TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: INVERSIONES AURA XL, C.A., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Séptima de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 04 de Abril de 2.001, bajo el N° 62, Tomo 176-A-VII.

DEMANDADA: TIPOGRAFÍA Y LITOGRAFÍA CHIA, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y Estado Miranda, en fecha 06 de Agosto de 1.990, bajo el N° 65, Tomo 40-A-Pro.

APODERADOS
DEMANDANTE: Alberto Miliani Balza y Luisana La Rota Díaz, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nros. 11.778 y 88.789, respectivamente.

APODERADOS
DEMANADADA: Alexis Febres Chacóa, Armando José Bonalde García, Carlos Hernández Acevedo, Irma Figuera, Arabella Serrano, Cristina Narváez, Maria Eugenia Oropeza de Guardia y Mery Mercedes Mendez, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros. 17.069, 51.843, 81.916, 18.331, 21.949, 44.287, 13.400 y 26.850, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal.

EXPEDIENTE No: AP31-V-2009-000690

- I –
- NARRATIVA-
Se inicia el presente proceso por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Los Juzgados de Municipio, Los Cortijos, en fecha 27 de Marzo de 2.009, correspondiéndole el conocimiento de la causa a éste Juzgado previo sorteo de Ley.
En fecha 02 de Abril de 2.009, fue admitida la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos haberse practicado su citación (folio 48 y 49).
En fecha 04 de Mayo de 2.009, el Alguacil Edgar Zapata, deja constancia de haberse trasladado a la dirección de la parte demandada a los fines de practicar su citación, y una vez en el lugar fue atendido por un ciudadano quien dijo ser y llamarse Orlando Bonalde Abreu, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.348.291, quien manifestó ser representante legal de la demandada, quien recibió la compulsa y negó a firmar el recibo de citación (folio 53).
En fecha 13 de Mayo de 2.009, se dictó auto mediante el cual se libró Boleta de Notificación dirigida a la sociedad mercantil Tipografía y Litografía Chia, C.A., plenamente identificada en esta decisión, tal y como fuere solicitado por la parte actora mediante diligencia de fecha 12 de Mayo del mismo año. De conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folios 56 al 58).
En fecha 17 de Julio de 2.009, la Secretaria Titular de este Juzgado, Abg. Niusman Romero Torres, dejó constancia de haberse cumplido con todas las formalidades relativas a la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 65).
En fecha 21 de Julio de 2.009, comparecieron las abogadas en ejercicio Mery Mercedes Méndez y Maria Eugenia Oropeza de Guardia, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, y consignaron escrito de contestación a la demanda y anexos (folios 70 al 75).
En fecha 31 de Julio de 2.009, comparecieron los abogados en ejercicio Maria Oropeza y Armando Bonalde, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada y consignaron escrito de promoción de pruebas.
En fecha 05 de Agosto de 2.009, este Tribunal dictó auto mediante el cual, se admitió el escrito de promoción de pruebas presentado por los apoderados judiciales de la parte demandada (folio 103).
En fecha 07 de Agosto de 2.009, estando dentro del lapso establecido para la promoción y evacuación de pruebas, compareció la abogada en ejercicio Luisana La Rotta Díaz, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –
-ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA-

Manifiesta la parte actora que celebró Contrato de Arrendamiento en fecha 26 de Marzo de 2.003, con la empresa mercantil TIPOGRAFÍA Y LITOGRAFÍA CHIA, C.A., sobre unos locales identificados con los Nros. 4 y 5 del inmueble ubicado en el Edificio AURA (antes GIRASONA), situado en ángulo Nor-Oeste de la Esquina Glorieta, formada por la intersección de las calles Sur 4 y Oeste 12 (hoy Calle Maderero), de la Parroquia Santa Teresa, Jurisdicción del Municipio Libertador, Caracas.
Igualmente manifiesta que se estableció un canon de alquiler mensual de SETECIENTOS DIECINUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 719.759,25), a tenor de lo pactado en numeral segundo del contrato.
Así mismo, establece en su escrito libelar que se determinó la duración de Un (1) año contado desde el 26 de Marzo de 2.003, hasta el 26 de Marzo de 2.004, prorrogable por lapsos iguales y consecutivos siempre y cuando antes del vencimiento LOS ARRENDADORES hayan participado al ARRENDATARIO, continuar o dar por terminado dicho Contrato.
Que al finalizar el plazo inicial de duración del Contrato, se produjeron dos (2) prorrogas sucesivas anuales, hasta que en fecha 22 de Febrero de 2.006, le manifestaron al Arrendatario su deseo de no continuar con la relación arrendaticia a partir del 26 de Marzo de 2.006, mediante Notificación Judicial, efectuada por el Tribunal Decimoctavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, asimismo se le concede prorroga legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, ordinal D, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.
Que en fecha 16 de Marzo de 2.009, se practicó notificación de desahucio por intermedio de la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital.

-ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

Por su parte la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda, expresa: “Transcurrió el primer año de vigencia del contrato de arrendamiento, sin que antes de su vencimiento (26/3/2004) la arrendadora, INVERSIONES AURA XL, C.A., hiciera participación alguna a la empresa arrendataria TIPOGRAFÍA-LITOGRAFÍA CHIA, C.A.
La cláusula tercera condiciona la prórroga por lapsos iguales y consecutivos, a la condición de: “siempre y cuando antes del vencimiento los arrendadores hayan participado al arrendatario continuar o dar por terminado dicho contrato” razón por la cual al no haberse cumplido la condición estipulada el en contrato de arrendamiento a partir del 26 de marzo de 2.004, dicho contrato se convirtió en un contrato a tiempo indefinido, o lo que es lo mismo indeterminado en el tiempo...”
Igualmente expresa, “…Consideramos que a favor de nuestra representa operó la tácita reconducción, es decir, la prórroga implícita del contrato de arrendamiento, que se produce cuando al finalizar el plazo previsto en el contrato de arrendamiento por tiempo determinado, el arrendatario continúe ocupando el inmueble arrendado…”
Así mismo expone, “…Hasta el 26 de marzo de 2006, en todo caso la relación ya había tenido una duración de tres (3) años, y si fuera el caso que se tratara de un contrato a tiempo determinado, por imperio de la Ley le correspondía una prórroga de un (1) año, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”

DE LOS DOCUMENTOS PROBATORIOS CONSIGNADOS POR LAS PARTES Y SU VALORACIÓN
La parte actora conjuntamente con su escrito libelar consigna los siguientes documentos:
• Signado con la letra “A”, cursante a los folios Siete (07) al Diecinueve (19), ambos inclusive, copia simple del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES AURA XL, C.A., debidamente inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Séptima de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 04 de Abril de 2.001, bajo el N° 62, Tomo 176-A-VII. Documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-
• Signado con la letra “B”, cursante a los folios Veinte (20) al Veintidós (22), ambos inclusive, copia simple del documento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de Marzo de 2.009, inserta bajo el N° 80, Tomo 35, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-
• Signado con la letra “C”, cursante a los folios Veintitrés (23) al Veintiséis (26), ambos inclusive, en original Contrato de Arrendamiento privado suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES AURA XL, C.A., y la sociedad mercantil TIPOGRAFÍA Y LITOGRAFÍA CHIA, C.A., de fecha 26 de Marzo de 2.003. Documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-
• Signado con la letra “D”, cursante a los folios Veintisiete (27) al Cuarenta y Cuatro (44), ambos inclusive, en original Notificación Judicial practicada por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de Febrero de 2.006. Documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-
• Signado con la letra “E”, cursante a los folios Cuarenta y Cinco (45) al Cuarenta y Siete (47), ambos inclusive, Notificación practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de Marzo de 2.009. Documento que al no haber sido tachado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado. Así se decide.-

Así mismo, la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas consignó los siguientes documentos:
• Cursante a los folios Ochenta y Dos (82) al folio Ciento Dos (102), ambos inclusive, corren insertos en original Sesenta y Tres (63) recibos de pagos suscritos por la sociedad mercantil Tipografía y Litografía Chia, C.A., y el ciudadano José Luis Teixeira, desde el 30 de Marzo de 2.004, hasta el 01 de Julio de 2.009. Documento que al no haber sido desconocido ni negado y tratándose de uno de los instrumentos que consagra el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos son ampliamente valorados y apreciados de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 de Código Civil. Así se decide.-

De la forma en que ha quedado trabada la litis:
Vista la contestación de la demanda, se observa que la parte demandada admite la existencia de la relación jurídica contractual entre las partes, consistente en un contrato de arrendamiento, por lo que se tiene como cierto y queda exentos de prueba este hecho. De igual forma, no tachó ni desconoció el documento fundamental presentado por el actor contentivo de dicha relación contractual, y el cual desde el folio 23 al 26, ambos inclusive, y siendo uno de los documentos a los que refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no habiendo sido impugnada por la parte demandada, el misma es ampliamente apreciada y valorada por este Tribunal. Así se decide.-
Así las cosas, habiendo quedado demostrada la relación contractual entre las partes, necesario es señalar que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.
Así las cosas, toca establecer a este Tribunal, por tratarse de materia que interesa al orden público, como lo es la materia de arrendamiento, la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en relación a su tiempo de duración, y determinar si el mismo es determinado o indeterminado. Así las cosas, en el presente caso, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se observa de la Cláusula Tercera, la duración del mismo fue establecido por un lapso de un (1) año a partir del 26 de Marzo de 2.004, prorrogable por lapsos iguales y consecutivos siempre y cuando antes del vencimiento LOS ARRENDADORES hayan participado a EL ARRENDATARIO, continuar o dar por terminado dicho contrato. En el presente caso, la parte actora alega que notificó de manera válida su voluntad de no renovar el contrato, y para ello aporta la siguiente probanza:
Cursante del folio Veintisiete (27) al Cuarenta y Cuatro (44), ambos inclusive, original de la solicitud de Notificación Judicial efectuada por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha Veintidós (22) de Febrero de Dos Mil Nueve (2.009). De las mismas se puede evidenciar que los ciudadanos José Antonio Teixeira y Fernando Teixeira, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. E-81.684.161 y E-82.013.885, ambos inclusive, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la empresa mercantil INVERSIONES AURA XL, C.A., solicita a dicho Juzgado, para que se traslade y constituya en la dirección del inmueble arrendado, y una vez allí proceda a notificar al ciudadano Oswaldo Enrique Bonalde García o a cualquier persona que de algún modo tenga relación directa o indirecta con el fondo de comercio antes identificado, para notificarle su voluntad de no renovar a partir del 26 de Marzo de 2.006, fecha esta del vencimiento de la prórroga automática que disfruto por dos años más luego del vencimiento del contrato de arrendamiento firmado en fecha 26 de marzo de 2.003. Se verifica que el mencionado Juzgado, se trasladó en fecha 22 de Febrero de 2.006, a la Avenida Oeste 12, entre las esquinas de Glorieta a Maderero, locales 4 y 5, Tipografía y Litografía Chia, C.A., a los fines de la práctica de la notificación solicitada y una vez en el lugar fue atendido por un ciudadano que dijo ser y llamarse Oswaldo Enrique Bonalde García, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.236.433, a quien en su carácter de Arrendatario del Inmueble, le fue impuesta de la misión del Tribunal, procediendo el mismo a dar lectura al escrito de las actuaciones y se le hizo entrega de una copia simple del mismo, quedando debidamente notificado del contenido.
Ahora bien, para determinar la validez de la notificación practicada por el Juzgado Decimoctavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, sobre la participación de no renovación del contrato, necesario es hacer referencia al criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 2294 de fecha 14 de diciembre de 2.006, en la cual se indicó que:
“…la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1137 in fine del Código Civil que dispone:
“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”
En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
(…omissis…)
…La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto del arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado”.

Así las cosas, aplicando el criterio jurisprudencial antes mencionado y aplicando el artículo 1.137 Código Civil de manera analógica, se observa que el Juzgado Decimoctavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que practicó la notificación se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado, y una vez allí, le hizo entrega de las actuaciones de la solicitud al ciudadano Oswaldo Enrique Bonalde García, y en tal sentido la notificación practicada es válida, al haber sido practicada en el inmueble objeto del arrendamiento y entregada al representante legal de la hoy demandada, y si la parte demandada quería objetar lo señalado por dicho funcionario público, tenía que haberlo tachado, cosa que no ocurrió, por lo que la notificación es válida. Así se declara.
Ahora bien, establecido lo anterior, procederá éste Tribunal a verificar si la misma fue realizada dentro de las condiciones de tiempo que el propio contrato de arrendamiento establecía, a saber, que fuere hecha antes del vencimiento LOS ARRENDADORES hayan participado a EL ARRENDATARIO, continuar o dar por terminado dicho contrato. En este sentido se observa que la notificación fue practicada el Veintidós (22) Febrero de 2.006, y siendo que la prórroga que se encontraba en curso fenecía el 26 de Marzo de 2.006, la misma fue hecha con anticipación tal y como fue establecido contractualmente. Así se establece, por lo que la notificación practicada es perfectamente válida, quedando notificado el arrendatario de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento. Así se establece.-
Ahora bien, hasta el momento tenemos que las partes estaban vinculadas por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que la parte actora le notificó de manera válida su voluntad de no prorrogarlo, por lo que a partir del vencimiento de la prórroga contractual comenzaría el lapso de la prórroga legal, es decir, la prórroga contractual venció el 26 de Marzo de 2.006, por lo que a partir del día siguiente, esto es, el 27 de Marzo de 2.006, comenzó a correr el lapso de la prórroga legal que el presente caso era de Un (1) año, al haber tenido la relación arrendaticia una duración de Tres (3) años, por aplicación del literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.-
En este orden de ideas, la prórroga legal venció el 26 de Marzo de 2.007, por lo que a partir de esa fecha estaba el arrendatario en la obligación contractual y legal de hacer entrega del inmueble arrendado por vencimiento del término.
Por otra parte observamos que en fecha 16 de Marzo de 2.009, se practicó por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, notificación de desahucio solicitada por los ciudadanos José Antonio Teixeira y Fernando Teixeira, en su carácter de representantes legales de la empresa mercantil INVERSIONES AURA XL, C.A.
Así mismo, se puede evidenciar que la presente demanda es presentada en fecha 27 de Marzo de 2.009, es decir, Dos (2) año y Un (1) día después del vencimiento de la prórroga legal. En este sentido, el artículo 1.614 del Código Civil, que consagra la llamada tácita reconducción, establece que: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”, tal como se observa de la norma trascrita, la misma consagra dos requisitos para la procedencia de la tácita reconducción, a saber: 1) Que el inquilino continuare ocupando el inmueble después de vencido el término; y 2) Que no hubiere oposición del propietario.
En el presente caso, nos encontramos que, efectivamente llegado el 26 de Marzo de 2.007, el inquilino siguió ocupando el inmueble, y el arrendador así lo permitió, aceptándole incluso el pago de los cánones de arrendamiento, tal como se evidencia de los recibos de pago cursante a los folios 82 al 102, por lo que ésta conducta encuentra en el supuesto de hecho establecido en el artículo 1.614 del Código Civil cuando se refiere a la frase “sin oposición del propietario”, por lo que se encuentran llenos los extremos de ley para la ocurrencia de la tácita reconducción, por lo que el contrato que vincula a las partes pasó de ser un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.-
Establecido lo anterior hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los contratos escritos a tiempo indeterminado sólo podrán ser demandados por desalojo por las causales establecidas en dicho artículo, por lo que siendo el presente contrato a tiempo indeterminado, el mismo no pueden ser demandado por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del Término, por lo que la presente demanda debe ser declarada sin lugar en la dispositiva. Así se declara.-

-III-
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES AURA XL, C.A., contra la sociedad mercantil TIPOGRAFÍA Y LITOGRAFÍA CHIA, C.A., ambas partes ya identificadas en esta decisión. Así se decide.-
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante perdidosa al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la litis.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los CATORCE (14) días del mes de AGOSTO de DOS MIL NUEVE (2.009). Año: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Niusman Romero
En la misma fecha, siendo la UNA Y TREINTA DE LA TARDE (01:30 p.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La Secretaria,
Niusman Romero
EJFR/NR/Edwin.-