TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 9549
Definitiva/Civil
Recurso/Nulidad de Venta
Sin Lugar/Recurso/”D”
Confirma

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: SAMUEL ANGEL FUENMAYOR GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.071.141.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FAIEZ ABDUL HADI B. y JOSE VICENTE MARCANO URRIOLA, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.164 y 270, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CONSTRUCTORA SUTRO, S.R.L., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de octubre de 1968, bajo el Nº 46, Tomo 65-A, modificado según asiento de Registro Mercantil Primero, en fecha 10 de abril de 1984, bajo el Nº 10, Tomo 10-A-Pro, en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 23 de noviembre de 1995, bajo el Nº 22, Tomo 527-A-Sgdo., en la persona de su representante legal, ciudadana URSULA SUREDA FERRER, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.928.684 y al ciudadano GREGORIO THEIS LUGO, venezolano, mayor de edad, de éste domicilio, y titular de la cédula de identidad Nº V-1.417.273, en su carácter de comprador del inmueble.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GREGORIO THEIS LUGO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nor. V-1.417.273 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 17.905; quien actúa en su propio nombre y en representación de sus intereses y de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA SUTRO, S.R.L.

MOTIVO: NULIDAD DE VENTA Y EN FORMA SUBSIDIARIA LA PRORROGA LEGAL PREVISTA EN EL ARTÍCULO 38 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIOS.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las actuaciones ante esta alzada en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha 07 de julio de 2008, por el ciudadano Samuel Fuenmayor Gómez, parte actora, contra la sentencia de fecha 30 de julio de 2007, dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de nulidad de venta y condenó en costas a la parte vencida.
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este tribunal, que por auto de fecha 22 de septiembre de 2008, le dio entrada, asignó número de causa y fijó el vigésimo (20°) día de despacho para los informes de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, con la advertencia que si las partes no presentaban los informes la causa pasaría inmediatamente al estado de sentencia.
En fecha 14 de noviembre de 2008, el abogado Faiez Abdul Hadi B., apoderado de la parte actora consignó escrito de informes.
En fecha 12 de diciembre de 2008, el abogado Gregorio Theis Lugo, presentó escrito de observaciones al informe presentado por su contraria acompañó anexos.

III.- RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.-

Se inició el presente juicio por nulidad de venta, otros puntos y en forma subsidiaria demandó la prórroga legal arrendaticia, incoado por el ciudadano Samuel Ángel Fuenmayor Gómez contra la sociedad mercantil Constructora Sutro, S.R.L. y Gregorio Theis Lugo.
Mediante diligencia de fecha 20 de marzo de 2002, la representación judicial de la parte actora consignó recaudos al efecto de la admisión de la demanda.
En fecha 10 de abril de 2002, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la demanda por el procedimiento ordinario.
Libradas las compulsas el 07 de junio de 2002, el alguacil titular del a-quo dejó constancia el 14 del mismo mes y año de no haber realizado la citación personal de la ciudadana Ursula Ferrer de Sureda, en su carácter de representante legal de la codemandada, Constructora Sutro, S.R.L.
En fecha 26 de junio de 2002, el tribunal de la causa mediante auto razonado, revocó el auto de admisión de la demanda y en consecuencia dejó sin efecto todo lo actuado, ello, en razón que la demanda fue admitida por el procedimiento ordinario. En esa misma fecha, por auto separado admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve.
En fecha 28 de junio de 2002, el alguacil del tribunal de la causa, dejó constancia de la imposibilidad de citar al codemandado Gregorio Theis Lugo.
En fecha 1º de julio de 2002, compareció el abogado Gregorio Theis Lugo, en su carácter de co-demandado y en representación de la sociedad mercantil Constructora Sutro, S.R.L., se dio por citado, acompañando poder que acreditó su representación.
En fecha 08 de julio de 2002, compareció la parte demandada al tribunal de la causa y previo escrito de cuestiones previas, contestó el fondo de la demanda, acompañando anexos.
En fecha 09 de octubre de 2002, la representación judicial de la parte actora consignó escrito solicitando la reposición de la causa al estado de nueva citación, por existir presuntas irregularidades en el proceso.
En fecha 1º de noviembre de 2002, el tribunal de la causa mediante auto razonado negó la solicitud de reposición de la causa.
En fecha 08 de noviembre de 2002, la parte actora apeló de dicha interlocutoria.
En 15 de noviembre de 2002, se oyó el recurso de apelación en el sólo efecto devolutivo.
En fecha 17 de septiembre de 2003, el a-quo ordenó la remisión de las copias certificadas al Superior Distribuidor de turno.
En fecha 28 de noviembre de 2003, el Juzgado Superior Sexto, en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar el recurso interpuesto por la parte actora y confirmó lo decidido por el tribunal de primer grado.
En fecha 30 de julio de 2007, el Juzgado Quinto de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia en los siguientes términos:

“…Ahora bien, dado lo anterior, corresponde a esta Juzgadora pasar a analizar el contenido del Artículo 1.141 del Código Civil, el cual establece en forma textual y expresa lo que a continuación se transcribe:
Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º. Consentimiento de las partes.
2º. Objeto que pueda ser materia de contrato y;
3º. Causa lícita.
Del dispositivo legal anteriormente transcrito, se desprende claramente, que todo contrato que en su formación haya cumplido con los presupuestos de Ley anteriormente mencionados, es perfectamente válido y tiene plena existencia en el mundo jurídico, siendo que, contrario a lo anterior, cuando en la formación del contrato hubo ausencia de cualesquiera de los requisitos a que hace referencia el mencionado Artículo, se produce en principio, la inexistencia o nulidad absoluta del contrato, la cual, efectivamente, puede ser invocada por cualquiera de las partes o por los terceros interesados, e incluso aún de oficio por el Juez, ya que la misma, constituye una cuestión de naturaleza jurídica que atañe al orden público. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, se percata esta Juzgadora, que de las actas procesales que conforman el presente expediente, no se evidencia en forma alguna, que la parte actora, haya demostrado el hecho constitutivo de su pretensión, como lo es, la ausencia de alguno de elementos o requisitos esenciales para la existencia del Contrato de Venta celebrado en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), entre la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA SUTRO S.R.L., en su carácter de Vendedora, en la persona de su representante legal, ciudadana URSULA SUREDA FERRER, ya identificada, y al ciudadano GREGORIO THEIS LUGO, en su carácter de comprador, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Baruta, bajo el Nº 12, Tomo 45, del Protocolo Primero, tales requisitos son: consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita; pues el ciudadano SAMUEL ÁNGEL FUENMAYOR GÓMEZ, sólo se limitó a aseverar en su libelo de demanda, que en virtud de su carácter de arrendatario del bien inmueble objeto de controversia en el presente procedimiento, ya identificado, tiene perfecto derecho a que antes de procederse a la venta del mismo, ha debido ser notificado para hacer uso del Derecho de Preferencia a que alude el Artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, - siendo que, lo anterior constituye una acción autónoma, como lo es la acción de Retracto Legal, que al no haber sido ejercida en esta oportunidad, no constituye por ende, la materia objeto de controversia que deba ser dilucidada por este Juzgado -, sin que en forma alguna, haya traído a los autos, elementos de prueba suficientes que permitan a esta Juzgadora, determinar que en el presente caso estamos en ausencia de alguno de los elementos a que alude el Artículo 1.141 del Código Civil al momento de la celebración del Contrato de Compra Venta suscrito entre la ciudadana URSULA SUREDA FERRER, en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA SUTRO S.R.L.”, en su carácter de Vendedora; y el ciudadano GREGORIO THEIS LUGO, en su carácter de Comprador, sobre un inmueble propiedad de la primera, constituido por un Apartamento destinado a vivienda en Propiedad Horizontal, identificado con el Nº 103, que forma parte del Edificio denominado URSULA, el cual está ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Municipio Petare, del Distrito Sucre, del Estado Miranda, el cual corre inserto a los folios 266 y 267 del presente expediente y se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), bajo el Nº 12, Tomo 45, Protocolo Primero, por lo que resulta forzoso para este Juzgado, concluir que la acción de Nulidad de Venta ejercida por la parte actora en el presente juicio, debe necesariamente ser declarada SIN LUGAR. Y ASÍ SE DÉCIDE.”

En fecha 05 de mayo de 2008, el tribunal de la causa a instancia de parte ordenó librar boleta de notificación a la actora.
En fecha 02 de julio de 2008, la abogada Rahyza Peña Villafranca, se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 07 de julio de 2008, el ciudadano Samuel Fuenmayor Gómez, parte actora, apeló del fallo dictado; recurso oído en fecha 08 de agosto de 2008, en ambos efectos, lo que transfiere a esta alzada previa las formalidades administrativas de distribución el conocimiento de la causa, que para decidir observa:

IV.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere el conocimiento a esta alzada del recurso de apelación interpuesto en fecha 07 de julio de 2008, por el ciudadano Samuel Fuenmayor, en su carácter de actor, asistido por la abogada Beatriz Linares, contra la decisión dictada el 30 de julio de 2007, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda y condenó en costas, al ciudadano Samuel Fuenmayor Gómez, en el juicio de nulidad de venta que incoara en contra de la sociedad mercantil Constructora Sutro, S.R.L., en la persona de la ciudadana Ursula Sureda Ferrer y del ciudadano Gregorio Theis Lugo.

Ahora bien, en aras de establecer el límite de la controversia, considera necesario este sentenciador trasladar parcialmente a este fallo la conducta procesal de las partes a través de los siguientes actos procesales:

En el libelo el actor manifestó:

Que desde el mes de Octubre de 1972, celebró con la sociedad mercantil Administradora Horizontal, C.R.L., contrato de arrendamiento Verbal, sobre un inmueble tipo apartamento, identificado con el Nº 103, ubicado en el primer piso, del Edificio Ursula, situado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Horizonte, Jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez, del Estado Miranda, con un canon de arrendamiento mensual de SEISCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 600,00), cuyos pagos consignaba en la mencionada administradora en forma continua e ininterrumpida, hasta el mes de marzo de1998.
Que el ciudadano Ángel Miros, en su condición de representante legal de dicha Administradora, procedió en el mes de Julio 1997, a solicitarle la desocupación del referido inmueble, concediéndole un plazo de quince (15) días, para la desocupación.
Que la arrendadora procedió a suspenderle los pagos por concepto de cánones de arrendamiento mensual, con el único objeto de que se insolventara, lo que lo obligó -haciendo uso de lo previsto en la Ley a estos efectos-, a consignar el monto correspondiente a dichos cánones, según se evidencia de las copias certificadas constantes de setenta y ocho (78) folios, que contienen las consignaciones hechas en el Tribunal Segundo de Municipio del Distrito Sucre de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como del retiro de las pensiones que hiciera la ciudadana Juana Ferrer de Sureda, cónyuge del fallecido José Sureda Sastre y de las copias certificadas que contienen las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Décimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que consta de las copias certificadas, que la ciudadana Juana Ferrer de Sureda, en fecha 08 de enero de 1997, retiró del Tribunal Undécimo, en su carácter de beneficiaria, la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.48.600,00), correspondientes a los meses de alquiler correspondientes al período comprendido entre el mes de marzo del año 1991, y el mes de diciembre del año 1997.
Que al momento de tener pactado el contrato de arrendamiento verbal sobre dicho inmueble, su legítimo propietario era el ciudadano José Sureda Sastre, y era administrado por la sociedad mercantil Administradora Horizontal. C.R.L., pero que a la muerte de éste, el referido inmueble fue transmitido en propiedad a la ciudadana Juana de Sureda y sus descendientes. Y que la ciudadana Ursula Sureda Ferrer, actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil Constructora Sutro, S.R.L., procedió a dar en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano Gregorio Theis Lugo, el inmueble objeto del presente juicio, tal y como consta de documento inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Municipio Baruta, en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), bajo el Nº 12, Tomo 45, Protocolo Primero; cuya negociación afirma, tuvo conocimiento en razón de la demanda interpuesta en su contra, por el ciudadano Gregorio Theis Lugo, por ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, según Expediente signado con el Nº 01-2269.
Que en su carácter de arrendatario del mencionado inmueble, tenía perfecto derecho antes de procederse a la venta del inmueble, de ser notificado para hacer uso del derecho de preferencia a que alude el Artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no se hizo, vulnerándose de esa manera su derecho legítimo para adquirir el referido inmueble. Que desde el momento que la ciudadana Juana Ferrer Sureda retiró del tribunal de consignaciones el monto de los cánones antes mencionados, le llama poderosamente la atención, si se considera que para esa fecha habían transcurrido dos (2) años aproximadamente, de haberse consumado la negociación de venta del inmueble, por lo que la mencionada ciudadana Juana Ferrer de Sureda, no tenía para ese momento, cualidad para retirar dichas consignaciones, y que nada hizo del conocimiento del tribunal, siendo incluso, la referida ciudadana, actúa en forma personal, cuando del precitado documento de venta se aprecia, que la vendedora es la Sociedad Mercantil Constructora Sutro, S.R.L.
Que tal y como lo manifestó y sustentó con anterioridad, tuvo conocimiento de la venta del inmueble, en razón de la acción que interpuso en su contra, el ciudadano Gregorio Theis Lugo, ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente signado con el Nº 01-2269; que en ningún momento se le hizo notificación alguna a los efectos de acogerse o no al derecho de preferencia que le asiste de acuerdo con la ley. Asimismo, manifestó que el derecho de preferencia ofertivo, es el que detenta el arrendatario para que le sea ofrecido en venta dicho inmueble, en primer lugar y con preferencia a terceros; que cuando el propietario incumple su obligación de ofrecer en venta el inmueble al arrendatario, respetando el orden de prelación, y lo enajena a un tercero, surge el derecho que tiene para ejercer esa facultad, de conformidad con lo establecido en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Artículo 42 eiusdem.
Que observa que hubo violación del arrendador propietario, a quién la ley le impone el deber de notificar al arrendatario, en su disposición de vender el inmueble y hacerle la oferta del mismo, que es lo que constituye el concepto de preferencia ofertiva, ratificando a tal efecto, que siempre y en todo momento se ha encontrado en estado de solvencia con respecto al pago de los cánones de arrendamiento, siendo además que ha venido ocupando el mencionado inmueble, por casi treinta (30) años.
Que como consecuencia de lo anteriormente expresado en la normativas legales señaladas como fundamentos de derecho, es deducible que la violación cometida por el arrendador, al no proceder a notificarle para así acogerse a su derecho de preferencia establecido en la ley, lo hace incurrir en un acto de nulidad, por violación expresa de los artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que en consecuencia, probado como ha sido que el arrendador no procedió a notificarle a los fines del derecho de preferencia, es incuestionable que incurrió en violación expresa de las precitadas normas de venta producidas en el documento que sustenta la misma.
Como acción subsidiaria, demanda a su favor, la Prórroga Legal establecida en el Artículo 38, Ordinal “d”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que ocupa dicho inmueble por más de diez (10) años, y que por lo tanto se hace acreedor a la prórroga legal establecida a tales efectos, la cual se permite demandar como acción subsidiaria y solicita al tribunal su apreciación en la definitiva.
Que por las consideraciones antes expuestas, en su propio nombre y en defensa de sus derechos e intereses, procede a demandar en su carácter de vendedora, a la Sociedad Mercantil Constructora Sutro S.R.L., anteriormente identificada, en la persona de su representante legal, ciudadana Ursula Ferrer de Sureda y al ciudadano Gregorio Theis Lugo, en su carácter de comprador, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el tribunal a lo siguiente: “…Primero: En la nulidad de la venta celebrada entre ambos, en relación con el inmueble destinado para vivienda en propiedad horizontal, anteriormente identificado, en fecha Veintisiete (27) de Diciembre del año Mil Novecientos Noventa y Cinco (1.995), bajo el Nº 12, Tomo 45, del Protocolo Primero. Segundo: Para que convengan, en que la Arrendadora en ningún momento lo notificó para que ejerciera el Derecho Preferencial establecido en los Artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tercero: Para que convengan, en que la Arrendadora procedió a dar en venta el mencionado inmueble, sin concederle el derecho de preferencia. Cuarto: Para que convengan, que durante todo el tiempo que ha venido ocupando dicho inmueble como arrendatario, ha dado cabal y estricto cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento mensuales, encontrándose en estado de solvencia. Quinto: Para que convengan, por vía subsidiaria a concederle la prorroga legal, pautada en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que solicita que la demanda interpuesta sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la sentencia definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley, con imposición de costas.”

De la contestación:

El abogado Gregorio Theis Lugo, en su condición de co-demandado y apoderado judicial de la sociedad mercantil Constructora Sutro, S.R.L., dio contestación a la demanda interponiendo cuestiones previas conjuntamente con la contestación al fondo, en los siguientes términos:

Que la actora se fundamentó en los artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para accionar la nulidad absoluta del contrato de compraventa celebrado entre la sociedad mercantil Constructora Sutro, S.R.L. y su persona. Que doctrinaria y jurídicamente la nulidad absoluta de un contrato bilateral sólo es procedente cuando éste no puede producir los efectos jurídicos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, por carecer de alguno de los elementos esenciales para su existencia contemplados en el artículo 1141 del Código Civil. Que los presupuestos para la existencia de un contrato fueron cumplidos a cabalidad en la formación del contrato de compra-venta de fecha 27 de diciembre de 1995 y por tanto, el contrato de marras mal puede ser atacado de nulidad absoluta, ni aún mediante nulidad relativa contemplada en el artículo 1142 eiusdem. Que queda descartada que la acción de nulidad absoluta del contrato de compra venta sea procedente, que tal acción solo es procedente cuando un contrato adolece de los elementos indicados en la norma antes mencionada. Que por otro lado, el actor peticionó el derecho de preferencia para accionar el retracto legal establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Que las normas antes indicadas, en ninguno de sus textos plantea que el ejercicio del derecho de preferencia arrendaticia, en caso de proceder, tengan como sanción inmediata la nulidad del contrato de venta, pues lo que ellas sugieren es la subrogación del inquilino en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, en lugar de quién adquiere el inmueble arrendado. Que también se desprende de los argumentos del actor, que su pretensión es un retracto legal arrendaticio por la supuesta falta de notificación. Que la venta del apartamento objeto del contrato de arrendamiento verbal se consumó el 27 de diciembre de 1995, que consecuencialmente con la fecha de enajenación, las normas aplicables al retracto legal invocado son las contempladas en el artículo 6 del decreto legislativo sobre desalojo de vivienda y los artículos 1546 y 1547 del Código Civil. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la caducidad que se desprende del documento de compra venta y la nota en el anverso del libelo de la demanda que indica la fecha cierta de su presentación. Que dada la temporalidad de la Ley aplicable, la norma que consagra el retracto legal está contemplada en el artículo 1547 del Código Civil, que prevé tres (3) presupuestos de procedencia. Que consta del documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 27 de diciembre de 1995, bajo el Nº 12, Tomo 45, Protocolo Primero, que la sociedad mercantil Constructora Sutro, S.R.L., dio en venta el inmueble objeto del presente litigio; que la demanda de retracto legal, fue admitida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en fecha 10 de abril de 2002. Por lo que, desde el 27 de diciembre de 1995, fecha en la que adquirió el bien inmueble objeto del presente juicio y la acción ejercida ante el tribunal distribuidor de turno, habían transcurrido seis (6) años, dos (2) meses y diecisiete (17) días, tiempo superior al establecido en el citado artículo 1547 del Código Civil, dado que son cuarenta (40) días calendario, para la procedencia del ejercicio del derecho de retracto, por lo que afirma que es razón suficiente para que en éste juicio se considere consumada de pleno derecho. Asimismo, indicó que la caducidad implica la pérdida irreparable del derecho que se tenía para ejercer la acción de retracto legal. Citó sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 16 de diciembre de 1992. Como también, trascribió parcialmente al efecto de fundamentar su defensa referida a la caducidad, sentencia de fecha 5 de mayo de 1999, dictada por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, bajo la ponencia del Magistrado Octavio Méndez Carvallo; de igual manera, citó sentencias de fechas 02 de mayo de 1974 y 19 de octubre de 1954, ambas dictadas por la Sala de Casación Civil entre otras.
En cuanto a la pretensión del actor, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes y no convino en ninguno de los términos planteados en la acción de retracto legal arrendaticio.
En cuanto a los hechos explanados por el actor, los negó, rechazó y contradijo, por cuanto la Administradora Horizontal, C.R.L., le había dirigido notificación privada al ciudadano Samuel Fuenmayor, en fecha 18 de mayo de 1976, en la que le informaba que el propietario del inmueble que ocupaba estaba interesado en venderlo, por lo que se le exigía manifestar su voluntad de adquirirlo, al igual advierte que la misma fue recibida por el hoy actor y que en fecha 17 de junio de 1976, éste le informó no estar interesado por no encontrarse en condiciones para aceptarla.
Negó, Rechazó y contradijo, que la actora haya tenido conocimiento de que la codemandada Constructora Sutro, S.R.L., le dio en venta el inmueble, sólo con ocasión de la demanda de desalojo intentada por ante el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial, que eso no se ajusta a la realidad por cuanto en fecha 3 de septiembre de 2001, le envió telegrama, a la dirección del apartamento de su propiedad y que este ocupa.
En cuanto a la pretensión subsidiaria, negó, rechazó y contradijo, que a la parte actora le asistiera el derecho de preferencia invocado, pues para la fecha de protocolización del documento de compraventa fechado 27 de diciembre de 1995, el actor en su carácter de arrendatario, no se encontraba solvente en el cumplimiento de las obligaciones asumidas, condición establecida en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, para que el derecho de preferencia lo asistiera. Que el artículo 5, eiusdem, dispone lo contrario a la actuación del actor, por cuanto en su condición de arrendatario, consignó en el mes de agosto, cuatro pensiones de arrendamiento sin encontrarse vencidas, como fueron septiembre, octubre, noviembre y diciembre de ese año, que a su decir, implica que según el artículo antes mencionado, fueron consignadas extemporáneas por adelantadas. Que aunado a lo anterior, el legislador estableció la posibilidad de la consignación con fines liberatorios para el supuesto específico en el cual el arrendador se negare a recibir el pago de la pensión correspondiente, siendo evidente que mal pudo negarse a recibir el pago cuando la oportunidad para exigirlo aun no había llegado. Que esta circunstancia quedó demostrada cuando consignó los cánones de arrendamiento en forma anticipada y en consecuencia no hizo los pagos correspondientes en la forma convenida en el contrato, por lo que al haberlo efectuado de forma anticipada su extemporaneidad es evidente y por consiguiente no permite considerar al arrendatario solvente en sus pagos.
Negó, rechazó y contradijo, que al arrendatario le asistiera el derecho de prorroga legal arrendaticia, por haber ocupado el inmueble por mas de diez (10) años, pues la relación arrendaticia invocada por el actor, se trata de una relación locativa verbal, por lo que no le corresponde ni es acreedor de prorroga legal alguna, pues la prorroga legal esta circunscrita y por lo tanto aplicable a las relaciones arrendaticias por tiempo determinado.
Negó rechazó y contradijo, el derecho invocado por el actor, pues fundamenta su pretensión en los dispositivos legales contemplados en los artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, normas que no le son aplicables al presente caso. Que de ser así conllevaría a la aplicación retroactiva de una ley a situaciones de hecho consumadas con holgada anterioridad a la entrada en vigencia del texto legal, a sabiendas que la caducidad opera ipso jure, y en el presente caso la caducidad se consumó el 05 de febrero de 1996, lo que constituiría un vicio de retroactividad de la ley. Al efecto citó sentencias: de fecha 09 de abril de 1959, dictada por la extinta Corte Federal y de Casación; la dictada en fecha 05 de marzo de 2000, de la extinta Corte Suprema de Justicia; la de la Sala Político Administrativa, de fecha 08 de agosto de 2000 y la de fecha 26 de enero de 2001, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Que de las citas jurisprudenciales se infiere que en Venezuela, la aplicación de la retroactividad de las disposiciones legislativas está prohibida por imperativo Constitucional.

De las pruebas presentadas por las partes:

La parte actora presentó como prueba fundamental para admitir su demanda los siguientes:

- De los folios del 7 al 203, copias certificadas del expediente signado con el Nº 80.841, nomenclatura llevada por el Juzgado Segundo de Municipio del Distrito Sucre del Estado Miranda. De las copias se evidencian planillas de depósitos bancarios por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.600,00); consignaciones efectuadas a favor de la Sociedad mercantil Administradora Horizontal, efectuadas por el ciudadano Samuel Fuenmayor, correspondiendo estos a los meses de marzo de 1991 a marzo de 1998; de igual forma se verifican posteriores consignaciones desde el mes de abril de 1998 a diciembre de 2001, hechas al mismo número de expediente, que debido a la entrada en vigencia de la Ley Orgánica del Poder Judicial en fecha 1º de julio de 2000 y según Resolución Nº 100 de fecha 19 de julio de 1999, emanada del Consejo de la Judicatura, le fue cambiado la denominación de Juzgado Décimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Razón por la cual, este jurisdicente al establecerlas como actuaciones judiciales les otorga pleno valor probatorio, dado que las mismas no fueron objeto de impugnación en su oportunidad legal, ello de conformidad con lo establecido en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Los medios probatorios ofrecidos por los co-demandados con la contestación fueron los siguientes:

- Copia simple de documento (folio 266 y 267), fechado 27 de diciembre de 1995, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Municipio Baruta, bajo el Nº 12 Tomo 45 del protocolo 1º. De conformidad con los Artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, que le otorga a ese instrumento el valor probatorio de instrumento público, dado que fue autorizado por un funcionario público, de los hechos que contiene el documento como es la venta del inmueble entre la ciudadana Ursula Sureda Ferrer en nombre de su representada sociedad mercantil Constructora Sutro, S.R.L., al ciudadano Theis Gregorio Lugo. Así se declara.

- Marcado con la letra “B”, documento privado emanado de Administradora Horizontal C.R.L., dirigido y recibido por el ciudadano Samuel Fuenmayor; fechado 18 de mayo de 1976, en ella le informa que el inmueble que ocupa sería vendido; que no le concedería prórroga alguna, el cual debería ser entregado desocupado y en caso de tener interés en el inmueble debería comunicarlo. Documento privado que se debe desechar, por cuanto no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
- Carta de fecha 17 de junio de 1976, remitida a la sociedad mercantil Administradora Horizontal, S.R.L. y suscrita por el ciudadano Samuel A. Fuenmayor G. parte actora en el presente juicio, en la que manifestó no estar en condiciones de aceptar la oferta de venta del inmueble que ocupa en calidad de inquilino, también se evidencia, que peticionó prórroga para desocupar el inmueble. Documento que se desecha por impertinente, en razón del período del que trata. Así se declara.
- Telegrama fechado 3 de septiembre de 2001 (f.271), lo dirige el ciudadano Gregorio Theis al ciudadano Samuel Fuenmayor. En el que se lee: “Estimo sus consignaciones mensuales concepto cánones a mi nombre cantidades no menores del monto del recibo de condominio, comenzando mes de agosto 2001”. Documento privado que éste jurisdicente no le otorga valor probatorio, por no aportar ninguna probanza al mérito de la causa. Así se declara.

De los escritos de informes ante este tribunal:

Ante este tribunal, la representación judicial de la actora consignó en fecha 14 de noviembre de 2008, escrito de informes, en el que además de enunciar los actos procesales estableció lo siguiente:

Que demandó a la Constructora Sutro, S.R.L. y al ciudadano Gregorio Theis Lugo por nulidad de venta, en virtud de que para la fecha de realizarse la venta del inmueble objeto del presente juicio, 27 de diciembre de 1995, no estaba vigente la Ley de arrendamiento Inmobiliario. Sin embargo, la acción ejercida la fundamentó en los artículos 48 literal “a” en concordancia con el 42, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo, indicó en su informe que se obvió en el tribunal de la causa pronunciarse sobre la acción subsidiaria ejercida, referente a la prorroga legal pautada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, la cual fue admitida en fecha 10 de abril de 2002. Que el inmueble en litigio fue vendido en fecha 10 de octubre de 2005, a los ciudadanos Argemiro Cadena Rodríguez, Maria Isabel Idarraga Sánchez y Carolina Cadena Idarraga y fue registrado el 30 de julio de 2007, aproximadamente dos (2) años después de la venta, en tal sentido el ciudadano Gregorio Theis Lugo, dejó de tener cualidad y facultad para seguir sosteniendo la presente causa. Que se desprende de la sentencia apelada que se debe declarar nula de nulidad absoluta, por cuanto el objeto del inmueble no pertenece a los co-demandados. Por último solicitó que el recurso interpuesto sea declarado con lugar y revoque la sentencia por ser nula de nulidad absoluta.

En fecha 12 de diciembre de 2007, el apoderado judicial de la sociedad mercantil Constructora Sutro, S.R.L. y co-demandado abogado Gregorio Theis Lugo, presentó escrito de observaciones a los informes de su contraria en los siguientes términos:

Que los informes presentados por su contraria fueron consignados de forma extemporánea, dado que debió efectuarlo en fecha 17 de noviembre y no el 14 de noviembre de 2008; que la apelación interpuesta es inoficiosa. Citó sentencias de fechas 16 de noviembre de 1988 y 27 de junio de 1996, ambas dictadas por la Sala de Casación Civil, una para sustentar la extemporaneidad de los informes presentados y la otra, en caso de que su contraparte alegare su falta de cualidad por consignar escrito de observaciones sin haber realizado los propios; que esta acción es producto de una serie de actuaciones del abogado, por cuanto él debió saber, que su consanguínea no tenía razón, dado que al haber realizado la venta del inmueble, lo lógico era la entrega material, sin embargo, para demorar la entrega, ejerció una serie de acciones temerarias, sin pretensión alguna y que la última fue un amparo contra sentencia; que el abogado cree que al estar amparado bajo la formula de asistencia, no se asume responsabilidad alguna; que el recurrente no le atribuye ningún aspecto formal o de fondo a la sentencia recurrida, que pudiera ser objeto de la atención de este superior, e insiste en la pertinencia para aplicar la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente a partir del 1º de enero de 2000, a un hecho ocurrido en 1995; que el actor alega que carece de cualidad y facultad para continuar en la causa, después de seis (6) años que tiene haciéndole frente a esta demanda, que de esto se desprende que el demandado opuso cuestiones previas en segunda instancia; que la parte actora trae nuevos hechos a la causa, cuando peticiona sobre hechos ocurridos en octubre de 2005, para que se le declare con lugar la apelación de una sentencia producto de un juicio incoado el 10 de abril de 2002, lo que constituye según su decir un disparate procesal; que la mala fe se configura cuando siendo su asistido la parte actora se da por notificado de la sentencia apelada un año (1) después de haberse publicado ésta.
Que el 14 de noviembre de 2008, alega que el inmueble fue vendido el 10 de octubre de 2005, nuevo alegato en esta instancia, que no tiene ningún objeto válido que pueda enervar la sentencia apelada, más aún cuando el ciudadano Samuel Ángel Fuenmayor Gómez, en ningún momento lo ha considerado su propietario del inmueble, que no es su inquilino, que ello se desprende de la circunstancia de que el actor empezó a depositar en 1991, a nombre de la sociedad mercantil Administradora Horizontal, folio 33 de la primera pieza y para el año 2002 folio 229, sigue depositando a nombre de la misma empresa, que él esta unido en arrendamiento con aquella empresa, no con su persona, y no siendo aquella empresa la propietaria del inmueble, mal podría transmitirse el contrato de arrendamiento verbal. Que lo no manifestado por la parte actora es que durante el tiempo que dice estar ocupando el inmueble no ha pagado el equivalente a un mes de condominio. Que los argumentos del actor en forma alguna invalidan la sentencia apelada, a esta el apelante no le ha atribuido ningún vicio, ni de forma ni de fondo, tampoco la violación de algún derecho fundamental que pudiera dar pie a enervar la decisión del a-quo, de lo que se infiere que no le ha lesionado ningún derecho, por lo que peticiona que la recurrida sea confirmada en todas sus partes condenándolo en costas por temerario.
Que para el caso que el actor pretendiera ejercer una nueva acción con intenciones de tener derecho de preferencia, como lo alega, dicha pretensión correría con la misma suerte que la recurrida, habida cuenta de lo previsto en el artículo 1547 del Código Civil, la caducidad, para lo que citó sentencia de fecha 21 de marzo de 2000, dictada por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia.

Del tema a decidir.

De los argumentos expuestos por las partes, en los escritos presentados se deduce el planteamiento de los derechos subjetivos en conflicto, sobre la base de los siguientes hechos, que constituyen el tema a decidir del presente juicio, el cual se esboza de la siguiente forma:

Establecidos los actos procesales por los cuales sobrevino el proceso, debe este jurisdicente establecer que el actor demandó la nulidad de la venta efectuada por documento inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 27.12.1995, bajo el No. 12, Tomo 45 del Protocolo 1º, con fundamento en la violación expresa de los artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; accionó también la falta de notificación de la enajenación, así como el derecho de preferencia y el estricto cumplimiento del actor en el pago de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la nulidad solicitada. Adicionalmente y en forma subsidiaria, la Prórroga Legal establecida en el Artículo 38, Ordinal “d”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte los demandados al contestar la demanda, se excepcionaron al establecer que la nulidad del contrato de compraventa solo es procedente cuanto no puede producir los efectos jurídicos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, por carecer de alguno de los elementos esenciales contemplados en el artículo 1.141 del Código Civil; que se desprende de los argumentos del actor, que la pretensión es un retracto legal arrendaticio por la supuesta falta de notificación; que la venta del apartamento objeto del contrato de arrendamiento verbal se consumó el 27 de diciembre de 1995, que consecuencialmente con la fecha de enajenación, las normas aplicables al retracto legal invocado son las contempladas en el artículo 6 del decreto legislativo sobre desalojo de vivienda y los artículos 1546 y 1547 del Código Civil. Que en cuanto a la pretensión subsidiaria, rechazaron que a la parte actora le asistiera el derecho de preferencia invocado, pues para la fecha de protocolización del documento de compraventa, el actor en su carácter de arrendatario, no se encontraba solvente en el cumplimiento de las obligaciones asumidas, condición establecida en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, para que el derecho de preferencia lo asistiera. Asimismo rechazó que al actor le asistiera el derecho de prorroga legal arrendaticia, por haber ocupado el inmueble por mas de diez (10) años, pues la relación arrendaticia invocada se trataba de una relación locativa verbal, por lo que no le corresponde ni es acreedor de prorroga legal alguna, pues la prorroga legal esta circunscrita y por lo tanto aplicable a las relaciones arrendaticias por tiempo determinado. Por último, rechazó el derecho invocado, pues fundamenta su pretensión en los dispositivos legales contemplados en los artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, normas que no le son aplicables al presente caso, pues las situaciones de hecho se consumaron con holgada anterioridad a la entrada en vigencia de la ley enunciada; y que la caducidad operó en el presente caso el 5 de febrero de 1996, lo que constituiría un vicio de retroactividad de la ley.
Ahora bien, trazado el tema a decidir, se hace necesario revisar y resolver algunos planteamientos efectuados por las partes, que deben solucionarse antes del fondo del mérito de la causa, tales como la extemporaneidad de los informes presentados por la actora en esta instancia superior y la falta de cualidad sobrevenida del codemandado Gregorio Theis Lugo, para tal efecto se observa:

De la extemporaneidad de los Informes

En el escrito de observaciones a los informes presentado por la parte actora, el abogado Gregorio Theis Lugo, en su carácter acreditado en autos, denunció que el escrito de informes de su contraria, fue presentado en forma extemporánea por anticipado, por cuanto el acto de presentación de los informes debió consumarse el 17 de noviembre y no el 14 de noviembre de 2008, tal y como se evidencia de la nota de secretaría.
Al respecto, nuestra jurisprudencia patria ha sostenido el criterio, que tal actuación anticipada no produce su extemporaneidad, caso contrario se produciría cuando los actos procesales se realizan en forma tardía, ello con fundamento al principio de preclusividad de los lapsos procesales, en virtud de lo anterior y en garantía de la tutela judicial efectiva consagrada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los actos anticipados deben tenerse como válidos; razón por la que el escrito de informes presentado en fecha 14 de noviembre de 2008, se declara tempestivo. Así se decide.
Falta de cualidad del demandado
Se alegó que el ciudadano Gregorio Theis Lugo, dejó de tener cualidad para seguir sosteniendo el presente juicio, dado que el inmueble objeto de la controversia planteada, lo dio en venta en fecha 10 de octubre de 2005, a los ciudadanos Argemiro Cadena Rodríguez, Maria Isabel Idarraga y Carolina Cadena Idarraga, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 9, Tomo 4, Protocolo Primero, y que la sentencia dictada por el tribunal de la causa fue dictada el 30 de julio de 2007.
La doctrina ha reiterado que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra, y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente, pues, lo contrario violaría el derecho a la defensa, consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Esbozado lo anterior, se constata que la demanda infiere los demandados de autos y que éstos deben soportar el remedio judicial hasta su acto conclusivo definitivo, lo que traerá la solución demandada al momento de la iniciación del juicio. Solo en casos de sustitución procesal, entre vivos y por causa de muerte, está permitido sustituir a los sujetos procesales de la litis, los hechos posteriores que alteren el derecho material invocado por las partes, deberán conjugarse con la cosa juzgada producto del juicio y determinarse en cada caso las soluciones aplicables y la posibilidad de la ejecución de la condena; lo que en la mayor parte de los casos debe retrotraer las cosas al estado del momento de la demanda y sus consecuencias invocadas. La sustitución de los sujetos procesales en las relaciones materiales de los involucrados procesales, deben sucumbir ante la decisión judicial, pero esto no obsta para que se pierda la cualidad o legitimidad con la cual se incorporaron al juicio cada parte procesal. En razón del razonamiento anterior y no existiendo a los presentes autos sustitución procesal valida, se debe desechar el alegato de la falta de cualidad sobrevenida. Así se decide.

De la naturaleza juridica de la pretensión

Establece el accionante en su escrito libelar, que demanda en su propio nombre y en defensa de sus derechos e intereses, a la sociedad mercantil Constructora Sutro, S.R.L., y al ciudadano Gregorio Theis Lugo, para que convengan o en su defecto a ellos sean condenados en la nulidad de la venta celebrada según documento registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 27.12.1995, bajo el No. 12, Tomo 45 del Protocolo 1º; pretensión que se identifica como pretensión principal, a pesar que también pide los pronunciamientos sobre la falta de notificación de la preferencia ofertiva y el cabal cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento mensuales. Así mismo y en forma subsidiaria pretende se le conceda la prórroga legal pautada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Ahora bien, la pretensión principal del actor compagina con la acción de nulidad contractual, que es la consecuencia de un defecto en su formación que lo hace ineficaz o insuficiente para producir los efectos jurídicos perseguidos por las partes, no así con la acción de retracto legal arrendaticio, que es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quién adquirió el inmueble arrendado, puesto que la finalidad de la demanda instaurada es la nulidad del contrato traslativo de propiedad y no la subrogación en la posición del comprador, entonces, debe este jurisdicente ante todo pronunciamiento previo o del mérito de la causa determinar que la presente demanda, compagina con la pretensión de nulidad contractual y no con el retracto legal arrendaticio, que señaló la parte demandada, como pretensión de su contraparte. Así expresamente se decide.
Establecido lo anterior, debe este revisor determinar que la cuestión previa referida a la caducidad de la acción, del ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por el demandado al dar contestación a la demanda, en el sentido que la demanda de retracto legal inquilinario fue presentada por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 14 de marzo de 2002, con una diferencia entre el acto traslativo de propiedad 27.12.1995 y la introducción de la demanda fue de seis (6) años, dos (2) meses y diecisiete (17) días, tiempo holgadamente superior al establecido en el artículo 1.547 del Código Civil, para la procedencia del ejercicio del derecho de retracto legal, por lo que consideró consumada de pleno derecho la caducidad de la acción. Ahora bien, en concordancia con la naturaleza jurídica de la acción incoada por la actora y la oposición de la cuestión previa opuesta por la demandada, debe este jurisdicente, cónsono con la establecido y con la decisión del tribunal de primer grado, establecer que siendo la pretensión accionada la nulidad contractual, no puede operar la caducidad de la acción establecida en el artículo 1.547 del Código Civil, sólo aplicable a los conflictos de derechos subjetivos referentes al derecho de preferencia ofertiva o retracto legal arrendaticio. Así expresamente se decide.
Siguiendo con las resoluciones planteadas en la presente litis y resuelto las trabas procesales para establecer el mérito de la causa, debe ahora este revisor resolver sobre la pretensión principal del accionante en el sentido de dejar sin efecto, sin eficacia jurídica la convención traslativa de propiedad registrada en documento inserto en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 27.12.1995, bajo el No. 12, Tomo 45 del Protocolo 1º, por la presunta violación del arrendador propietario, de los artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por la falta de notificación al arrendatario de la disposición de vender el inmueble.
En este sentido observa este revisor, que la nulidad pretendida del contrato de compraventa, consagrado en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual lo determina como la convención por la cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, puede ser anulada por la inexistencia de los requisitos de consentimiento, objeto o causa lícita; a su vez, se pide la nulidad de la convención registrada en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 27.12.1995, bajo el No. 12, Tomo 45 del Protocolo 1º, por la presunta violación del arrendador propietario, de los artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es decir, la falta de preferencia ofertiva; lo que no comporta la inexistencia del consentimiento por incapacidad de las partes o el propio vicio del consentimiento; tampoco determina la inexistencia de la causa, que se presume lícita, salvo prueba en contrario, ni la falta del objeto de la convención; pues solo trata la falta del cumplimiento de la preferencia ofertiva, que conllevaría a la subrogación de la posición del comprador por el arrendatario, cuando cumpla los requisitos de permanencia en calidad de arrendatario por mas de dos (2) años y que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Ahora bien, se evidencia del elenco probatorio traído a los autos, que el actor sólo se limitó a consignar ante el tribunal de la causa como documentos fundamentales de su pretensión copias certificadas del expediente Nº 80-841, llevado en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en este constan las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas a nombre de su arrendadora la sociedad Mercantil Administradora Horizontal, C.R.L., por su parte los demandados trasladaron al proceso copia simple del documento traslativo de la propiedad que se aprecia en todo su valor probatorio, por no ser impugnado de forma alguna. En hermandad de los medios probatorios trillados a los autos, puede concluir este jurisdicente que no aportaron el medio de prueba contundente y definitivo que destruyera alguno de los elementos constitutivos de la convención que se pretendió su nulidad, por cuanto no destruyó el consentimiento que se tolera manifestado en forma consolidada, la causa y el objeto que se verifica lícita y posible, por lo que debe sucumbir la pretensión actoral en la improcedencia por no consolidar la prueba ni el derecho de lo pretendido. De lo anterior se colige, que el ciudadano Samuel A. Fuenmayor, pretendió la nulidad de contrato de compraventa entre la sociedad mercantil Constructora Sutro, S.R.L. el ciudadano Gregorio Theis Lugo, pero éste no demostró que adoleciera de alguno de los elementos establecidos en ley para que desapareciera del ámbito jurídico o conllevara a su invalidez, como tampoco que estuviere atacado de vicio alguno, es la razón por la que este jurisdicente debe declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto y la pretensión de nulidad incoada. Así expresamente se decide.
Por último y en base a las pretensiones complementarias de la pretensión principal, establecidas en los puntos Segundo, Tercero y Cuarto del Titulo III del Petitorio del libelo de la demanda, todos referentes a la preferencia ofertiva, debe este jurisdicente establecer la improcedencia de los ítems establecidos, puesto que los mismos conllevan a la determinación del derecho de preferencia, que solo comprobarían su procedencia en la pretensión de retracto legal arrendaticio y en la subrogación de la posición del comprador por el actor, en la demanda en base a referida preferencia ofertiva y no en la presente demanda de nulidad contractual. Así se establece.
En referencia a la pretensión subsidiaria de la actora, es decir, en caso de improcedencia de la pretensión principal, demandó la prórroga legal pautada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, dispositivo legal que determina que los contratos de arrendamientos a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, se prorrogará en base a las reglas en la mencionada norma establecidas. Ahora bien, en el libelo de demanda, el actor estableció que desde el mes de octubre de 1972, celebró con la sociedad mercantil Administradora Horizontal, C.R.L., contrato de arrendamiento verbal, en relación con el inmueble constituido por el apartamento No. 103, del edificio Ursula, y mediante el pago de seiscientos bolívares (Bs. 600,oo) mensuales. Tal aseveración sobre la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, que no fue atacada, impugnada ni desconocida por la parte demandada, hace de forma plausible fijar la improcedencia de la pretensión subsidiaria, pues tan solo la concesión de la prórroga legal es concedida en casos de contratos de arrendamiento con determinación de tiempo, es decir, en los contratos verbales, como en el caso de marras, no es viable conferir el beneficio de prórroga legal establecida en el artículo 38 de la mencionada ley. En razón de ello y no siendo un hecho controvertido la naturaleza verbal de la convención subyacente de este pleito judicial, debe declararse improcedente la solicitud por vía judicial de la prórroga legal. Así formalmente se decide.
Vista las consideraciones anteriores, es la razón por la que este jurisdicente debe declarar sin lugar, el recurso de apelación interpuesto en fecha 07 de julio de 2008, por el ciudadano Samuel Ángel Fuenmayor Gómez, parte actora contra la sentencia dictada en fecha 30 de julio de 2007, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del juicio de nulidad de venta incoado por el ciudadano Samuel Ángel Fuenmayor Gómez contra la sociedad mercantil Constructora Sutro, S.R.L. y el ciudadano Gregorio Theis Lugo. Sin lugar la pretensión subsidiaria de prorroga legal. Consecuente con la decisión precedente se confirma la sentencia dictada en fecha 30 de julio de 2007. Así se decide.

IV.- DISPOSITIVA.-

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar, el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano Samuel Ángel Fuenmayor Gómez, en su carácter de actor, contra la sentencia dictada en fecha 30 de julio de 2007, dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del juicio de nulidad de venta incoado por el ciudadano Samuel Ángel Fuenmayor Gómez contra la sociedad mercantil Constructora Sutro, S.R.L. y el ciudadano Gregorio Theis Lugo.
SEGUNDO: Sin lugar la pretensión subsidiaria de prorroga legal.
Consecuente con la decisión precedente se CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 30 de julio de 2007.
Se condena en costas del recurso al recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, al primero (1º) días del mes de abril de 2009. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,

EDER JESÚS SOLARTE MOLINA

La Secretaria,

Abog. ENEIDA J. TORREALBA C.
EJSM/EJTC/Hermi*
Exp. Nº 9549
Definitiva/Mercantil
Recurso/Nulidad de Venta
Sin Lugar /”D”
Confirma
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las trees y treinta minutos post meridiem. Conste,
La Secretaria,