TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 29 de septiembre de 2008
198º y 149º

EXPEDIENTE Nº 46583-07

DEMANDANTE: FRANCESCO CAMPANELLA CASSATA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad, Nº V-8.818.170, de este domicilio, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.913.
DEMANDADOS: SOLEDAD ESPERANZA ORE ROMERO y LUIS ULLILEN ZALADA peruanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº E-81.276.239 y E-82.027.079, respectivamente y de este domicilio.
APODERADO DE L A Abogados ANTONIO MELENDEZ, JOSE OCHOA y LUIS TOMMASO, inscrito en el DEMANDADA: Inpreabogado bajo los Nº 67.416, 67254 y114.427, respectivamente.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DECISION: SIN LUGAR APELACION y CONFIRMADA LA SENTENCIA.

En fecha “10 de diciembre de 2007”, esta Alzada le dio entrada al presente expediente, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el abogado LUIS TOMMASO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 114.427, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos SOLEDAD ESPERANZA ORE ROMERO y LUIS ULLILEN ZALADA, peruanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº E-81.276.239 Y E-82.027.079, respectivamente, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, de fecha “28 de noviembre de 2007”, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano FRANCESCO CAMPANELLA CASSATA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad, Nº V-8.818.170,y de este domicilio, contra los ciudadanos SOLEDAD ESPERANZA ORE ROMERO y LUIS ULLILEN ZALADA, antes identificados. En esa misma fecha se fijó la oportunidad para dictar sentencia. Mediante diligencia de fecha “07 de mayo de 2008”, la parte actora solicita el abocamiento de la ciudadana Juez de éste Tribunal. Por auto de fecha “14 de mayo de 2008”, se aboca al conocimiento de la causa la Dra. LUZ MARIA GARCIA MARTINEZ, y se ordena la notificación de la parte demandada. Mediante diligencia de fecha “06 de junio de 2008”, el alguacil de éste Tribunal dejó constancia de haber notificado a la parte demandada. Por lo que este Tribunal pasa a dictar el correspondiente fallo en los términos siguientes.
- I -
De la revisión de las actas procesales se observa que la parte actora como fundamento de su pretensión señala lo siguiente: Que dio en arrendamiento a los ciudadanos SOLEDAD ESPERANZA ORE ROMERO y LUIS ULLILEN ZALADA, antes identificados, una casa ubicada en la parte posterior del inmueble situado en la calle independencia número 147, Barrio Santa Ana, en jurisdicción del Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, con derecho a estacionar un automóvil en la parte lateral de dicha casa. Que cuyos linderos son: NORTE: Con casa que es o fue de ANGEL TAJERO, en diez metros con cuarenta centímetros (10,40 mts); SUR: Con Terreno y casa de su propiedad y portón ubicado al frente de todo el inmueble que da a la calle Independencia; ESTE: Con casa que es o fue de Pascuala Prieto; y OESTE: Con casa que es o fue de Domenico Marcatelli, en dieciséis metros (16mts). Que el contrato de arrendamiento suscrito con dichos ciudadanos, el cual me fue autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, el 06 de septiembre de 2000, inserto bajo el N° 67, Tomo 227, de los libros de autenticaciones llevados en dicha Notaría. Manifestó que su firma es de naturaleza privada, pero que la firma de los arrendatarios fue suscrita de manera autenticada con las formalidades inherentes correspondientes a las notarias. Que el término de duración del citado contrato era originalmente de un año, a partir del 01 de septiembre de 2000. Que una vez transcurrido dicho primer lapso ha quedado prorrogado por los lapsos sucesivos de un año cada uno, hasta el período que culminó el día 31 de agosto de 2006, debido a que el día 03 de octubre de 2005, la parte arrendataria fue notificada, por escrito, de su voluntad de no prorrogar la vigencia de dicho contrato. Que el caso es que la parte arrendataria, que se encuentra vigente el plazo de la prórroga legal previsto en el artículo 38 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Igualmente la parte actora señala, que la demandada de autos ha ocasionado una serie de deterioros mayores al inmueble objeto de arrendamiento, motivo por el cual quebranta el artículo 34 literal “C” y 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios igualmente infringen el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano, motivo por el cual insta la tutela judicial del Estado, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados, en lo siguiente: A) Entregar el inmueble objeto de la demanda, totalmente desocupado y en perfecto estado. B) Que presente al Tribunal los recibos correspondientes a los pagos de los servicios prestados al inmueble que ocupan como arrendatarios (energía eléctrica, agua y aseo domiciliario, tal como lo establece la cláusula décima segunda del citado contrato de arrendamiento . C) En pagar la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.680.000,00) por concepto de daños y perjuicios previstos y estimados en la cláusula Décima Séptima del ya tantas veces nombrado contrato de arrendamiento. Que dicha cantidad es el producto de la multiplicación por 24 del valor del canon de arrendamiento mensual, que a la fecha en que se introdujo la demanda era e CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 195.000,00), tal como se desprende del documento que acompañó al escrito marcado “C”. D) Las costas y costos del juicio.
- II -
Ahora bien, el Juez de la primera instancia declaró CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato bajo los argumentos siguientes: “…Al hilo de lo desarrollado anteriormente y en el sustento en que la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, que da inicio a estas actuaciones procesales DEBE PROSPERAR, de acuerdo a lo establecido en el artículo 40 de la citada ley en consonancia con los articulos 1.167, 1.596 y 1.597 del Código Civil y las cláusulas contractuales séptima, novena, y décima segunda antes trascritas. Así queda plenamente determinado y decidido… .”- (Omissis). La decisión antes transcrita tiene su asidero en el análisis de lo aportado en el proceso por las partes, cuando al efecto el Juez Aquo que declaró Con Lugar la demanda, alegó que: como punto previo pasó a decidir la cuestión previa opuesta, del ordinal 11°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: “…En lo atinente a la cuestión previa opuesta, es necesario para éste Tribunal, indicar el artículo 35 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que preceptúa: “…En lo atinente a tal cuestión previa éste Jurisdicente, considera necesario revisar el libelo de demanda que inicia estas actuaciones, y, del mismo se constata: Que el actor señala el incumplimiento de las obligaciones contractuales, en cuanto al pago del aseo urbano y el deterioro del inmueble, fundamentando su acción en los artículos 1.160 del Código Civil y 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos. En este orden de ideas, es prudente para quien juzga indicar la citada norma arrendaticia, que prevé: “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del terminó. No obstante, si se admitirán aquellas que sena interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.” En miramiento, a lo contenido en tal dispositivo arrendaticio, es fuerza, que impera que se puede interponer una demanda en las situaciones de incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, por lo que se concluye que con sustento en tal disposición la cuestión previa NO DEBE PROSPERAR. Así queda determinado y decidido.” (Omissis). En lo que respecta a lo aportado por las partes en el proceso el Juez aquo las valoró de la siguiente manera: “En cuanto a las probanzas producidas en la litis y las demás aseveraciones formuladas en el escrito de la contestación de la demanda es necesario para el que suscribe tomar en consideración décima segunda contractual la cual establece: “ Será de exclusiva cuenta de LA PARTE ARRENDATARIA, todo lo relacionado al servicio y pago del suministro de alumbrado y fuerza eléctrica, teléfono, agua y aseo domiciliario, en fin, todo servicio prestado al inmueble correrá por cuenta de la PARTE ARRENDATARIA quien presentará, cada dos meses, al ARRENDADOR, los recibos correspondientes. Las solvencias pertinentes deberá, presentarlas LA PARTE ARRENDATARIA, al ARRENDADOR, al terminó del presente contrato. LA PARTE ARRENDATARIA deberá realizar dichos pagos con toda puntualidad, en caso contrario, los servicios en referencia podrán ser pagados por EL ARRENDADOR, pero este hecho será grave incumplimiento al contrato y EL ARRENDADOR podrá pedir la inmediata resolución del mismo… omissis…. En este mismo orden de las pruebas, consta a los folios 49 y 50, acta de Inspección Judicial, efectuada en fecha , catorce (14) de noviembre de 2007, en la que el Tribunal dejó constancia en sus particulares evacuados del deterioro existente en inmueble arrendado, al respecto se señalan las cláusulas séptima y novena contractuales, que contemplan, respectivamente: “LA PARTE ARRENDATARIA se obliga a realizar la pintura y mantenimiento del techo y de las paredes interiores y exteriores del inmueble objeto de este contrato, en un plazo máximo de treinta días contados a partir del presente contrato. Por otra parte manifiesta expresamente que recibe en perfecto estado de conservación, limpieza, higiene y aseo dicho inmueble. Así mismo declara que la instalación eléctrica, las cerraduras, puertas, sanitarios, tuberías y demás accesorios del inmueble en cuestión se encuentran en perfecto estado de funcionamiento y se obliga a entregar dicho inmueble en el mismo estad al término del presente contrato.” LA PARTE ARRENDATARIA queda obligada a poner en conocimiento del ARRENDADOR, por escrito y a la mayor brevedad cualquier novedad dañosa o indicios de que pueda ser necesaria alguna reparación mayor en el inmueble y, de no hacerlo, será responsable de los perjuicios que ocasione su negligencia.”; motivos por los cuales fue declarada con lugar la presente demanda. Que en conocimiento de las pruebas analizadas indefectiblemente llevan a esta Alzada a concluir que los argumentos en que se fundamento el juez de la primera instancia para declarar CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento están ajustados a derecho, al evidenciarse en autos y demostrado como quedo la desidia e indolencia de la parte demandada de no cumplir con su obligación de preservar del inmueble en cuestión como un buen pater familias. Asimismo se evidencia en autos que la parte demandada no desvirtuó la pretensión jurídica material de la actora y como quiera que los alegatos de ésta fueron probados en la oportunidad probatoria correspondiente, es por lo que ésta Juzgadora concluye que la presente demanda debe prosperar. Así se decide y declara.
DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada. SEGUNDO. Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “28 de noviembre de 2007”, que declaro CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano FRANCESCO CAMPANELLA CASSATA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad, Nº V-8.818.170,y de este domicilio, contra los ciudadanos SOLEDAD ESPERANZA ORE ROMERO y LUIS ULLILEN ZALADA, peruanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº E-81.276.239 Y E-82.027.079, respectivamente, por Resolución de Contrato de Arrendamiento del inmueble ubicado en la calle independencia número 147, Barrio Santa Ana, en jurisdicción del Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, con derecho a estacionar un automóvil en la parte lateral de dicha casa. Que cuyos linderos son: NORTE: Con casa que es o fue de Ángel Tajero, en diez metros con cuarenta centímetros (10,40mts), SUR: Con terreno y casa de su propiedad y portón ubicado al frente de todo el inmueble que da a la calle Independencia ya citada; ESTE: Con casa que es o fue de Pascuaza Prieto y OESTE: Con casa que es o fue de Domenico Marcatelli, en dieciséis metros (16mts), en consecuencia extinguidas las obligaciones derivadas del Contrato de Arrendamiento y se condena a la demandada:
1.- Hacer entrega al demandante del inmueble identificado anteriormente, completamente desocupado de bienes y personas y en perfecto estado, con los recibos correspondientes a los pagos de los servicios públicos de energía eléctrica, agua, aseo domiciliario según lo establecido en la cláusula Décima segunda Contractual.
2.- Cancelar la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.680.000,00) por concepto de daños y perjuicios previstos en la cláusula Décima Séptima del citado contrato, se ordena le indexación de conformidad con lo establecido en el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente y Remítase con oficio el expediente al Tribunal de origen, en la oportunidad de ley correspondiente. Notifíquese a las partes
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, 29 de septiembre de 2008.
LA JUEZ PROVISORIA,
Dra. LUZ MARIA GARCIA MARTINEZ

LA SECRETARIO,
ABOG. HECTOR BENITEZ

En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las (10:00.a.m) de la mañana, en la misma fecha se libraron boletas de notificación.-
El Secretario,

LMGM/sv