TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXPEDIENTE Nº 8282-09

DEMANDANTE: Ciudadana ANGELA SALERNO DE FRANZIN, titular de la cédula de identidad Nº V-9.663.117, a través de su Apoderada Judicial Abogado MARIA ANGELA FRANZIN SALERNO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 43.231.

DEMANDADO: Ciudadana GLORIA LA MADRIZ DE ARENA, titular de la cédula de identidad Nº V-4.813.918.

MOTIVO: DESALOJO

Que la presente controversia se inicio con libelo de demanda recibida por distribución en fecha Seis ( 06 ) de Febrero del año Dos Mil Nueve (2.009 ), por la DEMANDANTE.
Manifiesta la DEMANDANTE, que su representada, actuando debidamente autorizada por la propietaria, es la Arrendadora de un inmueble destinado a vivienda familiar constituido por un apartamento distinguido con el N° 7-D, ubicado en el piso 7, del Edificio Galaxia en la Avenida Las Delicias de la Urbanización Andrés Bello, en esta Ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, con un área se setenta y dos metros cuadrados con treinta centésimas de metro ( 72,30 mts. ), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Apartamento N° 7-C; SUR: Parte de la fachada sur

del edificio; ESTE: Hall de circulación, ducto de aseo y sector cortado del edificio para área de ventilación y OESTE: Parte de la fachada este del edificio, todo consta de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro, en fecha 12 de de 1.980, bajo el N° 36, folios 239 al 244, protocolo 1, tomo 10, que anexó marcado “B”, el cual le pertenece a la ciudadana MARIA JOSEFINA COLMENARES AYALA, titular de la cédula de identidad N° V-5.989.975, de la cual se tiene autorización privada que anexó marcado “C”.
Igualmente arguye, que con el poder otorgado por la propietaria celebró contrato de arrendamiento privado en fecha 15 de Marzo de 2.004 con la DEMANDADA por un ( 01 ) año prorrogable, según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento siendo el caso que la DEMANDADA se encuentra habitando el inmueble objeto de esta controversia, tal como consta del mencionado contrato, que anexó marcado “D”.
Que en la cláusula Tercera de dicho contrato, fijaron el canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA BOLIVARES FUERTES ( Bs. 230,oo ) al principio, sufriendo modificaciones y siendo el canon actual la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. 400,oo ) pagaderos por mensualidades vencidas, los QUINCE ( 15 ) de Julio al 15 de Agosto viene incurriendo en mora, por lo que le hizo un llamado de atención al arrendatario para que cancelara en forma correcta, dejando de pagar hasta la fecha de hoy, lo cual suma la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. 2800,oo ).
Dice igual, que las mensualidades pendientes por pagar desde el 15 de Julio al 15 de Agosto, 15 de Agosto al 15 de Septiembre, 15 de Septiembre al 15 de Octubre, 15 de Octubre al 15 de Noviembre, 15 de Noviembre al 15 de Diciembre de 2.008, 15 de Diciembre al 15 de Enero y 15 de Enero al 15 de Febrero de 2.009, tal como lo estableció el numeral segundo del Artículo 1.592 del Código Civil, como se evidencia de los recibos marcados “E”.
Invocó los Artículos 1.159, 1.269 del Código Civil, junto al Artículo 34 literal “A”, donde reza expresamente como causal de desalojo, cuando el

arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento de Dos ( 02 ) mensualidades consecutivas.
Por las circunstancias de hecho y de derecho antes expresadas, es por lo que acudió ante esta autoridad para demandar como en efecto demanda por Desalojo, de conformidad con el Artículo 34 Literal a) del decreto con rango y fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la DEMANDADA y sea condenado por este Tribunal a:
1) En desalojar y entregar a su mandante completamente desocupado el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió y completamente solvente en los servicios públicos, que en la sentencia se autorice a su mandante para realizar las reparaciones necesarias y las respectivas cancelaciones de los servicios hasta sentencia definitivamente firme, a costa del arrendatario, todo de conformidad con lo pautado en el Artículo 1.266 del Código Civil en concordancia con el Artículo 529 del Código de procedimiento Civil
2°) Que en caso de incumplimiento del petitorio anterior, que la sentencia que recaiga, se autorice a realizar las reparaciones necesarias y a cancelar las obligaciones pendientes
3°) En pagar a su mandante la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. 2.800,oo ), por las pensiones arrendaticias vencidas desde el 15 de Julio al 15 de Agosto de 2.008 y las que sigan venciendo hasta que la sentencia cause ejecutoria, con fundamento a lo establecido en el Artículo 552 del Código Civil, por cuanto las pensiones arrendaticias son frutos civiles que se reputan adquiridas día por día y está obligado el Arrendatario a pagarlos por el uso y disfrute de la cosa arrendada
4°) A pagar los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de los alquileres insolutos, calculados a la tasa pasiva promedio de entidades financieras de conformidad con el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un monto de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO CON QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES ( Bs. 345,548,oo ).
Solicitó se decrete medida de secuestro en el inmueble arrendado.

Estimó su acción en la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. 4.422,oo ).
Admitida la demanda en fecha Quince ( 15 ) de Mayo de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), se emplazó a la DEMANDADA para que compareciera ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, dentro de las horas de despacho comprendidas entre 8:30 a.m. y 3:30 p.m. (folio 15 ).
Librada la compulsa de citación, se hizo entrega de la misma al Alguacil Temporal de este Tribunal.
Al folio 17 aparece diligencia suscrita por el Alguacil, mediante la cual consigna compulsa de citación con su orden de comparecencia y el recibo correspondiente, en virtud que la parte DEMANDADA se negó a firmar.
En conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, se libró la boleta de notificación a la DEMANDADA ( folio 25 ).
Mediante diligencia inserta al folio 26, la DEMANDADA le otorgó poder Apud-Acta al Abogado JUAN DE JESUS DELGADO CRESPO identificado en autos, ordenando este Tribunal tenerlo como su apoderado Judicial.
En la oportunidad de la contestación a la demanda, compareció el Apoderado Judicial de la DEMANDADA, invocando las Cuestiones Previas previstas en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 2 y 3.
A los folios 31 y 32 corre inserto escrito de pruebas, presentado por la apoderado DEMANDANTE, promovió de testigo al ciudadano LUIS ANDRES COLMENARES AYALA, a los fines que ratifique en su contenido y firma el documento de autorización de fecha 1 de Febrero de 1.998.
Admitidas dichas pruebas, se fijó oportunidad para la comparecencia del testigo promovido.
Al folio 49, riela escrito de pruebas presentado por el Apoderado de la parte DEMANDADA.
Al folio 59, corre declaración del testigo promovido por la DEMANDANTE.

A través de diligencia la Apoderado DEMANDANTE impugnó depósitos bancarios consignados.
Por cuanto venció el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, se ordenó dictar Sentencia y el Juez de este Despachó llamó a las partes a un acto conciliatorio para el día Diecisiete ( 17 ) de Marzo de Dos Mil Nueve ( 2.009 ), a las 9:00 de la mañana, no compareciendo ninguna de las partes y el Tribunal así lo hizo constar.
Llegada la oportunidad de dictar Sentencia este Juzgado pasa a hacerlo con las siguientes consideraciones:

- I -

Con vista este Jurisdicente a las precedentes actas procesales que
conforman el presente juicio, a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de una demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana ANGELA SALERNO DE FRANZIN, titular de la cédula de identidad Nº V-9.663.117, a través de su Apoderada Judicial Abogado MARIA ANGELA FRANZIN SALERNO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 43.231, en contra de la ciudadana GLORIA LA MADRIZ DE ARENA, titular de la cédula de identidad Nº V-4.813.918, ésta con el carácter de arrendataria y la primera de los nombrados con el carácter de arrendadora de un inmueble destinado a vivienda familiar constituido por un apartamento distinguido con el N° 7-D, ubicado en el piso 7, del Edificio Galaxia en la Avenida Las Delicias de la Urbanización Andrés Bello, en esta Ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, con un área se setenta y dos metros cuadrados con treinta centésimas de metro ( 72,30 mts. ), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Apartamento N° 7-C; SUR: Parte de la fachada sur
del edificio; ESTE: Hall de circulación, ducto de aseo y sector cortado del edificio para área de ventilación y OESTE: Parte de la fachada este del edificio.
Que como fundamento de su acción la parte DEMANDANTE

alegó que a través de poder otorgado por la propietaria ciudadana MARIA JOSEFINA COLMENARES AYALA, celebró contrato de arrendamiento privado que en fecha Quince ( 15 ) de Marzo -de Dos Mil Cuatro ( 2.004 ), con la DEMANDADA, sobre el inmueble antes identificado, por Un ( 01 ) año prorrogable, tal como quedó pautado en la cláusula Segunda
De igual manera arguye que la DEMANDADA adeuda los cánones de arrendamiento desde el Quince ( 15 ) de Julio al Quince ( 15 ) de Agosto, Quince ( 15 ) de Agosto al Quince ( 15 ) de Septiembre, Quince ( 15 ) de Septiembre al Quince ( 15 ) de Octubre, Quince ( 15 ) de Octubre al Quince ( 15 ) de Noviembre, Quince ( 15 ) de Noviembre al Quince ( 15 ) de Diciembre, Quince ( 15 ) de Diciembre al Quince ( 15 ) de de Dos Mil Ocho ( 2.008 ), Quince ( 15 ) de Diciembre de Dos Mil Ocho ( 2.008 ) al Quince ( 15 ) de Enero, Quince ( 15 ) de Enero al Quince ( 15 ) de Febrero de Dos Mil Nueve ( 2.009 ), por la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. 400,oo ), que ascienden a la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. F. 2.800,oo ).
Que al efecto la parte DEMANDANTE acompañó a su escrito
libelar:
1°) Copia del poder otorgado por la ciudadana ANGELA SALERNO DE FRANZIN
2°) Copia del documento de propiedad del inmueble objeto de esta controversia
3°) Autorización de la ciudadana MARIA JOSEFINA COLMENARES AYALA a la ciudadana ANGELA SALERNO DE FRANZIN
4°) Contrato de Arrendamiento privado, suscrito ente las partes que conforman este juicio
5°) Recibos por concepto de alquiler, signado con el N° 39051

- II -
ANALISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

De actas se constata contrato de arrendamiento privado, suscrito por las partes que integran la presente litis, en el que pactaron en la Cláusula Segunda:

“ El lapso de duración del presente contrato es de UN (01 ) AÑO fijo, contado a partir del 15 Marzo de 2.004, podrá se prorrogado a voluntad de ambas partes cuando EL ARRRENDATARIO notifique a LA ARRENDADORA su voluntad de prorrogarlo por el mismo periodo de tiempo, a LA ARRENDADOR con lo menos sesenta ( 60 ) continuos de antelación al vencimiento del plazo de duración. En caso de prorroga el canon de arrendamiento vigente sufrirá un incremento tomando como base el promedio del índice inflacionario publicado por el Banco Central de Venezuela en su Boletín de indicadores semanales correspondiente al periodo del plazo de duración inicial del contrato, en el entendido que en todo caso el aumento no podrá ser inferior al treinta por ciento ( 30%) del monto del canon vigente … Omissis

Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de

las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia
del Magistrado Pedro Rondón Haaz:

“ …..Omissis …..Considera esta sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo …. Omissis ”

Así las cosas, el actor intenta su demanda por Desalojo fundamentándose en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que contempla:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado”

Se denota de la Cláusula Segunda contractual, de lo señalado por la Sala Constitucional, y, de los dispositivos antes trascritos, se puede inferir, que el término de duración del contrato de arrendamiento era de Un ( 01 ) año fijo, contado a partir del Quince ( 15 ) de Marzo de Dos Mil Cuatro ( 2.004 ) se prorrogó por igual término, y vencido este lapso, la

arrendadora dejó a la arrendataria en el goce pacifico del inmueble arrendado convirtiéndose la duración de la Cláusula Segunda bajo examen, en su naturaleza jurídica a sin determinación de tiempo como lo pautan los dispositivos 1.600 y 1.614 Código Civil, por ende la vía intentada de Desalojo por parte de la DEMANDANTE, se ajusta a derecho y a lo contemplado en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así queda determinado y establecido.

- III -
Una vez determinada la naturaleza contractual pasa este Juzgado a verificar si se dio cumplimiento a los parámetros exigidos por el Código de Procedimiento Civil, referente a la citación y a tal efecto inserto al folio 26 de estas actuaciones, se vislumbra que la parte DEMANDADA comparece otorgando poder apud-acta, por lo que se encuentra a derecho a través de citado escrito.
En su oportunidad procesal correspondiente comparece el Apoderado Judicial de la parte DEMANDADA, interpone las Cuestiones Previas signadas con los numerales 2° y 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aseverando que los otorgantes no representan al propietario del inmueble ciudadano Luis Andrés Colmenares Laya, y una copia simple del documento de propiedad.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

En lo atinente a la Cuestión Previa opuesta, es necesario, para este Tribunal, indicar el Artículo 35° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que preceptúa:

“ En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad podrá oponer la reconvención,

siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía… Omissis ”

De las actas procesales que conforman este litigio se constata, que inserto a los folios 11, 12 y 13 y su vuelto autorización de la ciudadana MARIA JOSEFINA COLMENARES a la ciudadana ANGELA DE FRANZÍN, para que administrara el inmueble y contrato de arrendamiento privado entre la citada ciudadana y la ciudadana GLORIA LA MADRIZ DE ARENAS.
Una vez examinado tales recaudos acompañados con el libelo de la demanda, quién suscribe el presente fallo infiere que la ciudadana ANGELA DE FRANZÍN, tiene cualidad de ser sujeto activo en este procedimiento de desalojo, todo en ocasión que suscribió el contrato locativo con su respectiva autorización, en ningún momento se debate en proceso la propiedad del inmueble, lo controvertido es la solvencia o insolvencia en las cancelaciones de los meses imputados por la parte actora, que van desde el Quince ( 15 ) de Julio al Quince ( 15 ) de Agosto de año Dos Mil Ocho ( 2008 ) hasta los que sigan venciéndose, por lo que se deja claro que se respeta el derecho a la propiedad consagrado en el artículo 115 Constitucional.
Ante este escenario, este Juzgador no ve viable que las cuestiones previas opuestas por la parte demandada deben prosperar, por ende, declara sin lugar las mismas. Así se determina.

- IV -
DE LAS PRUEBAS
PARTE ACTORA
* Autorización suscrita por la ciudadana MARIA JOSEFINA COLMENARES AYALA a la ciudadana ANGELA DE FRANZIN
* Copia certificada del poder otorgado por la ciudadana ANGELA SALERNO DE FRANZIN, a las Abogados MARIA ANGELA FRANZIN y THAIS PERNIA, bajo el N° 31, Tomo 14, de fecha Veintiocho ( 28 ) de Enero de Mil Novecientos Noventa y Siete ( 1.997 ).

* Documento de compra-venta del identificado inmueble
* Documento de cancelación del identificado inmueble, registrado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Girardot, Estado Aragua, bajo el N° 14, folio 101 al 107, Protocolo Primero , Tomo Segundo, Cuarto Trimestre

PARTE DEMANDADA
* Copia certificada de consignaciones, del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
De las pruebas, tenemos las aportadas por la parte DEMANDANTE anexa a su escrito libelar, al folio 14 consta recibo del canon de arrendamiento del Quince ( 15 ) de Julio de Dos Mil Ocho ( 2008 ) al Quince ( 15 ) de Agosto de Dos Mil Ocho ( 2008 ), el Apoderado Judicial de la parte DEMANDADA, consigna escrito de pruebas, de fecha, Catorce (14) de Abril de Dos Mil Nueve (2009), inserto al folio 49 y su vuelto en el cual señala a este Juzgado, lo siguiente:

“…1 En fecha 27/11/2008, Baucher Nro. 16342861, correspondiente al mes de Noviembre de 2008.
2°) En fecha 08/01/2009, Baucher Nro. 16344443, correspondiente al mes de diciembre de 2008.
3°) En fecha 05/02/2009, Baucher Nro. 16344438, correspondiente al mes de Enero de 2009.
4°) En fecha 06/03/2009, Baucher Nro. 1609331, correspondiente al mes de Febrero de 2009.
5°) En fecha 03/10/2008, Baucher Nro. 1609337, correspondiente al mes de Octubre de 2008.
6°) En fecha, 29/10/2008, Baucher Nro. 1609333, correspondiente al mes de septiembre de 2008.

7°) En fecha 20/03/2009, Baucher Nro. 01562834, correspondiente al mes de Marzo de 2008…. Omissis….”
De una lectura detenida de lo alegado en el citado escrito de prueba de la parte DEMANDADA, se vislumbra, que no especifica ni prueba, la cancelación del mes que va del Quince (15) de Julio de 2008 al Quince (15) de Agosto de 2008, al no demostrar este pago la arrendataria, infringió el Ordinal Segundo del Artículo 1.592 del Código Civil y la cláusula contractual tercera referente al pago, por lo que no presento el hecho extintivo de su obligación en el mes, imputados por la DEMANDANTE es convincente declarar INSOLVENTE a la arrendataria-demandada de autos, en razón a los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del ya mencionado Código Civil, consecuencialmente no se entra a analizar los meses ulteriores al mismo Y, así expresamente se declara.

VALOR PROBATORIO
Declarada la insolvencia, se les otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta acción, los documentos acompañado por la parte actora, en su libelo de demanda, como lo establecen los Artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, igual suerte corren el escrito de pruebas y sus anexos inserto a los folios 49 al 58 ambos inclusive, por el principio de la comunidad de la prueba establecido en el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, también tiene valor probatorio el instrumento privado que se encuentra en el folio 33 de estas actas judiciales, en resguardo al debido proceso y al derecho a la defensa consagrado en el artículo 49 Constitucional en concordancia con el artículo 507 del tantas veces mencionado Código de Procedimiento Civil.
Al hilo de lo razonado, se concluye que la demanda que inició estas actuaciones DEBE PROSPERAR en conformidad con el Artículo 34 Literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consonancia con el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Así queda expresamente decidido.-

- V -