TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 11 de Agosto de 2009
199º y 150º
ASUNTO: AP11-R-2009-000345
PARTE DEMANDANTE: ASOCIACIÓN CIVIL CABRINI, inscrita en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 30-5-1997, bajo el Nº 45, Tomo 30, Protocolo 1º.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Raúl Aguana, Juan Luís Aguana, Cesar Roja Mendoza, Katiuska Bruzzo y Belkys Aguana, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 12.967, 1.608, 26.538, 65.296 y 117.141 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: MICHEL CONDE LARA, titular de la cédula de identidad Nº 6.083.037.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Minerva Ávila y Rafael Marquina, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 71.661 y 16.931 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (Apelación).

I

Se recibió el expediente procedente del Juzgado distribuidor, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la representación de la parte demandante contra la sentencia dictada en fecha 8 de junio del presente año.

En la señalada fecha el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por desalojo fundamentado en el literal c) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, incoara la Asociación Civil Cabrini, contra el ciudadano Michel Conde Lara, declarándola parcialmente sin lugar. Contra dicha sentencia el apoderado de la propuso recurso de apelación, siendo el mismo oído por el a quo en fecha 16 de junio del año en curso, en ambos efectos.

En fecha 28 del mes próximo pasado, se le dio entrada al expediente, fijándose el 10º día para dictar sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

II

Siendo esta la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello con fundamento en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Señalan los apoderados actores que el ciudadano Michel Conde Lara, es arrendatario en virtud de un contrato verbal a tiempo indeterminado que tuvo por objeto el apartamento Nº 3, situado en el piso 2 del edificio Cabrini, ubicado en la Calle Urdaneta, cruce con calle Miranda, Municipio Chacao de esta ciudad; que para el momento de iniciarse la relación locativa el inmueble pertenecía a la ciudadana JANINA BERGMAN DE SOTO VENTURA, quien le vendió el inmueble a la Asociación demandante, en fecha 9-6-1997; que la relación locativa se infiere del procedimiento en el cual fue parte el aquí accionado; que desde la adquisición del inmueble en el año 1953 por los anteriores propietarios, hasta la fecha de presentación de la demanda no se han realizado labores de mantenimiento en el edificio del cual forma parte el apartamento cuyo desalojo se pretende, produciéndose un deterioro progresivo que ha generado daños importantes y de gran envergadura, no susceptibles de ser reparados mediante arreglos parciales; que solicitó autorización de la Alcaldía del Municipio Chacao para la realización de las obras, obteniendo el 28-3-2008 la referida autorización; que las reparaciones deben realizarse tanto en áreas comunes como dentro de los apartamentos que incluyen trabajos en la ductería de aguas blancas, aguas negras, tanques de agua, electricidad y piezas sanitarias; que tales trabajos generan una serie de escombros que no pueden almacenarse en la parte externa del edificio; que adicionalmente el Cuerpo de Bomberos emitió informe en el que se estableció que el edificio no cumple con los requisitos de prevención y protección contra incendios; que al mismo tiempo la Electricidad de Caracas, reportó que el centro de medición no reúne las condiciones mínimas exigidas por los Decretos números 46 y 2195 emanados de la Presidencia de la República; que el edificio Cabrini está en ruinas y la necesidad de repacaión obliga a desalojar los apartamentos: por tales razones y con base en lo dispuesto en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda al ciudadano Michel Conde Lara, para que convenga o en defecto de ello sea condenado en el desalojo del inmueble y la consecuente entrega del mismo. Estima la demanda en Bs. 5000,00. Acompaña al libelo poder que acredita su representación; copia del documento de propiedad de fecha 9-6-1997; comunicaciones emanadas del Director de Ingeniería Municipal; informe del cuerpo de bomberos; comunicación emanada del jefe de área de investigación de incendios; informe emanado de la Electricidad de Caracas; y, copia de escrito presentado por el demandado ante la Dirección de Inquilinato.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La representación de la parte demandada fundamentó la contestación, sobre la base de los siguientes argumentos:

Como punto previo alega que el demandante ha falseado la verdad puesto que la relación locativa que vincula a las partes deviene de un contrato escrito, suscrito originalmente con la empresa inmobiliaria Sucesora de Prudencio Perdomo Delgado, cedido a la Asociación Civil Cabrini, el cual se suscribió por un año prorrogable por periodos iguales, por lo que se trata de un arrendamiento a tiempo determinado, siendo improcedente la acción de desalojo incoada.

Niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Señala que las reparaciones que han de efectuarse en el edificio no ameritan el desalojo de sus ocupantes. Indica que la demandante acciona contra su mandante, al haber éste objetado la regulación pretendida, al expresar el demandado las condiciones externas del edificio, al momento de pretenderse el aumento de los alquileres. Señala que la parte actora ha debido accionar contra los propietarios e inquilinos y conformar un litis consorcio pasivo. Acompaña contrato de arrendamiento; recibos de pago de cánones; y, notificación.

III

En el lapso de pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho. Ambas partes promovieron documentales, agregándose y admitiéndose en su oportunidad. Posteriormente la parte actora presentó escrito de conclusiones.

IV

El a quo al dictar sentencia estableció que del contrato de arrendamiento aportado por la demandada se evidencia que el mismo se suscribió en el año 1988, por lo que al tener la relación locativa una duración superior a los 15 años, conforme el artículo 1580 del Código Civil, se reputa realizado sin determinación de tiempo. Asimismo estableció que a pesar de evidenciarse el estado de deterioro del inmueble, el mismo no es de tal magnitud que amerite el desalojo del inmueble a fin de llevar a cabo las reparaciones. Finalmente indica que el actor incurrió en un falso supuesto al señalar que la relación arrendaticia es verbal, al haber quedado demostrada la existencia de un contrato escrito, concluyendo que la acción incoada no puede prosperar.

V

Precisa esta sentenciadora que ambas partes están contestes que entre ellas existe una relación locativa. Sin embargo, la accionante ha pretendido el desalojo de un inmueble basado en que la une al arrendatario un contrato verbal, mientras que el demandado ha afirmado que la relación locativa iniciada en el año 1988 con quien administraba para la época el inmueble cuyo desalojo se pretende es escrita, consignando al efecto original del contrato de arrendamiento.

El contrato aportado por la parte demandada cursante al folio 67, no fue atacado en forma alguna por la parte demandante, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Del mismo se evidencia que la relación arrendaticia comenzó el 18-3-1988. Asimismo aportó la actora documento de adquisición del inmueble, de cuyo contenido se infiere que compró el edificio del cual forma parte el inmueble cuyo desalojo pretende en fecha 9-6-1997; y, comoquiera que para la referida fecha no había entrado en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado por imperativo del artículo 1605 del Código Civil. Así se establece.

Así las cosas, si bien es cierto que entre las partes existe una relación locativa por ellos admitida, no es menos cierto que la actora señala que los une un contrato verbal mientras que el demandado ha probado que la relación está regida por un contrato escrito, aportado por él en la oportunidad de contestar la demanda y no atacado en forma alguna por el actor, por lo que, como se señalara, tal documento es plenamente apreciado por esta Juzgadora. De dicho instrumento se evidencia que en fecha 18 de marzo de 1988, el ciudadano RAÚL ZAFRANÉ, en representación de la sociedad INMOBILIARIA SUCESORA DE PRUDENCIO PERDOMO DELGADO, dio en arrendamiento al demandado, ciudadano MICHEL CONDE LARA, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3, ubicado en la calle Miranda con Urdaneta, Urbanización La Castellana, edificio Cabrini, Distrito Sucre del estado Miranda. Así se resuelve.

Como resulta fácil advertir se confrontan en la presente causa dos (2) contratos de arrendamiento, en primer lugar, el que a decir de la actora es verbal, sin indicar fecha de inicio del mismo y cuyo incumplimiento se erige como fundamento de su pretensión, en segundo lugar, el contrato de arrendamiento escrito aportado por la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, suscrito el 18-3-1988. Ahora bien, la parte actora solicitó el desalojo del inmueble arrendado, basado en un contrato de arrendamiento verbal, y el pronunciamiento de este Despacho debe circunscribirse a la declaratoria con lugar o sin lugar de tal solicitud de desalojo, con fundamento en la referida relación locativa. En este punto, cabe preguntarse, ¿Se encuentra facultado el Juez Civil para declarar el desalojo de un inmueble, poniendo fin a una relación locativa que deriva de un contrato posterior, al señalado por el actor en su libelo de demanda?, como respuesta a la interrogante es menester invocar el contenido del artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, que reza lo siguiente:

“En materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes”. (Subrayado del Tribunal).
Como paladinamente lo consagra la norma anteriormente transcrita, en materia civil el Juez actúa a instancia de parte, toda vez que los derechos subjetivos debatidos afectan a particulares, esta regla general contempla una excepción, mediante la cual el juez civil puede proceder de oficio en resguardo del orden público y de las buenas costumbres o cuando la ley lo autorice, dictando al efecto una providencia legal aunque las partes no lo soliciten.

Como corolario de lo anterior la litis se plantea en las condiciones en que la presenten las partes, es decir, el Juez decide con base a lo alegado y probado por las partes, sin excederse de estos límites, teniendo como excepción lo anotado al respecto por el ex-artículo 11. En resumen, la parte actora comparece ante este Despacho y demanda el desalojo de un inmueble, fundamentando su acción en la supuesta existencia de un contrato de arrendamiento verbal, sobre el cual recaerá el pronunciamiento del Juzgado declarando la procedencia o no de la acción. Por su parte el demandado en la oportunidad de contestar la demanda logró demostrar que el contrato que vincula a las partes no es el invocado por la actora, sino que por el contrario existe un contrato escrito, que de ser decretado el desalojo con base en tal contrato, el Juzgado incurría en violación del principio dispositivo que rige la materia civil, vertido en los artículos 11 y 12 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta forzoso a esta Juzgadora declarar la improcedencia de la acción propuesta. Así se decide.

Como claramente quedó demostrado a los autos el contrato de arrendamiento que vincula a las partes del presente juicio, no es el señalado por la parte actora en su escrito libelar, sino un contrato escrito, por lo que mal puede esta sentenciadora en el marco del principio dispositivo que rige el proceso civil declarar el desalojo del inmueble arrendado, basado en un contrato que en la actualidad no regula las contraprestaciones de los contratantes; ello atenta contra lo alegado y probado por el actor, quien pretendió que la relación locativa se regulase por un contrato verbal, cuando existe prueba fehaciente que el vinculo arrendaticio se cimienta en un documento escrito. Cualquier pronunciamiento que sostenga la viabilidad del desalojo del inmueble de este último contrato viola de manera directa el principio dispositivo, según el cual el sentenciador se atiene a lo alegado y probado por las partes, todo lo cual conduce a declarar SIN LUGAR la apelación propuesta por la parte actora. Así se decide.

Establecida la improcedencia de la demanda ante la existencia de un contrato que vincula a las partes intervinientes en este juicio, no pasa este tribunal a analizar el deterioro del edificio que amerite reparaciones, que de acuerdo a lo sostenido por la parte actora y negado por la demandada conlleven al desalojo del inmueble, conforme lo previsto en el literal c9 del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se resuelve.

VI

Con base en las consideraciones de hecho y de derecho expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandante.

SEGUNDO: SE CONFIRMA con motiva diferente la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 8-6-2009.

TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO propusiera la ASOCIACIÓN CIVIL CABRINI, contra el ciudadano MICHEL CONDE LARA, ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

CUARTO: Se condena a la parte demandante en las costas del recurso, conforme lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de agosto del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez
María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 11-8-2009 siendo las 10:40 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.
Exp. Ap11-R-2009-000345.