TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
SEDE: ALZADA
199º y 150º

PARTE DEMANDANTE: DOMENICO FERRETTI RACE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.269.496. APODERADOS JUDICIALES: ABG. DORIS DE LUCA MENDOZA, LEONCIO VALERA BARRIOS, SALVADOR GAMBINO y JOHAN CASTELLANOS OSTOS, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.224.690, V-14.882.482, V-12.146.093 y V-9.647.105 respectivamente, inscritos en el inpreabogado bajo el Nros. 26.743, 94.077, 94.105 y 106.163.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CIMBRA PROYECTOS C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, bajo el Nº 20, tomo 41-A, el 04 de septiembre de 2.000. APODERADOS JUDICIALES: ABG: CARMEN JULIA VILLEGAS ZAPATA y JUAN JOSÉ RODRÍGUEZ AGUIRRE, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 22.373 y 125.934 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
EXPEDIENTE: 13.791
DECISIÓN: DEFINITIVA

I. ANTECEDENTES

Suben a esta Alzada las presentes actuaciones procedentes del Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con motivo de la apelación interpuesta por el abogado JUAN JOSÉ RODRÍGUEZ AGUIRRE, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 125.934 en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil CIMBRA PROYECTOS C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, bajo el Nº 20, tomo 41-A, el 04 de septiembre de 2.000 representada por la ciudadana MABEL ROBLES DE LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.293.433, contra la decisión de fecha 12 de marzo de 2.009 dictada por el mencionado Tribunal y que declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas y Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta en contra de la Sociedad Mercantil mencionada, por el ciudadano DOMENICO FERRETTI RACE, ya identificado.
Las precitadas actuaciones se recibieron en este Tribunal en sede de Alzada en fecha 26 de marzo de 2009, contentivo de una pieza principal conformada por sesenta y ocho (68) folios y un cuaderno de medidas con tres (03) folios. Mediante auto de fecha 31 de marzo de 2009, este Tribunal fijó conforme al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia (Folio 71).

II. DE LA DECISIÓN RECURRIDA

En fecha 12 de marzo de 2.009 el Tribunal a quo dictó decisión en la cual señaló lo siguiente:

“…SIN LUGAR las cuestiones previas… y …CON LUGAR la demanda que sigue DOMENICO FERRETI RACE contra CIMBRA PROYECTOS, C.A. y condena a la parte demandada a: PRIMERO: Entregar el siguiente inmueble: ubicado en Avenida Los Cedros Este, distinguido con el Nº 152-A, de esta ciudad de Maracay, estado Aragua. SEGUNDO: Pagar las costas del presente proceso…”

III.- DEL ESCRITO DE APELACIÓN

En fecha 17 de marzo de 2.009 el abogado JUAN JOSÉ RODRIGUEZ AGUIRRE, ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó diligencia mediante la cual apeló de la decisión dictada por el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua en fecha 12 de marzo de 2009 (folio 65), sin embargo en fecha 19 de marzo de 2.009 presentó nueva diligencia indicando que la apelación de fecha 17 de marzo de 2.009 se había presentado de manera extemporánea por anticipada ratificando en esta oportunidad la apelación formulada en los términos siguientes :

“…omissis… de conformidad con lo establecido en los artículos 891, 288 y 292 del Código de Procedimiento Civil Venezolano y encontrándome en la oportunidad legal para ello Apelo formalmente de dicha sentencia por su manifiesta incongruencia y falta de fundamento reservándome el ejercicio del derecho a poder fundamentarla en el Tribunal de alzada…”

IV.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente, este Tribunal pasa a decidir la presente apelación y lo hace con base a las consideraciones siguientes:
La presente causa, se inició por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por el ciudadano DOMENICO FERRETTI RACE ya identificado asistido por el abogado LEONCIO DIOSCORIDIS VALERA BARRIOS, inpreabogado Nº 94.077 contra la Sociedad Mercantil CIMBRA PROYECTOS C.A., debidamente inscrita por ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, bajo el Nº 20, tomo 41-A, en fecha 04 de septiembre de 2.000, representada por la ciudadana MABEL ROBLES DE LÓPEZ venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.293.433; en virtud de que en fecha 03 de octubre de 2.005 las partes antes señaladas suscribieron contrato de arrendamiento, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay cuyo objeto fue el inmueble ubicado en la avenida Los Cedros Este, distinguido con el Nº 152-A, Municipio Girardot Maracay estado Aragua, propiedad del demandante según declaración sucesoral consignada con el escrito libelar.
En fecha 14 de enero de 2009 el Tribunal de la causa admitió la demanda siendo tramitada por el procedimiento breve, en consecuencia se ordenó emplazar a la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación. (Folio 18).
En fecha 16 de enero de 2.009 se libró la compulsa respectiva según se evidencia en nota secretarial suscrita al dorso del folio 18 del expediente.
El 10 de febrero de 2.009 el a quo acordó la Medida Cautelar de Secuestro sobre el inmueble arrendado. (Folio 20).
El 17 de febrero de 2.009 compareció la ciudadana MABEL ROBLES DE LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº V- 6.293.433 en su calidad de representante de la Sociedad Mercantil CIMBRA PROYECTOS C.A, quien otorgó poder apud- acta a los abogados CARMEN JULIA VILLEGAS ZAPATA y JUAN JOSÉ RODRÍGUEZ AGUIRRE inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 22.373 y 125.934 respectivamente; igualmente impugnó la copia fotostática del documento de autoliquidación de impuestos sobre sucesiones, consignado por el demandante con el escrito libelar.
En fecha 19 de febrero de 2009 los apoderados judiciales de la demandada ciudadana MABEL ROBLES DE LÓPEZ, presentaron en tres (03) folios y sus anexos, escrito de contestación de la demanda.
El 02 de marzo de 2.009 la parte actora presentó escrito de observaciones en la presente causa. En esa misma fecha mediante diligencia solicitó cómputo por secretaría y copia certificada del poder otorgado por su persona.
Seguidamente y en fecha 04 de marzo el Tribunal de la causa computó los días de despacho transcurridos desde el 17 de febrero de 2.009 hasta el 02 de marzo de 2.009 ambas fechas inclusive y acordó las copias certificadas solicitadas por el actor. En esa misma fecha la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 06 de marzo de 2.009 fueron admitidas las pruebas presentadas por la parte demandada.
El 09 de febrero de 2.009 la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas. Las cuales fueron admitidas mediante auto de esa misma fecha, siendo librado oficio de informes al Servicio Nacional Aduanero y Tributario (SENIAT) con sede en la ciudad de Maracay estado Aragua.
El 12 de marzo de 2.009 la representación judicial de la parte demandada presento escrito de descargos.
El 12 de marzo de 2009 el Tribunal de la causa dictó sentencia la cual declaró Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Observa esta Alzada que la presente apelación fue planteada de forma genérica, toda vez que no se registraron actuaciones del recurrente tendientes a fundamentar las razones de hecho y de derecho que motivaron su disconformidad con la recurrida, por lo que se entrará a revisar la legalidad del fallo recurrido, y en tal sentido estima:

El ciudadano DOMENICO FERRETTI RACE ya identificado, demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.559, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.599 del Código Civil y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la Sociedad Mercantil CIMBRA PROYECTOS C.A., en la persona de su representante legal ciudadana MABEL ROBLES DE LÓPEZ y limitó su pretensión en los hechos siguientes:
1) La entrega del inmueble arrendado ubicado en la avenida Los Cedros Este, distinguido con el Nº 152-A del Municipio Girardot de Maracay estado Aragua, totalmente desocupado, en el mismo buen estado en que lo recibió la arrendataria, especialmente en lo que se refiere a sanitarios, vidrios, pintura, ect., así como solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y de los servicios públicos y privados que hubiere utilizado el inmueble, como agua, luz, teléfono aseo, etc.
2) En el pago de las costas y costos del presente proceso.
3) Solicitó Medida Preventiva de Secuestro sobre del inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el artículo 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, la accionada manifestó lo siguiente:
1) Opuso las cuestiones previas establecidas en los ordinales 6º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por el defecto de forma del libelo de la demanda por no haberse llenado los requisitos del artículo 340 ejusdem, por cuanto la demandante no estableció con precisión el objeto de la pretensión, es decir, los linderos del inmueble arrendado, por cuanto en el libelo sólo se limitó a señalar su ubicación.
2) Así mismo y con relación a la cuestión previa del ordinal 3º ejusdem, manifestó la ilegitimidad de la persona que representa a la parte actora, por cuanto -a su decir- el poder apud acta conferido en el proceso es insuficiente.
3) Convino, admitió y en consecuencia se tiene como cierto que:
a) En fecha 03 de octubre de 2.005 celebró contrato de arrendamiento inmobiliario con la parte demandante de autos, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera de esta ciudad de Maracay, bajo el Nº 04, Tomo 280.
b) En que el objeto del contrato lo constituyó el inmueble ubicado en la avenida Los Cedros Este, Nº 152-A, Municipio Girardot, Maracay estado Aragua.
c) Que la fecha de inicio de la relación contractual se estableció de mutuo y común acuerdo y sería a partir del 01 de octubre de 2.005, tal como se estableció en el cláusula Quinta del referido contrato.
d) Se estableció en la referida cláusula, que la duración del contrato sería de dos (02) años fijos con la posibilidad de que la arrendataria manifestara con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato su deseo de continuar arrendando el inmueble.
4) Negó, rechazó y contradijo todas y cada una de las demás afirmaciones de hecho y de derecho no indicadas en la contestación.
5) Que es falso lo alegado por la demandante referido a que la prorroga legal comenzó a computarse a partir del 1º de octubre de 2.007, debido a que la arrendataria no le manifestó de manera escrita y con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato, su deseo de continuar la relación arrendaticia.
6) Que efectivamente sí le comunicó de manera escrita y hasta con mas de 30 días de anticipación al 01 de octubre de 2.007, [específicamente el 31 de agosto de 2.007] al arrendador su voluntad de continuar con la relación arrendaticia, por cuanto envió telegrama al domicilio del arrendador manifestándole su voluntad de prorrogar el contrato, ocasionando así que éste [el contrato] se renovara con todas las consecuencias jurídicas que ello implica, entre ellas la prorroga del contrato del 01 de octubre de 2.007 hasta el 01 de octubre de 2.009.
7) Debido a lo antes narrado, es falso que la arrendataria no haya manifestado su deseo de continuar la relación arrendaticia, antes del vencimiento del contrato.
A su contestación acompañó:
a) Copia al carbón de telegrama de IPOSTEL de fecha 29 de agosto de 2.007, dirigido a Domenico Ferretti y remitido por Mabel de López.
b) Copias fotostáticas de publicación de Jurisprudencia Venezolana “Ramirez & Garay”, Tomo CCXXXIX, 2.006, Diciembre.
De las afirmaciones expuestas por las partes, se verificó que la controversia se limita al punto siguiente:
a) Si operó o no el vencimiento del contrato de arrendamiento y la prorroga legal y
b) La comprobación de que efectivamente la demandada notificó su voluntad de continuar la relación arrendaticia con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento.
Por lo tanto y visto que fue formulada una apelación genérica de la referida sentencia, este Tribunal realiza un análisis del material probatorio consignado con el escrito libelar y observa:
a) Copia fotostática de planilla de autoliquidación de impuesto sobre sucesiones de fecha 06 de mayo de 1.998.
b) Copia certifica del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de esta Ciudad de Maracay, estado Aragua, el 03 de octubre de 2.005, bajo el Nº 4, Tomo 280.
c) Poder otorgado por el ciudadano Domenico Ferretti Race, a través de la cual consta la representación judicial de los abogados DORIS DE LUCA MENDOZA, LEONCIO VALERA BARRIOS, SALVADOR GAMBINO y JOHAN CASTELLANOS OSTOS, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.224.690, V-14.882.482, V-12.146.093 y V-9.647.105 respectivamente, inscritos en el inpreabogado bajo el Nros. 26.743, 94.077, 94.105 y 106.163.
Siendo la oportunidad legal para presentar pruebas, la demandada ejerció su derecho consignando lo siguiente:
1.- Documento original, correspondiente a acuse de recibo, emitido por el Departamento Telegráfico de Maracay (IPOSTEL) de fecha 11 de septiembre de 2.007.

Ahora bien, es menester pronunciarse acerca de la procedencia o no de las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la demandada, quien alegó las de los ordinales 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto -a su decir-, en el poder apud acta otorgado por el demandante a su abogado; no se especificó con precisión el juicio para el cual se le esta facultando así como tampoco se señaló el número del expediente por medio del cual se tramita el proceso para el que ha sido conferido dicho poder, así como tampoco se especificaron los linderos del inmueble objeto de la demanda.
En ese sentido este Sentenciador estima, que no incurrió el demandante en error alguno al no especificar los referidos datos en el texto del poder otorgado, por cuanto es un hecho notorio, que al momento de presentar el poder ante el Secretario del Tribunal de la causa, éste [El Secretario] otorga fe pública a dicho acto, debiendo consignar en ese preciso momento y en el cuerpo del expediente, el poder apud acta en mención, identificando plenamente a cada una de las partes que otorgan el mismo y cerciorándose que efectivamente sean las partes del juicio solicitado; por lo que mal podría este Tribunal considerar insuficiente el poder otorgado y en consecuencia la ilegitimidad del representante judicial del demandante; por lo que se ratifica el criterio del a quo al declarar que la cuestión previa en referencia debe ser desechada. Y así se decide.
Con respecto a la cuestión del ordinal 6º referida al defecto de forma por no cumplir el libelo con los requisitos del ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; esta Alzada ratifica lo expresado por el a quo por cuanto como bien lo afirmó, la pretensión del actor es obtener la entrega del inmueble arrendado, no existiendo discusión alguna sobre la propiedad del inmueble en mención, por lo que se confirma el criterio del Tribunal de la causa al indicar, que la manera como se describió el inmueble arrendado en el escrito libelar, es suficiente para determinarlo en el presente juicio. Y así se decide.

Corresponde en este aparte analizar el referido contrato de arrendamiento el cual en su cláusula Quinta establece lo siguiente:
“…El tiempo de duración del presente contrato de arrendamiento es de dos (2) años fijos, contados a partir del primero (1º) de octubre de 2005, y el mismo podrá ser prorrogado por períodos iguales, siempre y cuando LA ARRENDATARIA manifieste con treinta (30) días de anticipación, por escrito, su deseo de extenderlo, pues se entenderá esta prorroga también por un tiempo determinado sin necesidad de desahucio y sin que se produzca la tácita reconducción, en caso que la ARRENDATARIA no cumpliere con esta obligación vencido el plazo otorgado para ello se entenderá su voluntad de no seguir contratando y vencido que sea el tiempo de duración del contrato, se entenderá iniciada la prorroga legal arrendaticia. En caso que LA ARRENDATARIA deseare seguir contratando y haga su manifestación de la manera indicada en la presente cláusula, y estando dentro del plazo para ello, deberá entonces celebrarse un nuevo contrato de arrendamiento debidamente autenticado…”.

La fecha de inicio de la relación contractual fue el 01 de octubre de 2.005, por dos (02) años, es decir, que el contrato finalizó el 01 de octubre de 2.007, teniendo una prorroga legal, de un año, que sería entonces, hasta el 01 de octubre de 2.008.
En este sentido y visto los términos en que la parte accionada contestó la demanda; se desprende que reconoció su condición de arrendataria del inmueble, así como la condición de arrendador del demandante, aunado el hecho de que los términos y condiciones del contrato quedaron plenamente demostrados por la no impugnación del mismo y en consecuencia se observa que las partes tenían pleno conocimiento de las obligaciones que debían concederse mutuamente; por lo que se considera plenamente demostrada la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado entre las partes y plenamente comprobado que era potestad de la arrendataria manifestar su voluntad de darle continuidad a la relación arrendaticia, de la forma como fue convenido en la cláusula precedentemente trascrita. Y así se decide.
Por su parte la demandada en su contestación, indicó que efectivamente, si manifestó por escrito al arrendador su voluntad de continuar el contrato de arrendamiento referido; por lo que consignó en la contestación, copia al carbón del telegrama enviado al demandante y arrendador, mediante el cual expresó su deseo de continuar contratando el inmueble, el cual fue enviado a la dirección que el mismo demandante indicó como su domicilio procesal en el escrito libelar y en la etapa de pruebas consignó el original del acuse de recibo expedido por IPOSTEL en fecha 11 de septiembre de 2.007, donde se deja constancia que el mismo fue entregado el día 31 de agosto de 2.007. A este documento se le da valor probatorio; porque es librado por un Instituto Autónomo del Estado Venezolano, y por lo tanto el acto que contiene goza de confianza y fidelidad, como acto administrativo que es; ya que goza de ejecutividad y ejecutoriedad, de acuerdo con lo establecido en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
En consecuencia si el Estado a través de un ente determinado en ejercicio de un servicio público, manifiesta que entregó un telegrama, no cabe lugar a dudas sobre este hecho, salvo prueba en contrario por parte de la interesada en desvirtuarlo. A los documentos administrativos se le asigna el mismo valor probatorio que el Código Civil le atribuye a los “documentos privados reconocidos” (art.1363 CC); vale decir, dan fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de la declaración del funcionario, es decir da fe de la ejecutividad y ejecutoriedad inmediata del acto administrativo realizado, tal como lo preceptúa el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se decide.
No obstante del estudio del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se observa específicamente en la trascrita cláusula Quinta, que las partes convinieron que de realizarse la manifestación de voluntad de la demandada de querer continuar con la relación arrendaticia de la manera como fue prevista en la misma y estando dentro del plazo establecido para ello, las partes celebrarían un nuevo contrato de arrendamiento debidamente autenticado.

En este sentido, recaía sobre la parte demandada la carga de probar que efectivamente se realizó un nuevo contrato de arrendamiento y que el mismo fue autenticado, esto con fundamento en lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que establecen textualmente: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación” (Negrillas adicionadas), y “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” (Negrillas adicionadas), respectivamente.

Por lo que, en definitiva la demandada no demostró la ocurrencia de un nuevo contrato, no siendo suficiente la notificación referida para que se prorrogara el contrato suscrito. En consecuencia, quien aquí decide, considera que el contrato suscrito entre las partes se venció el 01 de octubre de 2.007 y que ese mismo día comenzó a computarse la prorroga legal de un año la cual se venció el 01 de octubre de 2.008 por lo que la demandante debe dar cumplimiento a lo pactado en el contrato tal y como lo aseveró el a quo al declarar con lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, debiendo la demandada hacer entrega del inmueble arrendado como fue convenido en el mismo. Y así se establece.