TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, siete (7) de abril de 2009
198º y 150º

PARTE DEMANDANTE: “ZULAY MARGARITA ÁNGULO BATTISTINI de DEL VALLE y MIGUEL GENARO DEL VALLE GONZÁLEZ”, venezolana la primera y norteamericano el segundo, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad N°s. V-6.556.062 y E-81.219.662, respectivamente. Con domicilio procesal en: Reducto a Municipal, Edificio Saverio Russo, Torre “A”, Piso 2, Oficina 24, Parroquia Santa Teresa, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “HERNÁN NICOLÁS QUIJADA y ROSA ELENA CHARLOTT ABREU”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 40.431 y 40.107, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “GLADYS RÍOS MARULANDA” venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-13.408.906; sin domicilio procesal constituido en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “DAVID HERNÁNDEZ GIULIANI”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 104.746.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2008-2664

I
DESARROLLO DEL ITER PROCEDIMENTAL

El 5 de noviembre de 2008, el abogado Hernán Nicolás Quijada, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 40.431, en su condición de mandatario judicial de los ciudadanos Zulay Margarita Angulo Battistini y Miguel Genaro Del Valle González, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende, con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo de un inmueble cedido en arrendamiento a la ciudadana Gladys Ríos Marulanda, constituido por la casa quinta “identificada con el Nº A-1, con su correspondiente parcela de terreno la cual esta (sic) ubicada en la sección A, del Conjunto Residencial EL MURO, conjunto este que esta (sic) ubicado en la calle Las Vertientes de la Urbanización Prados del Este, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda con el Nº 189, manzana 76, catastro Nro, 110-76-35 de los planos generales de fraccionamiento de la Urbanización Lomas de Prados del Este sector D”.
Por auto de fecha 7 de noviembre de 2008, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, conforme el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la contestación a la demanda.
Posteriormente, el 25 del mismo mes y año, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda.
El 9 de diciembre de 2008, se admitió la reforma de la demanda.
Mediante diligencia del 10 de diciembre 2008, la representación judicial de la parte accionante consignó los fotostatos respectivos, a los fines de la elaboración de la compulsa; la cual fue librada el día 7 de enero de 2009.
El 15 de enero de 2009, el abogado Hernán Quijada en su condición de mandatario judicial de la parte actora, dejó constancia de haber suministrado los emolumentos necesarios al alguacil encargado de practicar la citación personal de la parte demandada.
Posteriormente, el ciudadano Julio Echeverria en su condición de alguacil adscrito a esta sede judicial, informó haberse trasladado en fechas 19 de enero de 2009, 4 y 5 de febrero de 2009 a la dirección indicada a los fines de la citación de la parte demandada, la cual no pudo realizar.
Seguidamente, el 10 de febrero de 2009, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles conforme lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; lo que fue acordado por auto del día 12 del mismo mes y año.
Mediante diligencia del 3 de marzo de 2009, el abogado Hernán Quijada consignó en el expediente sendos ejemplares de la publicación en prensa del cartel de citación.
En fecha 10 de marzo de 2009, la ciudadana Gladys Ríos se dio expresamente por citada; otorgando poder apud acta al abogado David Roberto Hernández Giuliani, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 104.746.
En fecha 12 de marzo de 2009, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto consideró pertinente aducir en defensa de los derechos e intereses de su representada.
Durante la etapa probatoria, ambas partes por intermedio de sus respectivos mandatarios judiciales, promovieron medios de pruebas a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho; tal como se evidencia en sendos escritos presentados en fecha 25 de febrero de 2009.
El 30 de marzo de 2009, el abogado Hernán Quijada, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó diligencia esgrimiendo una serie de alegatos.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a resolver el fondo de la controversia, previa las siguientes consideraciones:
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

La parte actora dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basa su pretensión, alegó en el libelo de la demanda y su reforma, lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte actora:

Alegó, que sus representados son propietarios de un inmueble constituido por la casa quinta identificada con la letra y numero A-1, con su correspondiente parcela de terreno, ubicada en la sección “A” del Conjunto Residencial EL MURO, conjunto éste situado en la Calle Las Vertientes de la Urbanización Prados del Este, jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda con el Nº 189, manzana 76, catastro Nº 110-76-35 de los planos generales de fraccionamiento de la Urbanización Lomas de Prados del Este sector “D”.
Sostuvo, que el referido inmueble le fue arrendado a la ciudadana Gladis (sic) Ríos Marulanda, tal como consta en contrato autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, el 8 de agosto de 2007, bajo el Nº 22, tomo 225; por un canon de arrendamiento mensual de Bs.F. 1.450,00, pagadero por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes. Asimismo, que según lo previsto en la cláusula tercera, el término de duración se pactó por un (1) año fijo contado a partir del 1º de abril de 2007, al 31 de marzo de 2008; “plazo este convenido entre las partes en virtud de que la arrendataria decidió acogerse a la prorroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y disfrutar la misma”.
Alegó, que la arrendataria dejó de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los meses de mayo, julio y octubre de 2008; motivo por el cual en nombre de sus mandantes demanda a dicha ciudadana para que convenga en entregar el inmueble arrendado, y pagar las costas.
Fundamenta su pretensión en los artículos 33 y 34 literal a) de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios.

A los fines de enervar los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de los derechos e intereses de su defendida; a tales efectos sostuvo los siguientes hechos:

Alegatos de la representación judicial de la parte demandada

Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho esgrimido por la parte demandante en el libelo de la demanda, “por cuanto, es temerario y absurdo intentar una demanda de desalojo en contra del arrendatario cuando éste está solvente y ha pagado los cánones de arrendamiento”.
Sostuvo, que la ciudadana Gladys Ríos tiene una relación arrendaticia desde el año 2003, y que para la fecha del 1º de abril de 2007, ya era a tiempo indeterminado regida por las normas del código civil y no por “este contrato que (sic) nulo por cuanto viola normas de orden público al establecer condiciones leoninas y totalmente desfavorables en contra de (su) representada”; motivo por el cual solicita la nulidad del contrato.
Luego, alegó que la parte actora ha actuado de mala fe, pues cuando comenzó la relación arrendaticia su representada suscribió un primer contrato con la apoderada de los propietarios, y sin embargo, éstos exigían que los pagos de los cánones de alquiler se efectuaran en la cuenta de Banesco Nº 0134-0070-90-0703037763, a nombre de Renata Aura Piñero Da Motta, quien era el tercero intermediario que se encargó de gestionar y buscar al arrendatario.
Que, la referida Renta Aura Piñero Da Motta, a mediados del mes de septiembre de 2008, solicitó reunirse con su representada y que una vez reunidos, le pidió que le dejase todos los recibos de depósitos lo cual aceptó la arrendataria; y que sin embargo, nunca se los ha devuelto.
Alegó, que “entendiéndose que dicho contrato es a tiempo determinado, lo que estaría operando en este momento (según ellos es la prorroga legal), pero LA CONTRADICCIÓN IMCONPRENSIBLE (SIC) DE LA PARTE ACTORA ESTÁ EN QUE ESTÁ DEMANDANDO EL DESALOJO CUANDO EXISTE UNA PROHIBICIÓN EXPRESA POR PARTE DE LA LEY DE ARRENDAMIENTO (SIC) INMOBILIARIOS EN SU ARTÍCULO 34…”.
Finalmente, alegó como hecho extintivo el pago de los cánones de alquiler que se le imputan impagados.

De acuerdo con todo lo antes expuesto, patentiza el tribunal que los mandatarios judiciales de la parte actora ejercen la acción, con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pretendiendo obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de desalojo, alegando que en fecha “08 de Agosto del 2007”, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la demandada Gladys Ríos, quien dejó de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los meses de mayo, julio y octubre de 2008, todos inclusive, de acuerdo con lo establecido contractualmente. Se advierte, que la pretensión de desalojo que hace valer la parte accionante se deduce no solo del escrito libelar, sino además de la aseveración que en el escrito de pruebas esgrime su propia representación judicial.
En cambio, la representación judicial de la parte demandada se excepciona en la contestación a la demanda, aduciendo un hecho modificativo como es que la relación arrendaticia entre las partes se inició en el año 2003; asimismo, alegó la prohibición de la ley de admitir la acción de desalojo, pues considera que ésta solo es posible en contratos verbales o a tiempo indeterminado. Finalmente, afirmó haber pagado los cánones de alquiler que se le reclaman insolutos.

Por consiguiente, al confrontar las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, es evidente que el thema decidendum se circunscribe a determinar, sí se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de desalojo que hace valer la parte actora. Para ello, es necesario el examen del material probatorio aportado al proceso, conforme lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto el tribunal observa:

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora:

A. Promovió junto al libelo de la demanda, copia simple fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, el 9 de agosto de 2007, bajo el Nº 49, tomo 59 de los libros respectivos; y posteriormente ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, el 16 de agosto de 2007, bajo el Nº 22, tomo 225 de los libros respectivos; instrumento éste que se aprecia de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar la convención arrendaticia entre las partes en conflicto, así como el contenido y alcance las obligaciones por ambas asumidas; así se establece.-
B. Promovió, junto al escrito de reforma de la demanda copia simple del estado de cuenta y consulta de saldo y movimientos, de la cuenta Nº 0134-0070-90-0703037763 perteneciente a Renata Aura Piñero de Da Mota en Banesco; instrumento que en criterio de este operador jurídico constituye un indicio grave que adminiculado con la manifestación esgrimida por la propia representación judicial de la parte actora, que “La insolvencia consta de estados de cuenta que acompañamos a la presente demanda los cuales presentamos como anexos a esta reforma”, conllevan a inferir que las partes acordaron que el pago del canon de alquiler lo efectuase la arrendataria en dicha cuenta bancaria; y así se decide.-
C. Durante la etapa probatoria promovió la prueba de confesión espontánea en que -según su criterio- incurrió la representación judicial de la parte demandada en la contestación a la demanda, respecto al pago incompleto y extemporáneo de los cánones de alquiler. Al respecto, resulta importante destacar que la confesión judicial es aquella que hace la parte o su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un juez, aunque éste sea incompetente (Art. 1.401 del CC); y se tiene como plena prueba del hecho confesado cuando exista realmente el animo de confesar. Ahora bien, a juicio de este operador jurídico, las afirmaciones de hecho formuladas en el escrito de contestación a la demanda, lejos de configurar una confesión judicial, ponen de manifiesto que la representación judicial de la parte demandada, quien tiene interés en la obtención de una sentencia favorable, simplemente afirmó los hechos en que fundamenta su excepción de pago, relacionándolos con los preceptos normativos que invoca como causa jurídica. Tampoco representan un testimonio (hechos de conocimiento) rendido contra su representado, es decir, el reconocimiento de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. Entonces, es evidente que los hechos afirmados por dicha representación judicial de la parte demandada, no resultan contrarios al propio interés de su representado; por ende, no se subsumen en la prueba de confesión como erróneamente lo plantea la representación judicial de de la parte demandante; y así se decide.-

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada

A. Promovió durante la etapa probatoria, sendos contratos de arrendamiento autenticados el primero ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 14 de octubre de 2003, bajo el Nº 29, tomo 161 de los libros respectivos; y el segundo, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, el 4 de marzo de 2005, bajo el Nº 54, tomo 9 de los libros respectivos. Instrumentos que se aprecian conforme el artículo 429 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, reputándose idóneos y conducentes para demostrar el vínculo jurídico arrendaticio que existe entre las partes en litigio, sin solución de continuidad, desde el 15 de octubre de 2003; y así se establece.-
B. Promovió, original de tres (3) planillas de depósitos bancarios efectuados en la cuenta Nº 01020455190008880950, a nombre de Zulay Angulo Battistini; y original de cuatro (4) planillas de depósitos efectuados en la cuenta Nº 01340070900703037763, a nombre de Renata Aura Piñero de Da Motta. Instrumentos que se aprecian como tarjas demostrativas del deposito de las cantidades de dinero, efectuado por la arrendataria en las fechas y por los montos que allí se señalan, así se establece.-
C. Promovió, copia simplemente fotostática de pretensas planillas de depósitos bancarios, las cuales se desechan del proceso de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues las únicas copias que pueden ser producidas válidamente en juicio son las de instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Tal criterio es el sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00638 de fecha diez (10) de octubre de 2003; así se decide.-
D. Promovió prueba de informes, cuyas resultas para el momento en que se dicta el presente fallo no consta en las actas del expediente; así se establece.-

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

La Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, es además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.
En el caso de marras, quedó demostrado que entre las partes de la relación jurídica procesal, existe un vínculo arrendaticio sin solución de continuidad que data desde el 15 de octubre de 2003, que tiene por objeto la casa quinta identificada con la letra y número A-1, con su correspondiente parcela de terreno, ubicada en la sección “A” del Conjunto Residencial El Muro, situado en la Calle Las Vertientes de la Urbanización Lomas de Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda.
Sin embargo, la representación judicial de la parte actora nada dijo respecto a ese hecho, sino que fundamentó su pretensión en el instrumento autenticado en fechas 9 y 16 de agosto de 2007, respectivamente. En tal sentido, llama la atención de quien aquí decide que en la cláusula sexta de éste último contrato de arrendamiento, conforme con lo que puede leerse pues la copia aportada está truncada, las partes acordaron lo siguiente:

“La duración del presente contrato, será de un (1) año contado a partir del 1º de abril de 2007 … 31 de marzo de 2008, plazo éste convenido entre las partes, en virtud de … ARRENDATARIA ha decidido acogerse a la prorroga que le otorga el Decreto con rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Título V “De la prórroga legal”, Artículo …b)”.

La inteligencia de la cláusula contractual en referencia, pone de manifiesto que las partes, conforme al principio de la libre autonomía para contratar, convinieron en que la duración de la relación arrendaticia para ese período, sería de un (1) año contado a partir del 1º de abril de 2007, hasta el 31 de marzo de 2008. Seguidamente, es a partir del vencimiento del referido término contractual cuando comenzaría a transcurrir -de ser el caso- el plazo de la prorroga legal de un (1) año, ex vi legis artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fecha de vencimiento el 31 de marzo de 2009.
Ahora bien, se observa que en fecha 5 de noviembre de 2008, es cuando la representación judicial de la parte accionante pretende, con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la arrendataria Gladys Ríos Marulanda desaloje el inmueble objeto de la demanda. De igual manera se aprecia, que en la contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada, dentro de las defensas que invocó, alegó la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; por consiguiente, resulta necesario hacer las siguientes precisiones:
La institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público; y como tal, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra un derecho subjetivo para todo arrendatario que, al vencimiento del plazo contractualmente estipulado, se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales; derecho que a su vez tiene carácter obligatorio para el arrendador. Por consiguiente, el beneficio de la prorroga legal no es una concesión que hace el arrendador al arrendatario de acuerdo con su voluntad, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones; en otras palabras, se trata de un plazo de gracia por voluntad de la ley a favor del arrendatario, brindándole la opción de prolongar por un plazo adicional su permanencia en el inmueble.
En efecto, no se le puede exigir al arrendatario que asuma la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, en un plazo distinto a lo previsto en dicha norma jurídica positiva, pues no solo se desconocería la razón de ser del derecho a la prorroga legal, sino porque además, atentaría contra el principio de orden público establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es por ello que, durante la prórroga legal “permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento o regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
En el caso sub iudice, el examen y lectura de las diversas estipulaciones establecidas en el contrato de arrendamiento que sirve de título de la demanda, esto es, el autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, el 9 de agosto de 2007, bajo el Nº 49, tomo 59 de los libros respectivos; y posteriormente ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, el 16 de agosto de 2007, bajo el Nº 22, tomo 225, patentizan que las partes suscribieron una convención locativa por el plazo fijo e improrrogable de un (1) año, sobre el inmueble objeto de la demanda; pactaron el aumento del canon de arrendamiento mensual a la suma de Bs.F 1.450,00, monto superior al que era exigible con anterioridad. Asimismo, la arrendataria se obligó a pagar en concepto de cláusula penal por la tardanza en la entrega del inmueble, la suma de Bs.F. 80.000,00 diarios, monto superior al que estaba anteriormente obligada; el monto de Bs.F. 4.350,00 entregado en calidad de depósito, también resulta superior al que se había constituido anteriormente.
Entonces, teniendo en cuenta el principio de la buena fe contractual previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, deduce este operador jurídico al interpretar la voluntad real de las partes contratantes –pacta sunt servanda-, que estamos en presencia de un nuevo documento de una misma relación arrendaticia, vigente entre los sujetos procesales tal y como se expresó en la cláusula sexta de dicho contrato, desde el 1º de abril de 2007, y no ante una prorroga legal en los términos concebidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues obviamente, tal beneficio no puede renunciarse ni relajarse por negociación de los interesados, ni siquiera estableciendo convenios más beneficiosos al arrendatario, como podría ser por ejemplo, términos mayores a los previstos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; so pena de desnaturalizar tal institución; y así se establece.-
En otro orden de ideas, dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las casuales taxativas que allí se especifican. Así, es evidente la importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica temporal de una convención arrendaticia, pues de ello depende en gran medida la vía idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento, según los hechos y circunstancias que la motiven; y especialmente, tratándose de un contrato de arrendamiento verbal o escrito por tiempo indeterminado, la única vía posible es la de desalojo, como atinadamente lo ha establecido la jurisprudencia suprema. Para ilustrar este argumento, el tribunal invoca las siguientes sentencias:
Sentencia Nº 834, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableciendo el siguiente criterio, que este Juzgado hace suyo:

“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Negrilla del tribunal)

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal).
Finalmente, sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043,

“…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Negrillas del tribunal)

La situación antes descrita permite colegir, que correspondía a la parte accionante la carga y responsabilidad de demostrar, cuales fueron esos hechos que -a su entender- transformaron de manera categórica la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia en cuanto a su duración, es decir, por qué una vez vencido el término contractualmente estipulado, se produjo la indeterminación del contrato o tácita reconducción arrendaticia, para de esta manera plantear una acción de desalojo conforme lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, resulta menester referir que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Tal precepto legal se debe adminicular con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem, en cuya virtud los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Sin embargo, como ha sido explícitamente establecido en el presente fallo, los ciudadanos Zulay Margarita Angulo Battistini de Del Valle y Miguel Genaro Del Valle González, por una parte, y Gladys Ríos Marulanda por la otra, acordaron suscribir una relación arrendaticia por tiempo determinado, y por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios también lo es durante la prorroga legal que correspondería disfrutar a la arrendataria, de ser el caso, por el termino de un (1) año contado a partir del 31 de marzo de 2008, hasta el 31 de marzo de 2009; ergo, resulta improcedente aspirar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato escrito por tiempo determinado, como erróneamente pretende la parte accionante, y para ello se insiste en que según el artículo 34 eiusdem, solo podrá demandarse el desalojo de inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito por tiempo indeterminado, lo cual no es el caso de autos; así se decide.-
Por consiguiente, la parte actora no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, una vez trabada la litis, se patentiza que la parte actora no logró demostrar el supuesto de hecho de la norma jurídica positiva que invoca, para de esta manera hacerse acreedora de las consecuencias que el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, pues siendo por tiempo determinado la relación arrendaticia de marras, no solo erró al pretender el desalojo cuando aún se encontraba vigente el término de la prorroga legal, sino que además tampoco demostró las razones por las cuales debe reputarse que en el presente caso operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento accionado; en fin, su pretensión resulta contraria a derecho.
Mientras que, comparte este juzgador el argumento que esgrime la representación judicial de la parte demandada, en cuanto a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; pues aportó a los autos elementos de convicción idóneos y pertinentes para enervar la pretensión que hace valer la parte actora, cumpliendo de esta manera con su correspondiente carga ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de probar el hecho modificativo afirmado en el pertinente escrito de contestación a la demanda, de haber suscrito dos (2) contratos de arrendamiento anteriores al que sirvió de fundamento a la pretensión actora, y que además le correspondía un lapso de prorroga legal aún vigente para el momento en que se ejerció la acción. Por lo tanto, no podía admitirse la pretensión de desalojo sub examine.
De lo expuesto anteriormente se determina, que el tribunal se encuentra imposibilitado de descender al análisis de los posibles efectos liberatorios que pudieran producir los pagos efectuados por la arrendataria, respecto a los cánones de alquiler que señala la parte actora como causa petendi de su pretensión; y así se decide.

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la pretensión de desalojo contenida en la demanda interpuesta por los ciudadanos Zulay Margarita Angulo Battistini de Del Valle y Miguel Genaro Del Valle contra la ciudadana Gladys Ríos Marulanda, ambas partes identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los siete (7) días del mes de abril de 2009. Año 198º de la Independencia y 150° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras

En la misma fecha siendo las 12:58 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria