TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: ELLUS SERRA LUNA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 4.715.020.

DEMANDADO: JOSE ALEXANDER POSSAMAI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-11.602.060.

APODERADOS
DEMANDANTES: Joel Albornoz, Ismael Fernández de Abreu y Jesús Figueroa, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos 31.433, 35.714 y 32.484.
APODERADO
DEMANDADO: Jorge Perdomo, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A., bajo el No 129.478.

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-001658

- I -
-NARRATIVA-
Se inicia el presente proceso mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de los Cortijos, en fecha 01 de Junio de 2.009, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha de 09 de Junio de 2009 (folio 32), fue admitida la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, ciudadano José Alexander Possamai, a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación a dar contestación a la demanda.
En fecha 16 de Junio de 2.009, se dejó constancia de haberse librado compulsa a los fines de practicar la citación de la parte demandada, tal y como fue ordenado en el auto de admisión del presente expediente. (folio 38).
En fecha 13 de Julio de 2.009, comparece el ciudadano Jorge Luis Perdomo Mendoza, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda. (folios 40 y 41).
En fecha 20 de Julio de 2009, comparece el ciudadano Joel Albornoz, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia procedió a impugnar y a desconocer los recibos de consignaciones presentados por la demandada en su escrito de contestación en especial los marcados con las letras •E• y •F•, folio (95).
En fecha 05 de agosto de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de conclusiones.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva, que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal procede a ello con los elementos existentes en autos, conforme lo establecido en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera:

- II -
- MOTIVA -
Alega la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:
.- Que en fecha 26 de noviembre de 2003, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano José Alexander Possamai, sobre el apartamento Nº 11-3, ubicado en el piso once del Edificio Jardín Los Ruices, situado en la Calle B de la Urbanización Los Ruices, Jurisdicción de la Parroquia Leoncio Martínez, Municipio Sucre del Estado Miranda.
.- Que el canon de arrendamiento se pactó en Seiscientos Mil Bolívares Mensuales, hoy Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs.f 600), según se establece en la cláusula segunda del contrato.
.- Que el 03 de noviembre le notificó al inquilino su voluntad de resolver el contrato que los une, motivado a la necesidad que tenía su hermana de ocupar el inmueble y que desde aquel momento, el inquilino dejó de pagar el alquiler mensual a que estaba obligado.
.- Que hasta la fecha de la presentación de la demanda no ha recibido los cánones de alquiler que le son debidos por los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2009, por lo que procede a demandar al ciudadano José Alexander Possamai, para que convenga en el desalojo del inmueble de su propiedad de la siguiente manera:
Primero: Para que convenga en que se ha negado a cumplir su obligación de pagar los cánones de arrendamiento señalados en el libelo, y a desalojar el inmueble,
Segundo: Que convenga en pagar los daños y perjuicios que causa la resolución de contrato, la suma de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 2.400), que han dejado de ingresar a su patrimonio, y que se causan por cuatro (04) pensiones de Bs 600 cada una, insolutas, desde el mes de Enero hasta el mes de abril de 2009, que era un ingreso legítimo por concepto de alquileres que dejó de percibir. En pagar la cantidad de Bs. 600, mensuales por la ocupación del inmueble de su propiedad desde mayo de 2009 hasta el momento de su desocupación.
Que estima la acción en la cantidad de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 2.400).
Al respecto el demandado en su escrito de contestación alegó expuso lo siguiente:
Primero: Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como el derecho, en todas y cada una de sus partes la temeraria demanda, señalando que los hechos narrados en el libelo no están acordes con la realidad de lo acontecido.
Segundo: Que en fecha 26 de noviembre de 2003, mediante contrato de arrendamiento, le alquiló un apartamento ubicado en la calle B, Edificio Jardín Los Ruices, Torre B, piso 11, apartamento 11-3, os Ruices, Municipio Sucre del Estado Miranda, a la ciudadana Ellus Serra Luna, con un pago mensual de Seiscientos Bolívares (Bs. F. 600.00), realizando la arrendadora aumentos de firma verbal, y contraviniendo lo establecido en el contrato de arrendamiento, de la siguiente manera en el año 2005 a novecientos bolívares (Bs- f 900,00), en el año 2006 a mil doscientos bolívares (Bs. F 1.200,00), en el año 2007, a mil quinientos bolívares (1.500,00), e abril de dos mil ocho (2008), a mil ochocientos bolívares (Bs. F 1.800,00), y en el mes de septiembre del 2008 a dos mil seiscientos bolívares (Bs. F. 2.600,00).
.- Que por el incremento desmesurado del canon de arrendamiento se traslado a la Dirección General de Inquilinato el día 25 de noviembre de 2008, para ampararse debido a los hechos acontecidos, desde esa fecha queda asentado bajo el los libros de la Dirección General de Inquilinato que los aumentos de alquiles se encontraban congelados, según Gaceta Oficial Nº 38.931 de fecha 15 de mayo de 2003, la cual ratifica la resolución dictada en el año 2004, por el mismo objeto, al igual que el contrato de arrendamiento, se encuentra vigente de forma indeterminada, y quedando pendiente la notificación de prorroga legal por parte de la arrendadora.
Tercero: Que por la negativa de la arrendadora en recibir el canon de arrendamiento, el 17 de diciembre de 2008, se procedió a dar cumplimiento a la normativa jurídica establecida en la Ley Adjetiva que regula la materia de arrendamiento inmobiliario, dando inicio a la consignación del pago del arrendamiento, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, solicitando a su vez al Juzgado la debida notificación a la arrendadora.
Cuarto: Que el 29 de abril de 2009, el ciudadano asistió nuevamente a la Dirección General de Inquilinato, por el acoso constante y la vociferación de improperios por parte de la arrendadora.
Quinto: Que en el contrato suscrito entre las partes de la demanda en cuestión reza en el último seguido de la Cláusula Decima lo siguiente “Los gastos de condominio serán pagados por la arrendadora”, incumpliendo la arrendadora dicho acuerdo contractual, teniendo que cancelar el arrendatario el condominio, para evitar el corte de los servicios, desde el 31-12-2003, hasta el 27-11-2008.
Sexto: Que conforme a la congelación de los aumentos de alquileres según Gaceta 39.168 de fecha 29 de abril de 2009, existe un exceso ya cancelado en el canon de arrendamiento, por un monto de cuarenta mil ochocientos bolívares (Bs. F 40.800,00).
Séptimo: Que según lo establecido en la Gaceta Oficial Nº 39.168 de fecha 29 de abril de 2009, de la congelación de alquileres, solicita la repetición del sobre alquiler cancelado sobre el canon de arrendamiento de la relación contractual, de conformidad con el artículo 59 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y el pago de los daños y perjuicios, así, como la repetición del pago del condominio el cual corresponde al arrendador según acuerdo contractual de conformidad con el artículo 1.178 del Código Civil Venezolano, y el pago de los gastos judiciales, extrajudiciales, costas y costos del presente juicio incluyendo los honorarios profesionales de abogados.
Octavo: Que convenga en la prórroga legal, ya que por ningún medio se la ha notificado.
Trabada de esta manera la litis el Tribunal observa que la parte demandada admitió la existencia de la relación jurídica contractual, consistente en un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 26 de noviembre de 2003, y el cual queda plenamente demostrado con la copia simple que del contrato de arrendamiento consignare el actor, cursante a los folios 7 al 13, y el cual fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda en fecha 26 de noviembre de 2.003, quedando anotado bajo el No 38, Tomo 103 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, copias que al tratarse de las indicadas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada, la misma es ampliamente valorada y apreciada por este Tribunal. Así se decide.-
Establecido lo anterior corresponde determinar la naturaleza jurídica del presente contrato en relación a su lapso de duración, y a tales efectos se observa que en la cláusula tercera del contrato, se estableció que:
“La duración del presente contrato es de Un (1) año fijo prorrogable por periodos iguales, previo acuerdo entre las partes siempre que la prórroga sea solicitado por escrito a LA ARRENDADORA dentro de los sesenta (60) días antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas. El presente contrato comenzará a regir a partir del Veintiséis (26) de Noviembre del 2.003 y terminará el día (25) de Noviembre del 2.004, fecha en la cual quedará finalizado sin necesidad de previo aviso entre las partes. En caso que las partes quieran prorrogarlo deberán suscribir un nuevo contrato, pero en ningún caso operará la “tácita reconducción” ya que la voluntad de LA ARRENDADORA y de EL ARRENDATARIO ha sido la de contratar a tiempo determinado a tenor de lo previsto en el Artículo 1.599 del Código Civil vigente y si LA ARRENDATARIA continuare ocupando dicho inmueble su ocupación será considerada ilícita y los pagos y consignaciones que sean hechas a favor de LA ARRENDADORA serán considerados recibidos no como cánones de Arrendamiento si no como compensación por daños y perjuicios por la no entrega del inmueble en el tiempo estipulado en este contrato”

Tal como se observa, las partes establecieron que el contrato era a tiempo fijo, por un (1) año, con la posibilidad de renovación, pero supeditando esa renovación al acuerdo previo entre las partes, y solicitada por escrito con sesenta (60) días anticipación al vencimiento del lapso natural, pero siendo que ello no ocurrió, al llegar la fecha de finalización del contrato, esto es, para el 25 de noviembre del 2.004, comenzó a correr al día siguiente el lapso de la prórroga legal, el cual opera de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna, y siendo que la relación arrendaticia tuvo una duración de un (1) año, de conformidad con el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al arrendatario le correspondía un lapso de prórroga legal de seis (6) meses, los cuales vencieron el día 25 de mayo de 2.005, fecha en la que estaba obligado el inquilino a hacer entrega del inmueble; lo cual no ocurrió (lo que se desprende tanto de lo alegado por el propio actor, como lo señalado por el propio demandado, quien alegó que ha pagado los cánones hasta la fecha). Es por todo lo anterior que en aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, en el presente caso operó la tácita reconducción, el cual opera de pleno derecho, y no es un derecho disponible por las partes, tornándose el presente contrato en indeterminado. Así se establece.-
Establecido lo anterior, hay que señalar que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece la carga probatoria en el materia civil al establecer que cada parte tiene la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda el cumplimiento de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.
En el presente caso habiendo quedado plenamente demostrada la existencia de la relación jurídica contractual entre las partes, consistente la misma en un contrato de arrendamiento, le correspondía a la parte demandada demostrar que había pagado los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, a saber, los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2.009.
De las pruebas aportadas al proceso:
- Cursante a los folios 14 al 31, copia simple del expediente de consignaciones llevado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, bajo el No 2008-2238, copias que fueron consignadas certificadas por el demandado, a los folios 55 al 74, y tratándose de una de las copias a las que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal, y les otorga el valor probatorio establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Cursante del folio 42 al 45, original de instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 17 de noviembre de 2.008, quedando anotado bajo el No 35, Tomo 135 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Prueba que al tratarse de uno de los instrumentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código del Procedimiento Civil y no haber sido tachado ni impugnado, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Cursante al folio 75, constancia emitida por el Jefe de la Unidad de la Asesoría Legal Jurídica Gratuita del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas, mediante la cual se deja constancia que el hoy demandado asistió ante dicha unidad a los fines de asesorarse legalmente en materia inquilinaria. En relación a ésta prueba este Tribunal la desecha al no ser pertinente a lo debatido y discutido en este juicio, cual es, la falta de pago del demandado, por lo que la misma se desecha y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-
- Cursante de los folios 76 al 79, documentos privados sin firma ni sello sobre la autoría de los mismos, por lo que ellos al no ser oponibles al demandado, y al tener como encabezado el nombre de un tercero a esta causa, como lo es la sociedad condominios Chacao, C.A. dicha prueba tenía que ser ratificada mediante la prueba de testigos de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que los mismos son desechados y no se les otorga valor probatorio alguno. Así se decide.-
- Cursante del folio 80 al 89, copia simple de depósitos bancarios, correspondientes a meses anteriores a los demandados, por lo que, la prueba sobre el pago de los cánones que no son reclamados como insolutos es una prueba impertinente, ya que no tienen nada que ver con el fondo de la presente causa, por lo que los mismos son desechados y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-

Así las cosas, en el presente caso, el demandado en su contestación procedió a señalar argumentos que en nada varían lo alegado por el actor en su libelo, cual es, la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a abril de 2.009, ya que el hecho de que se haya aumentado ilegalmente el canon de arrendamiento, no era una excusa para dejar de pagar el canon al que estaba obligado según el contrato, esto es, seiscientos bolívares fuertes exactos (Bsf.600,00) mensuales, lo cual no demostró estar solvente.
Por otra parte, el demandado en su contestación alega que ha pagado los gastos de condominio y que ese gasto según el contrato le corresponde al arrendador, y también alega, como ya se señaló en el punto anterior que ha pagado sobre alquileres, y solicita la repetición del pago de los mismos. Al respecto hay que señalar que en la contestación de la demandada, el demandado tiene la oportunidad de exponer todas sus defensas de forma y de fondo en contra de la pretensión del actor, y de igual forma puede oponer la reconvención o mutua petición; pero en este último caso, el demandado debía expresar con claridad si se trataba de una reconvención y señalar con claridad y precisión el objeto y sus fundamentos; no pudiendo pretender el demandado mediante una excepción, y sin señalar que se trataba de una reconvención, pretender la mutua petición. Por lo que, sin perjuicio del derecho que le asiste de plantear judicialmente su reclamo por el reembolso de los pagos que señala que hizo y que alega le corresponde su reembolso por parte de la arrendataria, éstas excepciones son desechadas ya que no son pertinentes con el objeto del juicio, cual es la falta de pago. Así se decide.-
Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

Así las cosas, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su literal “a” como una causal de desalojo que “el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.

Es por todo lo anterior que, este Tribunal considerando que existe plena prueba de los hechos alegados por la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que quedó plenamente demostrado que el arrendatario se encuentra insolvente en relación a los cánones de arrendamiento de los cánones de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2.009, nos encontramos ante el supuesto de hecho que establece el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la presente demanda se hace procedente en derecho y así será declarada en la parte dispositiva de esta decisión. Así se decide.-
- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana ELLUS SERRA LUNA, en contra del ciudadano JOSÉ ALEXANDER POSSAMAI, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se condena a la demandada a desalojar y en consecuencia a hacer entrega del inmueble arrendado constituido por un apartamento signado con el Nº 11-3, ubicado en el piso once (11) del Edificio Jardín Los Ruices, situado en la Calle B de la Urbanización Los Ruices, Jurisdicción de la Parroquia Leoncio Martínez, Municipio Sucre del Estado Miranda, libre de bienes y personas. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (BsF.2.400,00), por concepto de cánones de arrendamientos insolutos correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2.009, a razón de Seiscientos Bolívares Fuertes (Bsf.600,00) cada uno. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIEZ (10) días del mes de AGOSTO del año DOS MIL NUEVE (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las DOS DE LA TARDE (02:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Esta sentencia definitiva consta de doce (12) folios útiles.-
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero

EJFR/nr.-
Exp. No AP31-V-2009-001658