REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 13 de Agosto de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000366
PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA AVILA NORTE, inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 23-3-1999, bajo el Nº 76 Tomo 51-A-Pro.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Yraima Aguijarte, José Miguel Peña y Leiska Sarria, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 15.935 y 115.453 y 114.510 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOHAN FRANCISCO ARRETURETA GUEVARA, titular de la cédula de identidad Nº 6.104.482.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ibrahin Quintero y Carol Padilla, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 16.631 y 69.232 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 9 de junio del año 2009.

En fecha 9-6-2009, el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por resolución de contrato incoara la sociedad mercantil Administradora Ávila Norte C.A., contra el ciudadano Johan Francisco Arretureta Guevara, declarando sin lugar las cuestiones previas y parcialmente con lugar la demanda, con vista a la consignación extemporánea de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, acordando la entrega del inmueble. Contra dicha sentencia la parte demandada a través de su apoderada, propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 8-7-2009, en ambos efectos.

En fecha 15 de julio del presente año, se recibió el expediente, y por auto dictado en fecha 30-7-2009, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirman los apoderados actores en su libelo que su representada a dio en arrendamiento al ciudadano Johan Francisco Arretureta un inmueble constituido por el apartamento PH-A, del edificio Neverí, situado en la primera avenida Neverí, Urbanización Neverí, El Paraíso, Caracas; que el canon de arrendamiento fue pactado en la suma de Bs. 87,04 correspondiente al monto de la regulación fijado por la dirección de Inquilinato; que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de los meses que van desde enero hasta octubre del alo 2008. por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1579, 1592, 1264, 1167 y 1594 del Código Civil, en armonía con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demandan al ya mencionado ciudadano Johan Arretureta para que convenga o en defecto de ello sea condenado en la resolución del contrato con la consecuente entrega del inmueble arrendado y el pago por concepto de daños y perjuicios de los cánones dejados de pagar y los que se sigan causando hasta la fecha en que la sentencia quede definitivamente firme. Estiman la demanda en la suma de Bs. 1238,4. Acompañan a la demanda poder que acredita su representación; contrato de arrendamiento; resolución inquilinaria y recibos de cánones de arrendamiento.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por su parte la representación de la demandada, al momento de contestar la demanda opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 6 y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor; el defecto de forma de la demanda y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ésta basada en que la parte actora incurrió en acumulación prohibida violentando el artículo 78 eiusdem. Niega, rechaza y contradice la demanda. Niega adeudar canon alguno, sosteniendo que los mismos los depositó ante el tribunal competente, ante la negativa de la arrendadora a recibir los cánones. Señala que la demanda ha de ser desechada al no existir identidad entre el inmueble objeto del contrato y el apartamento que ocupa en calidad de arrendataria. Finalmente arguye que el inmueble objeto de arrendamiento fue expropiado por el Municipio Libertador conforme resolución publicada en Gaceta Nº 00206 de fecha 19-6-2007. Acompañó a la demanda copias d consignaciones arrendaticias.

Las cuestiones previas fueron rechazadas por la parte actora.

Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho. La Parte demandada además de reproducir el mérito favorable de lo autos aportó copias del expediente de consignaciones; Gaceta en la que figura el decreto expropiatorio y testimoniales. La parte actora hizo valer los documentos acompañados con el libelo en especial el contrato de arrendamiento. Dichas pruebas fueron proveídas en su oportunidad comisionándose a un tribunal de Los Teques para la evacuación de las testimoniales, evidenciándose de autos que tales actos en la oportunidad fijada para ello por el comisionado fueron declarados desiertos.

III

La sentencia cuya revisión se pretende fue dictada por el a quo declarándola parcialmente con lugar con vista a que la demandada no realizó las consignaciones conforme lo prevenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por cuanto las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no tienen apelación, no pasará este tribunal a emitir pronunciamiento alguno al respecto. Asimismo, por cuanto la apelante es la parte demandada debe este tribunal revisar la sentencia respecto de aquellos aspectos que le resultaron adversos, de ahí que, no pasará este tribunal a revisar la procedencia o no de los cánones reclamados por la parte actora como insolutos, así como la reclamación de los que se sigan venciendo hasta que la sentencia quede definitivamente firme al no haber apelado la parte actora; ello con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum. Revisar tales aspectos podría involucrar la violación del principio de la reformatio in peis. Así se establece.

P U N T O P R E V I O
D E L A P R O H I B I C I Ó N D E L A L E Y D E A D M I T I R
L A A C C I Ó N P R O P U E S T A

En la oportunidad de contestar la demanda la demandada, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta con base en que la actora incurrió en la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 eiusdem.

Sostiene que la actora pretende resolución de contrato, desalojo y daños y perjuicios lo que no permite determinar su pretensión, no habiendo requerido la solución de una como subsidiaria de la otra. Tal cuestión previa fue rechazada por la parte actora.

Observa quien decide que del libelo de demanda se infiere con meridiana claridad que la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento por la presunta falta de pago de los cánones con la consecuente entrega del inmueble y el pago por concepto de daños y perjuicios de los meses dejados de pagar por el arrendatario así como los que se sigan causando hasta la fecha en que la sentencia quede definitivamente firme.

Tal reclamación en modo alguno persigue diferentes pretensiones y menos aun que una sea excluyente de la otra para subsumirlas en acumulación prohibida. Efectivamente lo pretendido pro la parte actora deriva sólo del contrato de arrendamiento cuya resolución reclama, sin que se trate de pedimentos antagónicos como afirma el accionado. Así se establece.

Aunado a ello, cabe acotar que El ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dispone que la demanda no será admitida cuando haya expresa prohibición de ello o cuando sólo sea admisible por determinadas causales, lo cual se subsume, en aquellos casos en que no se reconozca la existencia del derecho que se pretende deducir como es el caso del cobro de deudas provenientes del juego o cuando la admisibilidad de la acción esté sujeta a determinadas causales, como es el caso del desalojo en los contratos a tiempo indeterminado o las causales taxativas para demandar el divorcio.

Comoquiera que el presente caso se trata de una acción de resolución de contrato con la consecuente entrega del inmueble y el pago por concepto de daños y perjuicios de los cánones de arrendamiento, que lejos de estar prohibida por la ley se encuentra debidamente consagrada en el Código Sustantivo, específicamente en el artículo 1167, en armonía con el artículo 33 de la Ley Inquilinaria, debe forzosamente quien aquí decide declarar SIN LUGAR la referida cuestión previa opuesta por la parte demandada. Así se declara.

D E L F O N D O

La parte actora en su escrito libelar demandó la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes contratantes con fundamento en la falta de pago de las pensiones de arrendamiento que van desde enero hasta octubre del año 2008, a razón de Bs. 87,04 cada mes. Por su parte la demandada al momento de dar contestación a la demandada aceptó expresamente, la celebración del contrato de arrendamiento, por el inmueble objeto del contrato cuya resolución se acciona, por ende quedó expresamente aceptada la existencia de la relación locativa entre las partes del presente juicio, así como las obligaciones asumidas en el contrato invocado por la actora en su escrito libelar. Así se establece.

La parte demandada en su contestación de la demanda negó el estado de insolvencia invocado por la actora con base en los depósitos efectuados, ante la negativa de la arrendadora a recibir las mensualidades, y que tal circunstancia quedó demostrada con las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas ante el Juzgado competente. Tales afirmaciones al constituir hechos nuevos en el proceso, en virtud del principio del desplazamiento de la carga probatoria, corresponde su demostración a la demandada, de la forma como lo expresa el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, así:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...”. (Subrayado del Tribunal).

De una revisión de las pruebas agregadas al expediente, se observa del folio 65 al 78 y 83 al 129, ambos inclusive, consignaciones de las pensiones arrendaticias con sellos húmedos del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cuales al no haber sido atacados en forma alguna por la parte actora son plenamente apreciados por esta Juzgadora. De las mismas se aprecia la existencia ante el referido, de consignaciones arrendaticias, realizadas por la ciudadana Carol Padilla y el ciudadano Johan Arretureta a favor de la arrendadora, aquí demandante.

De seguidas pasamos a analizar el carácter liberatorio de estas consignaciones arrendaticias, por lo que resulta oportuno invocar lo dispuesto por el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, norma que consagra la obligación del arrendatario de consignar la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, cuando el arrendador se rehusaré recibir el pago.

Así pues, revisadas las consignaciones anteriormente señaladas relativas a los meses que van desde enero hasta octubre del año 2008, se observa que los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2008 fueron depositados el día 1-7-2008. El mes de junio el día 4 de julio; los meses de julio y agosto el 4 de agosto; el mes de septiembre el 22 de septiembre y el mes de octubre el 10 de octubre.

Dispone la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que los cánones debían pagarse dentro de los primeros 5 días de cada mes por mensualidades vencidas. Por lo que vencido tal lapso disponía el arrendatario, ante la negativa del arrendador a recibir el canon, de 15 días, tal y como lo prevé el supra mencionado artículo 51 de la Ley Inquilinaria. Es decir, que el mes de enero debía ser consignado a más tardar el 20 de febrero; febrero hasta el 20 de marzo; marzo hasta el 20 de abril; abril hasta el 20 de mayo; mayo hasta el 20 de junio; junio hasta el 20 de julio; julio hasta el 20 de agosto; agosto hasta el 20 de septiembre; septiembre hasta el 20 de octubre y octubre hasta el 20 de noviembre. Adicionalmente, la cláusula décima octava prevé que la falta de pago de un canon de arrendamiento dará derecho al arrendador para demandar la resolución. Así se establece.

Ahora bien de las consignaciones efectuadas por la arrendataria se evidencia que los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo, fueron depositados el día 1º de julio, es decir, extemporáneamente, no produciendo las mismas carácter liberatorio. Así se establece.

Respecto a los meses de junio y julio, los mismos fueron depositados oportunamente (el 4 de julio y 4 de agosto). En cuanto a los meses de agosto, septiembre y octubre, los mismos fueron depositados de manera anticipada (el 4 de agosto, 22 de septiembre y 10 de octubre), por lo que acogiendo quien decide el criterio sostenido por nuestro Máximo Tribunal, en el sentido que los pagos anticipados demuestran la diligencia del deudor, se consideran legítimamente efectuadas tales consignaciones, produciendo el depósito en la forma efectuada carácter liberatorio. Así se resuelve.

De lo dicho se colige que los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo fueron depositados de forma extemporánea, por lo que los méritos procesales se encuentran parcialmente a favor de la parte actora, debiendo proceder la acción de resolución de forma parcial. Así se decide.

Respecto al alegato de la demandada en el sentido que el inmueble identificado en el contrato es distinto al apartamento por ella ocupado, tal argumento es totalmente improcedente, puesto que se trata del mismo apartamento, esto es, el Pent House A, ubicado en el edificio Neverí de la Urbanización El Paraíso. Ello independientemente, que en el contrato no se haya señalado el Callejón Machado y se mencione el nombre de la avenida y Urbanización con la misma denominación que el edificio, es decir, Neverí, por lo que tal defensa es desechada. Así se resuelve.

Respecto a la afirmación de la demandada en cuanto a que el edificio del que forma parte el apartamento objeto del contrato cuya resolución se acciona, ha sido objeto de expropiación por parte de la Alcaldía Metropolitana, observa quien decide que la máxima autoridad del Municipio Libertador ha implementado mecanismos para evitar los desalojos arbitrarios, es decir, aquéllos que se materialicen sin las garantías del debido proceso y derecho a la defensa de las partes, incumpliendo normas legales o constitucionales, así como el desalojo de inmuebles que sean propiedad del Municipio para lo que se necesitará la autorización del Alcalde, situaciones que no se dan en el presente caso, puesto que a la demandada se le ha llamado a juicio y se le ha permitido defenderse, garantizándosele todos sus derechos. Aunado a ello, no consta en autos que declarada la adquisición forzosa del edificio donde forma parte integrante el apartamento objeto del contrato cuya resolución se acciona, se haya tramitado el procedimiento de expropiación previsto en la ley a fin de que la Alcaldía sea la titular de los derechos derivados del arrendamiento, de ahí que, tal alegato es desechado. Así se establece.

Habiéndose establecido la extemporaneidad en la consignación de los cánones de arrendamiento que van desde enero hasta mayo del año 2008, reputados por la actora como insolutos, debe este Tribunal con base en lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y parcialmente con lugar la presente acción. Así se declara.

IV

Con base a las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada.

SEGUNDO: SE CONFIRMA CON MOTIVACIÓN DIFERENTE la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de junio del presente año.

TERCERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Improcedente el alegato de la demandada en el sentido que el inmueble identificado en el contrato de arrendamiento es distinto al inmueble por ella ocupado.

QUINTO: Improcedente el alegato de la demandada en el sentido que la demanda ha de ser desechada en virtud de que el inmueble objeto del contrato cuya resolución se acciona se encuentra afectado por expropiación.

SEXTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ÁVILA NORTE C.A., contra el ciudadano JOHAN FRANCISCO ARRETURETA GUEVARA, ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Como consecuencia de ello se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 9 de mayo del año 2003 y se condena al demandado a hacer entrega a la parte actora en el mismo buen estado en que lo recibió, el inmueble identificado como Apartamento PENT HOUSE “A”, del edificio Neverí, situado en la primera avenida Neverí, Urbanización Neverí, El Paraíso, Parroquia La Vega, Caracas.

SEPTIMO: Por cuanto los cánones de arrendamiento reclamados como impagados se encuentran depositados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, podrá la demandante retirarlos de dicho Juzgado.

OCTAVO: Por la confirmatoria de la sentencia, se condena a la parte demandada en las costas del recurso, conforme lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de agosto del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 13-8-2009 siendo las 3:29 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria.


AP11-R-2009-000366