta de pago de dos pensiones consecutivas de arrendamiento daría derecho a la arrendadora para optar entre pedir la resolución del contrato o exigir su cumplimiento; señala el actor que la existencia de la relación arrendaticia ha sido reconocida por la demandada, toda vez que existe expediente de consignaciones arrendaticias por ante el juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde la demandada compaña el contrato y reconoce la relación, así como el monto del canon; que el canon de arrendamiento fue regulado por el órgano administrativo competente, estableciéndose en la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y UN MIL BOLIVARES ( Bs. 231.000,oo), según Resolución emanada de la Dirección General de inquilinato del Ministerio de Infraestructura de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 002958, de fecha 18 de julio de 2001; que en fecha 22 de septiembre de 2001 le fue notificada a la arrendataria el contenido de la Resolución mencionada, quedando en consecuencia obligada al cumplimiento de la misma; que no obstante la demandada ha incumplido con el pago del nuevo canon, depositando en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas las siguientes cantidades: mes de noviembre de 2001 Bs. 115.719,oo, diciembre 2001: Bs. 107.800,oo; enero 2002 Bs. 107.800,oo; febrero 2002 Bs. 107.800; marzo 2002 Bs. 107.800, en lugar de depositar el canon establecido mediante la Regulación señalada.
En la oportunidad procesal correspondiente la demandada dio contestación a la demanda y opuso cuestiones previas, específicamente la contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma del libelo por no llenar este los requisitos de la artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 4, la recurrida analizó exhaustivamente la cuestión previa opuesta, y declaró sin lugar la misma, considerando que el actor si estableció de forma precisa el objeto de su pretensión, como lo es el desalojo del inmueble arrendado pro falta de pago de las pensiones de arrendamiento, y a mayor abundamiento señala que tan bien determinado fue, que la demandada alegó como excepción a la demanda la solvencia en el pago de las mismas.
Así mismo la recurrida desechó el alegato de imprecisión de la demanda dada la naturaleza del contrato, ya que la demandada consideró que el contrato era a tiempo determinado por lo que no podía aplicarse la normativa invocada por el actor; sino que debía pedir la Resolución del contrato, cosa que fue desechada también por la recurrida, ya que consideró que esto es una defensa de fondo.
La cuestión previa alegada contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma del libelo por no llenar este los requisitos de la artículo 340 del Código de Procedimiento Civil o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78; la demandada señala que el actor acumula en su libelo la acción de resolución de contrato a tiempo determinado por falta de pago y el desaojo del inmueble con fundamento a un contrato a tiempo indeterminado por falta de pago de las pensiones de arrendamiento. Cosa que fue rechazada oportunamente por la actora. La recurrida estableció que del texto del libelo se colige claramente que la demanda es por desalojo por falte de pago de las pensiones de arrendamiento y desecha la cuestión previa opuesta por acumulación prohibida de pretensiones. Esta sentenciadora del análisis del petitorio del libelo constata que el actor en ningún momento solicita la Resolución del Contrato de arrendamiento sino que pide al tribunal ordene el desalojo del inmueble.
Con lo que, revisada la decisión del a quo en lo que se refiere al tratamiento de las cuestiones previas opuestas por la demandada, esta Sentenciadora comparte los criterios expuestos por el a quo para desechar las mismas y así se decide.
En virtud de lo planteado por la demandada en relación con la naturaleza del contrato, ya que la actora lo trata como uno a tiempo indeterminado y la demandada señala que el mismo es a tiempo determinado, el a quo realizo en la recurrida un análisis del contrato.
Este Tribunal observa que el único contrato que existe en los autos es el accionado, ya que la demandada también lo consigna por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y este señala en su cláusula tercera que la duración del mismo será de un (1) año fijo contado a partir de la firma del mismo; con lo que la permanencia de la arrendataria en el inmueble transcurrido el año fijado , que comenzó el 14 de noviembre de 1989, vencía el 14 de noviembre de 1990; sin embargo la demandada arrendataria continuo en posesión del mismo con la anuencia de la arrendadora, lo que a tenor del artículo 1600 del Código Civil Venezolano convirtió el contrato accionado en uno a tiempo indeterminado.
Con lo que la acción ejercida por el actor está plenamente ajustada a la normativa legal vigente.
Ahora bien, resuelto previamente lo anterior, es menester analizar la cuestión de fondo y para ello estudiar como las partes trabaron la litis.
Ante el alegato de insolvencia en el pago de las pensiones arrendaticias por parte de la arrendataria esgrimido por el actor, la demandada lo niega y señala que en virtud de las consignaciones efectuadas se encuentra en estado de solvencia respecto a las mismas, que la Regulación de la Dirección de Inquilinato que señala la parte actora no se encuentra definitivamente firme, en virtud del recurso interpuesto contra la misma el 28 de noviembre de 2002, admitido por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 13 de febrero de 2002. Alegó a su favor el contenido de las cláusulas décima tercera y décima novena del contrato de arrendamiento y fundamentó su defensa en el artículo 1592 del Código Civil Venezolano.
Las partes aportaron al proceso los siguientes elementos probatorios:
LA DEMANDANTE: Promovió el contrato de arrendamiento; asimismo el legajo de copias certificadas acompañadas al libelo de la demanda; igualmente el legajo de copias certificadas del expediente Nº 3288 de la nomenclatura del Juzgado Cuarto Superior en lo Civil y Contenciosos Administrativo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde consta la providencia administrativa Nº 002958 de fecha de julio de 2001 emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura que fijó el nuevo canon de arrendamiento, así como también consta la práctica de las notificaciones efectuadas; acompaña como prueba legajo de recibos de arrendamiento no pagados.
LA DEMANDADA: promueve el contrato de arrendamiento; promueve copia certificada del Recurso de Nulidad absoluta ejercido contra la Resolución de Inquilinato; copia certificada de las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre de 2001, los años 2002, 2003 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2004 por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, expediente Nº 20013936.
Ahora bien de los antedichos elementos probatorios quedó demostrado la existencia de la relación arrendaticia alegada por el actor y reconocida por la demandada; asimismo, quedó demostrado que el único contrato suscrito entre las partes es el accionado; que el mismo, si bien fue suscrito a tiempo determinado, se convirtió en uno a tiempo indeterminado, por haber la arrendadora permitido la continuación de la arrendataria en la posesión del inmueble en tal calidad.
Asimismo, quedó plenamente demostrado, de las copias aportadas relativas al expediente de las consignaciones arrendaticias la forma en que la arrendataria pagó el monto del canon partir de noviembre de 2001, lo que generó entra las partes la controversia que nos ocupa.
Así las cosas, tenemos que las consignaciones efectuadas por la arrendataria a favor de la arrendadora, si bien la forma en que fueron efectuadas está de conformidad con las normas que regulan la materia, en relación al fondo, es decir, la pertinencia del monto de las mismas, debe analizarse; señala la arrendataria que al no estar definitivamente firme la misma, en virtud de recurso ejercido contra ella, no puede ser aplicada. En el contrato de arrendamiento quedó establecido que el Edificio se encontraba en proceso de Regulación por ante la Dirección de Inquilinato y las partes acordaron someterse al dictamen que ésta dictara. El a quo consideró que el acto administrativo de efectos particulares constituido por la Regulación dictada, constituye un acto que acarrea ejecución desde el momento en que se notifica, independientemente del ejercicio del recurso en su contra, salvo que se haya solicitado y acordado la suspensión de los efectos del mismo, lo cual en el presente caso no fue alegado ni consta de autos, con lo que el Tribunal a quo consideró que, en efecto el monto del canon mensual de arrendamiento que debe ser apreciado en el presente caso es la suma de Bs. 231.000, oo, que equivalen actualmente, en virtud de proceso de reconversión monetaria, a doscientos treinta y un mil bolívares fuertes ( Bs. F 231,oo), el cual fuera fijado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura el 18 de julio de 2001. Criterio que es totalmente compartido por esta alzada, y así se decide.
Ahora bien, comparando el monto de los cánones consignados por la arrendataria y el monto efectivamente fijado por la Dirección de Inquilinato, es evidente que no se corresponden, por lo que debe considerarse a la demandada como insolvente en el pago del canon de arrendamiento y así se decide.
Nuestra ley sustantiva civil establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, que deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, que el arrendatario tiene como una de sus obligaciones principales pagar el monto del canon en los términos pactados.
Del análisis de los términos en que quedó establecida la controversia, se tiene que la demandada está insolvente en el pago del canon, en los términos establecidos contractualmente y según lo establecido en la ley. Así se decide.
Siendo que la actora probó todo lo afirmado en el libelo, lo cual fue apreciado exhaustivamente por el a quo, y no habiendo probado la demandada nada a su favor para desvirtuar la pretensión deducida por la actora, debe este Tribunal desechar la apelación formulada, y así se decide.
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara, PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación intentando por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 22 de Diciembre de 2004, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta de conformidad con el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil , ordinal 4; TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta de conformidad con el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la acumulación de pretensiones prohibida en el artículo 78; CUARTO: CON LUGAR la demanda que por Desalojo intentó la Sociedad Mercantil ADMINSITRADORA TOVAR, C.A., en contra de la ciudadana ISMARY JUDITH BERTI LEAL, ambas partes plenamente identificadas en autos. En consecuencia, se CONFIRMA la sentencia apelada, en toda y cada una de sus partes.-
Se condena en costas del recurso de apelación a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-
Por cuanto la anterior sentencia se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 26 días del mes de septiembre de dos mil ocho (2008).- Años 198º y 149º.-
LA JUEZ

DRA. AURA CONTRERAS DE MOY.
LA SECRETARIA,
ABG. LEOXELYS VENTURINI MÉNDEZ.

En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se registró y publicó la anterior sentencia.-
LA SECRETARIA,
ABG. LEOXELYS VENTURINI MÉNDEZ.

AMCdeM/LEV/Rya.-
Exp.:05-1767