TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA.

PARTE ACTORA: FELIPE ESQUEDA OSIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.560.899, y de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: IVAN ENRIQUE CARRILLO ANGULO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.512.578.-
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: HECTOR JOSE OROPEZA CASTILLO, Abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°. 84.024.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE LUIS DE FREITAS PINO, Abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 107.884.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
EXP No. 9807.-

SENTENCIA DEFINITIVA.
Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 30 de de Octubre de 2008.
En fecha 16 de Diciembre de 2008 el Alguacil de este Tribunal, consignó recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano IVAN ENRRIQUE CARRILLO, antes identificado.
En fecha 18 de Diciembre de 2008, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 16 de Enero de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. Siendo admitidas las mismas en fecha 28 de enero de 2009.-
En fecha 28 de Enero de 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. Siendo admitidas las mismas en fecha 30 de enero de 2009.
ALEGATOS DE LAPARTE ACTORA
Alega la parte actora el su libelo de demanda que es propietario de un inmueble, constituido por una casa de dos plantas, destinado a vivienda familiar, constituida sobre terreno propiedad del Instituto de la vivienda, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Caña de Azúcar, vereda 06, sector 03, casa Nº 06, Municipio Mario Briceño Iragorry del estado Aragua. Distinguido con el número catastral 05-08-02-03-v06-06, el cual tiene una superficie aproximada de ciento treinta metros cuadrados (130,00mts2); situado dentro de los siguientes linderos: NORTE: En trece metros (13,00mts), limita con la casa Nº 04 de la vereda 06, SUR: En trece metros (13,00mtrs), limita con la casa Nº 08 de la vereda 06, ESTE: En diez metros (10,00mtrs), limita con la vereda 06 que es su frente, y por el OESTE: En diez metros (10,00mtrs) limita con la casa Nº 5 de la vereda 08 que es su fondo. Que a partir del 15 de febrero de año 2006, se estableció la relación arrendaticia de la parte alta de dicho inmueble, con el ciudadano IVAN ENRIQUE CARRILLO ANGULO, antes identificado. Que en fecha 08 de Agosto de 2007, se le notificó al ciudadano IVAN CARRILLO, por medio de telegrama la no renovación del Contrato de Arrendamiento del inmueble antes descrito, indicando en el mismo el otorgamiento de la prórroga legal, ya que el último Contrato de Arrendamiento se suscribió en fecha 15 de febrero del año 2007, correspondiendo la prórroga legal por un tiempo de un (01) año. Que el canon de Arrendamiento estipulado fue la cantidad de DOCIENTOS BOLIVARES (200,00), mensuales, que luego de transcurrido el tiempo de la prórroga legal de un (01) año, se le comunicó al ciudadano IVAN CARRILLO, el vencimiento de la misma, y se le solicitó la entrega del inmueble de manera amistosa. Que el demandado se limitó a dar su negativa a la mencionada entrega. Que en razón de ello demanda el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento en el Articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y solicitó: 1.- La entrega del inmueble antes descrito. 2.- El pago de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), por concepto de daños y perjuicios, monto correspondiente a los gastos que por la negativa de la entrega ha causado. 3.- El pago de MIL BOLIVARES (1.000,00), por concepto de Honorarios Profesionales. 4.- La condena al pago de las costas que se originen de la presente demanda. Que estimó la demanda en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (3.000,00).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte el demandado en su escrito de contestación alega lo siguiente: Que si es cierto que es arrendatario de un inmueble ubicado en la planta alta de una casa distinguida con el Nº 06, en la Urbanización Caña de Azúcar. Que la relación arrendaticia se inició en fecha 06 de febrero de 2006, y que el último Contrato de Arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de febrero de 2007, y que una vez culminado el tiempo contractual, se inició de pleno derecho la prórroga legal la cual vencía el 16 de agosto de 2008. Niega haber sido notificado oportunamente mediante telegrama enviado con acuse de recibo, por lo que desconoce su valor probatorio. Niega que se le haya sido solicitado de manera amistosa la entrega del inmueble. Que ha permanecido en el inmueble después de haber fenecido la prórroga legal, y que hasta la presente fecha continúo efectuando los pagos de cánones de arrendamiento mediante depósitos Bancarios a la cuenta de ahorros a nombre de FELIPE ESCQUEDA OSIO en el Banco Banesco. Signada con el Nº 01340413584132003454, conforme a lo que mutuamente acordaban verbalmente cuando firmaron el último Contrato ya que el ciudadano FELPE ESQUEDA mantenía su residencia en la ciudad de Caracas. Que ha pagado los cánones correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2008, dejando constancia que estos meses suceden luego de haberse cumplido la prórroga legal, permitiendo así el arrendador la permanencia del demandado y su familia dentro del inmueble arrendado, y que jamás se negó a recibir los pagos. Que tampoco le enviaron una misiva o carta, informando que no debía seguir efectuando los depósitos en dicha cuenta bancaria. Que por tal omisión opero la Tácita Reconducción y al haberse convertido la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, no existe motivo ni argumento Jurídico para exigir el Cumplimiento de Contrato.
DE LAS PRUEBAS
La parte actora promovió:
1.Original de Poder otorgado por el ciudadano Felipe Esqueda Osio. Folios 06 y 07.
2.Copia simple del documento de propiedad del inmueble. Folios 08 al 11.
3.Originales de los Contratos de Arrendamiento suscritos entre ambas partes. Folios 12 al 17.
4.Acuse de Recibo original del envio de Telegrama emitido por IPOSTEL. Folio 18.
5.Copia al carbón del Telegrama enviado por al ciudadano Felipe Esqueda Osio. Folio 19.
6.Constancia de residencia original expedida por la Junta Parroquial de Caña de Azúcar. Folio 29
7.Promovió la prueba de informes y solicitó se oficiara a la empresa Telegráfica IPOSTEL, a fin de que remitiera certificación del telegrama Nº 1143, con acuse de recibo de fecha 08 de Agosto de 2008.
La parte demandada promovió:
1.Seis (06) Recibos originales a nombre de Iván Carrillo, correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio de 2007. Folios 35 y 36.
2.Dieciocho (18) copias al carbón de Bauches del Banco Banesco. Folios 37 al 42.

PARA DECIDIR SE OBSERVA
La parte actora demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y de la prórroga legal. Para ello señala que notificó al ciudadano IVAN CARRILLO de la no prórroga del contrato en fecha 08 de Agosto de 2007, por medio de telegrama, hecho que la parte demandada niega alegando que continúo ocupando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento y que por lo tanto operó la Tácita Reconducción.
En este sentido observamos que es un hecho admitido la existencia de la relación arrendaticia, mediante contrato de arrendamiento, cursante en los folios del 12 al 17.
En la cláusula tercera del Contrato de Arrendamiento se lee: “TERCERA: El plazo de duración de este contrato es de seis (06) meses fijos, contados a partir del 15 de Febrero de 2007”. De la cual se entiende que el Contrato de Arrendamiento comienza a correr el 15 de febrero del 2007, finaliza el 15 de agosto del 2007, una vez finalizado comienza a correr la prórroga legal, la cual culmina en fecha 15 de febrero del 2008.
Asimismo, cursa en los Folios 18 y 19, Telegrama enviado por el ciudadano FELIPE ESQUEDA OSIO al ciudadano IVAN ENRIQUE CARRILLO ANGULO, y su acuse de recibo, que señala que fue entregado a la ciudadana CELINA PEREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.087.148, en la respectiva dirección del inmueble. El texto del Telegrama es el siguiente: “A partir del 15-08-2007 se da por terminada la relación arrendaticia a los fines de la prórroga legal”. Con relación al Telegrama la Sala Constitucional del Tribunal Supremo en sentencia Nº 956 del 16 de Junio del 2008, señaló:
“…Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:
“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”
Con esta argumentación, la Sala Constitucional estableció que ante la utilización del telegrama como medio probatorio de notificación, corresponde al receptor del telegrama la carga de la prueba para enervar sus efectos, como así se desprende de otro pasaje de la referida decisión que citamos de seguidas y cuya motivación fue acogida por ambos jueces:
“…el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado…”
Por su parte, la decisión del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, denunciada como lesiva de derechos constitucionales, en cuanto a la tantas veces mencionada defensa de no valoración de los telegramas, acogió la doctrina asentada por la Sala Constitucional (citada en el párrafo anterior) y, adicionalmente, expuso su propia motivación así: “En sintonía con el criterio jurisprudencial precedentemente trascrito, resulta evidente que la notificación que se realice mediante la modalidad del telegrama, debe cumplir con las formalidades del artículo 1375 del Código Civil, así como debe ser entregado en el domicilio objeto de la relación contractual. De tal manera, que aun a falta de recepción personal, por parte del arrendatario de la notificación del desahucio, se tendrá como recibida cuando ésta sea entregada en el domicilio y cumpla con el citado artículo…”.
De tal forma y con apoyo al criterio sostenido por la Sala tenemos que el Telegrama aquí analizado surte el efecto de haberse cumplido el desahucio, y así se declara.
Ahora bien el Artículo 1.601 del Código Civil señala: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.” Como se observa al haberse realizado la notificación queda descartada cualquier posibilidad de que operara la Tácita Reconducción resultando inaplicable el Artículo 1.600 del Código Civil.
De manera que aun cuando el inquilino haya continuado ocupando el inmueble y cancelando incluso el canon de arrendamiento (pago que además resulta justificado por la ocupación y goce del inmueble), no hace que el contrato se indetermine, y así se declara.
Asimismo debe quedar establecido que en el presente caso los copias al carbón de las planillas de deposito bancaria cursante en los folios 37 al 42 fueron impugnadas por la parte actora, constatándose que el demandado promovió la prueba de informes al Banco, cuyas resultas aun no constan en autos, pero esta Juzgadora estima inoficiosa su espera, pues como quedó sentado anteriormente la ocupación del inmueble y pago de cánones cuando ha habido desahucio, evita la Tácita Reconducción, y así se declara.
De manera que finalizado el contrato y vencida la prórroga legal correspondía a la parte accionada cumplir con la entrega del inmueble, y por ello la acción por cumplimiento de contrato resulta ajustada a derecho según lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil, y así se declara.