REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 6 de Agosto de 2009 199º y 150º ASUNTO: AP11-R-2009-000341 PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA AVILA NORTE C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, en fecha veintitrés (23) de marzo de 1999, bajo el Nº 76, Tomo 51-A-Pro. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Yraima Aguijarte, José Miguel Peña Aguijarte y Lieska Carolina Sarria Rodríguez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 15.935, 115.453 y 114.510 respectivamente. PARTE DEMANDADA: MARITZA CENTENO de DAGHER, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 3.016.362. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Adid Joaquín Centeno y Carlos Eduardo Aponte, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 8.981 y 59.916 respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación) I Se recibió el presente expediente proveniente del juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por el apoderado de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 24 de marzo del presente año. En fecha 24-3-2009 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato incoara la sociedad mercantil Administradora Ávila Norte C.A., contra la ciudadana Maritza Centeno de Dagher, declarándola sin lugar. Contra dicha sentencia la parte demandante a través de su apoderado, ciudadano José Miguel Peña, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 115.453 propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 16 de junio del presente año, en ambos efectos. Habiendo correspondido el conocimiento del asunto a este tribunal, en fecha 22 del mes próximo pasado, se le dio entrada al expediente, fijándose el 10º día de despacho siguiente para dictar sentencia, conforme lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 23-7-2009 la representación de la parte actora presentó escrito a través del cual ratifican el recurso de apelación y argumentan las razones por las cuales consideran ha de revocarse el fallo apelado. II Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, con base en las siguientes consideraciones: DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA Afirman los apoderados de la parte actora que su mandante, la empresa Administradora Ávila Norte C.A., administra un inmueble propiedad de la sociedad Promotora Rocas 30-36 C.A. Que en ejercicio del contrato de administración se le dio en arrendamiento en fecha 1-11-2004 a la ciudadana Maritza Centeno de Dagher, el apartamento distinguido con el Nº 31, del edificio ROCAS, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Municipio Libertador, Distrito Capital; que el referido contrato, conforme lo previsto en la cláusula cuarta fue suscrito por un año a contar desde el 1-11-2004, prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra con 30 días de antelación al vencimiento del lapso inicial del contrato o cualesquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo; que la arrendataria fue notificada, a través del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 2-9-2005 de la voluntad de no prorrogarse el contrato; que habiendo tenido la relación arrendaticia una duración superior a 10 años, a partir del vencimiento del contrato, el 31-10-2005, comenzó la prórroga legal de tres años, que venció el 31-10-2008, debiendo la arrendataria hacer entrega del inmueble el 1-11-2008, cuestión que no realizó. Por tales razones y con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil, en armonía con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandan a la ciudadana Maritza Centeno de Dagher para que convenga o en defecto de ello sea condenada por el tribunal en el cumplimiento del contrato y la consecuente entrega del inmueble, así como al pago de las costas del juicio. Estiman la demanda en la suma de Bs. 1.224,72. Acompañan a la demanda poder que acredita su representación; contrato de arrendamiento y notificación judicial. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA La representación de la demandada en primer término alega la falta de cualidad de la parte actora, fundamentado en que no está acreditada la propiedad del inmueble, por parte de PROMOTORA ROCAS 30-36 C.A. Indican asimismo que el 8-3-2007 mediante Decreto Nº 000477 fue declarada la adquisición forzosa del edificio ROCAS, por parte de la Alcaldía Metropolitana, a fin de dotar de viviendas a familias que ocupan inmuebles en calidad de arrendatarios en el Área Metropolitana de Caracas, por lo que, a consecuencia de la referida expropiación el inmueble pasó a ser propiedad de la Alcaldía y como consecuencia de ello la parte actora carece de cualidad. Arguyen que en virtud de tal situación se constituyó una Asociación Civil. A todo evento niegan, rechazan y contradicen la demanda en todas sus partes y llaman como tercero a la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas. Acompañan poder de donde deviene la representación; Gaceta Nº 00194 de fecha 8-3-2007 y copia de documento constitutivo de la Asociación Civil Comunidad Socialista Fondo Rocas Las Acacias. El llamado del tercero a la causa fue declarado inadmisible por el tribunal de la causa. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte demandada hizo valer las documentales aportadas con la contestación de la demanda. La parte actora además de reproducir los instrumentos aportados con el libelo, promovió documento de propiedad del inmueble y documento constitutivo estatutario de la Administradora Ávila Norte. Las pruebas promovidas por la accionada fueron agregadas y admitidas por el tribunal que conoció originalmente del asunto, Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial Respecto de las pruebas promovidas por la parte actora, las mismas fueron admitidas por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial; tribunal al que correspondió el conocimiento de la causa, en virtud de la recusación propuesta por la parte demandada contra la juez qu3 conocía del juicio. III La sentencia cuya revisión se pretende fue dictada por el a quo declarándola sin lugar, al considerar que la notificación no fue debidamente efectuada, toda vez que no existe garantía de que la persona a quien va dirigida la haya recibido ya que la misma fue introducida por debajo de la puerta del inmueble arrendado, al no haber respondido nadie a los toques dados por el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio en la oportunidad de su traslado. Asimismo declaró sin lugar la falta de cualidad activa, opuesta por la parte demandada. Se fundamenta la presente acción en los artículos 1.159, 1.167 y 1264 del Código Civil y los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo la actora que vencido el contrato, se notificó a la arrendataria la voluntad de no prorrogarlo por lo que a partir del 1-11-2005 comenzó la prórroga legal de 3 años, la cual venció el 31-10-2008, debiendo la arrendataria entregar el inmueble el 1-11-2008. Por su parte la demandada adujo la falta de cualidad de la actora, con base en que el inmueble pertenece a la Alcaldía en virtud del Decreto de Expropiación dictado en marzo del año 2007, pidiendo el llamado de ésta a la causa, lo que fue negado por auto de fecha 14-1-2009. Comoquiera que la apelante es la parte accionante, debe el tribunal atenerse a la revisión de la sentencia en cuanto a los aspectos que a ésta resultan desfavorables, con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum, de ahí que, no habiendo apelado la accionada nada tiene que decidir el tribunal respecto a la falta de cualidad opuesta por ésta que fuese desechada, sobre la base del Decreto a través del cual se declara la adquisición forzosa del edificio ROCAS, con el propósito de dotar de viviendas a las familias que habitan en condición de arrendatarios en el Área Metropolitana de Caracas. Pasar a revisar ello, sin que la parte demandada se alzara contra la decisión del tribunal de la causa implicaría incurrir en el vicio de la reformatio in peius (desfavorecer la condición del apelante). Así se establece. Observa quien decide que ambas partes admiten la relación locativa existente entre ellas, sin que exista contención respecto a la determinación y duración del mismo. El a quo señaló que la notificación realizada a la demandada no fue validamente efectuada, toda vez que se introdujo bajo la puerta del inmueble arrendado, sin constar que la misma haya sido recibida por persona alguna. La parte actora transcribe extractos de una serie de decisiones a través de las cuales fundamenta la validez de la notificación efectuada. La demandada por su parte se limitó a rechazar de manera genérica la demanda sin atacar en forma alguna la notificación que en fecha 2-9-2005 le fuera practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a través de la cual el juez dejó constancia que luego de tocar la puerta del inmueble no obtuvo respuesta alguna procediendo “…a dejar copia simple de la presente notificación por debajo de la puerta del mencionado inmueble”. Precisa esta sentenciadora que si bien es cierto las decisiones invocadas por la parte actora no son aplicables al presente caso, puesto que ellas están dirigidas a señalar que no se requiere la notificación personal del arrendatario a fin de que la misma logre el propósito, toda vez que tal requisito acarrearía la imposibilidad del arrendador de materializarla, máxime cuando al trasladar al funcionario encargado de realizarla, pudiera no encontrarse el arrendatario, no es menos cierto que la notificación debe ser recibida por alguna persona que garantice su entrega al arrendatario, ya que no puede pretender éste que el arrendador se traslade innumerables veces hasta encontrarlo en el inmueble, puesto que ello imposibilitaría, -se reitera- la posibilidad de efectuar la manifestación de voluntad de no prórroga en tiempo oportuno; sin embargo, la parte demandada no ha manifestado no haber sido notificada de tal voluntad por parte del arrendador. De hecho, su contestación se limita a cuestionar la cualidad de la parte actora lo que fue desechado por el a quo, sin recurrir contra el referido fallo, lo que permite concluir que estaba plenamente en conocimiento de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, a partir del 1-11-2005, fecha de vencimiento del mismo, aperturándose la prórroga legal de tres años que venció el 31-10-2008. Así se establece. Efectivamente, la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, rechazó y contradijo de manera genérica la acción intentada en su contra. Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio que como el que nos ocupa se tramita por el Capítulo que regula el procedimiento breve. Ahora bien, dicha doctrina y jurisprudencia señala que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no-sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por el apoderado de la demandada, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En consecuencia, el rechazo puro y simple de la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo antes, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. Así lo ha sostenido la Casación venezolana en fallo del 30 de Junio de l991 al establecer: ".....la razón jurídica que origina tal determinación se centra en la obligación del juez de basar su fallo en hechos que el demandado no invocó en su contestación, aunque los hubiere probado, porque con ello se priva al actor de hacer la contraprueba oportunamente, rigiendo el mismo principio a los hechos que el actor no invocó en el libelo de la demanda, circunstancia que impediría al demandado hacer pruebas contra estos hechos por no haberlos invocado el actor sino en su escrito de promoción de pruebas...." Con base en el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, debe observarse que en el presente caso la parte actora aportó a los autos como instrumento fundamental de la demanda contrato de arrendamiento donde se evidencia que la ADMINISTRADORA AVILA NORTE C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana MARITZA CENTENO DE DAGHER el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 31, que forma parte del edificio ROCAS, situado en la Avenida Presidente Medina, Las Acacias, Distrito Capital, instrumento que esta sentenciadora aprecia en todo su valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacado en forma alguna por la demandada. Así se decide. Igualmente aportó a los autos notificación judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio, a través de la cual dejó constancia el juez encargado de materializarla que se traslado al inmueble arrendado, a las 2:30 p.m., del día 2-9-2005 introduciendo por debajo de la puerta del inmueble una copia de la notificación de cuyo contenido se infiere que se le participaba a la ciudadana MARITZA CENTENO DE DAGHER, que habiendo durado la relación arrendaticia por más de 10 años se le otorgaba la prórroga legal de 3 años, la cual vencería el día 31-10-2008. Instrumento al cual se le atribuye el valor que de él emana, al tratarse de la manifestación realizada por un funcionario público y no haber sido atacado ni tachado en forma alguna por la parte demandada. Así se resuelve. De ahí que, la notificación practicada en los términos indicados surte pleno valor probatorio de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato y el cumplimiento de éste a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley Inquilinaria al otorgar le prórroga legal obligatoria, siendo impretermitible concluir que la prórroga legal comenzó el 1-11-2005 y concluyó el 31-10-2008, debiendo la arrendataria hacer entrega del inmueble el 1-11-2008. Así se decide. Respecto de las Gacetas aportadas por la demandada, del contenido de las mismas se evidencia con meridiana claridad que la máxima autoridad del Municipio Libertador implementó mecanismos para evitar los desalojos arbitrarios (Artículo 7) es decir, aquéllos que se materialicen sin las garantías del debido proceso y derecho a la defensa de las partes, incumpliendo normas legales o constitucionales, así como el desalojo de inmuebles que sean propiedad del Municipio para lo que se necesitará la autorización del Alcalde, (Artículo 8) situaciones que no se dan en el presente caso, puesto que a la demandada se le ha llamado a juicio y se le ha permitido defenderse, garantizándosele todos sus derechos, por lo que el contenido de dichas resoluciones no aplican en el presente caso. Aunado a ello, no consta en autos que declarada la adquisición forzosa del edificio donde forma parte integrante el apartamento objeto del contrato cuyo cumplimiento se acciona, se haya tramitado el procedimiento de expropiación previsto en la ley a fin de que la Alcaldía sea la titular de los derechos derivados del arrendamiento. Así se establece. Establecida la determinación del contrato y la procedencia de la notificación oportunamente efectuada es forzoso concluir que los méritos procesales se encuentran a favor de la parte actora, ya que quedó plenamente demostrado que el contrato de arrendamiento venció el 31 de octubre del año 2005, comenzando a correr la prórroga a partir de dicha fecha, (exclusive) venciendo el 31-10-2008, sin que la arrendataria haya hecho entrega del inmueble, resulta impretermitible declarar con lugar la apelación propuesta por la representación de la parte demandante y como consecuencia de ello con lugar la demanda. Así se declara. IV Con base en las consideraciones de hecho y de derecho expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandante. SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE C.A., contra la ciudadana MARITZA CENTENO DE DAGHER, ambas partes identificadas al inicio de este fallo y como consecuencia de ello se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 31, que forma parte del edificio ROCAS, situado en la Avenida Presidente Medina, Las Acacias, Distrito Capital. TERCERO: Se REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de marzo del presente año. CUARTO: Ante la revocatoria de la sentencia, se condena a la demandada en las costas del juicio a tenor de lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen. Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de agosto del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación. La Juez. María Rosa Martínez C. La Secretaria. Norka Cobis Ramírez. En la misma fecha de hoy 6-8-2009 siendo las 12:45 p.m., previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria. Exp. AP11-R-2009-000341.