REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA



PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 4 de Agosto de 2009

199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000343

PARTE DEMANDANTE: REAL HABITAT C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, en fecha 17 de diciembre de 2004, bajo el Nº 37, Tomo 213-A-Sgdo.

APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Ana Vicente Garrido, Elizabeth Alemán Bali y Carla Pestana Pereira, inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 48.622, 58.364 y 80.336 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JESÚS ALBERTO INFANTE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.365.533.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: José Emidio González Márquez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 56.106.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por el apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 11 de junio del presente año.

En fecha 11-6-2009 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato incoara la sociedad mercantil Real Habitat C.A., contra el ciudadano Jesús Alberto Infante, declarándola con lugar. Contra dicha sentencia la parte demandada a través de su apoderado, ciudadano José González, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.106 propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 22 de junio del presente año, en ambos efectos.

Habiendo correspondido el conocimiento del asunto a este tribunal, en fecha 20 del mes próximo pasado, se le dio entrada al expediente, fijándose el 10º día de despacho siguiente para dictar sentencia, conforme lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, con base en las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirma la representación de la actora que la empresa INVERSIONES IBEPRO SRL., dio en arrendamiento al ciudadano JESÚS ALBERTO INFANTE, un apartamento distinguido con el número y letra 7-A, del edificio denominado PLAZA, ubicado en la Calle Luzón y la esquina Capuchinos, Parroquia San Juan, de esta ciudad; que Inversiones IBEPRO SRL, cedió a su mandante el referido contrato, el cual comenzó a regir el 1-9-1986, por un plazo de un año, prorrogable por periodos iguales, siempre que una de las partes no notifique a la otra con 30 días de antelación su voluntad de no prorrogarlo más; que se pactó un canon de arrendamiento de Bs. 44,16, conforme la Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato; que en fecha 22-7-2005 se notificó al arrendatario de la no prórroga del contrato; que por cuanto la relación locativa tenía una duración superior a 10 años, la prórroga legal venció el 1-9-2008; que el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble, luego del vencimiento de la prórroga legal. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1264, 1579 y 1594 del Código Civil, en armonía con los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda al ciudadano Jesús Alberto Infante, para que convenga o en defecto de ello, sea condenado por el tribunal en el cumplimiento del contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello haga entrega del inmueble y paguen las costas del juicio. Acompañó a la demanda poder que acredita su representación; notificación judicial; contrato de arrendamiento; cesión de contrato con la participación efectuada al arrendatario y Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La representación del demandado niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Indica que ha vivido en el inmueble arrendado por espacio de 23 años aproximadamente. Sostiene que la actora afirma que el contrato vence el 1-9-2008, habiéndose autenticado el mismo el 11-9-1986. Arguye que el contrato de arrendamiento se indeterminó ya que ha seguido pagando el canon de arrendamiento; que la notificación judicial se hizo de manera extemporánea ya que la actora tomó como base el 1º de septiembre, cuando en realidad el contrato se celebró el día 11 de septiembre; que sólo podía demandarse por las causales consagradas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que la demanda fue presentada luego de vencida la prórroga legal que aduce la accionante; por lo que, al haberse indeterminado el contrato ha de declararse sin lugar la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte demandada hizo valer Gacetas Números 0050 y 3119-2 de fechas 23-2-2006 y 5-3-2009. Promovió depósitos efectuados en la cuenta perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio en el Banco Industrial de Venezuela. La parte actora hizo valer las documentales acompañadas al libelo. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas en su oportunidad.

III

La sentencia cuya revisión se pretende fue dictada por el a quo declarándola con lugar con vista a que vencida la prórroga legal del contrato de arrendamiento, el inquilino no hizo entrega del inmueble arrendado.

Se fundamenta la presente acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1264, 1.579 y 1.594 del Código Civil y los artículos 38 literal d) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo la actora que vencida una de las prórrogas sucesivas, se notificó la voluntad de no prorrogar el contrato por lo que a partir del 1-9-2005 comenzó la prórroga legal de 3 años, debiendo la arrendataria entregar el inmueble el 1-9-2008.

Por su parte la demandada afirmó que la notificación fue efectuada de manera extemporánea, puesto que el contrato se celebró el 11 de septiembre y no el 1º de septiembre del año 1986 como afirma la actora. Asimismo arguye que vencido el mismo se mantuvo en el inmueble por lo que se indeterminó el contrato.

Observa quien decide que ambas partes admiten la relación locativa existente entre ellas en el año 1986. La discordia surge porque la actora afirma que la misma empezó el 1-9-1986 y el demandado arguye que el contrato fue suscrito el 11-9-1986.

Del contrato de arrendamiento cursante en original a los folios 14, 15 y 16 del expediente se evidencia que en la cláusula tercera se estableció que el primer año comenzaría a contarse a partir del 1º de septiembre del año 1986, es decir, que comenzó en la indicada fecha. El hecho de que el contrato haya sido autenticado el día 11-9-1986, no implica en modo alguno, variación de la fecha de inicio de la relación locativa, toda vez que el contrato comenzó el 1-9-1986 con la suscripción de un documento privado que posteriormente adquirió fe pública ante la comparecencia de las partes contratantes ante el funcionario, el 11-9-1986; de ahí que, no cabe duda que la relación locativa inició el 1-9-1986, independientemente de la fecha de autenticación del documento. Así se resuelve.

De la referida cláusula tercera se evidencia que las partes se unieron por un contrato que tendría una duración de un año fijo, prorrogable por el mismo lapso, salvo que una de las partes notificase a la otra con 30 días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo.

De dicha cláusula se infiere con meridiana claridad que el contrato, cada 1º de septiembre se prorrogaba por un año más, hasta que en fecha 22 de julio del año 2005, esto es, con más de 30 días de antelación, fue notificado el arrendatario de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato; notificación realizada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, evidenciándose que el funcionario se constituyó en el inmueble arrendado y notificó al arrendatario, a pesar de haberse negado éste a firmar el acta levantada al efecto. A dicha notificación se le atribuye pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que la no prórroga del contrato fue notificada de manera oportuna. Así se establece.

Notificado el arrendatario en julio del año 2005 de la no prórroga del contrato y teniendo la relación locativa una duración superior a 10 años, es aplicable lo dispuesto en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que el arrendatario tiene derecho a hacer uso de una prórroga legal máxima de tres años, por lo que la misma comenzaría a correr el 1-9-2005, venciendo el 1-9-2008. Así se establece.

Señala la parte demandada que vencida la prórroga legal continuó ocupando el inmueble, puesto que entre la fecha en que afirma la actora venció la prórroga y la fecha de introducción de la demanda, hubo una pasividad de parte del arrendador subsumible en los supuestos previstos en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.

Para que opere la tácita reconducción aducida por el arrendatario, se requiere una actividad desplegada por el arrendador que demuestre su voluntad de mantener al inquilino en el goce de la cosa, una vez vencida la prórroga (en este caso la legal) cuestión que no fue demostrada en la presente causa, toda vez que los depósitos bancarios consignados por el demandado, lejos de reflejar anuencia por parte del arrendador, demuestran su voluntad de no continuar con la relación locativa, toda vez que resulta evidente que una vez vencida la prórroga legal, se negó a recibir los cánones de arrendamiento debiendo acudir el arrendatario a realizar las consignaciones ante el tribunal competente para ello. De hecho los depósitos se contraen a los meses de septiembre, octubre 2008 (folio 87), noviembre 2008 (folio 88), diciembre 2008, enero 2009 (folio 86), febrero y marzo 2009 (folio 85) y abril y mayo 2009 (folio 84); no demostrando el arrendatario su afirmación de haber operado la tácita reconducción, incumpliendo la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido que quien afirma un hecho debe probarlo. Así se precisa.

Para que se indetermine el contrato, -como se indicara- se requiere que una vez vencida la prórroga legal el arrendatario se mantenga en el inmueble con la venia del arrendador siendo una prueba indefectible de ello, el hecho que el arrendador continúe recibiendo los cánones de arrendamiento vencida la prórroga legal.

Del cúmulo de pruebas aportadas por el demandado contentivas de los depósitos ya valorados, sólo se infiere que el arrendador se negó a recibir los cánones, una vez vencida la prórroga legal, lo que desvirtúa totalmente el alegato de indeterminación del contrato aducido por el demandado. Así se resuelve.

En el presente caso, no existe en autos prueba alguna que permita inferir que una vez vencida la prórroga legal el 1-9-2008, el arrendador continuó percibiendo los cánones de arrendamiento. Por el contrario dejó de recibirlos, procediendo el arrendatario a depositarlos en el tribunal de consignaciones, (Vigésimo quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial) tal y como se infiere de las copias por ésta aportadas, lo que demuestra la voluntad del arrendador de que no continuara la relación locativa una vez vencida la misma, debiendo el inquilino hacer entrega del inmueble arrendado, lo cual no hizo, siendo procedente la acción de cumplimiento incoada. Así se decide.

Respecto de las Gacetas aportadas por el demandado, del contenido de las mismas se evidencia con meridiana claridad que la máxima autoridad del Municipio Libertador implementó mecanismos para evitar los desalojos arbitrarios (Artículo 7) es decir, aquéllos que se materialicen sin las garantías del debido proceso y derecho a la defensa de las partes, incumpliendo normas legales o constitucionales, así como el desalojo de inmuebles que sean propiedad del Municipio para lo que se necesitará la autorización del Alcalde, (Artículo 8) situaciones que no se dan en el presente caso, puesto que al demandado se le ha llamado a juicio y se le ha permitido defenderse, garantizándosele todos sus derechos, por lo que el contenido de dichas resoluciones no aplican en el presente caso. Aunado a ello, no consta en autos que el edificio donde forma parte integrante el apartamento objeto del contrato cuyo cumplimiento se acciona, haya sido sometido a un procedimiento de expropiación o de otra naturaleza. Así se establece.

Establecida la determinación del contrato y la procedencia de la notificación oportunamente efectuada es forzoso concluir que los méritos procesales se encuentran a favor de la parte actora, ya que quedó plenamente demostrado que el contrato de arrendamiento venció el 1º de septiembre del año 2005, comenzando a correr la prórroga a partir de dicha fecha, venciendo el 1-9-2008, sin que el arrendatario haya hecho entrega del inmueble, resulta impretermitible declarar sin lugar la apelación propuesta por la representación de la parte demandada y como consecuencia de ello con lugar la demanda. Así se declara.

IV

Con base en las consideraciones de hecho y de derecho expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada.

SEGUNDO: Se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de junio del presente año.

TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda incoada por la sociedad mercantil REAL HABITAT C.A., contra el ciudadano JESÚS ALBERTO INFANTE, ambas partes identificadas al inicio de este fallo y como consecuencia de ello se condena al demandado a:

c) Hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número y letra 7-A, del edificio denominado PLAZA, ubicado en la Calle Luzón y la esquina Capuchinos, Parroquia San Juan, de esta ciudad.

CUARTO: Se condena al demandado en las costas del recurso a tenor de lo pautado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (4) días del mes de agosto del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 4-8-2009 siendo las 11:15 a.m., previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.


Exp. AP11-R-2009-000343.