TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 9592
Definitiva/Cumplimiento de Contrato
Recurso/Civil
Sin Lugar/Confirma/ “F”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

“Vistos, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: EFRAIN RODRIGUEZ VIERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V- 1.103.605.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FREDY CHIRINOS MARTÍNEZ, venezolano, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad No. V-3.407.641 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 30.889.
PARTE DEMANDADA: ORLANDO NEPTALÍ FERNANDEZ LIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 1.740.559.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA LUIS ALFREDO ARANDA TRUJILLO, RAFAEL ANTONIO ÁLVAREZ y IVÁN OSILIA HEREDIA, abogados en ejercicio de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nos. V- 8.000.992, V- 741.821, V-13.307.905, respectivamente e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 59.146, 2.299, 85.030, en su orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (DEFINITIVA).

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones a esta alzada en razón de la apelación interpuesta en fecha 10 de noviembre de 2008, por el abogado Iván Osilia Heredia, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira, contra la decisión de fecha 9 de mayo de 2008, dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar, la reconvención interpuesta por la Abogada Adriana de Abreu Macedo, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consistente en la resolución de contrato suscrito por las partes en fecha tres (3) de mayo de 2005; improcedente la pretensión de la parte demandante relativa al pago de los daños y perjuicios y parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano Efraín Rodríguez Viera, en contra del ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira.
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 7 de enero de 2009, la dio por recibida, entrada y trámite de definitiva.
En horas de despacho del día nueve (9) de enero de 2009, el abogado Iván Osilia Heredia, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito de informes constante de dos (2) folios útiles.
En fecha seis (6) de marzo de 2009, el abogado Fredy Chirinos Martínez, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadano Efraín Rodríguez Viera, consignó escrito de informes constante de dos (2) folios útiles.
En fecha veinticuatro (24) de abril de 2009, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente consignó escrito mediante el cual alegó la extemporaneidad del escrito de informes interpuesto por la parte actora-reconvenida.
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, el tribunal en tal sentido considera:

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato, mediante libelo de demanda presentado, por el ciudadano Efraín Rodríguez Viera asistido judicialmente por el abogado Fredy Chirinos Martínez contra el ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira, por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que previo sorteo legal, le asignó el conocimiento de la causa al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 13 de julio de 2006, el ciudadano Efraín Rodríguez Viera asistido judicialmente por el abogado Fredy Chirinos Martínez, consignó recaudos correspondientes al libelo de demanda.
Por auto de fecha 13 de julio de 2006, el a-quo le dio entrada al expediente.
En fecha 18 de julio de 2006, fue admitida la demanda y se ordenó el emplazamiento del ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira, con la finalidad que compareciera a dar contestación a la demanda interpuesta en su contra.
En fecha 26 de julio de 2006, el ciudadano Efraín Rodríguez Viera, otorgó poder especial apud-acta al abogado Fredy Chirinos Martínez.
Mediante diligencia de fecha 22 de enero de 2007, el alguacil titular del a-quo dejó constancia en el expediente que no pudo practicar la notificación al ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira.
En fecha 7 de marzo de 2007, compareció el ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira, asistido por la abogada Adriana De Abreu Macedo, con el objeto de darse por citado de la demanda interpuesta en su contra. En esa misma fecha otorgó poder apud-acta que acreditó a los abogados Luis Vera Rafael Álvarez y Adriana De Abreu Macedo a representarlo judicialmente.
Por escrito de fecha 14 de marzo de 2007, la abogada Adriana De Abreu Macedo, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda y propuso reconvención por resolución de contrato.
En fecha 12 abril de 2007, compareció el ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira, asistido por el abogado Iván Osilia Heredia, otorgó poder apud-acta a los abogados Luis Alfredo Aranda Trujillo, Rafael Antonio Álvarez y Iván Osilia Heredia.
Admitida la reconvención en fecha 16 de abril del mismo año, la actora-reconvenida procedió a dar contestación mediante escrito de fecha 25 de abril de 2007.
Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada-reconviniente en fecha 10 de mayo de 2007, presentó escrito de promoción de pruebas.
Mediante diligencia de fecha 25 de mayo de 2007, suscrita por el abogado Freddy Chirinos Martínez, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 5 de junio de 2007, el a-quo admitió la promoción de pruebas presentada por las partes.
En fecha 10 de julio de 2007, la representación judicial del ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira, consignó informes.
En fecha 8 de agosto de 2007, el abogado Freddy Chirinos Martínez, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Efraín Rodríguez Viera, consignó informes.
El 9 de mayo de 2008, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la cual declaró, sin lugar la reconvención o interpuesta por la Abogada Adriana de Abreu Macedo, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consistente en la resolución de contrato suscrito por las partes en fecha tres (3) de mayo de 2005; improcedente la pretensión de la parte demandante relativa al pago de daños y perjuicios y parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano Efraín Rodríguez Viera, en contra del ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira.
Contra la referida decisión, en fecha 10 de noviembre de 2008, fue ejercido recurso de apelación por el abogado Iván Osilia Heredia, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, el cual fue oído en ambos efectos, por el tribunal de la causa en fecha 19 de noviembre de 2008, por lo cual suben las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere el conocimiento a está alzada de la decisión dictada en fecha 9 de mayo de 2008, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró, sin lugar la reconvención interpuesta por la Abogada Adriana de Abreu Macedo, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consistente en la resolución de contrato suscrito por las partes en fecha tres (3) de mayo de 2005; improcedente la pretensión de la parte demandante relativa al pago de los daños y perjuicios y parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano Efraín Rodríguez Viera, en contra del ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira.

La litis quedó trabada en los términos que siguen:

Alegó la actora-reconvenida en el libelo de demanda: Que consta en documento público, contrato de compromiso reciproco de compraventa, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 3 de mayo de 2005, inserto bajo el No. 60, Tomo 20, de los libros de autenticaciones llevados por dicho despacho. Que suscribió y adquirió con el carácter de comprador, el equivalente al treinta y tres enteros coma treinta y tres centésimas por ciento (33,33%), de la totalidad del cien por ciento (100%) de los derechos de propiedad, que posee el ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, divorciado, titular de la cédula de identidad No. V- 1.740.559, de este domicilio; quien en dicho contrato, actuó con el carácter de vendedor y propietario, asignados estos derechos de propiedad a un inmueble constituido por un apartamento residencial, ubicado en la planta baja de una edificación de tres (3) plantas, signada con el No. 51-3 del lugar denominado calle El Pedregal con calle Ucrania del sector Vista al Mar de los Magallanes de Catia, en Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas generales constan en documentos de propiedad a saber, titulo para la parcela de terreno, el cual se encuentra protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 21 de abril de 1977, inserto bajo el No. 8, Folio 29, Tomo 22 del Protocolo Primero y para la edificación, mediante documento titulo supletorio, también protocolizado en la citada Oficina de Registro Inmobiliario de fecha 2 de octubre de 1991, inserto bajo el No. 11, Tomo 2, del Protocolo Primero. Que en la cláusula Segunda del precitado contrato, el precio por la adquisición de los referidos derechos de propiedad correspondientes al inmueble, lo establecieron previa la oferta hecha y contraoferta. Que según resolución No. 008032 de fecha 22 de junio de 2004, expediente No. 83.001, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, al inmueble completo, se le estableció un avaluó de cuarenta y dos millones doscientos setenta y dos bolívares (Bs. 42.272.000,oo), a los fines de fijarles el canon de arrendamiento a cada unidad residencial, en la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,oo), por ser el arrendatario del precitado apartamento residencial, por un período de veintidós (22) años. Que el pago por la compra de los derechos de propiedad, se realizaría de la siguiente manera: La entrega como cuota inicial de diez millones bolívares (Bs. 10.000.000,oo), para el momento de la firma del contrato de compraventa y el saldo restante, es decir, de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), debería pagarlo como comprador, mediante el pago de treinta y seis (36) cuotas mensuales y consecutivas, de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo), cada una. Venciéndose la primera, a partir de los treinta (30) días de la fecha cierta del contrato y tres (3) cuotas especiales de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), para el día 15 de diciembre de 2005; 15 de diciembre de 2006; y de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo), para el día 15 de diciembre de 2007. Obligándose el vendedor a otorgar el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliaria respectiva, al pagar la totalidad de la deuda. Que en fecha 8 de julio de 2006, estando en el transcurso del mes trece (13) y habiendo cumplido con toda exactitud su obligación de pagar las cuotas mensuales, establecidas en el contrato de compraventa y correspondientes a la amortización de la deuda adquirida, recibió comunicación de parte del vendedor, ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira, en donde informa que de manera unilateral ha decidido resolver el contrato compromiso reciproco de compraventa arguyendo su disposición de no materializar la venta que ya realizó mediante el referido contrato, invocando el contenido en la cláusula cuarta y señalando que el dinero ya pagado por el comprador de las cuotas mensuales lo tomaría por concepto de pagó por la ocupación del apartamento, vale decir, como canon de arrendamiento recibido durante trece (13) meses de transcurso de la negociación de compraventa y asimismo le solicitó que desocupará el apartamento; que en razón de lo expuesto, con relación a los hechos y subsumida la conducta adoptada por el propietario vendedor, se encuentra ante una clara y flagrante violación a todo lo pactado en el convenio suscrito por las partes, por lo que demandó a su vendedor la ejecución del contrato de compraventa suscrito entre ellos; indicando que el contrato celebrado es un contrato compraventa a pesar de haberse denominado “compromiso reciproco de compraventa”, que en el mismo se pueden apreciar los elementos esenciales y fundamentales para la cristalización de un contrato, es decir, el consentimiento, el objeto y que su formación obedece a las etapas simultaneas que se dan en el nacimiento de los contratos, vale decir la oferta y la aceptación, que en él se establece su naturaleza, la cual es de carácter bilateral, aquí las obligaciones son reciprocas, contemplan una prestación y una contraprestación íntimamente interrelacionadas, es decir, una causa y efecto de la otra, una no puede existir sin la otra y por lo tanto, cada una de las partes es a la vez acreedora y deudora. Que el objeto del contrato es oneroso en el están presentes ventajas reciprocas para ambas partes y el efecto jurídico que produce es de carácter obligatorio, es decir produce obligaciones para las partes contratantes. Que las partes dieron su consentimiento, el uno para vender y el otro para comprar, que se estableció entre ambos y después de la debida oferta de parte del vendedor y contraoferta de parte del comprador, el valor de los derechos de propiedad a vender y a comprar, vale decir bolívares diecisiete millones (Bs. 17.000.000,00). Igualmente afirmó que se determinó de manera conjunta y consensual el pagó de una cuota inicial, la cual sería imputada al precio total de la venta y la misma fue entregada por el comprador y recibida por el vendedor, que se establecieron formas de pago del saldo restante (cuotas mensuales y especiales) y sus respectivas cantidades y los términos de vencimiento. Que el vendedor se comprometió a la entrega del documento definitivo de venta debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público respectiva, previo el haber pagado la totalidad de la obligación contraída. Que se estipuló además mediante una cláusula penal las responsabilidades de cada una de las partes y su sanción en el caso de incumplimiento a sus obligaciones. Que dicho contrato tiene una vigencia de tres (3) años, afirmando que todavía se encuentra vigente. Que en el contrato no se establece como causal de resolución la falta de pago de las cuotas mensuales y que el vendedor no puede de manera unilateral, sin el consentimiento del comprador resolver el contrato, que no existe ni dentro o fuera del convenio por vía de los hechos o del derecho la causa o razón que lleven al vendedor a resolver unilateralmente. Que él cumplió con su obligación de la manera convenida. Que para que surta una resolución de contrato, por ser un contrato bilateral debe existir el incumplimiento culposo, y en el caso de marras el vendedor no se halla impedido de caer en incumplimiento culposo, arguyendo que este realizó la entrega material de los derechos de propiedad vendidos que recaen sobre el apartamento residencial que ocupa como arrendatario desde hace más de 22 años y que hoy lo ocupa como propietario en virtud del contrato suscrito. Que no da ha lugar la resolución del contrato convenido por las partes y que la conducta del vendedor al pretender resolver unilateralmente el contrato suscrito, obedece al desmedido, irracional, falto de ética e inmoral interés de obtener un mayor lucro, actuando de mala fe y de manera temeraria abierta la posibilidad de obtener una ganancia adicional.

Por su parte el demandado-reconviniente se excepcionó al establecer, que negaba, rechazaba y contradecía tanto en los hechos como en el derecho, expresados en la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta en su contra, alegó que los hechos libelados por la parte actora no se ajustaban a la verdad. Que es cierto que fue celebrado entre la partes un compromiso formal de compraventa, pero que no es cierta la derivación y efectos que la actora pretende darle al contrato de opción compraventa, arguyendo que mientras no se cumplan todas la estipulaciones del mismo, siempre permanecerá como una simple promesa que solo trasmite al optante el derecho preferente y exclusivo para adquirir la propiedad y que el derecho de propiedad ofertado solo se transmite al comprador una vez que éste haya pagado la totalidad del precio. Que es a partir de allí cuando nace la potestad de pedir el saneamiento y la tradición del bien vendido, concepto este que en materia de inmuebles se cumple con la protocolización del instrumento. Que en el libelo de demanda presentado por el actor, de forma voluntaria y sin ningún apremio, se reconoce no haber pagado el resto del precio convenido y someterse a pagar la totalidad del precio en cuestión cuando el tribunal lo decida, reconocimiento que evidentemente constituye en mora de pago, no solo porque eso no fue lo pactado, sino porque no existe ninguna disposición legal que apoye esa conducta; estableció que nuestra legislación es muy clara al prevenir que algunos acreedores tiendan a evitar maliciosamente que su deudor pueda solventarse y ante esa eventualidad la propia ley provee expresas y especificas vías a las que debe acceder el deudor para solventarse, de modo que fuera de esas concretas vías, cualquiera otra carece de toda eficiencia y no impide la mora del deudor. Que el actor no ha cumplido su obligación de pago, indicando que de ninguna manera está facultado para obligarlo a cumplir con la tradición del inmueble ofrecido, alegando la “Excepción Non Addipletis Contractus”. Por último reconvino a la actora para que convenga o sea condenado por el tribunal en que el contrato de opción compraventa quedó resuelto de pleno derecho, arguyendo que el demandante dejó de pagar las cuotas pactadas para facilitar el pagó del resto del precio, correspondiente a los meses que van desde julio de 2006 hasta enero de 2007, ambas inclusive, y asimismo la cuota especial vencida del mes de diciembre de 2006; Que su “status” de arrendatario no cambió por efectos del pacto celebrado, ni por ningún otro y que las cuotas pagadas hasta el mes de junio de 2006, queden en beneficio como justa compensación del uso y disfrute del inmueble prometido. Que en virtud del incumplimiento de la parte demandante debe pagar la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo), establecida en cláusula penal en el artículo Cuarto del contrato; así como las costas y costos que se ocasionen tanto en la demanda principal, como en la reconvención.

Por su parte, en la oportunidad procesal para tal fin, la actora-reconvenida rechazó, negó y contradijo todos y cada uno de los alegatos expuestos por la parte demandada en su escrito de reconvención, tal rechazo lo fundamentó en los siguientes alegatos: Primero, Que consta en el juicio principal comunicación suscrita por la parte demandada de fecha 8 de julio de 2006 donde manifestó de manera unilateral su disposición de no materializar la venta del inmueble objeto del contrato por lo cual haría entrega de la indemnización prevista en la cláusula penal del respectivo contrato y que los pagos recibidos hasta la fecha, los tomaría como el pagó por la ocupación del inmueble; Segundo, que en el contrato suscrito entre las partes no se estableció de manera taxativa que la falta de pagó de alguna de las cuotas mensuales, fueran causa de resolución de contrato, que el contrato, determinó el término de su vigencia vale decir, transcurridos los tres (3) años, dentro de los cuales, si no se cumpliese con el pagó del saldo del deudor es allí cuando se podría eventualmente considerar la culpa del deudor, que en el referido contrato no consta en ninguna de sus cláusulas un termino que permita considerar la mora alegada por el demandado; Tercero, que después que el reconviniente entregó la comunicación dejó de ir a cobrar las mensualidades al domicilio de la parte actora correspondientes a la obligación existente, afirmando que éste lo había hecho de manera rutinaria durante los trece (13) meses que antecedieron hasta la fecha en la cual entregó la comunicación, que el demandado se desapareció por completo hasta el momento en el cual se hizo presente ante el a-quo con su libelo de reconvención, que la conducta velada por la parte demandada obstaculizó la posibilidad de conversar con él y se pudiera llegar a algún acuerdo extrajudicial.


Llegada la oportunidad para dictar sentencia está alzada lo hace previo a las siguientes consideraciones:

Gravita el presente proceso en torno a la pretensión de cumplimiento de contrato de compromiso reciproco de compraventa incoado por el ciudadano Efraín Rodríguez Viera contra el ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de mayo de 2005, inserto bajo el No. 60, Tomo 20, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; que tiene por objeto el inmueble constituido por apartamento residencial, ubicado en la planta baja de una edificación de tres (3) plantas, signada con el No. 51-3 del lugar denominado calle El Pedregal con calle Ucrania del sector Vista al Mar de los Magallanes de Catia, en Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital; que en la cláusula segunda se estableció que el precio de la venta era de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,oo), los cuales se comprometió a pagar de la forma siguiente, como cuota inicial diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo), para el momento de la firma del contrato reciproco de compraventa y el saldo restante, es decir, siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,oo), debía pagarlos mediante el pago de treinta y seis (36) cuotas de vencimiento mensual consecutivo, de ciento cincuenta mil de bolívares (Bs. 150.000,oo), cada una. Venciéndose la primera de esas cuotas, a partir de los treinta (30) días de la fecha cierta del contrato y tres (3) cuotas especiales cuyos montos y fechas de vencimiento son: Quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), para el día 15 de diciembre de 2005 y 15 de diciembre de 2006; seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo), el día 15 de diciembre de 2007. Obligándose el vendedor a otorgar el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliaria respectiva al comprador, una vez que éste haya pagado la totalidad de la deuda; por otra parte la demandada-reconviniente en su contestación negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho, alegando que los hechos libelados por la parte actora-reconvenida no se ajustaban a la verdad, que no es cierta la derivación y efectos que la parte actora pretende darle al expresado contrato y que mientras no se cumplan todas la estipulaciones del mismo, siempre permanecerá como una simple promesa, igualmente señaló que el actor-reconvenido no ha cumplido con su obligación de pago y éste no tiene facultad para obligarlo a cumplir con la tradición del inmueble ofrecido. Quedando con ello admitida la existencia del contrato objeto de la demanda y la comunicación del 8 de julio de 2006 del demandado. Propuso reconvención a la parte actora-reconvenida por la resolución del contrato de compromiso reciproco de compraventa afirmando que la actora no le dio cabal cumplimiento a su obligación al no pagar la cuotas mensuales pactadas y advirtió que el status del arrendatario no cambió por efectos del pacto celebrado, que se debía entender que las cuotas pagadas, hasta el mes de junio de 2006, quedarían en beneficio como justa compensación por el uso y disfrute del inmueble prometido. Por último, peticionó que en virtud del incumplimiento alegado el actor debía pagar la cantidad de cinco millones de bolívares por concepto de cláusula penal, establecida en el punto cuarto del contrato y las costas y costos del proceso.

Establecido el thema decidendum, pasa este jurisdicente a pronunciarse sobre los elementos probatorios aportados por las partes al proceso:
De las pruebas producidas por la parte actora, en fecha 27 de septiembre de 2006, como instrumentos fundamentales de la demanda:

• Marcado “A”, copia simple del contrato de compromiso reciproco de compraventa, celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 3 de mayo de 2005, inserto bajo el No. 60, Tomo 20, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, este tribunal le otorga valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por no haber sido desconocido, tachado ni de forma alguna impugnado. Así se establece.-
• Marcado “B”, copia fotostática de misiva de carácter privado, que se desecha como medio probatorio por no ser de los documentos oponibles en copia simple conforme lo establecido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Marcado “C”, copia fotostática de misiva de carácter privado, que se desecha como medio probatorio por no ser de los documentos oponibles en copia simple conforme lo establecido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Marcado “C-1”, copia simple de Resolución Nº 008032 de fecha 24/06/2004, proveniente de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en el cual se determinó el valor total del inmueble, documento que es apreciado por este Tribunal de conformidad con lo establecido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil. Así se establece.-
• Marcado “D”, copia simple de contrato de arrendamiento de carácter privado, que se desecha como medio probatorio por no ser de los documentos oponibles en copia simple conforme lo establecido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Marcado “E”, original de doce (12) recibos y una (01) letra de cambio correspondientes al pagó de cánones de arrendamiento de fechas anteriores a la celebración del contrato, este tribunal los desechas por no guardar relación alguna con la causa. Así se establece.-
• Marcado “F”, copia fotostática de misiva de carácter privado, que se desecha como medio probatorio por no ser de los documentos oponibles en copia simple conforme lo establecido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, empero cursa al folio 99 del expediente en original, la cual no fue impugnada de forma alguna por su otorgante, por lo que se le concede pleno valor probatorio. Así se establece.-
• Marcado “G”, copia de catorce (14) recibos de carácter privado, que se desechan como medio probatorio por no ser de los documentos oponibles en copia simple conforme lo establecido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Marcado “H”, copia simple de documento autenticado ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30.09.05, bajo el Nº 50, Tomo 137, donde intervienen los ciudadanos Orlando Neptalí Fernández Lira y Lina Alemayra Álvarez Pérez. Documento que se desecha por no aportar probanza alguna a la solución de la presente litis. Así se establece.-

Mediante diligencia de fecha 11 de octubre de 2006, la representación judicial de la parte actora- reconvenida consignó:

• Copia certificada del documento de la partición y liquidación de la comunidad conyugal entre los ciudadanos Orlando Fernández Líra y Nora Marina Moreno de Fernández; Copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente litis, a favor de la ciudadana Nora Marina Moreno de Fernández; y Copia certificada del titulo supletorio a favor de la ciudadana Nora Marina Moreno de Fernández, sobre la edificación del inmueble objeto del presente juicio. Documentos que son valorados por este sentenciador por derivar de ellos la tradición del inmueble objeto del presente juicio, de conformidad con lo establecido por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil. Así se establece.-

El abogado Freddy Chirinos Martínez, actuando como apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:

Promovió y ratificó el contrato reciproco de compraventa celebrado entre las partes así como de la misiva suscrita por el ciudadano Efraín Rodríguez Viera, dirigida al ciudadano Orlando Neptalí Fernández, de fecha 08.06.2006, en la cual revoca la decisión de materializar la venta, obligándose al cumplimiento de lo establecido en la cláusula Cuarta del contrato. De igual forma promovió y ratificó los contratos de arrendamiento suscritos por las partes, así como recibos de cancelación de los cánones de arrendamiento de fechas anteriores a la celebración del contrato. En relación con el ofrecimiento del mérito de los documentos acompañados a los autos, debe reiterar este tribunal, el criterio que éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, el tribunal considera que es improcedente examinar tales requerimientos. Así se establece.-

El abogado Iván Osilia Heredia, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, en fecha 10 de mayo de 2007, promovió los siguientes medios probatorios:

Reprodujo el mérito favorable del instrumento contentivo de la opción de compraventa pactado entre las partes; de la confesión judicial del actor-reconvenido en su escrito de contestación a la reconvención, cuando manifestó voluntariamente no haber pagado las cuotas acordadas; y de la misiva suscrita por el ciudadano Efraín Rodríguez Viera, dirigida al ciudadano Orlando Neptalí Fernández, de fecha 08.06.2006, en la cual revoca la decisión de materializar la venta, obligándose al cumplimiento de lo establecido en la cláusula cuarta del contrato. En relación al principio de comunidad de la prueba, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, debe este jurisdicente reiterar el criterio sustentado sobre la promoción del mérito de los documentos ya incorporados a los autos; cuestión que se determinará también junto con la delación de confesión judicial, que se apreciará al decidir el fondo del controvertido. Así se establece.-

Culminado el deber de examinar las probanzas y apreciados los informes de las partes tanto los presentados por ante la primera instancia como los del superior, esta alzada procede a resolver el asunto sometido a su consideración, para lo que se le hace imperioso resolver previamente lo siguiente, todo ello para dar cumplimiento al principio de exhaustividad de la sentencia:

I
De la extemporaneidad de los Informes.

De autos se evidencia que en fecha veinticuatro (24) de abril del año dos mil nueve (2009), el abogado Iván Osilia Heredia, alegó la extemporaneidad del escrito presentado en fecha seis (6) de marzo del año dos mil nueve (2009), por el abogado Freddy Chirinos Martínez, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida. Consta en el expediente auto de fecha 07.01.2009, donde se fijó 20 días de despachos contados a partir de esa fecha para que las partes presentarán sus informes, lo que correspondía al día 13.03.2009. De lo anterior se verifica que, la parte actora-reconvenida presentó escrito de informes en forma anticipada, específicamente el 06.03.09; al respecto, nuestra jurisprudencia patria ha sostenido el criterio, que la actuación anticipada, no produce su extemporaneidad, cuando se produce luego del acto procesal que le otorga el plazo para su existencia, en el entendido que los informes en segunda instancia, se presentarán luego de recibido en expediente en el tribunal superior y éste darle la entrada. En razón de ello y en garantía de la tutela judicial efectiva consagrada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se establece la validez del escrito de informes presentado en fecha 06 de marzo de 2009. Así se decide.-

Resuelto lo anterior este tribunal pasa a pronunciarse sobre el mérito del asunto sometido a decisión de ese tribunal:

Conforme al artículo 1.474 del Código Civil, “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, en el entendido que la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio. De la definición se infieren obligaciones recíprocas para ambas partes –vendedor y comprador- las cuales son: para el vendedor, transferir y garantizar la propiedad u otro derecho; y, para el comprador, el pago del precio.
La compraventa es un contrato bilateral, oneroso, consensual, de ejecución instantánea o de tracto sucesivo; traslativo de propiedad u otro derecho y las obligaciones del comprador y vendedor son principales. De lo cual, se evidencia que los elementos esenciales para su existencia y validez, son el consentimiento, objeto y causa.
La venta es un contrato consensual, existe, se concluye y perfecciona como contrato, tan pronto como las partes están de acuerdo sobre la cosa y el precio, tal como lo establece el artículo 1.161 del Código Civil, que estipula: “En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya verificado”.
En el caso de marras, se evidencia que al momento de la suscripción del contrato cuya ejecución se demandó, las partes manifestaron su acuerdo sobre la cosa, la planta baja de una edificación de tres (3) plantas, signada con el No. 51-03 del lugar denominado calle El Pedregal con calle Ucrania del sector Vista al Mar de los Magallanes de Catia, en Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital y su precio –diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,oo), razón por la cual considera este sentenciador que el contrato, al establecer tal como lo denota el contrato que fue apreciado y valorado por este juzgador, el consentimiento, el objeto y la causa de la negociación, perfeccionó el contrato de compraventa entre el ciudadano Orlando Neptalí Fernández y Efraín Rodríguez Viera, sobre un inmueble determinado por la planta baja con un área aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (57, 24 Mts.2), ubicado en la Cortada de Catia, en el lugar denominado Vista al Mar, distinguida con el No. 51-3, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, con las determinaciones y demás modalidades establecidas en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, del tres (3) de marzo de 2005, bajo el No. 60, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública. Así se establece.
Perfeccionado el contrato y calificado por este jurisdicente como contrato de compraventa, se evidencia que las partes postergaron el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones –pagar la totalidad del precio y registro del documento de compraventa- para una fecha comprendida dentro del lapso de tres (3) años, contados a partir de la fecha de autenticación de dicho contrato por ante la Notaría Pública, conforme a la modalidad de pago aceptada por los contratantes. De igual forma se evidencia del contrato que se analiza, que se estableció como cláusula penal a título de indemnización de daños y perjuicios, que de no llegarse a efectuar la venta por causas imputables al comprador, la cantidad dada como arras, quedaría a favor del vendedor, y, que en caso que fuese imputable al vendedor, éste debería devolver la cantidad que recibió en garantía más la cantidad establecida en dicha cláusula penal. Igualmente se estableció que si el comprador hubiese pagado cuotas mensuales, estas quedarían por concepto de ocupación del inmueble.
Ahora bien, de lo alegado y probado a los autos, se evidencia que quedó aceptado por ambas partes, que luego de trece (13) meses del cumplimiento de la modalidad de la venta pactada, el demandado, ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira, el día 8.07.2006, participó al actor, ciudadano Efraín Rodríguez Viera, que de manera unilateral y sin causa de incumplimiento o justificación alguna, decidía no materializar la venta pactada y se comprometía a dar cumplimiento a lo establecido por la cláusula Cuarta del contrato. De lo expuesto, se percibe que el demando-reconviniente, manifestó de forma unilateral el no cumplimiento del contrato de marras, conducta que riñe con lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil; en el entendido que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Ahora bien, conforme lo establecido contractualmente, se concluye que la determinación del demandado, al pretender resolver unilateralmente el contrato de compraventa, determinó la justificación de la suspensión del actor de las obligaciones derivadas del contrato y hacen desvanecer el incumplimiento de éste de sus obligaciones, o mora del deudor, puesto que al comunicársele la intención de no materializar la venta pactada, podía conforme lo establecido por el artículo 1.167 del mismo Código, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En consecuencia no opera la consolidación de la excepción de contrato no cumplido (Excepción Non Addipletis Contractus), alegada en la contestación de la demanda, como excepción de cumplimiento, tampoco sustenta la resolución del contrato pretendida en la reconvención, puesto que tal suspensión contractual es consecuencia directa de la conducta asumida por el demandado reconviniente, lo que deviene en la desestimación de la aplicabilidad de la cláusula penal, así como en la calificación del carácter del actor reconvenido en la posesión del inmueble. Así expresamente se decide.

Por último, siendo procedente la pretensión actoral acerca del cumplimiento del contrato de compraventa suscrito en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, del tres (3) de marzo de 2005, bajo el No. 60, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, contenida en el punto Primero del petitorio del libelo de demanda, debe pronunciarse acerca de los puntos subsecuentes, de los cuales no encuentra este juzgador su procedencia, de acuerdo a la pretensión actoral, toda vez, que al ordenar el cumplimiento contractual, deben cumplirse las cláusulas convencionales, tal cual fueron pactadas, siendo improcedentes la ejecución alterna solicitada por el actor en los puntos Segundo, Tercero y Cuarto del mismo petitorio del libelo de demanda, ya que las obligaciones deben cumplirse tal como fueron pactadas en la convención. En este sentido no puede el órgano jurisdiccional obligar al demandado a abstenerse a promover la resolución contractual futura del contrato que aquí se ordena su cumplimiento o el desalojo del mismo; tampoco puede obligar al demandado a recibir las cantidades que se le adeuden por efectos de este pleito, toda vez, que este órgano solo podrá recibir dichas cantidades a su favor hasta la concurrencia de lo adeudado en ejecución del contrato. Con respecto al punto Quinto, debe declararse su improcedencia, toda vez, que la indemnización establecida en la Cláusula Cuarta del contrato, se estableció en caso de la falta de materialización de la enajenación pactada, por demás, la cual aquí se ordena su cumplimiento; lo que se contrapone con la indemnización solicitada por no existir el supuesto de hecho establecido en la precitada cláusula contractual. Así se establece.

Por las razones expuestas, se declara sin lugar la apelación interpuesta en fecha 10 de noviembre de 2008, por el abogado Iván Osilia Heredia, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, contra la decisión dictada en fecha 9 de mayo de 2008, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en consecuencia, se confirma la decisión apelada en los términos expuestos. Así expresamente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 10 de noviembre de 2008, por el abogado Iván Osilia Heredia, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, contra la decisión dictada en fecha 09 de mayo de 2008, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por el ciudadano Efraín Rodríguez Viera, contra el ciudadano Orlando Neptalí Fernández Lira; Improcedente los cumplimientos alternos solicitados por el actor y la pretensión de daños y perjuicios.
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención planteada por la demanda-reconviniente.
Hay condenatoria en costas al recurrente conforme lo establecido por el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda confirmada la decisión apelada en los términos expuestos.
Regístrese, publíquese, notifíquese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (3) días del mes de agosto del año dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ,

EDER JESÚS SOLARTE MOLINA
LA SECRETARIA,

ABG. ENEIDA J. TORREALBA C.
Definitiva/ Cumplimiento de Contrato
Daños y Perjuicios
Recurso/Civil
Sin Lugar/Confirma/ “F”
EJSM/EJTC/Edel

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y treinta minutos post meridiem (3:30 PM.) Conste,

LA SECRETARIA,