TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 13 de Agosto de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AH1C-M-2008-000102

PARTE ACTORA: CARLOS GONCALVES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.086.576.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: GINA MARIA DE SOURA, JAVIER YÑIGUEZ ARMAS y ANDRES TRUJILLO ANGARITA, abogados en ejercicio, matriculados en el Inpreabogado bajo el No 131.048, 39.163 y 44.194, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: GIUSEPPE FAGNANO BARLETTA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-6.918.951.
Apoderados de la parte demandada: IRIS MERCEDES VILLAPOL ALZURU, EDUARDO GONZALEZ ROJAS y JOHAN ANUEL VILLAPOL, abogados en ejercicio, matriculados en el Inpreabogado bajo los Nos 24.908, 25.031 y 93.913, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

-I-

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por los apoderados actores.
La demanda fue admitida el 07 de noviembre de 2008, por los trámites del procedimiento breve.
El 08 de junio de 2009 el alguacil del Tribunal consignó el recibo de citación firmado por el demandado.
El 10 de junio de 2009, la apoderada del demandado consignó poder y presentó escrito de contestación de la demanda.
El 15 de junio de 2009, la parte actora presento escrito mediante la cual cuestionó el planteamiento de perención y la proposición de reconvención.
El 17 de junio de 2009, el Tribunal dictó auto mediante el cual negó la admisión de la reconvención.
El 25 de junio de 2009, la parte actora presentó escrito de pruebas en el cual promovió las documentales acompañadas al libelo de la demanda, las cuales fueron providenciadas por el Tribunal por auto del 29 de junio de 2009.
El 06 de julio de 2009, el Tribunal dictó auto de diferimiento de la sentencia.

Concluida la sustanciación, el Tribunal procede a decidir, previa consideración de los alegatos expuestos por las partes en proceso y al respecto observa:
-II-
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Señala la representación de la parte actora en su libelo de demanda que el 1º de julio de 1991, la INMOBILIARIA VENEPORTU C.A., como mandataria suscribió con el ciudadano GIUSEPPE FAGNANO BARLETTA, un contrato de arrendamiento sobre dos inmuebles identificadas con los Nros 1 y 2, piso 1, del Centro Comercial y Residencial Boleita, Edificio Icoa Uru, ubicado en la Avenida Principal de los Ruices, con Avenida Francisco de Miranda, urbanización Los Ruices, Caracas.
Aduce que el contrato de arrendamiento le fue cedido al ciudadano Carlos Goncalves en su cualidad de copropietarios de los inmuebles por la INMOBILIARIA VENEPORTU C.A., en fecha 11 de mayo de 1993, conforme consta del mismo contrato.
Alegan que conforme a la cláusula segunda el canon de arrendamiento mensual se fijó en la suma de diecinueve mil cuatrocientos ochenta y un bolívares (Bs. 19.481,oo) que sería pagado por el arrendatario por mensualidades vencidas, a mas tarar dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente en la oficina de la arrendadora.
Así mismo alegan que en las cláusulas primera y tercera del contrato se estableció que el lapso de duración sería de un (01) año, prorrogable por el mismo lapso de tiempo, bajo las mismas condiciones, si una de las partes no participa a la otra, por escrito por con no menos de treinta (30) días antes del vencimiento del lapso de las respectivas prorrogas, su deseo de no continuar el contrato.
Expresan que conforme a lo dispuesto en los artículos 2 y 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el canon de arrendamiento ha sido regulado dos (02) oportunidades por la Dirección de Inquilinato, específicamente la resolución No 007568 de fecha 02 de febrero de 2004 que fijó el canon en la suma de Bs. 1,231,560,oo más un complemento de Bs. 88.072,oo, por concepto de contribución de gastos comunes, y la Resolución No 007713 de fecha 18 de marzo de 2004, que fijó el canon de arrendamiento mensual en la suma de Bs. 2.155.230,oo, más la suma de Bs. 209.845,66, por concepto de contribución de gastos comunes.
Alega el demandante que el arrendatario desde el mes de junio de 2004 hasta el mes de junio de 2008, ha consignado mensualmente la suma de seiscientos ocho mil seiscientos trece bolívares (Bs. 608.613,61) mensuales, incumpliendo abiertamente las regulaciones respectivas y que las consignaciones de los meses de julio, agosto y septiembre de 2008, no han sido depositadas.
Con base en estos hechos y con fundamento en los artículos 1.592 y 1.167 del Código Civil, demanda la resolución del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble arrendado, el pago de los daños y perjuicios estimados en el mismo monto de los cánones de arrendamiento y la indexación judicial.
Solicitó medida cautelar de secuestro.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Como punto previo alegó la perención de la instancia conforme a lo previsto en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, alegando que desde el día que se admitió la demanda han transcurrido seis (06) meses sin que la parte actora diligenciara pidiendo nuevamente la citación, por lo que a su juicio no existen hechos que comprueben que la actora haya cumplido alguna de las obligaciones que le impone la ley para lograr la citación del demandado.
Alegó la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por cuanto a su juicio el contrato pasó de ser a termino fijo a un contrato a tiempo indeterminado, por lo que la actora en lugar de demandar la resolución del contrato, debió demandar el desalojo.
Conforme al artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios negó que su representado estuviera obligado al pago del aumento señalado en el libelo de la demanda, por cuanto a su juicio, el contrato no se puede modificar unilateralmente, al tiempo que señala que el arrendador no dio cumplimiento al artículo 1.615 del Código Civil.
En igual forma la parte demandada negó y contradijo todos los argumentos esgrimidos por la actora y señaló que cuando la arrendadora se mostró desinteresada en recibir las cuotas correspondientes a los cánones de arrendamiento, se vio obligada a consignar los pagos ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas y a tal efecto hizo valer las planillas que fueron aportadas por la parte actora.
Impugnó la copia simple del contrato de arrendamiento, por no ser documento original y no estar suscrito por el demandante, sino por la Inmobiliaria Veneportu C.A..
Cuestionó la cualidad del demandante, pues no hubo cesión de contrato, ni notificación sobre la transmisión de derechos o cesión, amén que la misma carece de precio conforme a lo previsto en el artículo 1.549 del Código Civil.
Alegó la prescripción de los cánones de arrendamiento correspondiente al periodo comprendido entre junio de 2004 y enero de 2005, con fundamento en el artículo 1.980 del Código Civil.
Por último el demandado con basamento en los mismos hechos y fundamento en el artículo 16 y 365 del Código de Procedimiento Civil, propuso reconvención a la actora, como acción mero declarativa de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

III
PUNTO PREVIO

Antes de resolver el fondo de la controversia procede este Juzgado a resolver las defensas previas opuestas por la parte demandada, y al respecto observa:

DE LA PERENCIÓN

El Tribunal para resolver esta solicitud de perención de la instancia, aplicará estrictamente las normas del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil y 12 de la Ley de Arancel Judicial, en los términos que estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, como Máximo intérprete de la Constitución y las Leyes de la República, en la sentencia No RC-00537, del 06 de julio de 2004, en el caso: JOSÉ RAMÓN BARCO VÁSQUEZ, contra SEGUROS CARACAS LIBERTY MUTUAL; con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, y que constituye la sentencia líder sobre la materia.
En tal sentido, observa este Juzgado que la solicitud de perención formulada por la parte demandada, es improcedente, toda vez, que conforme a la mencionada sentencia, la parte demandante dio cumplimiento a sus cargas procesales para lograr la citación de los demandados. Efectivamente, la parte actora suministró los fotostátos de la demanda y auto de admisión necesarios para que el Tribunal pudiera elaborar las compulsas de citación, dado que no se cuenta con un sistema gratuito de fotocopiado. Así mismo, oportunamente, entregó formalmente al alguacil del Tribunal los emolumentos necesarios para que costeara el traslado a practicar la citación del demandado.
En tal sentido, con base a la norma legal y a la interpretación realizada por nuestro Máximo Tribunal, considera este Juzgado que el lapso de 30 días allí previsto en el artículo 267 ordinal 1º , no se renueva cada treinta (30) días, sino que una vez cumplida tales actividades se da por satisfecha la carga de la parte y toca a los funcionarios judiciales el cumplimiento oportuno de sus funciones, para satisfacer el mandato constitucional de administrar una justicia con celeridad y en forma expedita.
En el presente caso, la parte actora dio cumplimiento a las obligaciones que le impone la ley, pues impulsó la citación del demandado mediante la consignación el 12 de noviembre de 2008 de los fotostátos del libelo de la demanda y auto de admisión y el suministro de los emolumentos para el traslado del alguacil. En consecuencia, la defensa previa opuesta por la parte demandada, referida a la perención de la instancia, debe declararse improcedente, y así se decide.

DE LA CUESTIÓN PREVIA

Para resolver la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe este Juzgado analizar las clausulas contractuales y para ello observa previamente que, la parte actora presentó copia certificada expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, de el expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada, en el cual consta una copia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Dicho instrumento fue impugnado por la parte demandada, el cual impugna en este juicio, pero que posteriormente invoca su valor probatorio. En tal sentido, ante la conducta ambigua y contradictoria de la parte demandada, este Juzgado desecha la impugnación y considera que ambas partes están contestes que en dicho documento contiene las condiciones iníciales pactadas para el arrendamiento, y así se decide.
Del texto del contrato se evidencia que el mismo fue celebrado el 01 de julio de 1991 y que en las cláusulas primera y tercera del mismo se estipulo que el arrendatario tomaba desde esa fecha en alquiler los inmuebles por el término de un año y que el mismo sería prorrogable por el mismo lapso de tiempo arriba mencionado, con las mismas condiciones y bases, si una de las partes no participa a la otra, por escrito, con no menos de treinta (30) días antes del vencimiento de uno de los respectivos lapsos, su deseo de no continuar con el contrato locativo.
En tal sentido, considera este Juzgado que para que pudiera prosperar la defensa de la parte demandada, debía ésta probar que en alguna oportunidad le habían notificado la voluntad de no prorrogar el contrato y luego continuó ocupando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento, para que hubiese operado la tácita reconducción del contrato, lo cual no fue alegado ni probado en este juicio.
Por tanto, considera este Juzgado que conforme a lo pautado por las partes en el contrato y a lo verificado en el tiempo, el mismo se renovó automáticamente por periodos iguales de un año, manteniendo siempre su carácter de contrato de arrendamiento a tiempo determinado y por ello, la petición jurídica que aplica en este caso, es la resolución del contrato y no la desalojo, la cual está reservada por ley para los contratos a tiempo indeterminados o verbales. En consecuencia se desecha la cuestión previa y así se decide.

-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Resuelto lo anterior, pasa el tribunal a resolver el fondo de la controversia, en base a las siguientes consideraciones:
La parte actora alegó que los inmuebles arrendados habían sido sometidos al procedimiento de Regulación de Alquileres por ante al Dirección de Inquilinato adscrita para la época al Ministerio de Infraestructura y produjo copia de tales actuaciones, señalando que allí se hizo una fijación mayor del canon de arrendamiento que la parte demandada se negó a pagar.
La parte demandada, negó que su representado estuviera obligado al pago del aumento señalado en el libelo de la demanda, por cuanto a su juicio, el contrato no se puede modificar unilateralmente, al tiempo que señala que el arrendador no dio cumplimiento al artículo 1.615 del Código Civil.
En tal sentido, observa este Juzgado que los instrumentos presentados por la parte actora no fueron impugnados por la parte demandada, y por tratarse de copia de documentos públicos administrativos, por haber sido verificados ante un órgano del Estado facultado por Ley para tal acto, se tienen como fidedignos a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se les atribuye el carácter reglado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y hacen fe a este sentenciador de la celebración de tales procedimientos y sus resultados, así como de las diligencias necesarias para notificar tales resoluciones al arrendatario.
Ahora bien , sobre la defensa de la parte demandada, estima este Juzgado que la misma debe ser desestimada, pues si bien, el arrendamiento como contrato inicialmente esta previsto en el Código Civil, como una materia de estricto orden privado, en el cual si rigen las consideraciones formuladas por las partes, acerca de la consensualidad y el cumplimiento de las obligaciones, no es menos cierto, que dadas las circunstancias socio-económicas de nuestro país, el legislador estimó al arrendamiento como una materia de impacto al orden público y por ello desarrolló toda una normativa, que procura por una parte proteger y facilitar al arrendatario en su desarrollo del contrato.
En tal sentido, la ley con el fin de evitar la especulación que haga inviable o muy oneroso al arrendatario el pago de un alto canon de arrendamiento, previo la posibilidad de regular el precio de tales pensiones, a través de un procedimiento administrativo especial para ello. De manera que, la fijación realizada en este caso por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura es completamente válida y eficaz por establecerlo así la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, misma que establece el procedimiento de consignación arrendaticia y catalogo de motivos de desalojos, empleado e invocado por la parte demandada.
En consecuencia, se establece que el canon de arrendamiento que regía para las partes del contrato de arrendamiento aquí demandado es el siguiente: 1.) a partir del 26 de enero de 2005, la suma Bs, 1.231.560,oo más la suma de Bs. 88.072,00, fecha en que quedo firme la regulación No 007568 y su complementaria 007713. 2.) a partir del 15 de febrero de 2007 hasta la fecha de interposición de la demanda la suma de Bs. 2.155.230,oo más Bs. 209.845,66 y así se decide.
En este orden de ideas, del examen de las copias certificadas del expediente No 98-16004333, contentivo de las consignaciones arrendaticias iniciado por el demandado GIUSEPPE FAGANO BARLETTA, específicamente de la certificación de consignaciones expedida por el Tribunal, se observa que durante el periodo comprendido entre el mes de junio de 2004 y febrero de 2007, el arrendatario consignó siempre la suma Bs. 608.614,00, hoy en día Bs.F. 608.61,oo, con lo cual está depositando una suma menor a la legalmente establecida lo que constituye un incumplimiento del contrato de arrendamiento que justifica su resolución conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, y así se decide.
La parte demandada cuestionó la cualidad del demandante, pues a su juicio no hubo cesión de contrato, ni notificación sobre la transmisión de derechos o cesión, amén que la misma carece de precio conforme a lo previsto en el artículo 1.549 del Código Civil.
En tal sentido, observa el Tribunal que la parte actora invocó en su libelo de demanda la condición de co-propietaria del inmueble y en el expediente de consignaciones consignó copia de la declaración sucesoral del inmueble que lo acredita como tal, con lo cual considera este Juzgado que en la condición de propietario, por mandato del artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 545 del Código Civil, está legitimado para hacer valer en juicio los derechos e intereses derivados de su propiedad, de acuerdo a las exigencias del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual este Juzgado desecha la defensa de falta de cualidad, y así se decide.
Por último, el demandado alegó la prescripción de la acción de cobro de los cánones de arrendamiento correspondiente al periodo comprendido entre junio de 2004 y diciembre de 2005, con fundamento en el artículo 1.980 del Código Civil.
La anterior defensa, la considera este Juzgado procedente a tenor de lo previsto en el citado artículo 1.980 del Código Civil, por haber transcurrido más de tres (03) años desde la fecha de exigibilidad de esos arrendamientos, vale decir, desde el 05 de diciembre de 2005, al 08 de junio de 2009, oportunidad en la cual fue citada la demandada para la contestación de la demanda, lo cual interrumpió la prescripción conforme a lo previsto en el artículo 1.969 del Código Civil, razón por la cual este Juzgado excluirá dichos montos de la reclamación de daños y perjuicios que ha hecho el demandante, y así se decide.

En consecuencia, este Juzgado concluye que habiendo sido probada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, así como la fijación del canon por el órgano de la administración pública asignado por la Ley y como quiera que también quedó demostrado que la parte demandada realizó consignaciones de arrendamiento conforme al procedimiento establecido por la citada Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios por un monto menor al que estaba obligado, resulta forzoso para este Juzgado declarar ilegitimas tales consignaciones y sin efecto liberatorio alguno, razón por la cual la demanda de resolución de contrato de arrendamiento debe prosperar en derecho, por constituir la falta de pago de las pensiones respectivas un incumplimiento grave de las obligaciones esenciales del contrato, y así se declara.

No obstante lo anterior, se constata que la parte actora en su libelo de demanda pretende el pago de la cantidad Bsf. 55.755,92, como indemnización de daños y perjuicios causados como consecuencia de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, a razón de: a partir del 26 de enero de 2005, la suma Bs, 1.231.560,oo más la suma de Bs. 88.072,00, fecha en que quedo firme la regulación No 007568 y su complementaria 007713. 2.) a partir del 15 de febrero de 2007 hasta la fecha de interposición de la demanda la suma de Bs. 2.155.230,oo más Bs. 209.845,66.
Siendo ello así, y por cuanto de las probanzas traídas a los autos se evidencia que la parte demandada consignó durante el periodo comprendido entre el mes de junio de 2004 y febrero de 2007, la suma Bs. 608.614,00, hoy en día Bs.F. 608.61,oo; cantidad ésta que si bien constituye un incumplimiento acarreándole la penalidad por daños y perjuicios solo por los montos restantes a los regulados, lo cual suma la cantidad de cincuenta y seis mil trescientos dos bolívares fuertes con veintiséis céntimos (Bs. 56.312.26) por concepto de los daños y perjuicios establecidos por la falta de pago del arrendamiento, a razón del mismo valor que el canon de arrendamiento en el periodo comprendido entre el mes de enero de 2006 a febrero de 2007, a razón de Bs. 1.319,63 y los meses de marzo de 2007 a junio de 2008, a razón de Bs. 2.364,84; y la cantidad de BsF. 28.378,08, por concepto de los daños y perjuicios ocasionados desde el mes de julio de 2008 al mes de julio de 2009. Razón por la cual la pretensión de la parte actora, referida al pago de cantidades de dinero como indemnización de daños y perjuicios causados como consecuencia de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, no puede prosperar en su totalidad sino parcialmente por el saldo restante a lo consignado por la parte demandada. Y así se decide.-

-V-
DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO y DAÑOS Y PERJUICIOS que ha intentado ciudadano CARLOS GONCALVES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.086.576 contra el ciudadano GIUSEPPE FAGNANO BARLETTA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-6.918.951.
SEGUNDO: Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito el 01 de julio de 1991, por el demandado y la sociedad mercantil INMOBILIARIA VENEPORTU C.A.
TERCERO: Se condena al demandado a entregar a la parte actora los inmuebles arrendados constituidos por las oficinas distinguidas con los números 1 y 2, piso 1, del centro comercial y residencial Boleíta, edificio ICOA-URU, situado en la avenida Francisco de Miranda con avenida Principal de los Ruices, Urbanización Los Ruices, Municipio Sucre del Estado Miranda, completamente desocupado de bienes y personas.
CUARTO: Se condena al demandado a pagar, a la parte actora la suma de cincuenta y seis mil trescientos dos bolívares fuertes con veintiséis céntimos (Bs. 56.312.26) por concepto de los daños y perjuicios establecidos por la falta de pago del arrendamiento, a razón del mismo valor que el canon de arrendamiento en el periodo comprendido entre el mes de enero de 2006 a febrero de 2007, a razón de Bs. 1.319,63 y los meses de marzo de 2007 a junio de 2008, a razón de Bs. 2.364,84.
QUINTO: Se condena al demandado a pagar, a la parte actora La suma de BsF. 28.378,08, por concepto de los daños y perjuicios ocasionados desde el mes de julio de 2008 al mes de julio de 2009.
SEXTO: Conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil se ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo, a los fines de calcular la indexación de las sumas condenadas a pagar, frente al índice de inflación sufrido en el país.
SEPTIMO: En virtud que no hay vencimiento total no hay condenatoria en costas.

Publíquese, Regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de agosto de 2009. Años: 199° y 150°.
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA.
En esta misma fecha, siendo las ___________, se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA.

BDSJ/SM
Asunto: AH1C-M-2008-000102